Immobile pignorato sottoposto a custodia giudiziaria: chi paga gli oneri condominiali?

Immobile pignorato: chi è obbligato a versare gli oneri condominiali? Il proprietario del bene oggetto di esecuzione oppure il custode giudiziario?

Immobile pignorato: chi è obbligato a versare gli oneri condominiali? Il proprietario del bene oggetto di esecuzione oppure il custode giudiziario?

 

Immobile pignorato: il pignoramento immobiliare, è bene ricordare, non priva della proprietà del bene il titolare, ma quando occorre ripartire gli oneri condominiali chi è obbligato a versarli il proprietario del bene oggetto di esecuzione oppure il custode giudiziario? Ed ancora se il proprietario non ha il godimento degli immobili e non può neanche disporre dei i frutti civili (canone di locazione), sul custode giudiziario grava l’onere di sostituirsi al proprietario del bene pignorato nel pagamento degli oneri?

Il fatto. Il proprietario di alcune unità immobiliari ubicate in un edificio condominiale ed il custode giudiziario si oppongono, distintamente, al decreto ingiuntivo emesso in favore del condominio contenente l’ingiunzione agli opponenti di pagare la somma di oltre seimila euro a titolo di oneri condominiali afferenti le unità immobiliari in questione eccependo, ciascuno, per differenti motivazioni, la propria legittimazione passiva.

Il proprietario degli immobili sostiene di non essere obbligato a pagare gli oneri condominiali in quanto ha perso il godimento dei beni e non può percepirne i frutti civili (canone di locazione) essendo stati gli immobili sottoposti a custodia giudiziaria.

Il custode giudiziario, invece, sostiene che l’unico soggetto obbligato al pagamento degli oneri condominiali dal momento del pignoramento, e fino al decreto di trasferimento dell’immobile, continua ad essere il proprietario degli stessi nonché debitore esecutato.

La sentenza. In merito all’opposizione del proprietario degli immobili pignorati.

La sentenza della seconda sezione civile del Tribunale di Palermo affronta singolarmente le due distinte opposizioni, ed in merito a quella esperita dal proprietario degli appartamenti pignorati evidenzia che la tesi della carenza di legittimazione passiva motivata sulla base del fatto che, essendo stati i beni pignorati e sottoposti a custodia giudiziaria, non ha goduto dei beni comuni e pertanto non è obbligato al pagamento degli oneri condominiali, non può trovare accoglimento. (Tribunale di Palermo, sez. civ.II,24.4.2017 n. 2108)

La decisione. A tal riguardo, infatti, il provvedimento precisa che “il pignoramento non priva il debitore della proprietà dei beni aggrediti, ma li vincola alla soddisfazione del credito per il quale il creditore procedente agisce, nonché dei crediti per i quali i creditori siano successivamente intervenuti nel processo esecutivo, ciò attraverso la tecnica di rendere inefficaci nei loro confronti gli atti con cui il debitore intende alienare le cose pignorate …..Poichè, dunque, il pignoramento non determina la perdita del diritto di proprietà del debitore sulla cosa pignorata ma realizza solo una funzione conservativa, …. si deve concludere che la pendenza di una procedura di esecuzione immobiliare non fa scomparire l’obbligo per il debitore esecutato di corrispondere gli oneri condominiali connessi alla proprietà dei beni pignorati, venendo in rilevo, in tal caso, l’adempimento di una cd. obbligatio propter rem, vale a dire di un’obbligazione conseguente alla contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni”.

Sulla questione, fra l’altro, si è unanimemente pronuncia la giurisprudenza di legittimità secondo cui ” In tema di condominio non è possibile sottrarsi all’obbligazione di pagare i contributi invocando l’eccezione di inadempimento ovvero di mancato godimento del bene comune, essendo da escludere un rapporto di sinallagmaticità fra prestazioni con riferimento al pagamento dei contributi che trae origine da un’obbligazione propter rem” (Cass. 3354/2016)

Conclusioni. Alla luce di tali considerazioni, tenendo conto che il proprietario degli immobili pignorati nella sua opposizione non ha contestato la debenza della somma ingiuntagli dal condominio (relativa ad oneri condominiali non versati), ma si è limitato solo a contestare la sua legittimazione passiva sulla base dell’errata convinzione che il “il debitore pignorato non può essere obbligato a pagare oneri condominiali di immobili di cui non ha più la disponibilità e di cui non riscuote il relativo canone di locazione riscosso, invece, dalla custodia giudiziaria“, il Giudicante ha respinto la sua opposizione condannandolo al pagamento degli oneri condominiali dovuti anche se gli immobili in questione sono sottoposti, dopo il loro pignoramento, a custodia giudiziaria.

D’altra parte, invece, è stata accolta l’opposizione del custode giudiziario che, giustamente, contesta la sua legittimazione passiva ribadendo che “il custode dei beni pignorati ha il compito di provvedere alla loro amministrazione e conservazione, preservandone l’integrità materiale ed il valore economico“, mentre fino al decreto di trasferimento il debitore, proprietario dei beni esecutati, resta l’unico titolare del diritto di proprietà e quindi l’unico soggetto al quale imputare “le obbligazioni conseguenti alla titolarità del diritto reale su beni e servizi comuni”.

Nulla da fare, quindi, anche dopo il pignoramento dell’immobile sottoposto a custodia giudiziaria il proprietario debitore, anche se non ha più il godimento del bene, resta sempre obbligato al pagamento degli oneri condominiali.

Avv. Leonarda Colucci – Foro di Brindisi
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Corsi di formazione: cosa fare se si scopre che l’amministratore di condominio non l’ha mai frequentato?

Chi vuole svolgere l'attività di amministratore di condominio deve aver conseguito dei corsi di aggiornamento.Ma se l'amministratore non ne ha che fare?

Chi vuole svolgere l’attività di amministratore di condominio deve aver conseguito dei corsi di aggiornamento.Ma se l’amministratore non ne ha che fare?

 

Corsi di formazione: chi vuole svolgere l’attività di amministratore di condominio deve essere in possesso di determinati requisiti.

È cosa nota, per gli addetti ai lavori, che questi requisiti sono indicati dall’art. 71-bis disp. att. c.c. e che possono essere così sintetizzati:

1) requisiti di onorabilità (no condanne per reati contro il patrimonio, ecc.);

2) requisiti d’istruzione (minimo diploma di scuola secondaria di secondo grado);

3) requisiti di professionalità (corso di formazione iniziale e aggiornamenti annuali.

Amministratore di condominio, requisiti ed eccezioni

La norma citata pone delle eccezioni:

  • chi amministra l’edificio nel quale è condòmino non deve avere il possesso dei requisiti di cui ai nn. 2 e 3;
  • chi è amministratore e lo è stato per almeno un anno nel triennio 18 giugno 2010 – 18 giugno 2013 non deve avere frequentato il corso di formazione iniziale, ma deve frequentare quelli di aggiornamento.

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