Preventivi di spesa: l’amministratore di condominio deve portarli in assemblea ?

Preventivi di spesa per lavori: l'amministratore non ha alcun obbligo di presentare questo documento e qualora lo facesse l'assemblea può non accettarli.

Preventivi di spesa per lavori: l’amministratore non ha alcun obbligo di presentare questo documento e qualora lo facesse l’assemblea può non accettarlo.

 

Quando l’assemblea è chiamata a scegliere un’impresa o un professionista per l’affidamento di un’opera o di un incarico, l’amministratore di condominio è tenuto a presentare all’assemblea dei preventivi?

È questa la domanda che ci è giunta da un nostro lettore.

Più nello specifico questo lamenta che «l’amministratore scrive nella convocazione che è auspicata la presentazione da parte dei condòmini di più preventivi per l’affidamento dell’incarico, ma poi nessun ne porta mai uno, l’amministratore nemmeno e quindi dobbiamo riaggiornare l’assemblea».

Detta diversamente: è inadempiente l’amministratore che, indetta l’assemblea per la scelta di un’impresa, non si attivi per individuare una o più proposte da sottoporre ai condòmini?

La risposta è negativa: nessun inadempimento, insomma. Vediamo perché.

Poteri dell’amministratore condominiale in materia di preventivi

L’amministratore di condominio, è sempre bene ricordarlo, agisce per conto dei condòmini nell’ambito di un rapporto giuridico assimilabile a quello di mandato.

Egli, quindi, altro non è che una figura (detta mandatario) che, accettando l’incarico, assume l’obbligo di compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra parte (il mandante).

Quali sono questi atti? Continua a leggere

Società che amministra condomini e deleghe di partecipazione all’assemblea

Società che amministra condomini e deleghe di partecipazione all'assemblea: è annullabile la delibera alla quale partecipano soci della società.

Società che amministra condomini e deleghe di partecipazione all’assemblea: è annullabile la delibera alla quale partecipano soci della società.

 

E’ annullabile per violazione delle norme sulle deleghe la deliberazione dell’assemblea del condominio alla cui riunione hanno partecipato come delegati dei condòmini alcuni soci amministratori della s.r.l. amministratrice del condominio

Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunto il Tribunale di Pordenone con la sentenza n. 180 depositata in cancelleria l’1 marzo 2018.

Il principio espresso dal Tribunale friulano unitamente alle motivazioni a suo sostegno meritano interesse in quanto consentono, superando quei formalismi che potrebbe derivare da una interpretazione rigida della norma, di dare risposta anche a fattispecie simili.

Il caso: dei condòmini impugnano la deliberazione dell’assemblea del condominio cui partecipano, contestando – tra le varie cose – che alcune deleghe erano state concesse a persone che rivestivano la qualità di soci amministratori dalla società mandataria del condominio.

Insomma per essi le deleghe così conferite violavano il disposto di cui all’art. 67 disp. att. c.c.

Deleghe a partecipare all’assemblea di condominio, limiti e divieti

Quando si parla di deleghe per partecipare all’assemblea condominiale, come appena accennato, uno dei punti di riferimento per valutarne la legittimità è rappresentato dall’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Tale norma, nei suoi vari commi, specifica che:

  • la delega deve essere scritta (primo comma);
  • se i condòmini sono più di venti (cioè ventuno) il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (primo comma);
  • in nessun caso può essere conferita delega all’amministratore di condominio (quinto comma), ossia né per partecipare all’assemblea del condominio, né per prendere parte a quella del supercondominio.

La norma è tra quelle che l’art. 72 disp. att. c.c. ha dichiarato assolutamente inderogabili, ovverosia non modificabili nemmeno da un accordo intercorrente tra tutti i condòmini e rientrante o in un regolamento contrattuale oppure in altro patto.

La loro violazione, comunque, attenendo al procedimento di formazione e composizione dell’assemblea condominiale e più nello specifico alla sussistenza dei quorum costitutivi e deliberativi, comporta l’annullabilità delle delibere, con conseguente necessità di contestazione della loro violazione entro trenta giorni dalla deliberazione o comunicazione del verbale a seconda della presenza o assenza del condòmino dalla riunione.

Deleghe all’amministratore e a soggetti equiparabili

Come si accennava, la legge vieta di conferire all’amministratore di condominio le deleghe a partecipare all’assemblea. Si tratta di un divieto che così impedisce l’espressione di un voto che potrebbe essere considerato in conflitto d’interesse.

La sentenza n. 180 specifica che così com’è formulata la norma, si deve intendere che il voto espresso dall’amministratore di condominio delegato dal condòmino è sempre considerato in conflitto d’interesse, senza possibilità di dimostrazione del contrario.

Il problema s’è posto e si pone – basta leggere il nostro forum per averne l’idea – in casi in cui la delega non è direttamente conferita all’amministratore, ma ad un soggetto a questi molto vicino. Continua a leggere

Tabelle di ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge e tra proprietario ed inquilino

Tabelle: ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all'amministratore: millesimi di proprietà, d'uso, suddivisione in parti uguali.

Tabelle: ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all’amministratore: millesimi di proprietà, d’uso, suddivisione in parti uguali.

 

Ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all’amministratore: millesimi di proprietà, d’uso, suddivisione in parti uguali, ecc.

Le modalità di ripartizione sono quelle indicate dagli articoli 1123, 1124, 1126, 1130-bis c.c. , se le parti (ossia tutti i condomini) non si sono messe d’accordo in modo differente.

Poche scarne indicazioni, quelle contenute negli articoli citati. La legge detta criteri di ripartizione molto generali: si parla di spese di conservazione, innovazioni, spese d’uso, mentre solo raramente (vedi criteri per ascensori, lastrici solari d’uso esclusivo e revisione contabile) il legislatore è entrato nello specifico.

La dottrina, in tempi ormai lontani, ebbe modo di affermare che “il problema della ripartizione delle spese è quello che, in Italia, ha portato una completa disarmonia nell’istituto condominiale” (così Terzago, Il condominio, Giuffrè, 1985).

La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la legge n. 220/2012, non ha inserito molte novità di rilievo: insomma tranne che per il caso della revisione contabile (art. 1130-bis c.c.) e dell’estensione del dettato dell’art. 1124 c.c. anche agli ascensori (come ormai da anni diceva la giurisprudenza), la così detta riforma è stata deludente. Si pensi che pur consentendo l’attivazione del sito internet condominiale, la legge non ha specificato secondo quali criteri debbano essere suddivise le spese di attivazione e gestione dello spazio web.

Nessun riferimento alle sempre incerte questioni della ripartizione dei costi tra proprietari ed inquilini (sarebbe stata utile una modificazione dell’art. 9 della legge n. 392 del 1978 che s’è dimostrata largamente insufficiente); v’è poi l’introduzione della solidarietà verso il condominio per le spese dovuto dall’usufruttario e/o dal nudo proprietario. Continua a leggere

Allaccio abusivo al contatore condominiale. Scatta il reato di furto aggravato

L'allaccio abusivo al conttore condominiale,viene punito con una condanna  di quattro mesi di reclusione ed al pagamento di una multa di 200 euro.

L’allaccio abusivo al conttore condominiale,viene punito con una condanna di quattro mesi di reclusione ed al pagamento di una multa di 200 euro.

 

Un soggetto, reo di aver sottratto energia elettrica tramite allaccio abusivo ad un contatore condominiale, viene condannato in primo e secondo grado per il reato di furto di energia elettrica aggravato dalla violenza sulle cose destinate a un pubblico servizio.

L’imputato ha proposto ricorso per Cassazione sostenendo che la sentenza impugnata era viziata in quanto aveva ritenuto sussistente, nel caso di specie, l’aggravante di cui all’art. 625, n. 7, del codice penale.

Il ricorrente, riportandosi ad un orientamento giurisprudenziale ormai ampiamente superato, ha dedotto che tale aggravante non poteva essere applicata considerato che nel caso in questione ” l’allacciamento abusivo era stato effettuato sul contatore condominiale, ad uso privato, e non su un bene destinato a pubblico servizio“.

Il ricorso in Cassazione. La quarta sezione penale ha dichiarato infondata la tesi del ricorrente confermando la sentenza impugnata che lo aveva condannato per il reato di furto aggravato di energia elettrica. (Corte di Cassazione, sez. IV, 1.02.2018, n. 4939).

La sentenza, riportandosi all’orientamento consolidato, ha ribadito che nel caso di furto di energia elettrica tramite allaccio abusivo ad un contatore condominiale trova applicazione l’aggravante prevista dall’art. 625 n. 7 del codice penale norma che persegue come finalità quella di offrire maggiore tutela a determinate cose in ragione delle condizioni in cui si trovano o della destinazione delle stesse.

Secondo la giurisprudenza la sussistenza di tali presupposti, ossia la destinazione della cosa oggetto di furto ad un pubblico servizio (energia elettrica), si configura anche nel caso di specie malgrado oggetto dell’azione delittuosa sia stata la sottrazione di energia elettrica dal contatore condominiale. Continua a leggere

Supercondominio: esiste senza bisogno di una delibera assembleare o atto costitutivo

L'esistenza  del Supercondominio è da riconoscere "di fatto" ogni qual volta preesistano parti o servizi comuni tra più condominii.

L’esistenza del Supercondominio è da riconoscere “di fatto” ogni qual volta preesistano parti o servizi comuni tra più condominii.

 

La Cassazione ha affermato – con la Sentenza n.1344 del 19 gennaio 2018 – che l’esistenza giuridica del Supercondominio è da riconoscere “di fatto” ogni qual volta preesistano parti o servizi comuni tra più condominii, senza bisogno di ricorrere ad una esternalizzazione o formalizzazione con delibera assembleare.

Quindi, nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condominii, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale trovano applicazione le norme sul condominio degli edifici e non già quelle sulla comunione in generale (in punto, si veda anche articolo 1117 bis codice civile).

Il fatto. Tizia, condomina di un complesso edilizio costituito da otto edifici e denominato Condominio Beta, ha impugnato una delibera assembleare, lamentando la mancata allegazione del rendiconto di gestione all’avviso di convocazione e altri motivi ancora inerenti la gestione delle parti comuni tra i predetti edifici. Il Tribunale di Milano ha rigettato la domanda svolta da Tizia.

La Corte di Appello, invece, l’ha accolta, presupponendo sulla esistenza dell’istituto, nella fattispecie, del “Supercondominio”.

I giudici di appello hanno quindi ritenuto invalida la deliberazione per quanto concerne l’approvazione del bilancio con un’unica votazione e l’approvazione del mantenimento di un’unica impresa di pulizia per tutte le parti comuni, anche dei singoli condominii.

La vicenda, in quanto tale, è pervenuta alla Corte di Cassazione, la quale con Sentenza nr 1344 del 2018 ha definito il caso enunciando i principi di diritto di seguito riportati.

La Sentenza. Il ricorso proposto dal Condominio e il giudizio a cui questo inerisce – così premette il decidente – fa parte di un vasto contenzioso che da anni vede contrapposte le parti processuali e che ha il suo fulcro nella qualificazione del Condominio come cosiddetto “Supercondominio”, laddove affermata da Tizia e negata dagli altri condòmini.

Secondo il Condominio ricorrente la Corte di Appello di Milano, nel riconoscere la preesistenza di un Supercondominio – per inciso, il contesto normativo di riferimento è ante riforma del diritto condominiale (vedi conclusione) -, avrebbe erroneamente interpretato la giurisprudenza della Cassazione senza indicare l’effettiva volontà della parti.

A parere della compagine ricorrente la qualificazione data alla stessa nell’ambito dell”istituto prescelto “Supercondominio” si porrebbe in violazione dei principi di cui all’articolo 1117 codice civile (rubricato “parti comuni dell’edificio”) nonché quello dii cui agli articoli 61 e 62 delle Disposizioni di Attuazione al Codice civile.

Per la Corte di Cassazione, tuttavia, il ricorso è da respingere.La Corte di Appello meneghina, nell’affermare la natura giuridica del supercondominio, si è posta in modo coerente alla giurisprudenza di legittimità, laddove ha più volte affermato che: “al pari del condominio negli edifici, regolato dagli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile anche il cosiddetto supercondominio viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti“.

In altri termini, per l’esistenza del citato supercondominio non occorre l’esplicitazione di alcuna volontà assembleare, ma, per ritenerlo sussistente è necessario verificare che i singoli edifici considerati, laddove costituiti in altrettanti condomini, abbiano tra loro in comune taluni beni, impianti e servizi, connessi attraverso la relazione di accessorio e principale.

Conclusione. L’articolo 2, comma 1, della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013) ha aggiunto l’articolo 117 bis Codice civile (rubricato: “Ambito di applicabilità”), il quale così recita: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 “. Il Legislatore, memore – possibilmente -dell’esperienza giudiziaria maturata dall’affrontare casi “atavici” come quello sopra trattato, è voluto intervenire in materia, così da dissipare ogni dubbio sulla disciplina applicabile ai cosiddetti “supercondomini”.

Mette conto rammentare – anche qui – che il presupposto perché si insaturi un diritto di condominio su un bene comune è e rimane costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendono il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e, in quanto tale, non suscettibile di autonomo utilità, come avviene nella “comunione”.

Avv. Rosario Dolce del Foro di Palermo
Fonte:

 

 

 

Conflitto di interessi e riconferma dell’amministratore di condominio

Conflitto: il Tribunale stabilisce che l'amministratore uscente non può farsi delegare sia per la sua stessa riconferma che per l'approvazione dei bilanci.

Conflitto: il Tribunale stabilisce che l’amministratore uscente non può farsi delegare sia per la sua stessa riconferma che per l’approvazione dei bilanci.

 

La pronuncia passa in rassegna alcuni vizi inerenti la redazione del verbale assembleare, dalla mancata indicazione dei condomini assenzienti al conflitto di interessi nella conferma dell’amministratore condominiale sino alle maggioranze per la modifica del regolamento condominiale.

La vicenda. Il casus belli è generato da una delibera assembleare impugnata per molteplici profili di illiceità, sia di carattere formale che sostanziale, etra i più interessanti al presente parere la mancata indicazione dei votanti la riconferma dell’amministratore con le relative carature millesimali; il conflitto di interessi nella predetta riconferma in capo all’amministratore medesimo, partecipante al voto sia in proprio che per delega di un altro condomino; le maggioranze necessarie per la decisione di vietare l’accesso delle autovetture al cortile comune.

La sentenza. Il Tribunale di Bolzano, con un’articolata pronuncia, offre interessanti principi di diritto di matrice giurisprudenziale, ancora oggi valevoli nonostante l’intervenuta riforma del condominio (Trib.Bolzano n. 730/2014). Tra i vari aspetti trattati, meritano sicuramente attenzione le seguenti questioni.

In primo luogo il Giudice ritiene annullabile la delibera in ragione dell’omessa menzione dei condomini votanti la riconferma dell’amministratore e l’indicazione delle relative carature, facendo proprio quell’orientamento di Cassazione secondo cui “non è conforme alla disciplina indicata omettere di riprodurre nel verbale l’indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio, limitandosi a prendere atto del risultato della votazione, in concreto espressa con la locuzione “l’assemblea, a maggioranza, ha deliberato”“(Cass. Civ. n. 810/1999) e, altresì, “E’ annullabile la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote” (Cass. Civ. S.U., n. 4806/2005). Continua a leggere

Revisione delle tabelle millesimali in presenza di un errore obiettivo

Ogni condomino ha diritto a chiedere la revisione delle tabelle millesimali qualora si accorga di discordanza tra valori millesimali reali e quelli indicati

Ogni condomino ha diritto a chiedere la revisione delle tabelle millesimali qualora si accorga di discordanza tra valori millesimali reali e quelli indicati

 

Ogni condomino ha diritto a chiedere la revisione delle tabelle millesimali qualora le stesse siano frutto di una concreta discordanza tra i valori millesimali reali e quelli indicati in tabella.

Peraltro, la prova dell’anzidetta divergenza non ricade sul condomino richiedente, dovendo lo stesso limitarsi a svelare l’esistenza di errori oggettivamente riscontrabili.

Questi i principi di diritto ribaditi dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 1848, depositata in data 25 Gennaio 2018.

La sentenza in questione si è occupata della fattispecie relativa alla revisione delle tabelle millesimali, ex art. 69 disp. att. Cc, nella formulazione vigente prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio (L. 220/2012), il quale disponeva come

«I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano».

Nell’anno 2001, infatti, un condomino citava in giudizio il resto della compagine condominiale, al fine di revisionare le tabelle millesimali siccome non conformi all’effettivo valore millesimale degli appartamenti.

Che, peraltro, una tale opera di revisione era stata già avviata su impulso dell’assemblea ma che, tuttavia, non è mai stata dalla stessa approvata.

Istruita la causa con l’ammissione di una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale di Firenze rigettava la domanda ritenendo come «le quote in uso e quelle indicate dall’ausiliare non erano “connotate dall’esistenza di un vero e proprio errore”, in quanto la differenza accertata derivava “da un margine di fisiologica opinabilità”», e anche la Corte d’Appello, successivamente adita dall’attore, confermava la decisione impugnata.

Propone ricorso per cassazione il condomino eccependo la violazione dell’art. 69 disp. att. Cc, nel testo vigente all’epoca di instaurazione del giudizio, evidenziando come dagli accertamenti peritali sarebbe emersa l’oggettiva discordanza tra i valori millesimali reali e quelli attribuiti invece con le tabelle vigenti.

La Corte di Cassazione, riunita in camera di consiglio, premette da subito come la Corte d’Appello non si sarebbe uniformata all’interpretazione consolidata del giudice di legittimità.

Ed invero, «Il diritto spettante anche al singolo condomino di chiedere la revisione delle tabelle millesimali, in base all’art. 69 disp. att. c.c. (nella formulazione, applicabile “ratione temporis”, anteriore alla I. n. 220 del 2012) è subordinato all’esistenza di un errore o di un’alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari.

L’errore, in particolare, determinante la revisione delle tabelle millesimali, è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto.

La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, peraltro, l’onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l’esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio. Continua a leggere

Amministratore condominiale e comunicazione verbali a futuri acquirenti

L'amministratore, con l'autorizzazione del condòmino interessato, può comunicare al futuro acquirente i verbali facendo attenzione a non violare le privacy.

L’amministratore, con l’autorizzazione del condòmino interessato, può comunicare al futuro acquirente i verbali facendo attenzione a non violare le privacy.

 

Trattative per la cessione di un appartamento e comunicazioni ai futuri acquirenti dei verbalidell’assemblea condominiale, quando è possibile?

Partiamo dal dato certo: le norme non regolamentano espressamente tale fattispecie, sicché la soluzione non può che essere data guardando alle disposizioni generali in materia di condominio e protezione dei dati personali, nonché alle eventuali decisioni in materia anche del garante della protezione dei dati personali.

La questione ruota attorno al contemperamento tra due distinti interessi: trasparenza da una parte e riservatezza dell’altra. Come vedremo, alla ricorrenza di determinate condizioni non vi sono problemi per la comunicazione dei verbali a possibili futuri acquirenti.

Verbale dell’assemblea condominiale

Che cos’è il verbale dell’assemblea di condominio?

Come ricorda la giurisprudenza, esso altro non è che una semplice scrittura che contiene delle dichiarazioni, la cui autenticità si presume, ma che può essere sconfessata mediante qualunque genere di prova (Cass. 9 maggio 2017 n. 11375).

Di certo il verbale dell’assemblea fa piena prova in relazione alle dichiarazioni di chi lo sottoscrive, ovverossia nella quasi totalità delle ipotesi presidente e segretario.

D’ogni riunione si deve redigere processo verbale. Per quanto non sia espressamente previsto dalla legge, è buona norma redigere il verbale nella sua forma definitiva nel corso della medesima assemblea e non successivamente, fatto questo, ahinoi, non raro.

I verbali devono essere comunicati ai condòmini assenti, come prescrive l’art. 1137 c.c. ai fini della decorrenza dei termini d’impugnazione delle delibere.

Accesso al registro dei verbali

Nell’ambito del condominio, si può affermare, senza timore di smentita, che non esistono limiti per ogni condòmino con riferimento alla conoscenza di ogni documento condominiale, nonché all’ottenimento di sue copie.

Quanto ai verbali, tale conclusione la si trae espressamente dall’art. 1129, secondo comma, c.c. il quale specifica che all’atto della nomina e ad ogni suo rinnovo l’amministratore deve comunicare ai condòmini i locali in cui sono conservati i registi condominiali – ivi compreso quello dei verbali (art. 1130 n. 7 c.c.), nonché i giorni e le ore «in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata».

Si badi: la norma fa riferimento agli interessati. Quale valore concreto bisogna dare a questo attributo? Chi è un interessato? Sicuramente lo è ogni condòmino, per il solo fatto d’essere tale e nei limiti in cui quel verbale non contenga informazioni in grado di giovarli nuocendo al condominio (es. verbale relativo a valutazioni su una controversia tra la compagine e quello stesso condòmino).

Ma può esserlo anche un conduttore, nella misura in cui nel verbale sono contenute informazioni utili ai fini del corretto svolgimento del rapporto locatizio. È interessato anche un usufruttuario o il titolare d’un diritto d’uso esclusivo.

Altri documenti differente dai verbali e dagli altri registri sono sempre richiedibili dai condòmini e più in generale dagli interessati, come sopra definiti.

Maggiore attenzione, anzi per meglio dire un divieto preventivo di comunicazione del verbale sussiste in relazione a soggetti totalmente estranei alla compagine condominiale.

Privacy e comunicazione dei verbali d’assemblea condominiale

Il Codice in materia di protezione dei dati personali (d.lgs n. 196/2003) contiene una serie di norme volte a garantire la riservatezza delle persone contemperando tale diritto con l’interesse alla trasparenza, necessario e fondamentale in molti ambiti. Continua a leggere

Errore nelle tabelle millesimali: il condomino ha diritto ad ottenere il rimborso?

Se c'è un errore nelle tabelle millesimali, può un condomino fare ricorso ed ottenere un rimborso? Come ci si comporta in questi casi?

Se c’è un errore nelle tabelle millesimali, può un condomino fare ricorso ed ottenere un rimborso? Come ci si comporta in questi casi?

 

 

Un condomino propone opposizione al decreto ingiuntivo avente a oggetto oneri condominiali eccependo non essere dovuta la somma ingiunta poiché derivante da tabelle millesimali errate. In particolare, l’opponente sostiene che il fabbricato avesse cambiato fisionomia nel corso degli anni, anche mediante interventi di sopraelevazione, accentuandosi in tal modo la differenza tra i valori reali delle singole unità e le tabelle millesimali che, in ogni caso, erano risultate approssimative e inesatte sin dall’origine.

Per tale motivo chiede la revoca del decreto e, in via riconvenzionale, il riconoscimento sia del diritto alla revisione delle tabelle e che, per l’effetto, dell’arricchimento senza causa da parte del condominio, con conseguente condanna del medesimo al rimborso dell’eccedenza di contribuzione non dovuta.

Chi paga per la revisione delle tabelle millesimali?

La sentenza. Il Tribunale respinge l’opposizione, ma accoglie la domanda riconvenzionale limitatamente al diritto alla revisione delle tabelle, rigettando invece l’istanza di rimborso (Trib. Padova, n. 106/2017).

Per quanto concerne il decreto ingiuntivo, il Giudice non fa altro che conformarsi all’orientamento, oramai granitico, in base al quale il giudizio di opposizione riguarda esclusivamente la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione; peraltro, nel caso di specie, risultando le tabelle approvate e applicate sin dall’origine neppure può sostenersi la nullità della delibera che ha approvato gli oneri condominiali -e che avrebbe costituito l’unica ipotesi in cui la delibera può essere sindacata in sede di opposizione (Cass. Civ., n. 305/2016).

Più interessanti sono invece altri due profili della sentenza.

Il condominio sostiene, infatti, che la modifica delle tabelle avrebbe dovuto essere azionata nei confronti dei singoli condomini, e non del condominio, poiché il procedimento da cui è scaturita l’opposizione sarebbe stato avviato con il deposito del ricorso per ingiunzione avvenuto il 2.5.2012, ossia in epoca antecedente l’entrata in vigore della legge di riforma (18.6.2013).

Al contrario, il Giudice patavino ritiene che “il giudizio avente ad oggetto la domanda riconvenzionale di revisione delle tabelle millesimali debba intendersi instaurato solo con la notifica dell’atto di citazione avvenuto in data 5.7.2013 (…).

L’attrice ha, pertanto, convenuto legittimamente in giudizio il Condominio nella persona del suo amministratore, senza necessità di convenire in giudizio tutti i singoli Condòmini, così come previsto dalla normativa innovativa“.

Quanto al rimborso della contribuzione, il ragionamento è ancora più sottile.

Com’è noto, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. è possibile procedere alla revisione delle tabelle millesimali ove si dimostri una obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità e le relative carature, e ciò a causa di un errore o del sopravvenuto mutamento dei volumi del fabbricato (ad esempio, per ristrutturazione, sopraelevazione, frazionamento, accorpamento ecc…) (Cass. Civ., n. 11575/2017). Continua a leggere

Contabilità condominiale trasparente: capiamoci qualcosa!

Per una contabilità condominiale trasparente, l’amministratore deve presentare il rendiconto di fine anno  corredato di tutti i giustificativi di spesa.

Per una contabilità condominiale trasparente, l’amministratore deve presentare il rendiconto di fine anno corredato di tutti i giustificativi di spesa.

 

Come può l’amministratore rendere conto del suo operato?

Per una contabilità condominiale trasparente, l’amministratore di condominio deve rendere conto del suo operato ai condomini facendo vedere gli estratti conto del conto corrente bancario intestato al condominio e presentando il rendiconto di fine anno ovvero il bilancio condominiale corredato di tutti i giustificativi di spesa.

A tale scopo l’amministratore annota in un registro e in ordine cronologico tutte le somme incassate e tutte le spese effettuate nel corso dell’anno, entro un mese dal momento in cui vengono effettuate queste operazioni.

E’utile immaginare il condominio come una piccola società che ha propri debiti e crediti e i suoi movimenti di denaro in entrata e in uscita. A fine anno è importante predisporre un documento che consenta a tutti di farsi una idea dello “stato di salute” della piccola azienda rappresentata dal nostro condominio e controllare l’attività del suo amministratore. Questo documento è il bilancio condominiale.

Cosa sono il Bilancio Preventivo ed il Bilancio Consuntivo?

Il documento redatto a fine anno, in occasione della cosiddetta chiusura d’esercizio, viene chiamato Bilancio o Rendiconto Consuntivo, quello redatto contemporaneamente al primo, chiamato Bilancio Preventivo, ha il solo scopo di fare una previsione delle spese per l’anno a venire. Sono entrambi documenti ufficiali in caso di liti o controversie e di conseguenza è una buona regola di amministrazione presentarli all’assemblea del condominio in tempi ragionevoli.

La legge dispone che il rendiconto sia redatto annualmente e che l’amministratore debba convocare un’assemblea entro 180 giorni per procedere alla sua approvazione.
Se l’amministratore non provvede alla convocazione dell’assemblea per l’approvazione la legge consente anche a uno solo dei condomini di chiedere all’Autorità giudiziaria la revoca dell’incarico. Questo proprio per garantire una contabilità condominiale trasparente.

Il rendiconto è approvato se si raggiunge la maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Una volta approvato il rendiconto la relativa spesa viene suddivisa tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Come è fatto un Bilancio?

Il bilancio deve essere chiaro e semplice perché il condomino in base ad esso può tracciare l’esatto percorso dei propri soldi e l’amministratore può evitare di essere accusato di non avere svolto bene il suo lavoro.

La regola fondamentale è che tutte le somme spese e incassate siano accompagnate da pezze d’appoggio valide ai fini fiscali. Continua a leggere