Rischi di un’ amministratore che non ha mai frequentato un corso.

Chi vuole svolgere l'attività di amministratore di condominio deve essere in possesso di determinati requisiti. Pena la nullità della sua nomina.

Chi vuole svolgere l’attività di amministratore di condominio deve essere in possesso di determinati requisiti. Pena la nullità della sua nomina.

 

Rischi di un’amministratore che non ha mai frequentato un corso. Chi vuole svolgere l’attività di amministratore di condominio deve essere in possesso di determinati requisiti.

È cosa nota, per gli addetti ai lavori, che questi requisiti sono indicati dall’art. 71-bis disp. att. c.c. e che possono essere così sintetizzati:

1) requisiti di onorabilità (no condanne per reati contro il patrimonio, ecc.);

2) requisiti d’istruzione (minimo diploma di scuola secondaria di secondo grado);

3) requisiti di professionalità (corso di formazione iniziale e aggiornamenti annuali.

Amministratore di condominio, requisiti ed eccezioni

La norma citata pone delle eccezioni:

  • chi amministra l’edificio nel quale è condòmino non deve avere il possesso dei requisiti di cui ai nn. 2 e 3;
  • chi è amministratore e lo è stato per almeno un anno nel triennio 18 giugno 2010 – 18 giugno 2013 non deve avere frequentato il corso di formazione iniziale, ma deve frequentare quelli di aggiornamento.

L’art. 71-bis disp. att. c.c. specifica che la perdita dei requisiti di onorabilità comporta la cessazione automatica dell’incarica, ovverossia l’immediata decadenza con facoltà per i condòmini di convocare l’assemblea senza formalità.

A quali rischi vanno incontro se a mancare sono i requisiti di professionalità? Mancanza iniziale, cioè svolgimento totalmente abusivo dell’attività di amministratore condominiale, ovvero mancanza successiva, ossia assenza dell’attestazione di frequenza del corso di aggiornamento.

Come sapere se l’amministratore ha fatto il corso?

Non esiste un registro pubblico dove annotare la frequenza dei corsi di formazione iniziale e di aggiornamento.

Gli enti che erogano corsi non sono obbligati dalla legge a dare questo genere d’informazioni. Diverso il caso delle associazioni che, ai sensi della legge n. 4 del 2013, sono tenute a rendere pubblici gli elenchi dei loro iscritti. Continua a leggere

Rate condominiali via e-mail, sono valide le richieste di pagamento da parte dell’amministratore

Stabiliti i termini di pagamento, è il debitore che dev'essere diligente nel ricordare il termine e quindi pagare e non il creditore a ricordarglielo.

Stabiliti i termini di pagamento, è il debitore che dev’essere diligente nel ricordare il termine e quindi pagare e non il creditore a ricordarglielo.

 

L’amministratore di condominio può richiedere le rate condominiali via e-mail?

Qual è il valore legale di una simile richiesta se il condòmino dovesse iniziare a non pagare?

Queste due domande che ci ha posto un nostro lettore, il quale spiega che l’amministratore del condominio nel quale vive manda ogni genere di richiesta di pagamento, anche i solleciti, via e-mail.

È utile soffermarci sulla questione posta anche per capire come sia giusto operare e sfatare alcuni luoghi comuni.

Termine del pagamento delle rate condominiali

Il termine di pagamento delle rate condominiali è stabilito, salvo generale indicazione contenuta nel regolamento, dall’assemblea con l’approvazione della spesa e del relativo riparto.

È così, ad esempio, con l’approvazione del preventivo, le cui quote, nel riparto, sono solitamente scadenzate mensilmente, ovvero trimestralmente, ecc.

Ove per la spesa approvata non sia stato indicato un termine di pagamento, allora il creditore – il condominio nel nostro caso – ha diritto all’immediata esecuzione della prestazione (art. 1183 c.c.).

È così, ad esempio, per i conguagli derivanti dall’approvazione del rendiconto condominiale. In assenza d’indicazione d’un termine (es. versamento dei conguagli entro 15 gg dall’approvazione) questi sono immediatamente richiedibili (per gli assenti l’immediatezza coincide con la comunicazione del verbale).

Informalità della richiesta di pagamento delle rate condominiali

Non esiste una norma di legge che imponga all’amministratore di attivarsi per chiedere le quote condominiali ad ogni loro scadenza.

È vero, l’art. 1130 n. 3 c.c. impone all’amministratore di riscuotere i contributi, ma tale attività non deve necessariamente consistere nella costante richiesta ad ogni scadenza. Stabiliti i termini di pagamento, come per ogni obbligazione, è il debitore che dev’essere diligente nel ricordare il termine e quindi adempiere (pagando) e non il creditore a doverglielo ricordare.

Ciò nonostante per tutta una serie di ragioni – che non saranno oggetto di questo approfondimento – sovente gli amministratori emettono degli avvisi di pagamento, cioè in prossimità della scadenza delle rate condominiali, ovvero delle spese straordinarie eventualmente dovute e/o deliberate, inviano ai condòmini una richiesta.

Si tratta di una sorta di memento, insomma un “ricordati che devi pagare”. Un’azione, come detto, assolutamente non dovuto e rispetto alla quale, quindi, non può pretendersi il ricorso ad alcuna forma sacramentale. La richiesta di pagamento non è l’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio, né la comunicazione del verbale. Continua a leggere

Tabelle millesimali errate? Per dirlo bisogna contestarle, non basta lamentarsi

Tabelle millesimali,sono uno strumento di funzionamento dell'assemblea nonché di ripartizione delle spese. Da esse si può calcolare la quota condominiale.

Tabelle millesimali,sono uno strumento di funzionamento dell’assemblea nonché di ripartizione delle spese. Da esse si può calcolare la quota condominiale.

 

 

Attraverso di esse, è cosa nota, è possibile addivenire al calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi, nonché calcolare la quota spesa spettante a ciascun condòmino.

Esse, dice la legge (art. 1138 c.c.), sono un allegato al regolamento di condominio.

Siccome il regolamento condominiale – è sempre l’art. 1138 c.c. a dirlo – è obbligatorio quando il numero dei condòmini è superiore a dieci, non è mancato chi ha concluso per la obbligatorietà delle tabelle superato tale numero.

Non è così: com’è stato in più occasioni affermato (si veda ad esempio, Trib. Trapani 28 febbraio 2008), l’adozione dei millesimali è sempre possibile – ad avviso dello scrivente obbligatoria – eventualmente anche per via giudiziale al di là del numero dei condòmini.

Per lungo tempo è stato dubbio se le tabelle potessero essere approvate a maggioranza. Le Sezioni Unite della Cassazione (n. 18477/2010) hanno eliminato ogni incertezza sancendo la legittimità delle tabelle approvate a maggioranza e revisionate.

Il dato letterale del nuovo art. 69 disp. att. c.c. – cioè quello modificato dalla legge n. 220 del 2012 e attualmente in vigore – secondo alcuni potrebbe portare a concludere per la necessità del voto favorevole di tutti i condòmini per l’approvazione dei millesimali, ma così non pare essere secondo le prime letture date dalla giurisprudenza.

In questo contesto è utile rammentare che le tabelle millesimali possono avere origine:

– assembleare;

– contrattuale;

– giudiziale.

Con le stesse modalità si può giungere alla revisione dei millesimi.

La revisione per via contrattuale è sempre possibile, sostanziandosi eventualmente in una modificazione pattizia, mentre la revisione per assembleare e giudiziale è legittima solamente se le tabelle che s’intende cambiare sono errate ovvero non più attuali.

Sul modo di contestarle  è utile segnalare una pronuncia della Corte di Cassazione – la sentenza n. 20071 dell’11 agosto 2017 – che ben fotografa la differenza tra giudizio finalizzato alla contestazione delle tabelle millesimali e giudizio di contestazione delle delibere.

Come si legge nel provvedimento citato «ove delle tabelle millesimali esistono, avendo esse, come già detto, natura valutativa e non attributiva della proprietà, la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni possono essere riscontrate dal giudice sulla base di dette tabelle, finché non siano state modificate, senza essere tenuto ad esaminare i titoli di acquisto dei singoli condomini ed a valutarli, di sua iniziativa, come (eventualmente) difformi dalle tabelle; se il condomino intenda, non di meno, denunciare la violazione dell’art. 1118 c.c., è tenuto ad impugnare le tabelle, chiedendone la modifica giudiziale, e non le deliberazioni assembleari adottate in base alle tabelle medesime (cfr. Cass. Sez. 2, 18/08/2005, n. 16982).»

In sostanza chi è convinto della erroneità delle tabelle deve iniziare un apposito giudizio, non potendosi limitare ad eccepirlo in altro pur sempre connesso alla gestione condominiale, quale ad esempio quello d’impugnazione di una delibera.

Ricordiamo che nel giudizio di revisione delle tabelle millesimali – siano esse di origine contrattuale ovvero assembleare – è possibile chiamare in causa l’amministratore e non tutti i condòmini (art. 69 disp. att. c.c.).

Avv. Alessandro Gallucci
Fonte:

Vendita immobile: l’amministratore è obbligato a rilasciare l’attestazione dei pagamenti delle quote condominiali ?

L'acquirente di un immobile in condominio, è responsabile con il condomino venditore, per il pagamento delle quote condominiali pregresse.

L’acquirente di un immobile in condominio, è responsabile con il condomino venditore, per il pagamento delle quote condominiali pregresse.

 

Vendita di immobili siti in condominio: la compravendita degli immobili situati in condominio è sempre stata foriera di insidie per gli acquirenti, soprattutto per quelli che non hanno il buon uso di informarsi sulla situazione delle spese condominiali connesse all’unità immobiliare da acquistare.

L’errore più diffuso, posto in essere da chi compra in condominio, è proprio quello di disinteressarsi degli oneri condominiali pregressi, che sono alla base dei principali contenziosi tra acquirente e venditore.

È noto, infatti, che l’acquirente di un immobile in condominio, ai sensi dell’art. 64 quarto comma disp. att. c.c., è solidalmente responsabile con il condomino venditore, per il pagamento delle quote condominiali pregresse, relative all’anno di acquisto ed a quello precedente.

Ed è proprio per limitare i contenziosi tra acquirente e venditore che il legislatore della riforma condominiale ha introdotto, al n. 9 dell’art. 1130 c.c., l’obbligo dell’amministratore di fornire al condomino richiedente l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Tale specifico dovere dell’amministratore è diretto, infatti, a tutelare essenzialmente l’acquirente dell’immobile in condominio che, di fatto, è messo dalla legge in condizioni di poter conoscere l’eventuale morosità nel pagamento delle quote condominiali, da parte del suo venditore.

Ma chi può chiedere all’amministratore di condominio il rilascio dell’attestazione dei pagamenti e delle eventuali liti in corso e poi con quali motivazioni?

Il quesito non è banale, per come potrebbe sembrare, in quanto, se è vero che il dettato legislativo identifica come soggetto richiedente soltanto il “condomino”, è pur vero che di prassi, sono gli agenti immobiliari intermediari nella compravendita dell’immobile a formulare la richiesta di rilascio dell’attestazione all’amministratore.

L’agente immobiliare è colui che viene incaricato dal condomino venditore a gestire i contatti con i possibili acquirenti ed a redigere l’atto di vendita, occupandosi della relativa burocrazia, fino al rogito finale.

È dovere dell’agente immobiliare fornire al possibile acquirente tutte le informazioni riferite al pagamento degli oneri condominiali connessi all’immobile in vendita in condominio talché, in caso di omissioni, ricade su di lui la relativa responsabilità omissiva. Continua a leggere

Multe a chi non partecipa all’assemblea di condominio, è possibile?

Nessuna norma sanziona l'assenza dall'assemblea: l'art. 67 disp. att. c.c. specifica che la presenza in assemblea può anche avvenire a mezzo di delega.

Nessuna norma sanziona l’assenza dall’assemblea: l’art. 67 disp. att. c.c. specifica che la presenza in assemblea può anche avvenire a mezzo di delega.

 

Nel condominio in cui vivo alle assemblee partecipa sempre poca gente; alle volte così poca che non si raggiungono nemmeno i quorum costitutivi.

L’ultima volta che ci siamo visti e abbiamo potuto deliberare, abbiamo deciso di inserire nel regolamento una clausola che prevede una multa per chi è assente ingiustificato alle riunioni per due volte consecutive.

Ora un condòmino dice che impugnerà quella decisione perché non è possibile che l’assemblea decida su questi argomenti.

È vero, quindi che non possono essere multati quelli che si disinteressano della gestione condominiale?

Assemblea di condominio

L’assemblea è l’organismo decisionale del condominio: com’ha affermato autorevole dottrina essa «è organo naturale (che non richiede alcuna nomina), strutturale e permanente» (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).

Non si può sopprimere la figura dell’assemblea condominiale, contrariamente alla soppressione dell’organismo esecutivo rappresentato dall’amministratore di condominio, la cui nomina, com’è noto, è facoltativa se i condòmini sono meno di nove (art. 1129, primo comma, c.c.).

Dell’assemblea fanno parte quali componenti, alternativamente:

  • i condòmini;
  • gli usufruttuari;
  • i titolari di diritti d’uso e abitazione;
  • i conduttori.

L’art. 1136 c.c. specifica che l’assemblea non può deliberare se gli aventi diritto a partecipare non sono stati regolarmente avvisati; l’art. 66 disp. att. c.c. specifica che tale manchevolezza comporta l’annullabilità della deliberazione, rilevabile entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale da chi non è stato convocato. Continua a leggere

Furto di bicicletta aggravato se avviene nel cortile condominiale

Furto di biciclette:chi ruba una bicicletta da un cortile condominiale risponde del reato di cui all'art. 624-bis c.p. e non del furto semplice.

Furto di biciclette:chi ruba una bicicletta da un cortile condominiale risponde del reato di cui all’art. 624-bis c.p. e non del furto semplice.

 

In tema di furto in abitazione, il cortile del condominio, in quanto pertinenza dell’unità immobiliare dev’essere ad essa parificata.

Ne discende che chi ruba una bicicletta da un cortile condominiale risponde del reato di cui all’art. 624-bis c.p. (Furto in abitazione e furto con strappo) e non del furto (per così dire) semplice previsto e punito dall’art. 624 c.p.

Questa, in somma sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 27143 depositata in cancelleria il 13 giugno 2018 a seguito di discussione nella pubblica udienza del precedente 2 maggio.

Il cortile condominiale – così lo definisce la Suprema Corte di Cassazione – «tecnicamente, è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti».

La nozione, però, se si guarda al condominio negli edifici viene allargata.

In tal senso, nella medesima pronuncia gli stessi Supremi giudici hanno specificato che guardando all’ampia portata della parola e, specialmente, alla funzione di dare luce ed aria agli ambienti che vi si affacciano, nell’ambito del termine cortile si possono ritenere «compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione» (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

Ricordiamo che a mente del testé citato art. 1117 c.c. il cortile – dato il compito assolto – è considerato condominiale, ma nulla vieta che la sua proprietà possa essere riservata ad uno o più condomini.

Medesime considerazioni per quegli spazi di piccole o addirittura piccolissime dimensioni che servono a dare luce ed aria agli ambienti circostanti (Cass. 7 aprile 2000, n. 4350). Il riferimento è, ad esempio, a vanelle o pozzi luce.

Il furto, così come descritto dall’art. 624 c.p., è quell’azione cosciente e volontaria (non esiste il furto colposo) che si sostanzia nel sottrarre una cosa mobile altrui a chi la detiene al fine di trarre in ingiusto profitto per sé o per altri.

Il furto, dice la norma, a meno che non ricorrano particolari circostanze, è punito a querela della persona offesa, ossia in seguito ad apposito atto formale contenente istanza di punizione e che deve essere presentato entro novanta giorni dalla data in cui si ha conoscenza della consumazione del reato.

Il furto in abitazione, previsto e punito dall’art. 624-bis c.p., punisce chiunque con le medesime modalità ed intenzioni s’impossessi della cosa mobile altrui «mediante introduzione in un edificio o in altro luogo destinato in tutto o in parte a privata dimora o nelle pertinenze di essa». Continua a leggere

Rappresentante di scala, nomina e compiti

Rappresentante di scala:figura che ha la funzione d'interfacciarsi con l'amministratore e/o coi condòmini per favorire il buon andamento del condominio.

Rappresentante di scala:figura che ha la funzione d’interfacciarsi con l’amministratore e/o coi condòmini per favorire il buon andamento del condominio.

 

Chi è il rappresentante di scala?

Quali sono le sue funzioni?

Quando e da chi può essere nominato?

Queste le principali domande che ci vengono poste quando in un condominio si propone la nomina del così detto rappresentate di scala, altrimenti noto come caposcala.

Partiamo da una premessa: il caposcala, o rappresentante di scala non è il consigliere di condominio. Questa figura è disciplinata dall’art. 1130-bis, secondo comma, c.c. ed ha funzioni consultive e di controllo dell’operato dell’amministratore.

Il rappresentante di scala è una figura istituita dalla prassi che ha la funzione d’interfacciarsi con l’amministratore e/o coi condòmini e coi terzi al fine di favorire lo svolgimento dell’attività di gestione dell’edificio, nonché per fungere da cinghia di trasmissione tra i singoli condòmini e l’amministratore, rappresentando istanze ed esigenze connesse alle parti comuni dell’edificio.

È evidente, allora, che la figura del rappresentante di scala può essere utile:

– nei condominii che presentano più scale, costituenti condòmini parziali, rispetto alle quali è utile avere una comunicazione efficace e diretta con l’amministratore;

– nei condomini complessi che non rientrano nell’ambito della figura di supercondominio;

– nei supercondominii (anche qui distinguendo tra rappresenta di scala o di edificio dal rappresentante in seno all’assemblea ai sensi dell’art. 67 disp. att. c.c.);

– in generale in tutti quei condominii particolarmente numerosi. Continua a leggere

Formazione periodica amministratori condominiali, ore di frequenza e crediti formativi professionali

Formazione periodica dell'amministratore. Chi non si aggiorna rischia il suo mandato. Decreto ministeriale n. 140 del 2014.

Formazione periodica dell’amministratore. Chi non si aggiorna rischia il suo mandato. Decreto ministeriale n. 140 del 2014.

 

Formazione annuale per gli amministratori condominiali: quanta confusione!

Una delle poche cose meritevoli di apprezzamento del decreto ministeriale n. 140 del 2014 è l’indicazione della durata dei corsi che gli aspiranti amministratori e quelli già in attività devono seguire.

Ricordiamo che il d.m. testé è espressamente intitolato Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali.

Cosa dice quest’atto in merito alla formazione periodica?

In breve:

– che, gli obblighi di formazione periodica hanno cadenza annuale (art. 5, secondo comma, d.m. n. 140 del 2014);

– che, l’obbligo formativo appena indicato si assolve frequentando corsi aventi le caratteristiche indicate dal decreto è che abbiano una durata di almeno quindici ore;

– che, l’assolvimento dell’obbligo formativo è attestato da chi ha organizzato lo specifico corso di almeno quindici ore, al termine del predetto corso.

Corsi, non ore di formazione

Il decreto n. 140 può essere considerato soddisfacente?

No, per i più (compreso il sottoscritto) no, se lo scopo della norma doveva essere quello di garantire la qualità della formazione tanto guardando a chi la eroga, tanto avendo riguardo all’amministratore e quindi all’utenza.

Il decreto ministeriale consente di organizzare eventi formativi, aventi valore ai fini dell’aggiornamento obbligatorio professionale, sganciati da un percorso di formazione rientrante nell’ambito di un corso di almeno quindici ore?

No, la risposta è negativa come per il primo quesito. È questo un aspetto fondamentale che, chi partecipa a corsi di formazione deve tenere in mente.

Esempio: se l’ente Gamma organizza una giornata studi di 6 ore e specifica che al termine di questa giornata verranno riconosciute agli amministratori condominiali 6 ore di formazione ai fini dell’assolvimento dell’obbligo formativo annuale, tale riconoscimento non avrà alcun valore.

Motivo? Il secondo comma dell’art. 5 del d.m. n. 140/2014, parla da sé: «gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all’evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici».

Quelle sei ore potranno anche essere le migliori 6 ore di formazione professionale sul mercato, ma se non inserite in un apposito corso, avente i requisiti di legge, non valgono nulla ai fini dell’obbligo di aggiornamento annuale.

Nessuno – ai fini del d.m. n. 140 – può certificare le ore di formazione, perché ciò che si attesta è «il superamento con profitto di un esame finale sui contenuti del corso di formazione e di aggiornamento seguito dai partecipanti» (art. 4, secondo comma, d.m. n. 140/2014). Il corso, nel caso che ci occupa, deve durare almeno 15 ore.

È tutto così chiaro che ci pare inutile aggiungere altro.

Corsi di almeno quindici ore, nessun credito formativo professionale

Ok, nessuna attestazione di frequenza di ore, ma almeno di crediti formativi professionali? Continua a leggere

Passaggio di consegne. Scatta la penale per ogni giorno di ritardo.

il condominio Caio, in persona dell'amministratore pro tempore, ha citato in giudizio ex art. 702 bis c.p.c. l'amministratore precedente, al fine di ottenere la consegna di tutta la documentazione rimasta in suo possesso.

Il condominio Caio, in persona dell’amministratore pro tempore, ha citato in giudizio ex art. 702 bis c.p.c. l’amministratore precedente, al fine di ottenere la consegna di tutta la documentazione rimasta in suo possesso.

 

Passaggio di consegne; Il condominio Caio, in persona dell’amministratore pro tempore, ha citato in giudizio ex art. 702 bis c.p.c. l’amministratore precedente, al fine di ottenere la consegna di tutta la documentazione rimasta in suo possesso.

Premetteva il condominio di aver sollecitato il precedente amministratore sia con richieste verbali che con richieste scritte, nulla ottenendo.

L’amministratore non si costituiva in giudizio, pertanto il Tribunale di Napoli VI sezione civile nella persona del dott.

Mauro Impresa in funzione di G.U. con ordinanza del 11.06.2018 accoglieva il ricorso ed ordinava la consegna della documentazione richiesta.

Condannava, inoltre, il resistente al pagamento della somma di euro 20,00 per ogni giorno di ritardo rispetto all’adempimento dell’ordine di consegna, con decorrenza dal trentesimo giorno successivo alla notifica dell’ordinanza.

Spesso il nuovo amministratore ha la necessità di agire giudizialmente nei confronti del precedente amministratore al fine di ottenere la consegna della documentazione condominiale. L’art. 1129 comma 8 c.c. prevede espressamente tale obbligo, testualmente: “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio ed ai singoli condomini…”.

La novità testuale di detta norma introdotta dalla legge di riforma (L. 220/2012) fa sì che, dovendo agire in esecuzione di un diritto espressamente riconosciuto dall’ordinamento, la procedura corretta è quella prevista dall’art. 702 bis c.p.c. Continua a leggere

Assemblea di condominio e voto del proprietario di più appartamenti

Quando più persone sono proprietarie della medesima unità immobiliare (es. coniugi in comunione dei beni, eredi, ecc.), allora queste conteranno, ai fini che qui c'interessano, come un solo condòmino.

Quando più persone sono proprietarie della medesima unità immobiliare (es. coniugi in comunione dei beni, eredi, ecc.), allora queste conteranno, ai fini che qui c’interessano, come un solo condòmino.

 

Assemblea: quanto pesa il voto del condòmino che è proprietario di più appartamenti?

La questione crea sovente delle perplessità tra chi si approccia per le prime volte alla gestione dei condominii, ovvero anche solamente a chi abita in un condominio ma è poco informato sulla materia.

La problematica che spesso riscontriamo nelle domande che ci vengono poste riguarda sempre la stessa questione: chi è proprietario di due, tre o più unità immobiliari vota una sola volta, ovvero deve essere conteggiato tante volte quante sono le unità immobiliari di cui è proprietario?

Conteggio dei condòmini

Sapere individuare il numero dei condòmini è fondamentale ai fini:

  • della valutazione dell’obbligatorietà della nomina dell’amministratore;
  • dell’esatta valutazione della ricorrenza dei quorum costitutivi delle assemblee;
  • del calcolo delle maggioranze necessarie ai fini della deliberazione;
  • della valutazione dell’obbligatorietà del regolamento di condominio;
  • della valutazione della composizione dell’assemblea del supercondominio.

Com’è noto la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto, l’adozione del regolamento se i condòmini sono più di dieci; l’assemblea del supercondominio per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore, invece, si compone di rappresentanti nominati nelle assemblee condominiali se i condòmini sono più di sessanta.

Come effettuare questo calcolo? Per farlo bisogna tenere presente la definizione di condòmino. Il condòmino è il proprietario di un’unità immobiliare.

Che quella persona sia proprietaria di un appartamento, ovvero di due o più, poco cambia: essa è sempre considerata solamente come un condòmino.

Se in un condominio vi sono nove unità immobiliari in proprietà ad altrettante persone, allora i condòmini sono nove e la nomina dell’amministratore sarà obbligatoria; se le unità immobiliari sono nove, ma i condòmini otto, perché una persona è proprietaria di due distinte unità immobiliari, allora la nomina non sarà obbligatoria.

Quando più persone sono proprietarie della medesima unità immobiliare (es. coniugi in comunione dei beni, eredi, ecc.), allora queste conteranno, ai fini che qui c’interessano, come un solo condòmino.

Tanto si desume dal secondo comma dell’art. 67 disp. att. c.c. a mente del quale «qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea […]».

Otto unità immobiliari, sette delle quali in proprietà solitaria ed una in proprietà indivisa tra marito e moglie. Questi ultimi vanno conteggiati come unica persona e quindi il numero dei condòmini, ai fini che interessano, è pari ad otto.

Conteggio dei condòmini ai fini deliberativi

Tizio, Caio, Sempronio, Mevio, Filano e Calpurnio sono proprietari di un’unità immobiliare a testa? Bene, allora ai fini deliberativi ognuno conterà come unica persona. Tanti condòmini quante sono le unità immobiliari: il calcolo è presto fatto. In assemblea bisogna dar conto della presenza delle persone e delle rispettive quote millesimali.

Così, ad esempio, siccome per la regolare costituzione dell’assemblea in seconda convocazione è necessaria la presenza di tanti condòmini che «rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio» (art. 1136, terzo comma, c.c.), la riunione sarà validamente costituita alla presenza di due condòmini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.

Se Tizio è proprietario di due unità immobiliari? Non cambia nulla: i condòmini sono sempre sei, ciò che cambia è solamente la quota millesimale di Tizio che, in quanto proprietario di due appartamenti, sarà maggiore.

Così ad esempio, se le sue unità immobiliari valgono, rispettivamente, 50 e 75 millesimi, Tizio unico condòmino, in assemblea rappresenterà un quota millesimale pari 125/1000, ma ai fini del calcolo dei condòmini sarà sempre e solo uno.

Quindi per costituire l’assemblea in prima convocazione sarà sempre necessaria la presenza di almeno un’altra persona.

Come verbalizzare la presenza del condòmino proprietario di più unità immobiliari?

Non esiste una formula prestabilita, l’importante è che sia chiaro che lo stesso rappresenta un solo voto, il relazione al numero dei condòmini, e tanti millesimi quanti sono quelli derivanti dalle unità immobiliari di suo riferimento.

Così, restando ai numeri precedenti, nella griglia ovvero nell’elenco dei presenti basterà dar atto – ove presente – della presenza di Tizio e dei relativi millesimi, ossia 125.

Qualora in assemblea fossero presenti solo Tizio e Caio, quindi, bisognerà dire che sono presenti due condòmini per un totale di … millesimali quanti sono i millesimi complessivi da essi rappresentati.

Allo stesso modo si deve concludere per la verbalizzazione delle operazioni di voto. Il voto del condòmino proprietario di più unità immobiliari varrà sempre come il voto di un condòmino proprietario di una sola unità immobiliare.

Ciò che farà differenza è solamente la maggiore quota millesimale rappresentata e dunque in tal senso la possibilità di avere un peso maggiore ai fini dell’orientamento della decisione, dato che le maggioranze in assemblea condominiale si formano sempre guardano al doppio parametro numero dei condòmini/valore millesimale.

Avv. Alessandro Gallucci
Fonte: