Amministratori di condominio: non sono tutti uguali. Un breve vademecum per i condòmini

Nell’attuale situazione, scegliere un amministratore con la certezza della sua professionalità è come un terno al lotto. Come dico sempre sarcasticamente ai miei condòmini, è anche una questione di fortuna.

Abbiamo visto, ad esempio, la scorsa settimana, come solo la giurisprudenza, con la sentenza del Tribunale di Padova n. 818 del 24 marzo 2017, abbia sancito che il mancato aggiornamento periodico da parte dell’amministratore può essere causa di revoca e rende la nomina nulla per l’anno in questione.

Ma i condòmini cosa possono fare per tutelarsi al riguardo, specie se l’amministratore si rifiuta di esibire i documenti attestanti i suoi aggiornamenti?

In mancanza di un albo, o collegio o registro che dir si voglia, non esiste un ente terzo, neutrale, autorevole, oggi come oggi, in grado di rassicurare e tutelare i condòmini alla ricerca dell’amministratore formato, competente e preparato.

Non si può non sottolineare che qualcosa non quadra, in quanto all’amministratore di condominio è demandato il compito complesso e delicato di tutelare il patrimonio immobiliare dei propri condòmini, con l’assunzione di responsabilità civili e penali senza pari, se rapportate a quelle di tutti gli altri professionisti.

Chiunque, in qualsiasi qualsiasi settore è responsabile per i soli atti e comportamenti compiuti nell’esercizio delle proprie funzioni, mentre l’amministratore di condominio, lo è anche, civilmente e penalmente, per conseguenze di delibere contra legem e per eventi accidentali.

In altre parole, l’amministratore è soggetto all’anomalia di essere responsabile di eventi casuali (es. tegola che cade dal tetto e ammazza un passante) o poste in essere da terzi, anche contro la propria volontà (es. rifiuto da parte dell’assemblea di ottemperare alle norme di legge, in materia di sicurezza degli impianti, poichè ritenute troppo costose).

Nella malaugurata ipotesi di accadimento fortuito è di fondamentale importanza che l’amministratore sia non solo assicurato, ma riesca a dimostrare di avere agito sempre con diligenza e competenza per la tutela dell’incolumità dei condòmini e dei terzi; nel caso di delibere contra legem assunte dall’assemblea, per non incorrere in tragiche e spiacevoli conseguenze, l’amministratore ha solo una strada, quella delle dimissioni.

A fronte del delicatissimo compito dell’amministratore, che implica anche il possesso di altre doti fondamentali, quali l’abilità di gestire i rapporti conflittuali, la negoziazione, la diplomazia, la pazienza, l’efficienza e la tempestività in caso d’urgenza (elenco esemplificativo e non certo esaustivo), i due unici criteri che tuttavia, oggi, guidano i condòmini nella scelta di un amministratore, sono il prezzo ed il passaparola.

Qualcuno potrebbe obiettare che esistono le associazioni, ma non è obbligatorio essere iscritti per esercitare la professione di amministratore e comunque le associazioni non sono in grado di garantire sull’operato, la correttezza e la formazione degli associati, poiché di fatto non esistono oggettivi metodi di controllo.

Mentre il passaparola è sempre un buon biglietto da visita, in quanto rappresentativo della reputazione e testimone dell’operato dell’amministratore, discorso diverso va fatto sul prezzo, che diventa spesso l’unico metro di giudizio per i condòmini pigri, disinformati o menefreghisti, in quanto uno dei luoghi comuni più diffusi (ed erronei) è che “gli amministratori sono tutti uguali”.

Beh, cari condòmini, credo sia ora di darsi una solenne svegliata: gli amministratori non sono affatto tutti uguali.

  • Non lo sono prima di tutto come persone.
  • Non lo sono in termini di titolo di studio.
  • Non lo sono in termini di affidabilità e garanzia.
  • Non lo sono in termini di formazione e attestazione di qualità.
  • Non lo sono in termini di organizzazione interna di studio: dipendenti e collaboratori, gestione privacy, strumenti informatici, software utilizzati ecc…

Non lo sono in termini di organizzazione esterna: tempistiche e qualità degli interventi, efficienza nelle manutenzioni, gestione dei fornitori ecc…

Non sapete quanto offensivo sia, per chi svolge questo lavoro con serietà, competenza, passione e responsabilità, essere accomunato agli improvvisati, agli avventurieri, agli irresponsabili ed ai disonesti.

Occorrerebbe avere più rispetto per la professione dell’amministratore e valutare di conseguenza il reale valore del servizio offerto, sulla base di parametri di qualità oggettivi e non di errati luoghi comuni.

In genere si tende a pagare volentieri qualcosa di cui si percepisce il valore, mentre si è mal disposti a farlo per qualcosa che si giudica “intercambiabile”, come nel caso dell’amministratore, a causa di un retaggio culturale che non riconosce adeguata dignità professionale al ruolo.

Giusto per contestualizzare: è giudicato comunemente caro un amministratore il cui compenso annuo per unità immobiliare si aggira intorno ai 127 € (€100+4%+IVA22%), il che equivale ad un pacchetto di chewing gum a settimana!

Credo che questo sia motivo di riflessione, perchè, citando Oscar Wilde: “oggi la gente conosce il prezzo di tutto e il valore di nulla”. Niente di più vero.

Posto quindi che il prezzo sia in verità un falso problema, e che il passaparola possa essere la prima scrematura nella scelta di un professionista qualificato, su cosa occorre soffermarsi per misurare il reale valore di un amministratore e come instaurare un corretto rapporto per non avere sorprese durante il rapporto di mandato?

Ecco, in sintesi una carrellata di 10 regole pratiche da seguire, dettate dall’esperienza:

  1. Stabilire un rapporto chiaro ed onesto fin dall’inizio: è inutile dire che va tutto bene, quando nel condominio vi sono alti tassi di morosità e litigiosità e l’immobile cade a pezzi.
  2. Richiedere altrettanta trasparenza nella presentazione dell’offerta economica, tramite tariffario dettagliato e nella presentazione dei servizi offerti: reperibilità, sito internet, documenti on line, tempistiche d’intervento in caso di urgenze manutentive, in caso di morosità, ecc…
  3. Esaminare il curriculum professionale dell’amministratore e gli attestati di formazione di base, della formazione periodica e dell’esperienza maturata sul campo.Verificare se l’amministratore rende pubblici questi dati sul suo sito.
  4. Richiedere il numero dei condomini amministrati e la tipologia prevalente (piccoli condomini, grandi complessi, centri commerciali ecc..) per valutare se si rientra nella fascia di clientela abituale.
  5. Rendersi conto dell’organizzazione di studio, verificare gli orari d’ufficio e verificare periodicamente la possibilità di esaminare il giornale di cassa, i documenti contabili, i contratti ecc…previo appuntamento.
  6. Richiedere obbligatoriamente la polizza professionale dell’amministratore.
  7. Verificare l‘associazione di appartenenza (se iscritto).
  8. Richiedere la lista dei fornitori abituali per avere riferimenti in caso di bisogno.
  9. Richiedere copia della polizza globale fabbricato per rendersi conto di cosa è assicurato e cosa no e non avere brutte sorprese in caso di sinistri.
  10. Stipulare un vero e proprio contratto con il professionista, mettendo a verbale, nella delibera di nomina e di ogni successiva riconferma, le prestazioni richieste, gli accordi particolari pattuiti, il tariffario di studio, la verifica della validità della polizza professionale e della formazione periodica annuale

Come corollario, che vale comunque per qualsiasi professione, occorre giudicare anche la capacità comunicativa e la capacità di ascolto dell’amministratore, rammentando nel contempo, informandosi preventivamente, quali siano, nel rapporto condòmino-amministratore i rispettivi diritti e doveri, per evitare pericolosi malintesi legati ad errate aspettative.

Seguire queste regole non sarà difficile per un professionista serio e preparato e darà garanzia ai condòmini di serietà, trasparenza e qualità del professionista scelto.

Il rapporto di mandato è un rapporto di fiducia, che si istituisce se l’impegno profuso dall’amministratore, finalizzato alla buona gestione operativa, viene verificato ed apprezzato dal condomino, nell’ottica di una reciproca soddisfazione, avendo come obiettivo il bene comune e non gli interessi dei singoli.

Daniela Zeba

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Condomino condannato per molestie e disturbo alle persone: suona i citofoni e bussa alla porta dei vicini.

Un condomino è stato condannato a pagare un’ammenda per disturbo e molestie. Suonava ripetutamente il citofono di notte, bussava alle porte degli alloggi dei vicini e cospargeva il pianerottolo di olio e sostanze corrosive. Per questi motivi, il proprietario di un appartamento in condominio è stato condannato al pagamento di 500 euro di ammenda per il reato di cui all’articolo 660 del Codice penale (molestia e disturbo alle persone).

Il condòmino dovrà anche risarcire tutti i danni subiti dalla persona offesa, costituitasi parte civile in giudizio, da liquidarsi in separata sede.

La sentenza di condanna, pronunciata dal Tribunale di Ascoli Piceno, è stata confermata dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 58085 del 2018, davanti alla quale l’imputato aveva presentato direttamente appello (trattandosi di sentenza di condanna a sola pena pecuniaria).


Secondo la tesi difensiva dell’avvocato dell’imputato, il tribunale avrebbe pronunciato la sentenza di condanna senza prove sufficienti della colpevolezza, in particolar basandosi solo sulle testimonianze rese dalla persona offesa e dai suoi stretti congiunti.

Testimonianze non attendibili, secondo l’imputato, perché sia la persona offesa che i suo parenti stretti sono animati – a suo dire – da sentimenti di astio nei suoi confronti. La Suprema Corte ha però ritenuto il ricorso inammissibile.

Con esso, infatti, l’imputato propone una ricostruzione dei fatti sganciata dalle risultanze processuali, apertamente contraddetta dalle più che corrette e plausibili osservazioni della sentenza impugnata, che ha ineccepibilmente evidenziato come, alla stregua della convergente prova dichiarativa, era rimasto accertato che l’imputato, sin da quando la famiglia della persona offesa si era trasferita nell’appartamento confinante con il suo, aveva attuato una serie di sistematiche molestie, azionando ripetutamente il citofono corrispondente all’abitazione dei vicini, in orario notturno e più volte consecutivamente, bussando alla porta dell’abitazione, cospargendo il pianerottolo di olio e di sostanze corrosive.

Si tratta di condotte che – secondo gli Ermellini – non hanno altro scopo se non quello di disturbare e molestare.

Prove inconfutabili. Secondo la Suprema Corte non vi è ragione di dubitare della ricostruzione dei fatti prospettata attraverso le testimonianze rese nel giudizio di primo grado.

La persona offesa aveva riferito di avere colto l’imputato nel frangente in cui, sempre in orario notturno, stava azionando per l’ennesima volta il campanello della porta di ingresso della sua abitazione.

Una ricostruzione che ha trovato riscontro nelle dichiarazioni di altro condomino, che aveva personalmente assistito a taluni dei detti comportamenti, riprendendo l’imputato e invitandolo a desistere dalle azioni di disturbo.

A fronte delle prove raccolte, le doglianze formulato in appello appaiono generiche, laddove sostengono che non sarebbe stato valutato l’intero materiale probatorio, in particolare gli elementi che deponevano nel senso del malanimo delle presunte parti lese e che, dunque, i testi erano inattendibili; manifestamente infondate nella parte in cui affermano che la responsabilità non poteva basarsi sulla deposizione delle persone offese priva di riscontri; in ogni caso indeducibili, attenendo nella sostanza alla valutazione dei dati probatori compiuta dal giudice del merito con argomenti lineari e logici.

Da qui la decisione della Cassazione. I fatti, così come descritti e ritenuti verificatisi, integrano il reato contestato, evidenziando come il comportamento descritto si concretizzi nell’intenzione di molestare e di compiere atti di disturbo, e non risultando che il ricorrente abbia mai addotto alcuna altra plausibile giustificazione, se non quella dell’asserita ostilità di tutti i testi escussi, anche quelli estranei e indifferenti.

Condanna confermata, dunque, con l’imputato che ora dovrà anche sostenere le spese del procedimento e – per i profili di colpa correlati all’irritualità dell’impugnazione – anche la somma di 2000 euro in favore della cassa delle ammende.


Avv. Giuseppe Nuzzo – Foro di Lecce
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Segretario e presidente: perché nell’assemblea condominiale non possono considerarsi solo delle “comparse”?

Segretario e Presidente:tale nomina viene decisa dai presenti all'assemblea, con votazione a maggioranza  sotto la supervisione attiva dell'amministratore.

Segretario e Presidente:tale nomina viene decisa dai presenti all’assemblea, con votazione a maggioranza sotto la supervisione attiva dell’amministratore.

 

 

Nella prassi condominiale è noto che in ordine al compimento delle operazioni preliminari assembleari, dopo la verifica dei presenti e della loro legittimazione a partecipare alla riunione, si proceda alla nomina congiunta del Presidente e del Segretario.

Tale nomina, abitualmente, viene decisa dai presenti all’assemblea, con votazione a maggioranza di teste e millesimi, sotto la supervisione attiva dell’amministratore, che ne dirige le operazioni di voto e anche di “scelta”.

Di solito, infatti, è l’amministratore di condominio a dover insistere affinché due dei presenti alla riunione prestino il loro consenso a sottoscrivere il verbale d’assemblea, in qualità di Presidente e Segretario.

Ciò si verifica perché, di regola, nessuno dei partecipanti all’assemblea desidera ricoprire tali ruoli, per paura di incorrere in qualsivoglia responsabilità riferita allo svolgimento della riunione.

D’altronde, non sono poche le assemblee di condominio che degenerano in liti, con rilevanza penale, per minacce personali, offese gratuite e diffamazioni tra i partecipanti alla riunione.

In questi casi, il Presidente ed il Segretario saranno tempestati dalle richieste, dei partecipanti offesi, di mettere a verbale le varie dichiarazioni illecite proferite in assemblea e saranno anche i primi ad essere sentiti, da parte delle Forze dell’Ordine, in caso di querela sporta dagli stessi offesi.

Di conseguenza, le figure di Presidente e Segretario, che devono svolgere compiti ingrati durante le riunioni di condominio e manco retribuiti, non possono essere considerate come delle semplici “comparse”.

Basti pensare che spetta al Presidente dirigere lo svolgimento dell’assemblea condominiale, attraverso l’utilizzo di poteri di direzione e moderazione del dibattito, con facoltà di decidere una durata degli interventi uguale per tutti i partecipanti alla riunione (Cass. n. 24132/2009). Continua a leggere

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Convocazione dell’assemblea di condominio con messaggi sms e whatsapp: profili di validità

Convocazione assemblea: nella prassi condominiale gli amministratori, dietro insistenza dei condòmini, utilizzano inviare degli sms.

Convocazione assemblea: nella prassi condominiale gli amministratori, dietro insistenza dei condòmini, utilizzano inviare degli sms.

 

Negli ultimi trent’anni il mondo della comunicazione è stato rivoluzionato dall’introduzione di nuovi strumenti di dialogo, più veloci ed efficaci rispetto al passato, a cominciare dagli sms, per finire alle più recenti applicazioni di messaggistica istantanea, che fanno parte del vivere quotidiano di tantissime persone e vengono utilizzati, spesso, anche in ambito condominiale.

Basti pensare, ad esempio, ai numerosi amministratori di condomini, che utilizzano tali strumenti di comunicazione, per rispondere alle segnalazioni inoltrate dai condòmini, oppure, per sollecitare un pagamento, o addirittura, per convocare gli stessi condòmini alle assemblee condominiali.

Nella prassi condominiale sono tanti gli amministratori che, in modo semplice ed economico, dietro insistenza dei condòmini, utilizzano inviare degli sms, per convocare le riunioni di condominio.

Tale prassi è agevolata anche dagli appositi software dedicati alla gestione condominiale, che consentono all’amministratore di condominio di utilizzare delle applicazioni veloci, per inviare direttamente sul numero di cellulare dei condòmini, gli sms contenenti l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale.

Ma non basta, si pensi anche ai gruppi WhatsApp, riservati ai condòmini ed all’amministratore, per dialogare non solo delle riunioni di condominio, ma anche delle più svariate questioni condominiali, che fanno registrare chat intrise di messaggi, ad ogni ora del giorno, con lagnanze di tutti i tipi.

Ebbene, per quanto riguarda la convocazione dell’assemblea condominiale, l’utilizzo di tali strumenti sta ingenerando l’idea che il dialogo telematico multicanale possa essere considerato come alternativo all’utilizzo degli specifici mezzi di comunicazione indicati dal codice civile. Sotto tale profilo è noto che, ai sensi dell’art. 66 comma 3 Disp. Att. Cod. Civ., la convocazione dell’assemblea condominiale debba essere inviata mediante lettera raccomandata, fax, posta certificata (PEC) o tramite consegna a mano. In questo caso il legislatore ha inteso tipizzare il quadro normativo, con specifiche forme di comunicazione, al fine di garantire l’effettiva conoscibilità delle convocazioni assembleari.

Di preciso, la finalità perseguita dal legislatore, con l’art. 66 comma 3 Disp. Att. Cod. Civ., è quella di assicurare al destinatario un alto grado di conoscibilità dell’avviso di convocazione inviato dall’amministratore di condomino.

Tuttavia, ai fini del perfezionamento della notifica è sufficiente che l’avviso di convocazione entri nella disponibilità del destinatario, nei termini previsti dall’art. 66 comma 1 Disp. Att. Cod. Civ. e cioè cinque giorni prima della data fissata per la riunione di prima convocazione.

Sul punto si osserva che, prima della L. 220/12 valeva il principio della libertà delle forme, in quanto l’art. 1136 c.c. non prescriveva particolari modalità di notifica dell’avviso di convocazione dell’assemblea e pertanto l’amministratore era facoltizzato ad utilizzare qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, tant’è che l’avvenuta comunicazione poteva essere provata anche da elementi univoci dai quali risultava che il condomino aveva concretamente ricevuto la notizia (Cass. n. 1033/1995).

Addirittura, la convocazione poteva essere comunicata anche oralmente, in base al principio della libertà delle forme, salvo che il regolamento non prescrivesse specifiche modalità di notifica dell’avviso (Cass. n. 8449/2008).

Attualmente, invece l’avviso di convocazione dell’assemblea soggiace al rispetto dei mezzi tassativamente elencati nel novellato art. 66 comma 3 Disp. Att. Cod. Civ., in quanto trattasi di norma inderogabile. Peraltro, l’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1136 comma 4 Cod. Civ., non può deliberare se non consta che tutti gli aventi di diritto siano stati convocati, tant’è che, ai sensi dell’art. 66 Disp Att. Cod. Civ., il vizio di omessa convocazione o la convocazione fuori termine integrano un vizio di annullabilità della delibera condominiale.

In questi casi spetta al condominio, ovvero all’amministratore, l’onere di provare l’avvenuta convocazione dei condòmini all’assemblea condominiale.

Purtuttavia, non è da escludere, in via risolutiva, che un sms o un messaggio WhatsApp possano avere validità probatoria, in quanto la giurisprudenza ha ritenuto che i messaggi elettronici possano assurgere a prova, nell’ambito giudiziale, sebbene le pronunce dei giudici si riferiscano a materie differenti da quella condominiale.

In termini probatori, i messaggi Whatsapp sono stati considerati, a tutti gli effetti, delle prove documentali riconducibili all’art 2712 c.c., e cioè alle cosiddette riproduzioni meccaniche in genere, che formano piena prova dei fatti e delle cose rappresentate, salvo disconoscimento degli stessi fatti o cose a cui si riferiscono, da parte del soggetto nei confronti del quale vengono utilizzati (Trib. di Ravenna, sentenza 231/2017).

Di recente, sotto il profilo della forma scritta, è stato ritenuto legittimo un licenziamento notificato a mezzo Whatsapp (Trib. Catania ord. del 27/06/2017).

Per quanto riguarda gli sms, è principio consolidato, che siano utilizzabili come prova in giudizio, al punto di giustificare l’addebito di una separazione a carico del coniuge infedele (Cass. n. 5510/2017).

Tali decisioni sono segni dei tempi e potrebbero interessare anche la materia condominiale, anche perché i giudici ammettono, sempre più spesso, l’utilizzo in giudizio dei colloqui privati, come gli scambi di messaggi, sms e Whatsapp, tra singoli o in gruppo.

Peraltro, se è vero che l’unico intento del legislatore, nel prescrivere i mezzi tassativi, per l’inoltro dell’avviso di convocazione assembleare, è quello di garantire la sfera di conoscibilità del destinatario, è pur vero che il destinatario della convocazione potrebbe, comunque, venirne a conoscenza, con mezzi diversi.

Immaginiamo, per esempio, che l’amministratore, dietro richiesta scritta dell’interessato, anziché utilizzare i mezzi prescritti dal legislatore, inoltri, sul numero di cellulare del condomino, un messaggio sms o Whatsapp, contenente l’avviso di convocazione e, di seguito, lo stesso condomino risponda all’amministratore, con un altro messaggio, nel quale dichiara di aver ricevuto la notizia.

Nell’ipotesi, sembra difficile che il condomino interessato possa eccepire di non aver ricevuto l’avviso di convocazione, rilevando il mancato utilizzo dei mezzi di cui all’art. 66 comma 3 Disp. Att. Cod. Civ., in quanto il messaggio ricevuto potrebbe essere considerato come una valida prova, nell’ambito di un procedimento giudiziario.

L’unica difficoltà che si registra è quella di provare che il testo esibito dall’amministratore, davanti al giudice, sia effettivamente quello presente sul cellulare dell’interessato, e cioè sia stato effettivamente spedito e ricevuto.

Di solito, ai fini della prova, si usa uno screenshot, da screen che significa “schermo” e shot che vuol dire “scatto fotografico”, cioè si scatta una foto dello schermo dello smartphone, con impressa la conversazione.

Oppure, un altro metodo, forse più sicuro, potrebbe essere quello di far leggere il messaggio ad una persona, che sia disposta a testimoniare in giudizio dichiarando, davanti al giudice, di aver letto lo stesso messaggio personalmente.

In tutti i modi, come succede per le email, prive di firma digitale, spetterà sempre al giudice decidere se i messaggi abbiano valore probatorio e cioè se abbiano o meno l’efficacia di una scrittura privata prevista dall’art. 2702 c.c., che fa piena prova fino a querela di falso.

Per tali ragioni è consigliabile che l’amministratore trasmetta l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, sempre e soltanto, con i mezzi previsti dal codice civile.

Avv. Michele Orefice – Foro di Catanzaro
Fonte:
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Regolamento di condominio: cosa c’è da sapere

Regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il procedimento di formazione e  quando abbia natura contrattuale.

Regolamento di condominio, quali ne siano l’origine ed il procedimento di formazione e quando abbia natura contrattuale.

 

 

Il regolamento di condominio, quali ne siano l’origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi come fonte di obblighi e diritti non tanto per la collettività come tale, quanto, soprattutto, per i singoli condomini. Cass. 29 novembre 1995 n. 12342

Non sussiste alcuna violazione di legge nella previsione del regolamento condominiale che stabilisca le caratteristiche, i requisiti e i titoli che deve avere l’amministratore del condominio.

Invero, in tema di condominio negli edifici, l’art. 1138 c.c., comma 4, pur dichiarando espressamente non derogabile dal regolamento (tra le altre) la disposizione dell’art. 1129 c.c., la quale attribuisce all’assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata dell’incarico (Sez. 2, Sentenza n. 13011 del 24/05/2013, Rv. 626458), non preclude però che il regolamento condominiale possa stabilire che la scelta dell’assemblea debba cadere su soggetti (persone fisiche o persone giuridiche) che presentino determinare caratteristiche, requisiti o titoli professionali. Cass. 30 novembre 2016 n. 24432

Il conduttore che si è impegnato a rispettare le clausole contenute in un regolamento condominiale può essere chiamato in causa per risoluzione del contratto, ove si sia reso inadempiente rispetto a tale impegno. Trib. Monza 7 settembre 2016 n. 2395

Nell’ambito dei regolamenti condominiali vanno distinte le clausole con contenuto tipicamente regolamentare dalle clausole contrattuali le quali devono essere approvate all’unanimità. E’ fuori discussione che una clausola, che limita ad un determinato uso un immobile escludendo gli altri possibili, costituisce limitazione del diritto di proprietà.

Pertanto le norme del regolamento condominiale, che incidono sulla utilizzabilità e sulla destinazione delle parti dell’edificio, in particolare sullo stato giuridico di una cosa comune, come nella specie le scale, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall’originario proprietario dello stabile, debbono essere accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto ovvero con atti separati, e, se invece deliberate dall’assemblea condominiale, debbono essere approvate all’unanimità (cfr. tra le tante, Cass. 11 febbraio 1977 n. 621).

E, non potendo formare oggetto di decisione assembleare a maggioranza, sono assolutamente nulle le deliberazioni delle assemblee condominiali lesive dei diritti di proprietà comune. Cass. 20 marzo 2015 n. 5657

Le clausole del regolamento condominiale di natura assembleare, anche se approvate con il consenso di tutti i condòmini, possono essere modificate con le maggioranze indicate dall’art. 1138 c.c. Cass. 6 maggio 2014 n. 9681 Continua a leggere

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Ritardo nel presentare il rendiconto; legittima la revoca dell’amministratore di condominio?

Ritardo:cosa succede se un amministratore non prepara il rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura del precedente esercizio finanziario.

Ritardo:cosa succede se un amministratore non prepara il rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura del precedente esercizio finanziario.

 

Ritardo nel redigere il bilancio. L’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni (cfr, articolo 1130, nr 10 Cc). Il potere del condomino di controllare la gestione dell’amministratore è, in effetti, esercitabile normalmente in tale sede.

Ciò non toglie, tuttavia, che il condomino di turno possa chiedere in qualsiasi momento l’esibizione dei documenti contabili (cfr. Cass., n. 19210 del 21 settembre 2011), senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti).

Ma torniamo alla previsione normativa sopra richiamata; ebbene: cosa succede se un amministratore non adempie a tale dovere (?), ovvero non prepara, né presenta il rendiconto all’assemblea dei condòmini entro 180 giorni dalla chiusura del precedente esercizio finanziario.

Alla domanda risponde il Tribunale di Palermo con un Decreto pubblicato in data 22 aprile 2016.

Il fatto. Tizio ha citato in giudizio l’amministratore dello stabile in cui è ubicato il proprio immobile, al fine di sentirlo dichiarare revocato dalla carica a causa del ritardo nella  presentazione del rendiconto entro centottanta giorni dall’apertura dell’esercizio finanziario (inteso, in quanto tale, coincidente con l’anno solare e ricadente nella data del 30 giugno). Continua a leggere

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Immobile pignorato sottoposto a custodia giudiziaria: chi paga gli oneri condominiali?

Immobile pignorato: chi è obbligato a versare gli oneri condominiali? Il proprietario del bene oggetto di esecuzione oppure il custode giudiziario?

Immobile pignorato: chi è obbligato a versare gli oneri condominiali? Il proprietario del bene oggetto di esecuzione oppure il custode giudiziario?

 

Immobile pignorato: il pignoramento immobiliare, è bene ricordare, non priva della proprietà del bene il titolare, ma quando occorre ripartire gli oneri condominiali chi è obbligato a versarli il proprietario del bene oggetto di esecuzione oppure il custode giudiziario? Ed ancora se il proprietario non ha il godimento degli immobili e non può neanche disporre dei i frutti civili (canone di locazione), sul custode giudiziario grava l’onere di sostituirsi al proprietario del bene pignorato nel pagamento degli oneri?

Il fatto. Il proprietario di alcune unità immobiliari ubicate in un edificio condominiale ed il custode giudiziario si oppongono, distintamente, al decreto ingiuntivo emesso in favore del condominio contenente l’ingiunzione agli opponenti di pagare la somma di oltre seimila euro a titolo di oneri condominiali afferenti le unità immobiliari in questione eccependo, ciascuno, per differenti motivazioni, la propria legittimazione passiva.

Il proprietario degli immobili sostiene di non essere obbligato a pagare gli oneri condominiali in quanto ha perso il godimento dei beni e non può percepirne i frutti civili (canone di locazione) essendo stati gli immobili sottoposti a custodia giudiziaria.

Il custode giudiziario, invece, sostiene che l’unico soggetto obbligato al pagamento degli oneri condominiali dal momento del pignoramento, e fino al decreto di trasferimento dell’immobile, continua ad essere il proprietario degli stessi nonché debitore esecutato.

La sentenza. In merito all’opposizione del proprietario degli immobili pignorati.

La sentenza della seconda sezione civile del Tribunale di Palermo affronta singolarmente le due distinte opposizioni, ed in merito a quella esperita dal proprietario degli appartamenti pignorati evidenzia che la tesi della carenza di legittimazione passiva motivata sulla base del fatto che, essendo stati i beni pignorati e sottoposti a custodia giudiziaria, non ha goduto dei beni comuni e pertanto non è obbligato al pagamento degli oneri condominiali, non può trovare accoglimento. (Tribunale di Palermo, sez. civ.II,24.4.2017 n. 2108)

La decisione. A tal riguardo, infatti, il provvedimento precisa che “il pignoramento non priva il debitore della proprietà dei beni aggrediti, ma li vincola alla soddisfazione del credito per il quale il creditore procedente agisce, nonché dei crediti per i quali i creditori siano successivamente intervenuti nel processo esecutivo, ciò attraverso la tecnica di rendere inefficaci nei loro confronti gli atti con cui il debitore intende alienare le cose pignorate …..Poichè, dunque, il pignoramento non determina la perdita del diritto di proprietà del debitore sulla cosa pignorata ma realizza solo una funzione conservativa, …. si deve concludere che la pendenza di una procedura di esecuzione immobiliare non fa scomparire l’obbligo per il debitore esecutato di corrispondere gli oneri condominiali connessi alla proprietà dei beni pignorati, venendo in rilevo, in tal caso, l’adempimento di una cd. obbligatio propter rem, vale a dire di un’obbligazione conseguente alla contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni”.

Sulla questione, fra l’altro, si è unanimemente pronuncia la giurisprudenza di legittimità secondo cui ” In tema di condominio non è possibile sottrarsi all’obbligazione di pagare i contributi invocando l’eccezione di inadempimento ovvero di mancato godimento del bene comune, essendo da escludere un rapporto di sinallagmaticità fra prestazioni con riferimento al pagamento dei contributi che trae origine da un’obbligazione propter rem” (Cass. 3354/2016)

Conclusioni. Alla luce di tali considerazioni, tenendo conto che il proprietario degli immobili pignorati nella sua opposizione non ha contestato la debenza della somma ingiuntagli dal condominio (relativa ad oneri condominiali non versati), ma si è limitato solo a contestare la sua legittimazione passiva sulla base dell’errata convinzione che il “il debitore pignorato non può essere obbligato a pagare oneri condominiali di immobili di cui non ha più la disponibilità e di cui non riscuote il relativo canone di locazione riscosso, invece, dalla custodia giudiziaria“, il Giudicante ha respinto la sua opposizione condannandolo al pagamento degli oneri condominiali dovuti anche se gli immobili in questione sono sottoposti, dopo il loro pignoramento, a custodia giudiziaria.

D’altra parte, invece, è stata accolta l’opposizione del custode giudiziario che, giustamente, contesta la sua legittimazione passiva ribadendo che “il custode dei beni pignorati ha il compito di provvedere alla loro amministrazione e conservazione, preservandone l’integrità materiale ed il valore economico“, mentre fino al decreto di trasferimento il debitore, proprietario dei beni esecutati, resta l’unico titolare del diritto di proprietà e quindi l’unico soggetto al quale imputare “le obbligazioni conseguenti alla titolarità del diritto reale su beni e servizi comuni”.

Nulla da fare, quindi, anche dopo il pignoramento dell’immobile sottoposto a custodia giudiziaria il proprietario debitore, anche se non ha più il godimento del bene, resta sempre obbligato al pagamento degli oneri condominiali.

Avv. Leonarda Colucci – Foro di Brindisi
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Corsi di formazione: cosa fare se si scopre che l’amministratore di condominio non l’ha mai frequentato?

Chi vuole svolgere l'attività di amministratore di condominio deve aver conseguito dei corsi di aggiornamento.Ma se l'amministratore non ne ha che fare?

Chi vuole svolgere l’attività di amministratore di condominio deve aver conseguito dei corsi di aggiornamento.Ma se l’amministratore non ne ha che fare?

 

Corsi di formazione: chi vuole svolgere l’attività di amministratore di condominio deve essere in possesso di determinati requisiti.

È cosa nota, per gli addetti ai lavori, che questi requisiti sono indicati dall’art. 71-bis disp. att. c.c. e che possono essere così sintetizzati:

1) requisiti di onorabilità (no condanne per reati contro il patrimonio, ecc.);

2) requisiti d’istruzione (minimo diploma di scuola secondaria di secondo grado);

3) requisiti di professionalità (corso di formazione iniziale e aggiornamenti annuali.

Amministratore di condominio, requisiti ed eccezioni

La norma citata pone delle eccezioni:

  • chi amministra l’edificio nel quale è condòmino non deve avere il possesso dei requisiti di cui ai nn. 2 e 3;
  • chi è amministratore e lo è stato per almeno un anno nel triennio 18 giugno 2010 – 18 giugno 2013 non deve avere frequentato il corso di formazione iniziale, ma deve frequentare quelli di aggiornamento.

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