Il Mise ha confermato l’incompatibilità tra amministratore e agente immobiliare

Lo scorso 16 aprile, il Senato ha definitivamente approvato il disegno di legge n. 822-B, “Disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione europea – Legge Europea 2018“, già approvato con modificazioni dalla Camera dei deputati. L’art. 2 della legge contiene disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione, che si sono rese necessarie per rispondere alla procedura di infrazione n. 2018/2175, che la Commissione Europea ha aperto nei confronti del nostro Paese. Per effetto dell’approvazione della norma, all’art. 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, “Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore“, il comma 3 è sostituito dal seguente: «L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi».

Le associazioni immobiliari

Secondo queste associazioni, l’eliminazione delle incompatibilità nei confronti degli agenti permetterebbe alle professioni della filiera immobiliare di avere delle possibilità in più, opportunità che tutti i professionisti possono avere nello sfruttare, nel futuro, questa maggiore apertura che la legge permetterà, nell’erogare servizi.

Invero, secondo tale impostazione, questa nuova norma rappresenta una possibilità in più per quelle aziende strutturate, sia dell’amministrazione condominiale che dell’immobiliare perché si apre alla possibilità di offrire agli stessi utenti servizi differenti.

Quindi, con la Legge europea tutto avverrà alla luce del sole, rispettando le professionalità e fornendo uno strumento in più ai piccoli amministratori, le cui difficoltà, attualmente, dipendono dal loro essere poco strutturati.

A seguito di tale norma, ci sono state contestazioni da parte delle associazioni degli amministratori. Per meglio dire, secondo i primi commentatori, l’agente immobiliare dovrà avere i requisiti formativi come prescritto dall’articolo 71 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, ma il vero problema è quello dei controlli, delle sanzioni, della verifica dei “crediti formativi veri” e delle certificazioni rispetto alla norma UNI 10801 a garanzia dei diritti dei cittadini.

Dunque, secondo quanto appreso a seguito della nuova norma, a parere delle associazioni di categoria, l’esercizio dell’attività di mediazione risulta incompatibile con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione; ad ogni modo, la medesima attività è comunque incompatibile “in situazioni di conflitto di interessi“.

La soluzione del problema: l’interpretazione del MISE

Il Ministero dello Sviluppo Economico con nota pubblicata in data 22 maggio 2019 – su interpello dell’Associazione “Arco” ha offerto una sorta d’interpretazione autentica della contestata norma.

Il Mistero ha evidenziato che “anche in relazione a questa nuova disciplina permanga l’incompatibilità di detta attività professionale con quella di amministratore condominiale: sia ove quest’ultima venga intesa come professione intellettuale afferente al medesimo settore merceologico per cui viene esercitata la mediazione, sia ove venga considerato l’aspetto imprenditoriale di rappresentanza di beni afferenti al medesimo settore merceologico; nonché trattandosi comunque di evidente conflitto di interesse per il mediatore immobiliare che, contemporaneamente a curare per il proprio cliente la vendita/acquisto di un immobile, lo amministra e lo gestisce per conto del condomìnio.

Da ultimo, si coglie l’occasione per ricordare che lo svolgimento di attività incompatibili con quella di agente di affari in mediazione di cui alla ridetta legge n.39/1989 determina, da parte degli uffici camerali, l’avvio della procedura di inibizione allo svolgimento di quest’ultima e la conseguente inibizione alla stessa”.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, è stata confermata la tesi di chi aveva manifestato i dubbi sulla compatibilità della professione di agente immobiliare (mediatore) con quella dell’amministratore di condominio, alla luce della legge 3 maggio 2019, n. 37.

Avv. Maurizio Tarantino
Fonte:https://www.condominioweb.com/conferma-incompatibilita-tra-amministratore-e-agente-immobiliare.15892

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Riscaldamento: per dismettere l’impianto centrale occorre l’unanimità

Con la sentenza 862, depositata il 20 gennaio 2015 , la Corte di Cassazione ha sancito che la dismissione dell’impianto centralizzato di riscaldamento deve essere deliberata all’unanimità. Non è infatti sufficiente la sola maggioranza qualificata a rendere legittima la delibera. Secondo i giudici, i condomini contrari alla dismissione dell’impianto centrale hanno diritto al risarcimento dei danni derivanti dalla soppressione del servizio comune di riscaldamento.

Il fatto
Il proprietario di dieci unità immobiliari collocate in un complesso condominiale ha citato in giudizio i condomini e il condominio che, a un’assemblea condominiale, dopo avere preso atto di un guasto alla caldaia centrale, tenendo conto dei costi necessari per la sua sostituzione, avevano deciso di non effettuare alcun intervento.
A causa della mancata rimessa in funzione della caldaia centrale, gli inquilini degli immobili di proprietà dell’attore avevano ottenuto un provvedimento d’urgenza, ex articolo 700 del codice procedura civile, con il quale era stato intimato al proprietario-locatore di procedere alla riattivazione dell’impianto centralizzato. A tale provvedimento però il proprietario-locatore non aveva potuto dare esecuzione, dato che l’azione non era stata estesa a tutti gli altri condomini.
Il proprietario-locatore aveva pertanto agito in giudizio nei confronti dei condomini per accertare il suo diritto a provvedere al ripristino della caldaia e per farli condannare a concorrere al pagamento pro quota delle somme necessarie al rispristino dell’impianto, oltre al risarcimento del danno subito a seguito della mancata riattivazione dello stesso.

Le sentenze di primo e secondo grado
Il giudizio di primo grado si era concluso con il mancato accoglimento della domanda formulata dal proprietario-locatore, il quale procedeva con l’impugnazione dinanzi al giudice di secondo grado.
Il giudice di secondo grado, analizzando la delibera con la quale i condomini avevano deciso di non riparare il guasto alla caldaia dell’impianto centralizzato, perché la spesa era particolarmente onerosa, aveva ritenuto che tale delibera comportasse non una modifica, ma una radicale trasformazione della cosa comune nella sua destinazione strutturale soggetta alla disciplina dell’articolo 1120 codice civile.
Tale articolo vieta tutte le innovazioni che rendono le parti comuni inservibili all’uso anche di un solo condomino.
Pertanto il giudice aveva affermato la nullità della delibera che aveva disposto la mancata riparazione della caldaia dell’impianto centralizzato.
La sentenza di secondo grado però nulla diceva in merito alla richiesta di risarcimento del danno formulata dal proprietario-locatore.

La sentenza della Cassazione
I giudici di legittimità, considerato che la decisione di secondo grado si era limitata a dichiarare la nullità della delibera condominiale, hanno rinviato nuovamente alla Corte d’Appello la valutazione della richiesta di risarcimento del danno causato al proprietario-locatore dall’illegittimo comportamento dei condomini che avevano deciso lo stop dell’impianto centralizzato.
La sentenza dei giudici di legittimità conferma che, per la trasformazione degli impianti centralizzati in impianti unifamiliari, è richiesta l’unanimità dei condomini.
Secondo la sentenza infatti, la sola maggioranza qualificata non è sufficiente a impedire l’impugnazione della delibera. Pertanto il proprietario-locatore che non era d’accordo con la dismissione dell’impianto e costretto a effettuare spese non volute e non preventivate ha diritto a ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa della soppressione del servizio comune dell’impianto di riscaldamento.
Il principio dell’unanimità era già valido prima dell’entrata in vigore della legge 10/1991. L’art. 26, punto 2, della legge citata prevedeva, «per gli interventi in parti comuni volti al contenimento del consumo energetico, compresi quelli di cui all’art. 8» – trasformazione di impianti di riscaldamento centralizzati in impianti unifamiliari, l’approvazione, con maggioranze ridotte.
Tuttavia il riferimento all’art. 8 è stato eliminato dall’art. 7 del D.Lgs. 311/2006 (modificato dall’articolo 27, comma 22, della legge 99/2009). Pertanto ora non può che valere il principio dell’unanimità.

Il quadro normativo di riferimento in tema di riscaldamento
Il quadro normativo attuale scoraggia la dismissione dell’impianto centrale.
L’articolo 4, comma 9, del DPR 59/2009 stabilisce che la trasformazione in impianti con generazione di calore separata per singole unità abitative, in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4 e comunque nel caso in cui sia presente un impianto di riscaldamento centralizzato di potenza di almeno 100 kW, è ammessa solo in presenza di cause tecniche o di forza maggiore, da evidenziarsi nella relazione tecnica attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo energetico, che deve essere depositata in Comune ai sensi dell’articolo 28 della legge 10/1991. La normativa stabilisce inoltre che, in caso di ristrutturazione o di installazione dell’impianto termico, sono obbligatori, se tecnicamente possibile, sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore.
Tali sistemi sono inoltre obbligatori per gli edifici di nuova costruzione con licenza edilizia rilasciata dopo il 2006, ai sensi del DLgs 311/2006, e dovranno adeguarsi, entro il 31 dicembre 2016, ai sensi del DLgs 102/2014, tutti i condomini con riscaldamento centralizzato

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Crediti condominiali: posso scontarli non pagando le spese?

Compensazione….Immagina di avere un credito nei confronti del tuo condominio. Ad esempio hai subito delle infiltrazioni di acqua dal tetto e l’assemblea ancora non ha deliberato di risarcirti i danni. Oppure hai vinto una causa contro il condominio per aver impugnato una delibera assembleare e il giudice ti ha riconosciuto il rimborso delle spese legali. L’amministratore, benché da te più volte sollecitato, non ti ha ancora fatto il bonifico: sostiene che non ci sono sufficienti soldi sul conto corrente e che, comunque, ha bisogno del benestare dell’assemblea. A questo punto decidi di non pagare più le spese condominiali mensili, almeno fino a quando il tuo credito non si sarà azzerato. Lo puoi fare o devi prima chiedere l’autorizzazione all’amministratore? In altre parole puoi scalare un tuo credito con un debito che hai verso lo stesso condominio? La questione va decisa nei seguenti termini. Qui di seguito ti spiegheremo quindi se puoi scontare i crediti condominiali non pagando le spese.

Possibile la compensazione di crediti e debiti in condominio? Posso smettere di pagare il condominio se ho un credito?

Cos’è la compensazione e quando opera

Quando un soggetto ha, nello stesso tempo, un credito e un debito nei confronti di un’altra persona, i due importi si “compensano”: in pratica la somma inferiore si azzera e l’altra viene proporzionalmente ridotta. Ad esempio, se Giovanni ha un credito verso Edoardo di 100 euro ma, contemporaneamente, un debito con lui di 60 euro, Edoardo potrà versare solo 40 euro. In termini giuridici questo meccanismo si chiama compensazione: essa quindi consiste nello “scalare” un debito da un credito (o viceversa).

Affinché si possa realizzare questo bilanciamento è però necessario che sussistano alcune condizioni. Le analizzeremo, qui di seguito, cercando di non scendere troppo nel tecnico.

Innanzitutto il debito e il credito devono essere esigibili nello stesso momento. Non sarebbe tale, per ipotesi, il caso di un debito attuale e di un credito che, per quanto certo, è tuttavia futuro. Pensa al caso di un professionista che è, al tempo stesso, debitore di un’altra persona ma anche suo creditore per il corrispettivo dovuto a una prestazione non ancora eseguita (ad esempio un architetto che deve consegnare un progetto non ultimato); in questa ipotesi la compensazione non può funzionare perché non c’è “contestualità” tra il debito e il credito.

Inoltre sia il credito che il debito devono essere certi e determinati nel loro preciso ammontare. In altre parole, l’importo da versare deve risultare da un documento che non lascia spazio a nessun dubbio (di solito una sentenza, una fattura non contestata, un decreto ingiuntivo, un assegno o una cambiale, ecc.). Facciamo un esempio. Luca non paga un assegno ad Antonio per un vecchio debito. Antonio però rompe l’auto che Luca gli aveva dato in prestito tempo addietro. In questo caso la compensazione non può operare. Difatti, se da un lato l’assegno indica un importo in denaro certo nel proprio ammontare, il risarcimento della macchina non è ancora determinato: non è chiaro infatti quanto costerà la riparazione e, se anche vi fosse una fattura, dovrebbe intervenire un giudice a verificare che questa sia congrua.

Compensazione in condominio di crediti e debiti

Vediamo ora se puoi scontare dalle spese condominiali i crediti verso il condominio. Per rispondere dobbiamo calare le regole appena descritte all’interno del condominio per capire come funziona la compensazione di crediti e debiti rispetto agli oneri mensili dovuti da ogni singolo proprietario di appartamento.

Partendo dal principio che il debito del singolo condomino è sempre legato al versamento delle quote condominiali, analizziamo quale possa essere il suo credito da eccepire in compensazione. Le ipotesi possono essere principalmente di due tipi.

Compensazione con un risarcimento del danno

Il primo caso è quello del condomino che assume di aver subìto un danno per colpa del condominio: ad esempio, una tegola del tetto finita sulla sua auto, una caduta dalle scale o all’interno dell’ascensore bloccatosi d’improvviso, le infiltrazioni di acqua su una parete dell’appartamento causate da una tubatura di proprietà del condominio, ecc.

In questo caso, il danneggiato può compensare il proprio debito per le spese condominiali con il credito di cui assume essere titolare a titolo di risarcimento del danno? La risposta è negativa. Difatti, se da un lato il credito del condominio è certo nel suo ammontare (gli oneri mensili calcolati sulla base del piano di riparto dell’amministratore e approvati con il bilancio consuntivo), dall’altro lato il debito non è ancora determinato. Per stabilire l’esatto importo dei danni patrimoniali e non patrimoniali subìti dal condomino è necessario o un’ammissione esplicita del debito fatta dall’assemblea oppure la sentenza di un giudice. Il danneggiato dovrà cioè proporre una causa contro il proprio condominio affinché il suo credito possa essere certo e determinato nel suo ammontare.

Quindi in tale situazione, il condomino dovrà, da un lato, pagare gli oneri condominiali che sono da lui dovuti mensilmente e, in separata sede, agire per ottenere invece il denaro relativo al proprio credito.

Compensazione con somme liquidate in una sentenza

Diverso è il caso di un condomino che avanza un credito verso il proprio condominio il cui importo è accertato da una sentenza o da qualsiasi altro provvedimento di un giudice. L’esempio è quello di chi impugna una delibera dell’assemblea e, vincendo la causa, ottiene dal tribunale il riconoscimento del diritto al rimborso delle spese processuali. È anche il caso di chi abbia patito dei danni all’interno del proprio appartamento per causa del condominio e un magistrato abbia liquidato l’esatto importo di tali pregiudizi.

In questa seconda ipotesi la compensazione è possibile. Quindi, il condomino può scalare il proprio debito dal credito di cui è titolare.

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Legittima la riduzione del canone se l’immobile presenta vizi

È legittima la riduzione del canone di locazione di un immobile adibito ad abitazione se sussiste un vizio che impedisca il godimento totale dello stesso o che apporti una riduzione notevole del godimento.

Tizio e Caia (conduttori) avevano chiesto al giudice la responsabilità di Sempronio (locatore) per vizi dell’immobile, con conseguente risarcimento del danno e riduzione del canone. Costituendosi in giudizio il locatore aveva chiesto la condanna delle controparti a risarcirgli i danni che avrebbe subito per le opere rese necessarie dalla spruzzatura a calce del sottotetto eseguita senza autorizzazione dai conduttori ed ulteriori lavori svolti dagli stessi all’interno dell’appartamento.
In primo grado era stata accolta parzialmente la domanda con contestuale riduzione del canone.  In secondo grado, la Corte d’Appello aveva ritenuto che il vizio, consistente in umidità, giustificava la riduzione del canone per la durata del contratto, e che l’ulteriore vizio da infestazione di zecche legittimava la riduzione del canone per un determinato periodo. Avverso tale decisione, il locatore ha proposto ricorso innanzi alla Corte di Cassazione, la quale ha confermato il ragionamento espresso in Appello.
Infatti, a parere della Suprema Corte, i conduttori avevano provato di non aver goduto dell’immobile a causa dell’umidità e della presenza di zecche.
Del resto, nel rapporto locativo, la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione. Per le suesposte ragioni, il ricorso è stato rigettato.

Fonte: condominioelocazione.it

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Albero condominiale; se mi toglie luce posso obbligare il condominio a potarlo?

Nel cortile comune c’è una magnolia di proprietà condominiale che negli ultimi tempi è cresciuta talmente tanto da arrivare ai piani alti. Premetto che sono un’amante della natura, ma in questo caso le fronde che invadono i balconi dei piani superiori tolgono aria e luce agli alloggi. Ho chiesto all’amministratore di provvedere con una potatura ma lui sapete che cosa mi ha risposto? Che le piante non si toccano! Mi risulta però che anche la proprietà sia tutelata dalla legge!

Giorgia Gattini, Modena

La legge dice che se i rami degli alberi condominiali tolgono luce e aria a un appartamento, e le piante sono state messe a dimora a una distanza inferiore a quella legale da meno di 20 anni, l’interessato ne può pretendere l’estirpazione. In mancanza di regolamenti o usi locali (occorre verificare se ci sono disposizioni ad hoc in Comune o in Camera di Commercio), la distanza da osservare cambia a seconda del tipo di albero: per quelli ad alto fusto (come noci, abeti, cipressi, pini, magnolie), è di tre metri dal confine; per quelli non ad alto fusto, la distanza è di un metro e mezzo; per viti, arbusti, siepi, alberi da frutto di altezza non superiore a 2 metri e mezzo, 50 centimetri.

Se però l’albero è stato piantato a una distanza regolamentare, si deve accertare che non ci sia stata negligenza nella manutenzione. In quel caso, si può esigere che i rami che causano l’inconveniente vengano tagliati. Questo perché l’uso delle parti comuni non può arrecare pregiudizio ad alcun condomino, come ha statuito anche la Corte di Cassazione con la sentenza 24 agosto 1992, n. 9829. Ma chi deve provvedere alla manutenzione degli alberi e come si ripartiscono le spese?

Nell’ipotesi di alberi condominiali, la spesa per la conservazione deve essere sostenuta da tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo intercorso tra i comproprietari (art. 1123, primo comma, c.c.). Ma se l’assemblea non adotta i provvedimenti necessari, fermo restando il potere dell’amministratore d’intervenire nei casi d’urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.), ciascun condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere gli interventi dovuti (art. 1105, quarto comma, c.c.); anche in questo caso la spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.

fonte: https://ilsalvagente.it/2019/02/03/lalbero-condominiale-mi-toglie-luce-posso-obbligare-il-condominio-a-potarlo/

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I condomini fanno mancare la maggioranza e i lavori non partono…

In un condominio sono urgenti alcuni lavori di manutenzione alla parte esterna dell’edificio. Nonostante siano stati deliberati in assemblea non si riesce a procedere all’assegnazione alla ditta perché alcuni condomini fanno puntualmente mancare, con la loro assenza, la maggioranza qualificata. Cosa si può fare? In generale è possibile che alcuni condomini con la loro assenza blocchino di fatto decisioni prese democraticamente e regolarmente dall’assemblea?

Il codice civile distingue due tipi di interventi manutentivi: quelli ordinari e quelli straordinari. I primi, con i relativi impegni di spesa, possono essere decisi dall’amministratore sulla base di quanto previsto dall’art. 1130 c. c. (per esempio, se si devono sostituire le lampadine delle scale o effettuare piccole riparazioni). Le opere di manutenzione straordinaria devono invece essere deliberate dall’assemblea dei condomini (art. 1135, primo comma n. 4, c.c.). Il potere dell’amministratore di ordinare lavori straordinari è invece limitato, come vedremo meglio più avanti, ai casi in cui questi rivestano il carattere d’urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.).

Fatte queste distinzioni generali, vediamo nel dettaglio il caso in esame. Nel condominio sopra citato, i lavori straordinari sono stati già validamente deliberati. Vale la pena precisare che solo la scelta iniziale di eseguire i lavori straordinari necessita delle maggioranze qualificate previste dal codice per la validità dell’assemblea e delle deliberazioni, mentre tutte le scelte successive, trattandosi di fasi operative, possono essere adottate con la maggioranza semplice: quindi la metà più uno degli intervenuti che rappresentano almeno 500 millesimi del valore dell’edificio in prima convocazione; in seconda convocazione la metà più uno degli intervenuti e almeno un terzo del valore millesimale.

Che cosa fare però, se non si riesce a raggiungere i quorum di legge? Da un lato, in base all’art. 1130, comma 1, n. 1 c.c., l’amministratore deve “eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini” e, in applicazione ai principi del mandato, nel caso specifico è tenuto a porre in essere le attività amministrative e burocratiche necessarie all’esecuzione dei lavori, non ultima la costituzione obbligatoria di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, anche suddiviso in relazione all’ammontare degli stati di avanzamento (art. 1135 c. c.).

Dall’altro, egli “non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente” e con l’obbligo di riferirne nella prima assemblea. Se quindi, gli interventi di straordinaria manutenzione rivestono davvero carattere di urgenza, l’amministratore può e deve agire di propria iniziativa. Ma se le opere non sono urgenti, l’indicazione dell’impresa a cui affidare i lavori compete all’assemblea. Se l’amministratore stipula un appalto senza l’autorizzazione dell’assemblea, compie un atto che oltrepassa i suoi compiti e ne deve rispondere in proprio.

Fonte

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I frontalini dei balconi sono parti comuni del condominio

Gli elementi decorativi dei balconi di un edificio in condominio, come i cementi decorativi dei frontalini ed i parapetti, in quanto elementi di tipo estetico rispetto alla facciata dell’immobile, costituiscono parti comuni. Le spese per la relativa riparazione ricadono dunque su tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà.
Questo il principio affermato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 27413/2018.

Il caso. Il Tribunale di Foggia veniva adito da un condomino per la dichiarazione di illegittimità di una delibera condominiale che aveva ripartito le spese di rifacimento della facciata dell’edificio considerando parti condominiali anche i balconi, ricomprendendo inoltre le spese per il montaggio del ponteggio e per il pozzo luce. Il Tribunale accoglieva la domanda ma la Corte d’Appello di Bari ribaltava la decisione e rigettava l’impugnativa della delibera assembleare.
La questione giunge dunque dinanzi alla Corte di Cassazione.

Qualificazione dei frontalini. Per quanto d’interesse, il condomino ricorrente si duole per l’interpretazione offerta dalla Corte d’Appello circa il regolamento condominiale nella parte in cui ha ritenuto che i frontalini esterni dei balconi rientrassero nelle parti condominiali, con conseguente legittimità della ripartizione delle spese per il loro rifacimento.
Il Collegio condivide l’interpretazione offerta dalla sentenza impugnata ed esclude che il regolamento condominiale contenga una deroga all’operatività della norma invocata dal ricorrente. Il regolamento prevede infatti l’obbligo per ogni condomini di eseguire le riparazioni e la manutenzione necessari sui locali di sua proprietà, compresi i balconi. In tal modo non si è però voluto incidere sulla titolarità delle parti di proprietà condominiale estendono la proprietà esclusiva anche ai frontalini che, invece, secondo la consolidata giurisprudenza, devono essere considerati come parti comuni poiché attinenti al decoro architettonico dell’edificio comune. Le spese per la relativa riparazione ricadono dunque su tutti i condomini secondo i criteri generali di ripartizione condominiale.
In conclusione, la Corte rigetta il ricorso con condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Fonte: www.dirittoegiustizia.it

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Animali e condominio: regole e obblighi da rispettare

Chiunque abbia animali domestici, soprattutto un cane, conosce perfettamente le difficoltà nel gestire la sua presenza in appartamento, specialmente in alcuni contesti condominiali in cui non tutti i residenti sono ben disposti nei confronti degli amici a quattro zampe.

Per lunghi anni si sono susseguite dispute e battaglie legali, spesso vere e proprie guerriglie tra condomini, ma negli ultimi tempi il legislatore ha avviato una vera e propria opera di sistemazione del settore, con l’introduzione di nuove regole e normative che aiutano a vivere in armonia e tranquillità.

Animali e condominio sono stati per lungo tempo due concetti opposto ma fortunatamente anche in Italia abbiamo adottato la corrente di pensiero comune in gran parte d’Europa, facendo un grande passo avanti nella modernità. La convivenza tra animali e persone all’interno di un condominio non può essere oggetto di discussione si adotta sempre il buon senso e si rispettano gli spazi comuni. Per animali e condominio, regole chiare e ben definite sono la base di una società civile.

La liberalizzazione degli animali nel condominio
Il primo grande e importante passo fatto dalla legge per la regolamentazione degli animali nei condomini è stata la loro liberalizzazione. Sembra anacronistico e assurdo, visto le campagne di protezione degli animali che si susseguono da ormai tanti decenni, ma fino a pochi anni fa, quando è stata introdotta questa legge, era ancora possibile leggere annunci di locazione o vendita che vietavano ai nuovi inquilini di portare con loro gli animali domestici. Il principio del vietato vietare è stato quello che ha ispirato il legislatore per la formulazione di una nuova impostazione giuridica che, secondo alcuni, è stata una vera vittoria di civiltà.

La legge di riferimento è la 220/2012 del Codice Civile, che proprio per porre fine a una condizione di vera discriminazione è stata modificata con l’introduzione dell’articolo 16 il 18 giugno 2013. In realtà si tratta di una norma di ripiego per colmare una lacuna che ci si è accorti essere presente solo dopo la promulgazione della legge. Per rimediare, quindi, è stato necessario introdurre una norma, che in una società civilizzata degli anni Duemila probabilmente sarebbe dovuta essere superflua.
La norma in questione, infatti, dice molto chiaramente che i regolamenti condominiali non possono vietare il possesso e la presenza di animali domestici e da compagnia all’interno dell’abitazione. Questo è stato possibile grazie a un fondamentale cambiamento concettuale nella collocazione degli animali domestici, che non possono e non devono più essere considerati come degli oggetti di possesso ma sono a tutti gli effetti degli esseri senzienti. Questa è una sentenza fondamentale della Corte di Cassazione, che riconosce gli animali come membri della famiglia a tutti gli effetti. Sono gli effetti dell’articolo 1138 del codice civile, ultimo comma, fortemente voluto dall’onorevole Michela Vittoria Brambilla anche per scoraggiare l’abbandono degli animali, fenomeno purtroppo molto diffuso nel nostro Paese.
L’Italia è uno dei Paesi in cui la presenza degli animali da compagnia è in costante crescita, pare che siano in tutto 60.5 milioni gli animali che vivono nel nostro Paese all’interno dei condomini, di cui la maggioranza (55.6%) sono cani, seguiti a ruota dai gatti (49.7%). L’aumento degli animali domestici ha fatto inevitabilmente aumentare le discussioni e le controversie condominiali.
Si sono spesso concluse in tribunale davanti al giudice di pace e questo ha portato molti amministratori a vietarne la presenza all’interno del condominio, sfruttando l’assenza di una specifica indicazione che lo impedisse. Adesso che, invece, è entrata in vigore la norma del vietato vietare, le cose sono molto cambiate. Accanto al divieto di impedire la presenza degli animali domestici negli appartamenti condominiali, sono state integrate anche norme per la coesistenza civile, che impongono, oltre ai diritti, anche obblighi e doveri per i possessori di animali domestici.

La presenza degli animali domestici nel condominio: quali sono ben accetti?
Premesso, quindi, che non è più consentito inibire la presenza degli animali nel condominiomediante i regolamenti interni, la coabitazione dev’essere nel pieno rispetto di tutti gli altri condomini. Il rispetto degli spazi comuni e privati all’interno di un contesto condominiale è alla base del buon senso.
Tuttavia, permane una piccola lacuna ancora da colmare per quanto concerne la definizione di animali domestici e da compagnia, perché in tal senso la legge non è ancora particolarmente chiara. Infatti, se nessuno ha dubbi sulla definizione semantica di animali da compagnia riferita a cani e gatti, possono sorgere dei dubbi per altri animali quali cincillà, furetti ma anche specie più esotiche quali serpenti, ragni e anche maialini. In realtà, a leggere con attenzione la norma, alcune indicazioni più specifiche vengono fornite, giacché si specifica che nella semantica degli animali domestici possono essere considerati anche i conigli e le galline.
Cosa significa, questo, nella pratica? Significa che il regolamento condominiale, seppure non può opporsi alla presenza di animali domestici, può comunque opporsi alla presenza di animali cosiddetti esotici, come per esempio i serpenti, i ragni e le iguane. Questo vuol dire che anche sui cincillà e sui furetti, che possono essere considerati animali esotici, il condominio può porre il veto sulla loro presenza.

Animali e condominio: case in locazione
Tutto questo è in riferimento al regolamento condominiale per la presenza di animali domestici ma solo nel caso in cui il nuovo condomino stia acquistando casa. Diverso è il discorso delle case in affitto all’interno di un condominio, in quanto l’inquilino è assoggettato a una normativa ben diversa. Infatti, nel caso in cui venga stipulato un contratto di locazione, il proprietario può impedire al suo inquilino di introdurre all’interno della casa qualsiasi tipo di animale domestico, anche cani o gatti, benché all’interno del condominio la loro presenza sia accettata.
Ovviamente, la clausola di non intromissione di animali domestici dev’essere specificata nel contratto di locazione al momento della stipula per poter essere fatta valere e non può essere introdotta in un secondo momento. Il proprietario di casa la può introdurre solo nel momento in cui viene effettuato un eventuale rinnovo contrattuale al termine della scadenza naturale di quello precedente.
Il proprietario di casa, d’altronde, può liberamente scegliere chi far entrare nella sua abitazione e se crede che un cane possa in qualche modo arrecare un danno alla sua proprietà può vietarne la presenza. Potrebbe sembrare un discorso non moralmente corretto, visto e considerato che gli animali domestici sono considerati a tutti gli effetti dei membri della famiglia, ma la legge non lo vieta.

Il regolamento degli animali nel condominio: gli spazi comuni
Il buon senso deve sempre accompagnare il condomino nella gestione del suo animale domestico, pertanto la buona educazione impone che si debbano rispettare con grande cura gli spazi comuni. Il condomino deve fare in modo che il suo cane non arrechi un danno agli altri, quindi deve adottare tutte le misure cautelari necessarie. A tal proposito, il cane che viene fatto circolare liberamente nelle aree comuni di un condominio dev’essere sempre munito di guinzaglio non più lungo di 1,5 metri in modo tale che il padrone abbia la massima autorità e capacità di intervento in caso di bisogno.
Diverso è il discorso della museruola, perché il cane non è tenuto a portarla sempre ma il suo conducente è obbligato ad averla sempre con sé per utilizzarla in caso di necessità. Inoltre, il suo utilizzo è obbligatorio in alcuni contesti specifici, come gli spazi chiusi e di ridotte dimensioni in cui possono essere presenti anche altre persone: l’esempio più comune è l’ascensore, dove il cane, di qualunque razza, è per norma obbligato a indossare la museruola secondo l’ordinanza 6.8.3023 Gazzetta Ufficiale 6.09.13 del Ministero della Salute. Solo se il cane è inserito nell’elenco delle razze pericolose è obbligatorio che indossi la museruola sempre e comunque quando si trova nelle aree comuni.
Queste sono le disposizioni di sicurezza a cui è tenuto il conduttore di un animale domestico per la civile convivenza all’interno di un condominio. Qualsiasi forma restrittiva che impedisca all’animale, dotato delle opportune misure cautelari, di frequentare le aree comuni non ha alcun valore legale e può essere annullata dal tribunale.
Il ricorso dev’essere presentato entro un mese dal momento in cui avviene la delibera nel caso in cui sia stato verbalizzato il suo voto contrario o entro un mese a partire dalla notifica della stessa, in caso di sua assenza. Inoltre, se durante l‘assemblea sono state effettuate delle libere sulla limitazione della libertà degli animali domestici, senza che questo argomento fosse inserito nell’ordine del giorno, la delibera è formalmente viziata e, quindi, non valida a prescindere dal suo contenuto. Non è necessario ricorrere al tribunale, basta una raccomandata con ricevuta A/R inviata all’amministratore condominiale contestando il fatto illecito.

Animali e condominio: i doveri del proprietario
La convivenza tra cani e condomini è regolamentata dalla legge e, se da una parte vige il diritto di poter vivere liberamente con il proprio cane in un condominio, dall’altra è necessario che vengano adottate delle precauzioni affinché la presenza dell’animale non possa essere causa di problemi. Oltre alle dotazioni cautelari per l’incolumità, infatti, il proprietario del cane deve assolvere ad alcuni obblighi burocratici e sanitari affinché il suo cane sia in regola.


A tal proposito, quindi, è obbligato a effettuare la registrazione dell’animale, con conseguente inserimento del microchip per la sua identificazione. Deve effettuare regolarmente tutte le vaccinazioni del caso contro le patologie più a rischio per l’animale (cane o gatto che sia) e, inoltre, è tenuto al trattamento antiparassitario periodico per impedire la comparsa di animali non desiderati che possono causare problemi anche all’uomo.
Al di là degli obblighi sanitari e burocratici, ci sono quelli comportamentali, che si rifanno per lo più al buon senso e all’educazione.
E’ obbligatorio per i proprietari avere sempre con sé la paletta con i sacchetti per raccogliere gli escrementi che l’animale lascia per terra, che devono essere buttati negli appositi cestini.


Non è obbligatorio, ma è consigliato, anche avere con sé una bottiglia d’acqua per eliminare l’urina, soprattutto quando l’animale è abituato a segnare il suo passaggio sui muri delle abitazioni o, comunque, all’interno dei cortili condominiali. Il buon senso consiglia anche l’utilizzo di deodoranti specifici per l’eliminazione completa dei/ cattivi odori.


Infine, per quanto riguarda i rumori, il cane non ha la facoltà di intendere e di volere, pertanto non è in grado di sapere quando può esprimere il suo linguaggio (abbaiando) e quando no: sta al buon senso del suo proprietario fare in modo che il cane stia tranquillo durante le ore di riposo.


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Assemblea di condominio, le regole da rispettare

L’assemblea

L’assemblea è l’organo del condominio che assume le decisioni relative ai rapporti tra i condomini e alle parti comuni. È composta dai proprietari delle singole unità abitative, che possono partecipare personalmente alle riunioni oppure decidere di delegare altri a partecipare (la delega deve essere scritta e non può essere conferita all’amministratore).

In caso di usufrutto all’assemblea partecipano sia il nudo proprietario che l’usufruttuario, ma quest’ultimo esercita il diritto di voto solo per l’ordinaria amministrazione e per il
godimento delle cose e dei servizi comuni (salvo che intenda sostenere le spese rifiutate dal nudo proprietario).

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Condominio: danni da infiltrazioni di acqua: “Chi paga?”

Quando in un condominio si verifica un danno a causa di una perdita di acqua da un tubo posto all’interno delle pareti dell’abitazione, chi paga?

L’ articolo. 2051 del Codice civile stabilisce che il responsabile “ è colui che di tale bene ha la custodia“.

Se le  infiltrazioni provengano dalla rottura di un tubo di proprietà del condominio, quest’ultimo deve farsi carico dei lavori di ristrutturazione e rispondere del risarcimento.

Anche quelli subiti da mobili ed arredamenti in genere, compresi i costi che il malcapitato abbia sostenuto per il temporaneo pernottamento in una nuova abitazione.

Il condominio ha questo obbligo perchè è “custode” delle parti comuni dell’intero edificio e, dunque, il soggetto titolare del dovere di manutenzione.

I muri perimetrali sono tra le parti comuni e il condominio risponde dei danni cagionati a terzi dalla rottura di tubature ivi poste.

il terrazzo a livello è la superficie scoperta posta alla estremità di taluni appartamenti sullo stesso piano di altri che ne sono sprovvisti.

Per il proprietario costituisce espansione del proprio immobile e motivo di comodità, mentre per il condominio è un utile strumento di copertura del fabbricato

In questo caso per danni da infiltrazioni di acqua rispondono tutti i condomini secondo quanto stabilito dall’art. 1126 del codice civile.

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