Avviso di convocazione dell’assemblea di condominio

L’avviso di convocazione deve pervenire ad ogni condomino entro cinque giorni dalla data fissata con raccomandata con ricevuta di ritorno,PEC, fax e a mano

L’avviso di convocazione deve pervenire ad ogni condomino entro cinque giorni dalla data fissata con raccomandata con ricevuta di ritorno,PEC, fax e a mano

 

Quando in un condominio si deve discutere riguardo ad alcuni temi che riguardano l’interesse di tutti i condomini, è obbligatorio che lo si faccia nel corso di un’assemblea, che per legge deve essere comunicata attraverso un avviso di convocazione. La correttezza dell’avviso è parte determinante della legittimità dell’assemblea stessa, per questo esiste un protocollo che l’amministratore del condominio è tenuto a rispettare.

Generalmente l’amministratore convoca l’assemblea almeno una volta l’anno, al fine di far approvare il rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura di un anno gestorio. Ai sensi del sesto comma dell’articolo 1136 c.c.  l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”.

I tempi e i contenuti della lettera di convocazione all’assemblea di condominio.

A questo, si aggiunge il terzo comma dell’articolo 66 disp. att. c.c. che specifica che “ l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza”.
L’avviso di convocazione deve obbligatoriamente pervenire ad ogni condomino con un intervallo di cinque giorni dalla data fissata per l’assemblea e le modalità di invio sono: il servizio postale (raccomandata con ricevuta di ritorno), l’invio tramite PEC, l’invio tramite fax e la consegna brevi manu. Tra le varie modalità la consegna a mano è sicuramente la più sicura e quella che lascia meno spazio a qualsivoglia tipo di contestazione. Nei condomini dove esiste il portiere l’amministratore affida a questi il compito di distribuire a mano a tutti i condomini le copie dell’avviso di convocazione e del verbale facendo apporre contestuale data e firma per ricevuta su una distinta.

Se l’amministratore imbuca l’avviso nella cassetta della posta, nel caso dovesse ricevere una contestazione, sarà compito del giudice valutare se, dopo aver preso in considerazione tutte le circostanze, quella modalità abbia dato effettiva possibilità di conoscenza al condomino che si è rivolto alla giustizia.

Senza alcun dubbio resta il fatto che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale non può essere comunicato con un’e-mail ordinaria, pena la possibile invalidazione della deliberazione successivamente adottata. Il motivo è da ricercarsi nell’art. 66 disp. att. c.c. che espone le modalità in forma tassativa.

Quale deve essere il contenuto dell’avviso? Oltre alla necessità di esplicitare la data, l’ora e il luogo della convocazione, l’avviso deve obbligatoriamente contenere, anche in maniera sintetica, i singoli punti posti all’ordine del giorno che verranno trattati durante l’assemblea, questo al fine di consentire all’interessato di poter decidere arbitrariamente in merito alla sua partecipazione o meno all’incontro. L’eventuale inserimento arbitrario di argomenti aggiuntivi sottoposti a deliberazione in sede di assemblea che non siano stati espressamente comunicati nella lettera di convocazione sono considerati illegittimi e quindi possibile oggetto di impugnazione ai sensi dell’art. 1137 del Codice Civile. Qualora un condomino assente abbia ricevuto il verbale postumo all’assemblea e abbia riscontrato la presenza di un argomento deliberato non reso esplicito nella lettera di convocazione può procedere con l’impugnazione al tribunale in un lasso di tempo di 30 giorni.

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Condominio: come leggere un bilancio

Per una contabilità  trasparente, l’amministratore di condominio deve rendere conto del suo operato ai condomini presentando i Bilanci.

Per una contabilità trasparente, l’amministratore di condominio deve rendere conto del suo operato ai condomini presentando i Bilanci.

Per una contabilità condominiale trasparente, l’amministratore di condominio deve rendere conto del suo operato ai condomini facendo vedere gli estratti conto del conto corrente bancario intestato al condominio e presentando il rendiconto di fine anno ovvero il bilancio condominiale corredato di tutti i giustificativi di spesa.

Come può l’amministratore rendere conto del suo operato?

A tale scopo l’amministratore annota in un registro e in ordine cronologico tutte le somme incassate e tutte le spese effettuate nel corso dell’anno, entro un mese dal momento in cui vengono effettuate queste operazioni.

E’utile immaginare il condominio come una piccola società che ha propri debiti e crediti e i suoi movimenti di denaro in entrata e in uscita. A fine anno è importante predisporre un documento che consenta a tutti di farsi una idea dello “stato di salute” della piccola azienda rappresentata dal nostro condominio e controllare l’attività del suo amministratore. Questo documento è il bilancio condominiale.

Cosa sono il Bilancio Preventivo ed il Bilancio Consuntivo?

Il documento redatto a fine anno, in occasione della cosiddetta chiusura d’esercizio, viene chiamato Bilancio o Rendiconto Consuntivo, quello redatto contemporaneamente al primo, chiamato Bilancio Preventivo, ha il solo scopo di fare una previsione delle spese per l’anno a venire. Sono entrambi documenti ufficiali in caso di liti o controversie e di conseguenza è una buona regola di amministrazione presentarli all’assemblea del condominio in tempi ragionevoli.

La legge dispone che il rendiconto sia redatto annualmente e che l’amministratore debba convocare un’assemblea entro 180 giorni per procedere alla sua approvazione.
Se l’amministratore non provvede alla convocazione dell’assemblea per l’approvazione la legge consente anche a uno solo dei condomini di chiedere all’Autorità giudiziaria la revoca dell’incarico. Questo proprio per garantire una contabilità condominiale trasparente.

Il rendiconto è approvato se si raggiunge la maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Una volta approvato il rendiconto la relativa spesa viene suddivisa tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Come è fatto un Bilancio?

Il bilancio deve essere chiaro e semplice perché il condomino in base ad esso può tracciare l’esatto percorso dei propri soldi e l’amministratore può evitare di essere accusato di non avere svolto bene il suo lavoro.

La regola fondamentale è che tutte le somme spese e incassate siano accompagnate da pezze d’appoggio valide ai fini fiscali.

Non esiste uno schema rigido di redazione del bilancio. Intuitivamente si utilizza l’impostazione a sezione contrapposte, anche se è possibile adottare la forma semplice come se fosse un unico grande elenco.

E’ chiaro che se l’amministratore presenta un elaborato ordinato, preciso, veritiero e corretto dimostra di essere in buona fede ed esprime la chiarezza delle proprie idee e la trasparenza nel gestire la situazione contabile condominiale.

La prassi più comune è quella di presentare un bilancio a sezioni contrapposte ovvero il classico ATTIVO e PASSIVO il primo sulla sinistra e l’altro sulla destra.

Esistono dei principi contabili usati per Bilancio?

Due sono i principi contabili usati per la registrazione delle spese e degli incassi del condominio: quello per CASSA e quello per COMPETENZA.

Per CASSA: ogni registrazione, sia in uscita che in entrata, avviene nel momento stesso in cui c’è l’effettivamente l’entrata o l’uscita di denaro. Ad esempio, se riceviamo una fattura da un fornitore il 22.11.2016 e il pagamento avviene a 90 giorni quindi il 20.02.2017 questa uscita di denaro è di competenza dell’anno successivo (2017). Questo vale sia per le spese e gli incassi del condominio in sé quanto nei pagamenti, che per le somme versate dai singoli condòmini.
Per COMPETENZA : si segue la regola secondo la quale, la precedente fattura dell’esempio, andrà registrata il giorno 20.11.2016 perché di competenza appunto dell’anno 2016. Questo vuol dire che il bilancio redatto con tale metodo deve elencare tutte le spese e le entrate che si riferiscono alla gestione corrente indipendentemente da quando vengono poi effettivamente incassate o pagate le somme di denaro ad esse connesse.

Per avere chiare le differenze tra i due metodi si può fare riferimento all’esempio precedente.

Registrando poi l’uscita monetaria nel 2017.

Nella pratica quando si tratta di edifici di modeste dimensioni e con un volume d’affari non elevato il metodo adottato è quello di cassa, che è molto più sbrigativo. Nel caso invece di grossi complessi condominiali si preferisce usare il metodo per competenza, il quale è, sì, più complesso,  ma anche più preciso e veritiero.

Utilizzando il metodo della competenza è più facile controllare l’operato dell’amministratore e si ha una visione della situazione condominiale più precisa e analitica. Inoltre facilita la valutazione dei costi sostenuti durante un periodo di amministrazione e quindi di capire se ci sono stati risparmi o aumenti di esborsi di denaro tra una gestione e l’altra. Infine, utilizzando questo metodo, si evita di scaricare sui nuovi condòmini o inquilini eventuali spese di non loro competenza.

Per chi non ne capisse di contabilità, è prevista una relazione descrittiva?

Al rendiconto consuntivo va allegata una relazione che spieghi, sinteticamente, lo stato dei rapporti che sono ancora in corso (ad esempio forniture da pagare, contratti per opere in corso di esecuzione ecc.).

Quali sono le voci di bilancio che indicano le spese che il condominio sostiene?

Le voci del bilancio di condominio più importanti sono:
1) Spese generali di proprietà comune
2) Spese servizi comuni
3) Spese acqua
4) Spese scale
5) Spese riscaldamento
6) Spese individuali.

Queste sono le categorie generali di spesa, che rappresentano la destinazione finale dei soldi dei condomini. All’interno di ciascuna di esse si individuano le voci di spesa analitiche: ad esempio: tra le “spese generali” avremo quelle inerenti manutenzioni varie, consumi di energia elettrica, ecc.  tra i “costi per servizi comuni “avremo quelli per il servizio di pulizia o eventuale portineria.

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Condominio: non si può utilizzare la bacheca condominiale per perseguire scopi personali

Non si può utilizzare la bacheca condominiale per perseguire scopi personali

Non si può utilizzare la bacheca condominiale per perseguire scopi personali

 

 

Non si può utilizzare la bacheca condominiale per perseguire scopi personali e diffondere informazioni sulle azioni giudiziarie che vedono coinvolto il portiere dello stabile condominiale, in quanto tale comportamento permette di divulgare dei dati anche a soggetti estranei al condominio. L’art. 167 del d.lgs. n. 196/2003 punisce la condotta di colui il quale “al fine di trarne per sé o per altri profitto o di recare ad altri un danno, procede al trattamento di dati personali in violazione di quanto disposto dagli artt. 17, 20, 21, 22, commi 8 e 11, 25, 26, 27 e 45, sempre che dal fatto derivi un nocumento“. È quanto ribadito dalla sentenza n. 15221/17 della Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi su un caso che aveva come protagonisti un condomino e il portiere dello stabile condominiale.

Condannato il condomino che aveva diffuso notizie sulle azioni giudiziarie in cui era coinvolto il portiere

Il condomino, che non aveva buoni rapporti con il portiere, denunciava quest’ultimo per lesioni nei propri confronti. Però, finiva per essere condannato a un anno e otto mesi di reclusione poiché aveva violato l’art. 167 del d.lgs. n. 196/2003 in quanto aveva affisso nella bacheca condominiale un foglio nel quale diffondeva l’informazione che il portiere si era allontanato dalla portineria per recarsi presso la locale procura della Repubblica ove pendeva, nei suoi confronti, un procedimento avviato a seguito della denuncia per lesioni gravissime.

Avverso la sentenza di condanna il condomino proponeva ricorso per Cassazione deducendo “l’erronea applicazione della legge penale in relazione all’art. 167 del d.lgs. n. 196 del 2003”. E ancora, l’assenza di un “effettivo nocumento” ai danni del portiere in relazione alla identità personale del soggetto e alla sua privacy.

Per i giudici della Cassazione il ricorso è infondato e, pertanto, va rigettato. L’art. 167 del d.lgs. 30/2003, n. 196 (rubricato Trattamento illecito di dati) punisce la condotta di colui il quale procede al trattamento di dati personali al fine di trarne per sé o per altri profitto o di recare ad altri un danno, sempre che dal fatto derivi un nocumento. Nella vicenda in questione, si tratta di “dati giudiziari” il cui trattamento costituisce reato quando esso sia avvenuto in violazione di quanto disposto dall’art. 27 che stabilisce che “il trattamento di dati giudiziari da parte di privati o di enti pubblici economici è consentito soltanto se autorizzato da espressa disposizione di legge o provvedimento del Garante che specifichino le rilevanti finalità di interesse pubblico del trattamento, i tipi di dati trattati e di operazioni eseguibili”.

Il danno di cui si discute che è condizione oggettiva di punibilità, chiarisce la Corte, deve essere però inteso come un pregiudizio giuridicamente rilevante di qualsiasi natura, patrimoniale o non patrimoniale, subito dalla persona alla quale si riferiscono i dati o le informazioni protetti ma anche da terzi quale conseguenza dell’illecito trattamento. La diffusione delle informazioni relative alla situazione giudiziaria del portiere hanno attribuito una “manchevolezza nell’assolvimento dei suoi compiti di portiere, screditandone la reputazione e la professionalità nello stesso luogo di lavoro”, e hanno determinato, nei suoi confronti, “un nocumento concreto e tangibile e non certo di minima rilevanza”.

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Condominio: le tabelle millesimali e loro utilizzo

Tabelle millesimali:servono a dividere le spese relative alle parti comuni.La mancanza di dette tabelle non pregiudica il funzionamento del condominio

Tabelle millesimali:servono a dividere le spese relative alle parti comuni.La mancanza di dette tabelle non pregiudica il funzionamento del condominio

 

 

Le tabelle millesimali in condominio e il loro utilizzo.

Esse servono a dividere le spese relative alle parti comuni.

I millesimi sono l’unitá di misura della proprietá condominiale.

Il diritto di ciascun condómino sulle cose comuni é proporzionale al valore della sua proprietá in rapporto al valore dell’intero edificio. Si chiamano in questo modo perché il valore dell’edificio é considerato pari a mille; e, quindi, il diritto di ciascun condómino si calcola per quote millesimali. In genere le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore-venditore e inserite o richiamate nei rogiti di acquisto. Possono anche essere approvate dall’assemblea dopo che un tecnico da essa scelto ha provveduto a determinale, oppure essere  disposte dall’autoritá giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino.

Ai millesimi, inoltre, si fa riferimento per determinare le maggioranze assembleari. Le tabelle millesimali si modificano quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio si é notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

La revisione é ammessa in caso di errore. La mancanza di dette tabelle non pregiudica il funzionamento del condominio; é infatti sufficiente che i condomini siano d’accordo nel ripartire le spese comuni seguendo un criterio stabilito d’intesa tra tutti. Le tabelle millesimali, quindi agevolano, ma non condizionano l’attivitá del condominio, dal momento che il rapporto tra il valore edlla proprietá singola e quello dell’intero edificio esiste prima e indipendentemente dalla loro formazione. Sono tre le tabelle che, in genere, vengono elaborate: quella di prorietá generale, un altra relativa a scale e ascensore e una terza per il riscaldamento nel caso sia centralizzato. Diversi sono gli elementi dell’unitá immobiliare presi in considerazione per la redazione delle tabelle millesimali ( superficie, cubatura, livello del piano, orientamento, prospetto, presenza o meno dell’ascensore e di un giardino privato, numero di luci o vedute). A ciascuna di queste caratteristiche corrisponde un coefficiente uguale, maggiore o minore di uno, il quale esprime la qualitá delle caratteristiche della singola unitá immobiliare.

Se le tabelle millesimali introducono un criterio di ripartizione delle spese comuni diverso da quello stabilito dalla legge hanno natura convenzionale e la loro approvazione richiede il consenso di tutti i condomini, altrimenti é sufficiente la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi. Questo orientamento é stato confermato dalla Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n.18477 del 9/8/2010.

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Infiltrazioni sul terrazzo condominiale: chi paga il danno?

Infiltrazioni sul terrazzo condominiale: secondo la Cassazione i costi sono ripartiti tra il proprietario dell’immobile e il condominio.

Infiltrazioni sul terrazzo condominiale: secondo la Cassazione i costi sono ripartiti tra il proprietario dell’immobile e il condominio.

 

 

Fino a poco tempo fa non si era a conoscenza di chi dovesse pagare a fronte di un danno di infiltrazione sul terrazzo condominiale. Finalmente, oggi sappiamo chi sono i soggetti coinvolti nel pagamento dei danni provocati da infiltrazioni provenienti dal tetto di copertura dell’edificio condominiale, definito anche lastrico solare. Fino ad oggi c’è stata parecchia confusione al riguardo e non tutti i giudici erano d’accordo sulle sentenze da emettere; poi, nel 2016, sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione a dirimere questo contrasto giurisprudenziale.

Secondo quanto stabilito dalle Sezioni Unite, i costi sono ripartiti tra il proprietario dell’immobile e il condominio.

Premettendo che il lastrico solare ha la funzione di copertura del fabbricato, anche se è ad uso esclusivo di un condomino o se appartiene a tutto il condominio, per descrivere la questione, occorre considerare tre ipotesi:

  • se il lastrico appartiene a tutto il condominio, ovvero non è proprietà di nessun condòmino, va da sé che sia il condominio intero a dover versare una quota ripartita secondo millesimi tra i vari condòmini;
  • se il lastrico solare è di uso esclusivo di un solo condòmino, questi deve risarcire 1/3 della spesa, mentre i restanti 2/3 vengono ripartiti sul resto del condominio. Secondo quanto stabilito dalle Sezioni Unite, chi utilizza la superficie si assume la responsabilità oggettiva di “cose in custodia”, per cui tale responsabilità spetterebbe di fatto al proprietario del bene. Il condominio è però tenuto a svolgere tutti i controlli del terrazzo e provvedere alla sua manutenzione, anche quella straordinaria;
  • se il proprietario o utilizzatore unico del lastrico è il solo responsabile delle infiltrazioni di acqua per colpa di una sua condotta, tutte le spese sono a suo carico e il condominio non deve corrispondere nulla.

Alla luce di queste considerazioni, si possono delineare due diverse responsabilità diverse e concorrenti: il proprietario, che ha un rapporto diretto con il bene e che, quindi, deve preservare il bene stesso da eventuali danni e che ha inoltre una responsabilità oggettiva, che scatta anche indipendentemente da una reale colpa; il condominio, che deve compiere tutti gli atti di manutenzione e di controllo di una parte dello stabile e che, pertanto, può pregiudicare le parti comuni e quelle di proprietà privata.

Pertanto, escludendo che il danno sia stato compiuto da una condotta sbagliata del proprietario dell’immobile coperto dal lastrico, per le infiltrazioni di acqua, conseguenza del deterioramento del tetto a causa di una scarsa manutenzione, rispondono per 1/3 il proprietario e per i 2/3 il condominio, ossia tutti i condomini a cui il lastrico fa da copertura.

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Condominio: apertura del conto corrente è un obbligo inderogabile dell’amministratore

L'apertura del conto corrente condomiale è d'obbligo aprirlo da parte dell'amministratore. E' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione.

L’apertura del conto corrente condomiale è d’obbligo aprirlo da parte dell’amministratore. E’ quanto stabilito dalla Corte di    Cassazione.

È quanto ribadito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 8923/2017.

L’apertura del conto corrente condominiale è un obbligo previsto dalle legge (art. 1129 Codice civile) e l’assemblea condominiale non può svincolare l’amministratore dall’osservanza di tale adempimento che gli è stato attribuito nel momento in cui gli è stato conferito il mandato.

L’assemblea di condominio non può svincolare l’amministratore da tale compito

L’obbligo di aprire il conto, quindi, è attribuito all’amministratore e si aziona con l’accettazione del mandato. Si tratta di un potere che lo stesso legislatore ha definito inderogabile con la definizione dell’art. 1138 Codice civile il quale testualmente prevede che “le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137”. Alla luce di ciò, è chiaro che l’assemblea in nessun caso potrebbe derogare al preciso obbligo normativo, neppure nell’ipotesi dell’unanimità, figuriamoci a maggioranza. Inoltre, una decisione del genere sarebbe nulla in quanto lede il diritto di ciascun condominio alla perfetta trasparenza, chiarezza e facile comprensibilità della gestione condominiale.

E se il condominio fosse temporaneamente senza amministratore perché revocato oppure dimesso? In tal caso, la documentazione e l’accesso al conto corrente condominiale, anche diretto, presso l’istituto dove è avvenuta la sua apertura dovrebbe essere concordato con il precedente amministratore che rimane in carica sotto il regime di prorogatio sino al momento in cui sarà nominato il nuovo amministratore.

Altrimenti, in mancanza, si può sempre ricorrere all’autorità giudiziaria con ricorso anche d’urgenza al Tribunale competente per territorio, per ottenere un ordine di esibizione a carico del precedente amministratore ovvero nei confronti dell’istituto di credito, presso il quale è il conto corrente condominiale è stato aperto.

La sentenza in questione ha fornito anche un ulteriore precisazione: il conto corrente condominiale non può essere aperto autonomamente da alcuni condòmini e a “firma congiunta”, neppure con l’avallo dell’assemblea.

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Condominio: installare una telecamera sul pianerottolo di casa non è reato

Una recente sentenza della Cassazione ha affermato, che non è reato installare una telecamera sul pianerottolo di casa propria

Una recente sentenza della Cassazione ha affermato, che non è reato installare una telecamera sul pianerottolo di casa propria

Novità in materia di telecamere. Con sentenza n. 34151/2017 la Cassazione ha stabilito che installare una telecamera sul pianerottolo di casa non è reato, in quanto le scale e i pianerottoli dell’edificio sono spazi comuni e quindi non sottoposti al regime di privacy. La vicenda riguarda un uomo che ha portato in causa il suo vicino condannandolo di reato di interferenze illecite nella vita privata ex art. 615-bis c.p., in seguito all’installazione di una telecamera che riprendeva parte di pianerottolo prospiciente alla sua porta di casa e di larga parte del pianerottolo condominiale.

Il pianerottolo del Condominio non è privata diimora

La Corte, di contro, ha assolto il soggetto imputato per insussistenza del fatto, avendo il giudice riscontrato che il pianerottolo condominiale non rientra nella nozione di privata dimora, di cui all’art. 614 c.p. e la telecamera stessa interessava solo la porzione di spazio che interessava solo l’uscio di casa dell’imputato e solo una porzione di pianerottolo.

Esistono dei limiti per l’installazione? Innanzitutto, il posizionamento della telecamera deve essere effettuato da persona fisica per fini esclusivamente personali e le immagini acquisite non devono essere comunicate o diffuse a terzi. Se la telecamera deve essere installata in spazi comuni, occorre ottenere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, con delibera delle maggioranze di cui al comma 2 dell’art. 1136 del codice civile (deve essere favorevole la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

Le telecamere non devono violare la privacy dei condomini

La telecamera deve riprendere solo l’area prospiciente alla porta del soggetto e non le aree condominiali; il Garante della Privacy stesso ha specificato che “l’angolo visuale delle riprese deve essere comunque limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza (ad esempio antistanti l’accesso alla propria abitazione) escludendo ogni forma di ripresa, anche senza registrazione di immagini, relativa ad aree comuni (cortili, pianerottoli, scale, garage comuni) ovvero ad ambiti antistanti l’abitazione di altri condomini” (Provvedimento in materia di videosorveglianza del 2010).

È quindi del tutto legittimo il comportamento del condomino che, per uno scopo di sicurezza privata, decida di installare una telecamera che riprenda solo lo spazio di sua proprietà, previa la delibera di maggioranza dell’assemblea condominiale.

 

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