Abitare in condominio: i pro e i contro fondamentali per una buona convivenza

Abitare in un condominio, ha i suoi pro e i suoi contro. I pro sono le garanzie di sicurezza,il contro è l’obbligo del rispetto per una buona convivenza.

Abitare in un condominio, ha i suoi pro e i suoi contro. I pro sono le garanzie di sicurezza,il contro è l’obbligo del rispetto per una buona convivenza.

 

 

Abitare in un condominio, ha i suoi pro e i suoi contro. I pro sono prima di tutto le garanzie di sicurezza, controllo e vivere civile che sono implicite in questo tipo di abitazioni. Il contro è l’obbligo del rispetto di alcune norme fondamentali per una buona convivenza.
Le garanzie che fornisce il condominio sono maggiori di quelle date dall’abitare in una casa indipendente. Anzitutto per ogni condominio c’è un referente, l’amministratore condominiale, il quale si occupa di tutto quello che riguarda l’edificio, le sue eventuali migliorie e la vita dei singoli condomini. Chi abita in condominio si può quindi sentire al sicuro, perché avrà sempre un referente delle sue istanze che gli eviterà molto grattacapi e fastidi permettendogli di risparmiare tempo e denaro.

Abitare in un condominio: una regola d’oro della buona convivenza in condominio è partecipare alle riunioni condominiali

Proprio per questo motivo, anche se spesso si evita di farlo, una regola d’oro della buona convivenza in condominio è partecipare alle riunioni condominiali e fare attenzione ad eventuali avvisi lasciati all’ingresso dall’amministratore. Partecipare alle riunioni permette di essere sempre informati sull’andamento della vita condominiale, in particolare sulla possibilità di lavori nello stabile o su nuove regole introdotte nel condominio e ovviamente, permette di far sentire la propria voce e di confrontarsi con gli altri.
Infatti, una caratteristica del vivere in condominio è la condivisione di spazi e regole con altre persone. Risulta quindi indispensabile confrontarsi con gli altri condomini circa l’utilizzo degli spazi che utilizziamo anche noi.
La condivisione implica anzitutto la cura degli spazi. Perciò, se abbiamo dei cani, quando li portiamo fuori, teniamoli al guinzaglio ed evitiamo che sporchino l’ingresso, il portico o il marciapiede del condominio.
Assolutamente da evitare anche l’ingombro di questi spazi con oggetti o ancora peggio con la propria spazzatura. Questa norma è valida non solo negli che abbiamo spazi in comune con tutti i condomini ma anche nel nostro pianerottolo, perché potremmo arrecare disturbo ai nostri vicini.
Se il nostro condominio ha un portico o una galleria, dobbiamo condurre biciclette e motorini a mano, per evitare di travolgere le persone, Fare attenzione in particolare a bambini e anziani, che non hanno la prontezza di spostarsi rapidamente per non essere travolti.
Occhi aperti anche per i nostri balconi. Tenere i vasi al sicuro tramite specifici supporti e verificare che quando li annaffiamo, l’acqua dello scolo non finisca sul balcone di chi abita sotto di noi.
Accortezza anche nello sbattere i tappeti o all’uso abituale di scuotere la tovaglia: in quel momento potrebbe passare qualcuno sotto di noi.
Per la nostra sicurezza e per quella degli altri condomini, dovremmo identificare dove si trovano le attrezzature antincendio e seguire alcune norme minime di sicurezza domestica, perché una nostra distrazione può coinvolgere tutti coloro che abitano con noi.
Regola d’oro e poco rispettata è quella dell’orario del silenzio. Va applicata soprattutto nel caso si condivida l’edificio con persone anziane.
L’orario da rispettare è quello dalle 15 alle 16 e soprattutto dalle 22.30/23 per tutta la notte.
In queste fasce orarie occorre evitare di parlare a voce alta quando si salgono le scale o quando si rientra in casa: chi sale le scale non se ne rende conto, ma il rumore rimbomba e può essere molto fastidioso per chi riposa o studia.
Bisogna tenere spenti lavastoviglie e lavatrice e mantenere basso il volume della tv o della musica.
A tutte le ore del giorno, poi, bisognerebbe evitare di camminare in casa con le scarpe col tacco o di strisciare le ciabatte. Tenendo sempre presente che ogni rumore, anche minimo, nell’appartamento di chi abita sotto di noi è amplificato.
Se si rispetteranno queste poche ma fondamentali regole della vita in condominio, si eviteranno fastidiose liti con i condomini e si vivrà tranquilli in un posto pulito e sicuro per tutti.

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Amministratore di condominio: le responsabilità e i beni comuni

L'amministratore è custode dei beni condominiali e ha il compito di provvedere alla gestione delle cose comuni, e alla custodia di esse.

L’amministratore è custode dei beni condominiali e ha il compito di provvedere alla gestione delle cose comuni, e alla custodia di esse.

 

 

L’amministratore di condominio è legato all’immobile amministrato da una contratto di mandato senza rappresentanza ed è a ciò che va sempre correlata la questione della responsabilità personale dell’amministratore. Lo spazio della responsabilità dell’amministratore di condominio non si limita ai soli casi previsti dal legislatore ma si aggiorna di continuo.

In caso di mancata custodia delle cose comuni, risponde solo ai condòmini e non a terzi

Con la sentenza n. 25251/2008 la Cassazione ha specificato che “l’amministratore è custode dei beni condominiali e ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, con conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danno a terzi o agli stessi condòmini”.

Seguendo questo ragionamento, gli Ermellini hanno sviluppato un ulteriore principio con la sentenza 17983/2014. Con tale sentenza la Suprema Corte ha, infatti, aggiunto che “la responsabilità extra contrattuale verso i terzi risulta predicabile – ex articolo 2051 Codice civile – esclusivamente a carico del condominio, residuando per l’amministratore  esclusivamente la possibilità di ricorrere in responsabilità nel rapporto interno che lo lega al condominio medesimo”. Il concetto di custodia che fonda la responsabilità sul citato articolo sarebbe “altra cosa rispetto al compito di custodire i beni comuni (rientrando negli obblighi contrattuali assunti dall’amministratore nei confronti dei condòmini) e sussiste – rispetto a soggetti terzi e sul piano extracontrattuale – in capo al solo condominio, sul quale grava una presunzione di responsabilità che ammette una prova liberatoria”.

Alla luce di quanto finora detto,  il terzo danneggiato può agire per la responsabilità di cui all’art. 2051 Codice civile solo nei confronti del condominio – e, di conseguenza, di tutti i condòmini, essendo il condominio un semplice ente di gestione privo di personalità giuridica – e non direttamente nei confronti dell’amministratore, anche qualora quest’ultimo abbia mancato di custodire la cosa comune.

Una volta emessa la condanna, il condominio può chiedere all’amministratore il risarcimento per l’inadempienza agli obblighi del mandato.

Questa sentenza è di notevole importanza, in quanto sarebbe stato ingiusto ritenere l’amministratore di condominio come il diretto responsabile per il risarcimento dei danni, derivanti dai beni condominiali, subiti da un terzo.

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Calcinacci: cadono pezzi dalla facciata condominiale, chi paga se qualcuno si fa male?

Calcinacci dalla facciata: la responsabilità per i danni a cose e persone è del condominio, salvo eventi di forza maggiore

Calcinacci dalla facciata: la responsabilità per i danni a cose e persone è del condominio, salvo eventi di forza maggiore

 

 

 

Partiamo dal caso ipotetico che la facciata di un condominio abbia un cornicione pericolante che rischia di cadere sui passanti o sulle automobili parcheggiate in cortile. Nonostante il rischio sia stato segnalato in più occasioni dai condòmini, l’assemblea non ha mai risolto il problema per la mancanza del numero legale necessario per riunirsi e decidere.

Calcinacci: la responsabilità per i danni a cose e persone è del condominio, salvo eventi di forza maggiore

I condomìni, a questo punto, decidono di porre all’attenzione dell’amministratore la situazione di rischio, sollecitandolo ad intervenire pur se manca l’autorizzazione dell’assemblea. L’invito ad agire prontamente rimane, tuttavia, inascoltato poiché anche l’amministratore prende tempo. In queste circostanze, cosa stabilisce la legge?

Secondo l’art. 1135 comma 4 Codice civile l’amministratore può, in casi di urgenza, ordinare lavori di manutenzione straordinaria anche senza l’approvazione dell’assemblea.

In generale, sull’amministratore grava il dovere di attivarsi per eliminare le situazioni di pericolo a prescindere dall’autorizzazione deliberata dall’assemblea condominiale. Dopo aver iniziato i lavori, egli è obbligato a comunicarlo durante la prima assemblea utile.

Se l’amministratore, nonostante la situazione d’irrimandabilità, non provvede ad avviare i lavori, dovrà risarcire in prima persona i danni procurati ai terzi e di cui abbia dovuto rispondere il condominio a causa della sua inerzia. Insomma, qualora la persona danneggiata domandi il risarcimento al condominio, l’assemblea potrà decidere di rifarsi sull’amministratore. Ma non solo. L’assemblea, a causa dello scarso impegno mostrato nello svolgimento dei propri doveri, può revocargli il mandato.

Occorre sottolineare che, alla luce di quanto detto, l’amministratore non può disconoscere la sua colpa giustificandosi con il fatto di non aver avviato i lavori poiché mancava la preliminare autorizzazione dell’assemblea.

Per quanto riguarda il condominio, esso è responsabile per i danni cagionati a terzi, cose e persone, dalla caduta di frammenti di cemento dal cornicione o di vernice dalla facciata. Nel caso in cui il crollo in questione è scatenato, invece, da eventi non prevedibili ed evitabili, quale ad esempio una scossa di terremoto, il condominio può esonerarsi dalla suddetta responsabilità.

Il risarcimento del danno è a carico del condominio e pagare saranno tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi. Come già detto, può rivalersi sull’amministratore rimasto inoperoso nonostante gli inviti a effettuare gli interventi di manutenzione urgenti.

Nel caso di inattività dell’amministratore e dell’assemblea, ogni singolo condòmino può rivolgersi al tribunale affinché il giudice, vagliato il carattere di urgenza, decreti l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e indifferibile. La decisione del giudice va oltre la volontà dell’assemblea ed è un valido titolo per provvedere alla messa in sicurezza della facciata condominiale.

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Amministratore, come recuperare il credito a fine mandato

Amministratore: per recuperare il suo credito nei confronti del condominio a fine mandato, può tentare la conciliazione, o notificare atto di citazione

Amministratore: per recuperare il suo credito nei confronti del condominio a fine mandato, può tentare la conciliazione, o notificare atto di citazione

 

Una volta che l’assemblea condominiale ha deliberato la nomina dell’amministratore, tra quest’ultimo e il condominio si crea un rapporto di fiducia che si configura come un contratto di mandato, regolato dall’art. 1703 Codice Civile, in forza del quale il mandatario-amministratore si impegna a compiere uno o più atti giuridici in favore del mandante-condominio. Tra le norme che regolano questo mandato particolarmente significativo, per quel che riguarda il capitolo delle spese condominiali, è l’art. 1720 Codice Civile secondo cui l’amministratore che ha anticipato personalmente le spese necessarie alla gestione dell’immobile ha diritto ad ottenere il relativo rimborso dal condominio.

Indispensabile la prova rigorosa degli esborsi effettuati

A fine mandato, l’amministratore può recuperare il credito vantato nei confronti del mandante seguendo diverse vie. Fallito il tentativo di conciliazione, ciò che prima salta in mente è agire in giudizio notificando atto di citazione. Durante il giudizio l’amministratoprre deve fornire una prova meticolosa del credito vantato nei confronti del condominio, cosa non facile per colui che ha svolto il lavoro in maniera non facilmente costruibile, magari anche anticipando di tasca propria- come di frequente accade – del denaro per sostenere le spese relative alla gestione dell’immobile. Più agevole per l’amministratore che non riesce a fornire piena prova del proprio credito, è percorrere la via dell’accertamento tecnico istituito all’art. 696 bis Codice di procedura civile. In questo tipo di procedimento, vantaggioso anche in termini economici poiché ha dei costi minori rispetto a quelli dell’azione in giudizio ordinario, l’amministratore può richiedere al giudice che venga predisposta in via preventiva una consulenza tecnica “ai fini dell’accertamento e della relativa determinazione di crediti derivanti dalla mancata o inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali o da fatto illecito”. Qualora il giudice accolga la domanda dell’amministratore, un perito d’ufficio verifica l’esistenza o meno del credito reclamato e il suo relativo ammontare. Terminato l’iter di accertamento, il consulente tecnico deposita l’elaborato contenente la risposta alla domanda formulatagli dal tribunale. Con l’istituto dell’art. 696 bis Codice di procedura civile, il giudice non emette alcuna sentenza nè commina condanne: potrebbe sembrare che in tal modo vengano screditate le motivazioni dell’amministratore ma non è così in quanto lo stesso, qualora l’esistenza di un credito in suo favore venga accertato e confermato dalla perizia disposta dal tribunale, può agire in giudizio e far valere il suo diritto di credito avendo la quasi certezza di recuperarlo.

La richiesta del ricorrente di disporre una CTU sulla base dell’art. 696 bis Codice di procedura civile può essere accolta anche quando non ci sia alcun requisito, come quello dell’urgenza, particolare in merito alla fondatezza della domanda presentata. In merito a ciò, Il Tribunale di Milano nella sentenza del 13 aprile 2011 ha precisato che “la consulenza tecnica preventiva ex art. 696 bis c.p.c., potendo trovare applicazione anche al di fuori di ogni ipotesi di perculum in mora, non partecipa di quella natura cautelare comune ad altri mezzi di istruzione preventiva; e allora i presupposti di ammissibilità devono essere necessariamente ancorati al fumus boni iuris del diritto tutelando nel successivo ed eventuale giudizio di merito”. Questo significa che il tribunale potrebbe respingere la richiesta di consulenza e negare lo svolgimento della perizia, qualora sia chiaramente priva di credibilità.

La decisione del Tribunale di Torino n.544 del 29 gennaio 2016 ha stabilito inoltre che, una volta “cessato l’incarico, l’amministratore può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate non solo al condominio – legalmente rappresentato dal nuovo amministratore – ma anche cumulativamente a ogni singolo condòmino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore, mandatario, le anticipazioni da queste fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di esse e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore”.

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Murales sulla facciata del palazzo: qual è la maggioranza necessaria per l’approvazione della delibera?

Murales:tale novità va considerata come un’”innovazione ossia modifiche delle parti comuni che assumono una destinazione differente da quella originaria.

Murales:tale novità va considerata come un’”innovazione ossia modifiche delle parti comuni che assumono una destinazione differente da quella originaria.

 

Murales sulla facciata del palazzo. Consideriamo il caso che, durante un’assemblea condominiale, un condòmino proponga di far eseguire una pitturazione artistica, dunque un murales, sulla facciata della palazzina per renderla più bella. Qualora l’idea piaccia ad un numero congruo di condomini e venga dunque presa seriamente in considerazione, quali sono le maggioranze necessarie per la deliberazione di questa novità? Tale novità va considerata come un’”innovazione”? Le innovazioni sono quelle modifiche delle parti comuni che, una volta portati a termine i lavori, vengono ad assumere una destinazione differente da quella originaria , oppure assumono una consistenza materiale differente.

Per questo motivo, non tutte le modificazioni sono annoverabili tra le innovazioni, ma solo quelle con le caratteristiche sopra citate. Sono da ritenersi innovazioni:

  • l’installazione di un ascensore;
  • la trasformazione di un giardino in un’area parcheggio;
  • l’installazione di impianti fotovoltaici;
  • la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo.

Risulta chiaro, perciò, che quando si inserisce nelle parti comune un elemento nuovo che renda l’edificio o parte di esso differente da quello che era prima, si sta introducendo un’innovazione. Non è possibile considerare innovazioni:

  • l’automatizzazione di un cancello;
  • il restringimento di un marciapiede in piccola parte per allargare una strada;
  • la trasformazione di una piccola parte di un giardino in una parte di un parcheggio.

Qual è la maggioranza necessaria per l’approvazione della delibera?

Come considerare un murales? Dobbiamo domandarci, in primo luogo, se una pittura muraria va a modificare l’uso di destinazione di una parte dell’edificio. La modifica è senza dubbio consistente, in quanto una parete spoglia è sicuramente molto differente da una sulla quale vi è una decorazione, anche se il disegno come tale non va ad incidere sulla consistenza della parte dell’edificio o sulla sua destinazione. La facciata era tale prima e lo sarà dopo essere stata decorata. La risposta alla domanda è allora negativa: la deliberazione di una pitturazione murale artistica non può essere considerata un’innovazione. Considerando che questo intervento artistico avrà un costo notevole, la deliberazione per l’esecuzione prevede che vengano rispettate le maggioranze prescritte per i lavori straordinari di notevole entità (ovvero, voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno la metà del valore dell’edificio, cfr. art. 1136, quarto comma, c.c.).

Il consiglio principale è quello di valutare attentamente l’offerta per il murales, offerta che deve possibilmente essere sottoposta al giudizio di tutti gli abitanti del condominio, per non incorrere in spiacevoli sorprese al termine dei lavori.

Amministratore di condominio, quali cautele adottare in caso di assenza?

Durante il periodo in cui l'amministratore si allontana,deve garantire la reperibilità e lasciare indicati i riferimenti dei fornitori del condominio

Durante il periodo in cui l’amministratore si allontana,deve garantire la reperibilità e lasciare indicati i riferimenti dei fornitori del condominio

 

Amministratore: cosa fare in sua assenza?  Anche durante le ferie l’amministratore di condominio, in forza del contratto di mandato che lo lega al condominio, è obbligato a garantire il normale svolgimento della sua attività.
È importante che l’amministratore, durante il periodo in cui si allontana per le vacanze, garantisca la reperibilità e lasci indicati i riferimenti dei fornitori del condominio (elettricista, idraulico, ascensorista etc) ai quali, in caso di necessità, i condòmini possano rivolgersi direttamente. È bene consegnare tutte queste informazioni al portiere, se presente, oppure affiggerle nella bacheca condominiale.

Deve comunque garantire la sua reperibilità

Inoltre, è fondamentale che l’ amministratore faccia attenzione a non lasciare situazioni di pericolo, specie se ci sono lavori di manutenzione e di rifacimento delle parti comuni che, di solito, nel periodo estivo vengono sospesi. Questo, al fine di scansare eventuali responsabilità qualora i condòmini oppure persone estranee al condominio subiscano danni da tale stato di cose. Se poi, a tali avvedutezze si somma il comportamento responsabile dei condòmini – attenti a chiudere il gas e l’acqua e a staccare la corrente agli elettrodomestici – il ritorno a casa dalle vacanze sarà certamente meno traumatico e si eviterà il rischio di innescare discussioni e polemiche.

In conclusione, si ricorda che sono numerose le aziende di servizi che, durante il periodo di assenza, si sostituiscono all’amministratore ricevendo le telefonate e contattando i consueti fornitori del condominio per richiedere il loro intervento in caso di necessità.

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Locazione, il conduttore non può sospendere o ridurre il pagamento del canone

Durante il corso della locazione, il conduttore non può astenersi dal versare il canone, anche se ci sono  vizi che limitano o il godimento del bene locato.

Durante il corso della locazione, il conduttore non può astenersi dal versare il canone, anche se ci sono vizi che limitano o il godimento del bene locato.

 

Durante il corso della locazione, il conduttore non può astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, anche se sono sopravvenuti dei vizi che limitano o riducono il godimento del bene locato. L’autoriduzione del canone, ossia il pagamento in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, genera un fatto arbitrario e illegittimo da cui può derivare la risoluzione del contratto per l’inadempienza del conduttore.  Questo il giudizio emesso dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 12427 del 9 novembre 2016,  nella quale si riconosce il comportamento inadempiente del conduttore che, in autonomia, aveva deciso di sospendere integralmente il versamento dei canoni mensili di locazione. L’art. 1578 Codice Civile è estremamente chiaro nel sottolineare che, in presenza di vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità del bene locato a servire all’uso pattuito, il conduttore ha il diritto – in alternativa alla risoluzione del contratto – di richiedere la riduzione del canone tramite la presentazione di una domanda all’autorità giudiziaria. L’ipotesi di sospensione del pagamento in via di autotutela non è, come si vede, contemplata dalla norma.

Anche se sopravvengono vizi che compromettono il godimento del bene

La vicenda in questione è stata sollevata durante l’opposizione, da parte della società conduttrice, a un decreto ingiuntivo – emesso dai giudici meneghini su richiesta della parte locatrice – per l’importo corrispondente ai canoni di locazione insoluti. Per la società conduttrice, che aveva continuato a utilizzare l’immobile ma non aveva versato quanto era stato pattuito, “le somme richieste a titolo di canone dovevano dichiararsi, a tutti gli effetti, non dovute in considerazione del fatto che l’immobile locato era affetto da vizi che ne diminuivano drasticamente il godimento, in quanto impedivano l’utilizzo di ampie parti dell’immobile”. La società conduttrice, a motivo di infiltrazioni e allagamenti che avevano reso gran parte della struttura inutilizzabile, si era autoridotta il canone e solo dopo la ricezione dell’ ordine di pagamento si era rivolta al giudice per far verificare l’esistenza dei vizi dichiarati e accertare il proprio diritto di cessare il pagamento.

Il Tribunale di Milano, sulla scia dei principi già affermati dalla Corte di Cassazione (sent. n. 18987/2016),  ha ribadito che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione deve considerarsi legittima nel solo caso in cui i vizi della cosa locata comportino per il conduttore un impedimento totale al godimento del bene locato. Inoltre, specificano i giudici, l’autoriduzione del canone da parte della società conduttrice costituisce “inadempimento contrattuale” anche quando venga posta in essere “per sopperire alla presenza di vizi dell’immobile locato e per ripristinare l’equilibrio del contratto che si presume violato, essendo devoluto esclusivamente al Giudice il potere di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti, e quindi di disporre la riduzione della prestazione contrattuale del conduttore“. L’esercizio del diritto alla riduzione del canone è, dunque, la condizione indispensabile affinché possa essere ripristinato l’equilibrio del rapporto contrattuale, venuto meno con l’inadempimento del locatore all’obbligo di mantenere il bene locato in stato da consentirne il pacifico uso da parte del conduttore. “L’azione di riduzione del corrispettivo locativo per vizi della cosa locata ha, infatti, natura di azione costitutiva, in quanto volta a determinare una modificazione giudiziale del regolamento contrattuale al fine di ristabilire il rapporto di corrispettività economica fra le contrapposte prestazioni” delle parti.

Alla luce del contenuto della CTU, i giudici hanno riscontrato la presenza di vizi nell’immobile tali da legittimare la sospensione del pagamento e riconosciuto il diritto del conduttore a non versare il canone pattuito solo per il periodo successivo alla presentazione della domanda di riduzione. Pertanto, hanno dichiarato illegittima l’autoriduzione effettuata nel periodo precedente.

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Condominio, accumulare rifiuti nel cortile comune costituisce reato

Accumulare rifiuti all’interno del cortile del condominio integra il reato di molestie e disturbo,salvo il caso in cui il cortile non sia ad uso esclusivo.

Accumulare rifiuti all’interno del cortile del condominio integra il reato di molestie e disturbo,salvo il caso in cui il cortile non sia ad uso esclusivo.

 

 

Condominio: accumulare materiale ferroso e legnoso all’interno del cortile comune integra il reato di molestie e disturbo alle persone, salvo il caso che il cortile non sia ad uso esclusivo. È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 2754/2017, esaminando la vicenda di un padre e una figlia, responsabili del reato di cui all’art. 660 Codice penale e condannati dal Tribunale di Como al pagamento di 300 euro di ammenda per aver procurato molestia e disturbo a un condomino, vicino di casa mediante l’accumulo, appunto, di materiale legnoso e ferroso all’interno del cortile condominiale e a ridosso del muro della finestra della sua abitazione.

A meno che l’utilizzo dello spazio non sia esclusivo

Il Tribunale aveva osservato che “la prova dei comportamenti molesti tenuti dagli imputati, consistiti nell’accumulo di legna, in quantità superiore al fabbisogno di una famiglia, e di una mole di materiale vario proprio in prossimità delle finestre del vicino emergeva dalle dichiarazioni di quest’ultimo e dalla documentazione fotografica acquisita agli atti che ritraeva le condizioni di estrema sporcizia e disordine a ridosso del muro dell’appartamento della parte lesa”. I due imputati presentavano ricorso in appello, deducendo che i fatti erano accaduti in un cortile di loro esclusiva proprietà. Pertanto, la molestia non sarebbe stata arrecata in un luogo pubblico o aperto al pubblico come richiede l’art. 660 Codice penale.

La Corte di Cassazione, si legge nella sentenza, ha ricordato il principio di diritto secondo il quale “si intende aperto al pubblico il luogo cui ciascuno può accedere in determinati momenti ovvero il luogo al quale può accedere una categoria di persone che abbia determinati requisiti. Devono, pertanto, essere considerati luoghi aperti al pubblico l’androne di un palazzo e la scala comune a più abitazioni” (Sez. 6 n. 9888 del 6 giugno 1975, T., rv. n. 131021; adde: Sez. 1 n. 28853 del 16/06/2009, L., Rv. 244301). Ha anche ribadito l’ulteriore principio secondo il quale “per integrare il requisito della pubblicità del luogo di commissione del reato è sufficiente che, indifferentemente, il soggetto attivo ovvero quello passivo si trovino – almeno uno di essi – in luogo pubblico o aperto al pubblico”.

Nella vicenda in esame, i comproprietari del cortile del condominio, erano soltanto gli imputati e due condòmine, le quali avevano confermato che il suddetto spazio era utilizzato unicamente da padre e figlia. Ragion per cui, motivano i giudici della Cassazione, “deve ritenersi del tutto pacifico e fuori discussione che la condotta dei ricorrenti si è sviluppata in luogo privato e che in luogo privato si trovava il destinatario delle ritenute molestie”. Ciò ha portato a escludere la rilevanza penale dei disturbi lamentati, per mancanza del requisito oggettivo, e ad annullare la sentenza impugnata in appello, senza rinvio, perché il fatto non sussiste.

Fonte:

Condominì morosi: come deve comportarsi l’amministratore

Condominì morosi, l’amministratore deve richiedere l’emissione del decreto ingiuntivo dopo sei mesi di inadempienze da parte del condomino.

Condominì morosi, l’amministratore deve richiedere l’emissione del decreto ingiuntivo dopo sei mesi di inadempienze da parte del condomino.

 

Condominì: tempi di crisi, tempi duri; sebbene in ogni condominio ci siano sempre stati condomini con la brutta abitudine di non pagare le quote periodiche, ad oggi secondo il monitoraggio dell’Anammi, Associazione Nazional Europea Amministratori d’Immobili, ben il 25% degli italiani elude le spese condominiali contro il 20% del 2009.

Condominì morosi: “L’amministratore deve richiedere l’emissione del decreto ingiuntivo dopo 6 mesi di inadempienze.

La situazione si fa critica per città  come Roma, Napoli, Milano, Torino segnando una situazione difficile sia per la popolazione, che ha sempre più difficoltà  a pagare spese accessorie, sia per gli amministratori dello stivale che devono gestire queste inadempienze tempestivamente, pena la loro revoca.

Ma quando un soggetto può considerarsi moroso? Considerando le spese condominiali in genere, un condomino si definisce moroso quando non paga la sua parte entro la scadenza prevista, evento al quale l’amministratore deve rispondere con un sollecito a mezzo lettera raccomandata. Se a seguito del sollecito non sussiste pagamento, l’amministratore deve rivolgersi alle autorità chiedendo l’emissione di un decreto ingiuntivo; in questo ricorso egli è tenuto a presentare il bilancio consuntivo e preventivo in cui dimostra le inadempienze del singolo condomino. E’ bene però specificare che, se all’interno dell’appartamento in questione vi sono degli affittuari, per condomino si intende sempre il proprietario e non l’inquilino; l’autorità  giudiziaria si rivale quindi sul proprietario, mentre il proprietario dell’appartamento si rivarrà poi privatamente sull’inquilino. Quando la mora non viene pagata entro sei mesi, l’amministratore può sospendere il condomino dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, come ad esempio il riscaldamento. L’amministratore ha il divieto, secondo quanto stabilito il 12 Dicembre 2001 dal Garante per la protezione dei dati personali, di rendere noti i dati del soggetto moroso poiché ha l’obbligo di riservatezza e di rispetto della privacy dei condomini, che non devono essere in alcun modo diffamati attraverso passaparola o affissioni di avvisi di pagamento nella bacheca condominiale.

Sebbene l’amministratore non possa richiedere la ripartizione della quota mancante tra i condomini in regola, i creditori possono agire nei loro confronti se il condomino moroso non ha coperto le spese in questione.

La nuova riforma del condominio ha cercato quindi di tutelare contemporaneamente sia i creditori sia i condomini, concedendo maggiori responsabilità e maggior campo applicativo agli amministratori; la questione rimane comunque delicata per tutti coloro che sono in regola e che si trovano spesso a pagare spese condominiali e giudiziarie non di loro competenza, acuendo sempre più la percezione di sconforto di questo difficile momento.”

Fonte:

Adeguamento sismico: creare un fondo condominiale per sostenere i lavori

Fornire ai condomini l’opportunità di realizzare un fondo per finanziare i lavori di adeguamento sismico ed efficientamento energetico degli edifici.

Fornire ai condomini l’opportunità di realizzare un fondo per finanziare i lavori di adeguamento sismico ed efficientamento energetico degli edifici.

 

Fornire ai condomini l’opportunità di realizzare un proprio fondo di accantonamento attraverso il quale sia possibile finanziare, a poco a poco, i futuri lavori di adeguamento sismico ed efficientamento energetico degli edifici. È questo l’obiettivo della proposta di legge sviluppata con la collaborazione del Dipartimento di Architettura e Design del Politecnico di Torino e presentata alla Camera dei Deputati il 24 novembre dello scorso anno.

Adeguamento sismico: è questo l’obiettivo della proposta di legge presentata lo scorso 24 novembre

L’accertamento dell’inadeguatezza di gran parte del patrimonio edilizio italiano, rispetto alla normativa sismica, nonché le difficoltà di contenimento dei consumi energetici  sono le motivazioni alla base di tale iniziativa.  Visto ciò, la proposta vuole agevolare e incentivare la programmazione d’interventi di riqualificazione energetica e sismica sulle abitazioni introducendo misure che possano sostenere interventi in interi condomini in modo da realizzare miglioramenti più consistenti. Lo scopo è, pertanto, quello di consentire ai condomini stessi di costituire un proprio fondo di accantonamento con cui finanziare per gradi i futuri lavori di manutenzione, ammodernamento e messa in sicurezza degli stabili. 

Nello specifico la proposta prevede, all’articolo 1, l’istituzione del fondo in questione, costituito, secondo l’articolo 2, “con una deliberazione dell’assemblea dei condòmini assunta ai sensi dell’articolo 1136, secondo comma, del Codice Civile”. L’articolo 3 definisce, poi, che “il fondo di accantonamento è finanziato annualmente con una quota percentuale del bilancio condominiale o con versamenti ripartiti in base ai millesimi di proprietà […]. La quota versata ogni anno nel fondo di accantonamento non può essere inferiore al 5% del rendiconto condominiale annuale. […] Le quote destinate al finanziamento del fondo di accantonamento sono separate dalla gestione ordinaria e sono versate su uno specifico conto […] intestato al condominio”. Infine, l’articolo 4 fissa i limiti temporali per accedere alle detrazioni fiscali e alle forme d’incentivazione per la realizzazione d’interventi d’incremento dell’efficienza energetica e di adeguamento sismico che siano in vigore al momento della costituzione del fondo stesso. Tali interventi devono essere deliberati e avviati entro cinque anni dalla costituzione del fondo.

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