Causa di separazione: chi paga le spese del condominio?

Causa di separazione o di divorzio; il giudice decide chi tra i due coniugi potrà continuare ad abitare nell’appartamento e chi dovrà pagare il condominio.

Causa di separazione o di divorzio; il giudice decide chi tra i due coniugi potrà continuare ad abitare nell’appartamento e chi dovrà pagare il condominio.

 

Causa: esiste una regola generale, ma sarebbe opportuno che il magistrato decidesse in merito alla ripartizione delle spese tra i coniugi.

Durante un giudizio di separazione o di divorzio il giudice decide chi tra i due coniugi potrà continuare ad abitare nell’appartamento coniugale e anche chi dei due debba pagare le spese condominiali. Se, però, chi deve pagare non ottempera al suo compito, le spese restano a carico dell’assegnatario. Ad esempio, se il giudice stabilisce che la casa debba restare alla moglie, quest’ultima dovrà pagare all’amministratore gli oneri fiscali. Tuttavia, in caso di mancato versamento delle spese condominiali, potrà essere notificato un decreto ingiuntivo anche all’effettivo proprietario, ossia all’altro coniuge non assegnatario.

Generalmente, se la coppia ha avuto dei figli, il coniuge che ha la tutela dei bambini ha diritto a rimanere nella casa che prima era residenza di tutta la famiglia, mentre l’altro coniuge dovrà trasferirsi in altra locazione. Nel caso in cui la coppia non abbia avuto figli si aprono due possibilità di azione:

  • se l’immobile era in comproprietà esso va diviso tra i due contitolari, salvo diversi accordi tra di loro;
  • se, invece, l’immobile apparteneva a uno solo dei due, ritornerà al legittimo proprietario.

Nel caso di assegnazione della casa si verifica una vera e propria scissione tra l’utilizzatore del bene e il proprietario. Detto ciò, chi paga le spese relative alla gestione ordinaria e a quella straordinaria?

Di norma il giudice, nella sentenza di separazione o divorzio, specifica quale coniuge debba pagare le spese relative alla casa, comprese quelle condominiali. Quasi sempre queste spese vengono messe a carico dell’utilizzatore, ma non sempre è possibile. Nei casi in cui il coniuge beneficiario della casa sia anche nullatenente e non abbia la possibilità di pagare neanche le spese di condominio, è necessario che il magistrato espressamente specifichi che detti oneri sono a carico del proprietario dell’immobile.

Se, invece, il giudice all’atto della separazione non specifica nulla, si applica la regola generale. Saranno a carico del titolare del diritto di godimento tutte le spese per le riparazioni ordinarie dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle che derivano da vetustà o fortuito (artt. 1575 n. 2, 1576 e 1609 cod. civ.), che dovranno essere poste a carico del proprietario (o, nel caso di specie, dei comproprietari, in quote uguali) unitamente alle spese di carattere straordinario inerenti alla proprietà o alla sua conservazione.

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Balconi: il rivestimento dello stesso con funzione estetica rientra tra i beni comuni

Il rivestimento dei balconi e della soletta devono essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio,

Il rivestimento dei balconi e della soletta devono essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio,

 

 

Balconi: in secondo grado veniva ribaltata la sentenza resa tra un soggetto che lamentava danni per una perdita d’acqua proveniente dal balcone soprastante ed il proprietario del relativo appartamento: per la Corte d’Appello, infatti, si era palesato un difetto di litisconsorzio necessario di tutti i condomini poiché – come anche accertato dalla disposta consulenza tecnica d’ufficio – il parapetto, per la sua forma, per l’utilizzo dei materiali usati nonché per il suo colore, aveva la precipua funzione di accrescere la gradevolezza estetica del fabbricato e pertanto rientrava pacificamente nel novero delle parti comuni di cui all’art. 1117 c.c.

La Corte di Cassazione, a sua volta, ha quindi rigettato la censura proposta secondo cui il parapetto aggettante del balcone del convenuto rientri tra le parti comuni, richiamando il proprio consolidato orientamento secondo cui mentre i balconi di un edifico condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. n. 637/2000, Cass. 14576/2004, Cass. 6624/2012).

Peraltro, nel caso di specie, l’accertamento del giudice di merito in relazione alla funzione estetica del balcone costituisce un mero apprezzamento di fatto diventando incensurabile in sede di legittimità e pertanto l’azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino o, comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio costituenti, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117 n. 3 c.c., deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari, essendo altrimenti la sentenza inutiliter data (Cass. n. 11109/2007).

Addirittura la necessità d’integrare il contraddittorio deve essere valutata non secundum eventum litis, ovvero sulla base delle diverse presentate modalità attuative dell’intervento tecnico di ripristino del balcone, bensì nel momento in cui l’azione sia proposta valutando se la stessa – in base al petitum – sia potenzialmente diretta anche a una modifica della cosa comune.

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Morosità condominiale: in che modo l’amministratore può procedere al recupero crediti

La morosità dei condomini  è un problema ricorrente e il compito spetta all’amministratore che deve attivarsi quanto prima per il recupero dei crediti.

La morosità dei condomini è un problema ricorrente e il compito spetta all’amministratore che deve attivarsi quanto prima per il recupero dei crediti.

 

Morosità dei condomini di un palazzo: è un problema piuttosto ricorrente e il compito più sgradito spetta all’amministratore che deve attivarsi quanto prima per il recupero dei crediti, con la finalità di mantenere attivi i servizi comuni. Cercare di ottenere le somme stabilite è un modo anche per creare un clima di maggiore serenità fra condomini; i debiti, effettivamente, devono spesso essere corrisposti dagli altri condomini che si dà il caso abbiano pagato con celerità.

Come si può muovere l’amministratore per recuperare le morosità non pagate dai suoi condomini?

Con Legge n. 220 dell’11.12.2012, entrata in vigore il 18.06.2013, relativa alle modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, il legislatore ha stabilito che per l’amministratore esiste un termine improrogabile entro cui dovrà attivarsi per il recupero delle morosità  arretrate dei condomini in ritardo con i pagamenti.

Nell’art. 1129, comma 9, del codice civile è specificato che “salva espressa dispensa dell’assemblea l’amministratore deve riscuotere forzosamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att. c.c., entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”. La legge pertanto stabilisce che l’amministratore ha l’obbligo di depositare un decreto ingiuntivo entro il termine perentorio di sei mesi. Tale decreto ingiuntivo, una volta concesso dal Giudice, è immediatamente esecutivo anche se vi viene proposta opposizione. Perché venga concessa la provvisoria esecutività del decreto, deve necessariamente risultare che in sede di delibera di approvazione dei bilanci ordinari e delle eventuali spese straordinarie da parte dell’assemblea condominiale siano stati approvati anche la spesa e il conseguente piano di riparto. In caso contrario, il Giudice non potrà concedere la provvisoria esecutorietà del decreto che consente l’azione esecutiva immediata. Un altro onere a carico dell’amministratore è la documentazione e la comprovazione della formazione del credito per cui si procede nei confronti del condomino moroso. Ricapitolando, all’amministratore occorrerà:

  • produrre e depositare tutti i documenti necessari per dimostrare la legittimità del credito, e quindi l’avviso di convocazione e prova di consegna dell’avviso al condomino moroso;
  • il verbale sottoscritto dall’assemblea condominiale in cui sono contenute le delibere di approvazione del bilancio consuntivo, bilancio preventivo e di eventuali spese straordinarie;
  • i prospetti di ripartizione dei bilanci e delle spese straordinarie;
  • eventuali diffide al condomino moroso che l’amministratore ha provveduto a fargli pervenire.

Nel caso in cui, a seguito di emissione del decreto ingiuntivo e della relativa notifica del condomino debitore, questi non provveda al pagamento del debito, l’amministratore dovrà “curare diligentemente l’azione e la conseguente procedura esecutiva”,  pena la revoca dalla carica, come previsto dal nuovo art. 1129, XII comma, n. 6 c.c.

In altre parole, se entro i termini il condomino non abbia saldato il suo debito, l’amministratore dovrà immediatamente attivarsi per iniziare l’azione esecutiva che potrà concretizzarsi nel precetto, oppure, in caso di esito negativo, nel pignoramento mobiliare o immobiliare o presso terzi, in base ai beni in possesso del soggetto debitore.

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Manutenzione in condominio, tutte le maggioranze per ogni tipo di intervento

Maggioranze per i lavori di manutenzione in condominio;due sono gli elementi ossia il numero dei condomini e i millesimi di proprietà.

Maggioranze per i lavori di manutenzione in condominio;due sono gli elementi ossia il numero dei condomini e i millesimi di proprietà.

 

 

Quale maggioranza è necessaria per effettuare i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria? 

Prima di procedere è bene ricordare che due sono gli elementi di calcolo che la legge richiede per il raggiungimento della maggioranza in assemblea: il numero dei condomini e i millesimi di proprietà. Ciò significa che una delibera assembleare, per essere valida, ha bisogno di una doppia maggioranza. La maggioranza “per teste” è calcolata sul numero dei condominio oppure sul numero dei partecipanti all’assemblea. La maggioranza “per millesimi” è, invece, calcolata sul valore dell’edificio, ossia sui millesimi di proprietà. Di solito la legge richiede, a seconda dei casi, una maggioranza per valore di:

– almeno la metà del valore: ossia almeno 500/1000;

– almeno 1/3 del valore e cioè il valore di almeno 333,333333/1000 (arrotondata per comodità a 334/1000);

– almeno 2/3 del valore e cioè almeno 666,66666/1000 (arrotondata per comodità con 667/1000);

– unanimità: ossia 1000/1000.

Di frequente accade che la maggioranza richiesta in prima convocazione dell’assemblea sia diversa rispetto a quella richiesta in seconda.

Fatta questa premessa, per ogni tipo di lavoro si può vedere quali sono queste maggioranze e come operano sia in prima che in seconda convocazione. La legge, infatti, distingue specifiche maggioranze a seconda della natura dei lavori: così, ad esempio, la manutenzione ordinaria richiede una maggioranza più bassa rispetto ai lavori straordinari e alle innovazioni.

Tipo di lavori: innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: almeno 667/1000
Maggioranza in condomini: Metà intervenuti in assemblea + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 5 Codice civile

Tipo di lavori: opere ed interventi per migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 500/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 e art. 1120 comma 2, n. 1 Codice Civile

Tipo di lavori: opere ed interventi per eliminare le barriere architettoniche (vi rientra anche l’ascensore)
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 500/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 e 1120 comma 2, n. 1 Codice Civile

Tipo di lavori: opere per il contenimento del consumo energetico degli edifici (si consideri anche la voce “Consumo energetico degli edifici”)
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 500/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 e 1120 comma 2, n. 2 Codice Civile

Tipo di lavori: realizzazione di parcheggi condominiali destinati al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio (si veda anche la voce “Parcheggi”)
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 500/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 e 1120 comma 2, n. 2 Codice Civile

Tipo di lavori: opere per produrre energia mediante utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 500/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 e 1120 comma 2, n. 2 Codice Civile

Tipo di lavori: realizzazioni di impianti di videosorveglianza
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi:500/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art 1122 ter Codice Civile

Tipo di lavori: innovazione gravosa o voluttuaria
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: almeno 667/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 5 Codice Civile

Tipo di lavori: innovazioni che possono alterare il decoro rendendo alcune parti inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 1000/1000
Maggioranza in condomini: tutti
Norma di riferimento: art. 1120 comma 4 Codice Civile

Tipo di lavori: ricostruzione dell’edificio per perimento inferiore ai 3/4
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 500/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 Codice Civile

Tipo di lavori: ricostruzione dell’edificio per perimento superiore ai 3/4
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 1000/1000
Maggioranza in condomini: tutti
Norma di riferimento: art. 1128 comma 1 Codice Civile

Fonte:

Abolizione dei voucher, quali contratti adottare ora nei condomini?

Il governo Gentiloni ha sancito l’abolizione dei voucher che erano utilizzabili anche nei condomini per lavori quali i servizi di giardinaggio e di pulizia.

Il governo Gentiloni ha sancito l’abolizione dei voucher che erano utilizzabili anche nei condomini per lavori quali i servizi di giardinaggio e di pulizia.

Abolizione dei voucher: ecco le eventuali soluzioni alternative

Con il decreto legge n. 25/2017 il governo Gentiloni ha sancito l’ abolizione dei voucher. I buoni erano utilizzabili anche nei condomini per lavori quali i servizi di giardinaggio e di pulizia, spalatura della neve, sgombero delle soffitte ecc. Quali altre tipologie di contratto possono adottare ora i condomini? Si potrebbe utilizzare il contratto di lavoro a chiamata che, come i voucher, permette di chiamare e pagare il lavoratore solo per i giorni e gli orari in cui la sua attività lavorativa è necessaria.
Per attivare tale tipologia contrattuale, occorre considerare due aspetti:

  • l’età del lavoratore, che deve avere meno di 24 anni oppure più di 55;
  • la durata della prestazione, che non deve oltrepassare il limite di 400 giornate di servizio prestato nell’arco di 3 anni solari. Spetta al datore di lavoro comunicare all’ufficio dell’Ispettorato del lavoro la data di inizio di ogni prestazione.

Qualora il condominio sia certo di assicurare al lavoratore un numero determinato di ore lavorate alla settimana, può stipulare il contratto part-time con clausole di flessibilità ed elasticità, che consente di distribuire gli orari secondo i bisogni del condominio.
Questa tipologia di contratto presenta dei costi maggiori rispetto a quello del lavoro a chiamata, in quanto va assicurato un limite di retribuzione, ma c’è la possibilità di avere accesso alle eventuali facilitazioni per le assunzioni.

Vi sono poi i contratti di lavoro autonomo. Tra questi, si possono prendere in considerazione il contratto d’opera, con un singolo soggetto, e l’appalto, con un’azienda.

Il condominio, infine, potrebbe optare per i contratti di collaborazione occasionale, le cui prestazioni non devono oltrepassare il limite dei 30 giorni e i 5000 euro di retribuzione annuale. Alla retribuzione si applica una ritenuta d’acconto del 20%.

Si ricorda che i voucher acquistati prima del 17 marzo scorso, potranno essere utilizzati entro il 31 dicembre 2017.

Fonte:

Condominio, quali sono gli obblighi in caso di appalto?

Condominio e appalto: cosa accade quando l’azienda appaltatrice non riesce a pagare i suoi dipendenti per il lavoro svolto?

Condominio e appalto: cosa accade quando l’azienda appaltatrice non riesce a pagare i suoi dipendenti per il lavoro svolto?

Condominio: cosa accade quando l’azienda appaltatrice non riesce a pagare i suoi dipendenti per il lavoro svolto?

In questo caso, si aziona il principio della “responsabilità solidale”: una volta dimostrato che la ditta appaltatrice non dispone dei mezzi necessari per pagare gli operai,  graverà sul condominio stesso – in qualità di committente dei lavori – il dovere di provvedervi.  Scopo della “responsabilità solidale” è eludere una possibile dispersione delle responsabilità, che la struttura dell’appalto potrebbe favorire.

Il riferimento normativo di quanto appena detto si trova negli articoli n. 1676 Codice civile e n. 29 del D.lgs. n. 276/20003. Il primo stabilisce che “coloro che, alle dipendenze dell’appaltatore, hanno dato la loro attività per eseguire l’opera o per prestare il servizio possono proporre azione diretta contro il committente per conseguire quanto è loro dovuto, fino alla concorrenza del debito che il committente ha verso l’appaltatore nel tempo in cui essi propongono la domanda”. Il secondo, più incisivamente, afferma che il committente è obbligato in solido con l’appaltatore e eventuali subappaltatori, entro il limite di due anni dalla cessazione dell’appalto, a corrispondere ai lavoratori i trattamenti retributivi, comprese le quote di Tfr , i contributi previdenziali e i premi assicurativi dovuti in relazione al periodi di appalto.

Cosa può fare il condominio per evitare di rispondere in solido con i dipendenti dell’appaltatore?

Innanzitutto,  l’amministratore prenderà alcuni accorgimenti – obbligatori secondo il Dlgs 81/2008, articolo 26 Obblighi connessi ai contratti d’appalto o d’opera o di somministrazione – quali la verifica dell’iscrizione alla Camera di Commercio e la verifica dei requisiti organizzativi e strutturali dell’impresa appaltatrice e degli eventuali subappaltatori. Per tutelarsi, poi, l’amministratore verificherà che l’azienda possieda il Durc, documento che garantisce in merito all’assolvimento degli adempimenti nei confronti degli istituti previdenziali e assicurativi (Inps e Inail). Tuttavia, neanche tale documento fornisce certezze assolute. Infatti, la sua data di emissione non coincide per forza con le date di svolgimento dei lavori (e tra i due periodi, potrebbe intanto essere cambiato qualcosa). Ancora, come anche sottolineato dall’interpello 3/2010 del 2 aprile 2010 del Ministero del Lavoro “le verifiche effettuate ai fini del rilascio del Durc sono riconducibili all’unicità del rapporto previdenziale tra impresa richiedente ed Ente rilasciante”. Pertanto, una ditta che abbia un debito derivante da un vincolo di “responsabilità solidale”, ma che sia in regola con i versamenti contributivi, potrà comunque ottenere il Durc.

Il condominio può però richiedere anche copia dell’ultimo F24 o dei cedolini paga dei dipendenti, così da verificare l’effettiva retribuzione, fermo restando che, non essendo obbligato, l’azienda può rifiutare di consegnarli.

È bene per il condominio evitare quelle ditte appaltatrici che giocano al ribasso, proponendo al condominio prezzi troppo concorrenziali, che potrebbero dipendere da un servizio scarso o da uno scorretto inquadramento del lavoratore. Si consideri, infatti, che un appalto genuino dovrebbe avere un costo superiore rispetto all’assunzione diretta, perché al costo medio orario di circa 14,79 euro del personale dipendente da impresa di pulizia andrà sommato il compenso dovuto dal condominio all’azienda per la fornitura e gestione del servizio.

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