L’amministratore di condominio nasconde il compenso extra

Il compenso ulteriore deve essere espressamente richiesto e non “nascosto” tra le spese amministrative del bilancio preventivo.

Il compenso ulteriore deve essere espressamente richiesto e non “nascosto” tra le spese amministrative del bilancio preventivo.

 

L’amministratore non deve nascondere il compenso ulteriore  tra le spese amministrative del bilancio preventivo.

Quali sono le retribuzioni che rientrano nel mandato?

L’amministratore non ha mai diritto, in generale, ad onorari aggiuntivi: in particolare, consolidato orientamento giurisprudenziale è che l’attività connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza:

deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale;

non deve essere retribuita a parte (Cass. civ., 28 aprile 2010, n. 10204).

Per la verità, per alcune prestazioni dell’amministratore può esservi il dubbio se esse rientrino o meno tra i compiti e le funzioni naturali nel suo mandato. In questi casi, spetta all’assemblea chiarire se e quando vanno previsti compensi extra, preferibilmente al momento del conferimento dell’incarico.

Specificamente, solo una delibera dell’assemblea dei condomini potrà far sorgere in capo all’amministratore il diritto a percepire un compenso extra per l’attività prestata per effettuare gli adempimenti prescritti dalla legge, allorché, ad esempio, si debbano eseguire interventi straordinari allo stabile condominiale: i giudici di legittimità hanno infatti definitivamente superato un contrario indirizzo, attestatoti negli anni scorsi, secondo il quale di fronte a lavori esorbitanti dall’ordinaria amministrazione all’amministratore era sempre dovuto un compenso extra rispetto all’onorario annuale pattuito (Pret.

Perugia, 6 febbraio 1998: «Il compenso dovuto all’amministratore di condominio e determinato dall’assemblea ai sensi dell’art. 1135 n. 1 c.c. o in mancanza dal giudice, in base all’art. 1709 c.c., è legato da rapporto sinallagmatico solo con le prestazioni professionali dell’amministratore c.d. ordinarie.

L’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria occupa l’amministratore oltre misura con riguardo ad attività che per legge non gli competerebbero e con un impegno proiettato ben oltre la fase della sola rappresentanza sostanziale dei condomini».

A favore della retribuibilità a partedelle attività straordinarie, pure in mancanza di un’espressa previsione assembleare, si erano altresì pronunciate, in sede di merito Trib. Milano, 2 luglio 2011, n. 7511; Giudice di pace Caserta, 16 ottobre 2000; App. Milano, n. 2220/1992).

Come anticipato, arresto finale della giurisprudenza è invece che le prestazioni eccezionali eseguite in occasione di lavori straordinari sugli stabili non legittimano la richiesta di un compenso aggiuntivo da parte dell’amministratore di condominio in mancanza di qualsiasi delibera assembleare in proposito.

Il caso Un Condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo che gli era stato notificato dal proprio amministratore, il quale lamentava di essere creditore di una somma quale compenso per l’attività svolta in occasione di lavori di manutenzione straordinaria deliberati dall’ente di gestione: in particolare, l’amministratore fondava la propria pretesa creditoria sulla circostanza che l’assemblea, con delibera successiva a quella di approvazione dei menzionati lavori, avesse altresì approvato un compenso suppletivo a suo favore ricompreso quale “costo di amministrazione”; il Condominio opponente affermava invece di non aver mai riconosciuto il richiesto compenso, assumendo che quella imputazione – “costo di amministrazione” – dovesse essere riferita «in generale a tutte le spese “amministrative” tese a portare a compimento il progetto».

Il Tribunale ha in primo luogo ribadito l’indirizzo interpretativo prevalente secondo il quale «il compenso previsto per l’amministratore di condominio per il complesso della sua attività e per i suoi compiti istituzionali deve ritenersi ricompreso nel corrispettivo stabilito per tutta l’attività amministrativa della durata annuale e non può essere parcellizzato (Cass. 3596/03).

E solo l’assemblea, con separata ed espressa decisione, può deliberare di attribuire all’amministratore ulteriori compensi forfettari suppletivi rispetto alla convenuta retribuzione (Cass. 14197/11 e Cass. 22313/13)».

Alla luce di tali premesse, l’organo giudicante ha poi negato che, nel caso sottoposto al suo esame, le «spese amministrative» cui fa riferimento il bilancio preventivo, allegato alla delibera di approvazione dei lavori e approvato il giorno seguente, non possano essere interpretate alla stregua di un compenso aggiuntivo da riconoscere all’amministratore. Il Tribunale chiarisce infatti che:

  • l’amministratore, presente all’assemblea del 28 gennaio durante la quale veniva deliberata l’esecuzione dei lavori, avrebbe dovuto, in quella occasione, formulare la richiesta di un compenso aggiuntivo (tra l’altro, come rileva il giudice, di importo significativo), e su tale, specifica proposta la compagine condominiale avrebbe potuto contestualmente decidere. (Il Tribunale ricorda inoltre che nel corso della medesima assemblea si era deliberato in merito ai compensi a favore di altri soggetti);
  • l’amministratore – verrebbe da aggiungere, piuttosto subdolamente – ha invece inserito la voce controversa nel preventivo, approvato il giorno seguente unitamente alla nomina del nuovo amministratore, e «lungi dal premunirsi di rendere chiara la richiesta inserendola nell’elenco delle voci di bilancio, ha invece inserito una posta che chiaramente a spese vive e non a un compenso può essere associata per il non equivocabile termine utilizzato (spese e non compenso), ma anche perché è di comune esperienza che lavori straordinari comportano inevitabili spese vive ulteriori».

Ad evitare spiacevoli sorprese ed eventuali contenziosi, già al momento del conferimento dell’incarico, l’amministratore potrebbe anche sottoporre all’assemblea un compenso differenziato a seconda del compimento di eventuali attività non rientranti nella ordinaria amministrazione, individuando ad esempio diversi “scaglioni” di entità crescente in relazione alle diverse attività di natura straordinaria che si potrebbero rendere necessarie nel corso del suo mandato.

Deve peraltro rammentarsi che l’art. 1129 c.c. – riformulato dalla l. 220/12 – prevede ora che all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’amministratore debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta; può pertanto affermarsi che il professionista, formulando la sua proposta, abbia l’obbligo di indicare:

  • in maniera precisa ed articolata il compenso richiesto per la gestione ordinaria
  • ulteriori compensi richiesti per le attività straordinarie
  • tutti i compensi che non rientrano nella gestione ordinaria.

La Corte di legittimità, nel confermare che il diritto ad onorari aggiuntivi si configura in capo all’amministratore solo quando deliberato dall’assemblea, ha inoltre chiarito che l’autorità giudiziaria non possa sindacare il merito della delibera, ma solo verificarne la legittimità (Cass. civ., 3 dicembre 2008, n. 28734).

Nel caso di specie, un condomino aveva impugnato la delibera assembleare con la quale il Condominio aveva approvato la spesa concernente la voce “competenze tecniche amministrative per lavori straordinari” menzionata nel bilancio consuntivo; il Giudice di Pace aveva ritenuto dovuta la spesa, relativa al compenso riconosciuto all’amministratore per i lavori eseguiti nello stabile condominiale, «giacché – chiariva il giudice – era stata approvata dall’assemblea nel rispetto della norme di cui agli articoli 1135 e 1136 c.c., osservando che il vizio denunciato concerneva il merito e non la validità della delibera».

Proponendo ricorso in cassazione contro questa pronuncia, il condomino rilevava tuttavia che:

  • · la motivazione, con cui la sentenza aveva ritenuto dovuta la spesa in oggetto, era da considerarsi meramente apparente, non essendo al riguardo sufficiente affermare che la delibera fosse stata approvata con le maggioranze prescritte;
  • · dalla documentazione prodotta dalla controparte non era emerso che l’importo di euro 528,00 concernesse un compenso straordinario o potesse essere decisiva a tal fine la voce “competenze tecniche amministrative per lavori straordinari” indicata nel bilancio consuntivo, posto che nelle precedenti riunioni i condomini non avevano mai inteso assegnare all’amministratore alcun compenso, perché altrimenti sarebbe stato deliberato contestualmente all’approvazione della spesa concernente i lavori.

Inoltre, il condomino ricorrente deduceva «la nullità della delibera per indeterminatezza dell’oggetto – che è questione rilevabile d’ufficio dal giudice – atteso che la voce “competenze tecniche amministrative per lavori straordinari” non conteneva un esplicito riferimento al compenso dell’amministratore».

I giudici di legittimità hanno respinto il ricorso, giudicando infondati tutti i motivi proposti a sostegno: in primo luogo, secondo la Cassazione, il Giudice di Pace, ritenendo dovuta la spesa relativa al compenso straordinario riconosciuto dal condominio all’amministratore, aveva giustamente evidenziato che detta spesa trovava fondamento nella delibera che aveva approvato il bilancio consuntivo, in cui essa era stata chiaramente indicata alla voce “competenze tecniche amministrative per lavori straordinari” – a differenza dunque della fattispecie di cui a Trib. Roma n. 11/17, nella quale il riferimento è ad un tutt’altro che identificativo “spese amministrative”.

In Cass. n. 28734/08, si è poi sottolineato un profilo ulteriore: negando che nella delibera impugnata, e inerente al compenso extra, riconosciuto dall’assemblea all’amministratore, sussistesse un vizio di legittimità, i giudici hanno di conseguenza ribadito che il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito della delibera.

Il giudice, cioè, può solo valutare che la delibera sia legittima, rispetto alla violazione di norme di legge e del regolamento condominiale, comprendendosi tra queste anche «l’eccesso di potere, che si ravvisa allorché la delibera sia deviata dal suo modo normale di essere» – tale è, ad esempio, la delibera che stabilisca la ristrutturazione di una facciata dello stabile, restaurata soltanto l’anno precedente, senza che sussistano vizi dell’opera realizzata.

O, ancora: «È nulla, in quanto viziata da eccesso di potere, la delibera dell’assemblea condominiale con la quale vengano assunte statuizioni abnormi, irragionevoli e gravemente ed ingiustificatamente lesive dell’interesse comune» (Pret.

Catania, 27 ottobre 1997: nella specie, l’assemblea condominiale aveva fissato il compenso dell’amministratore in misura abnorme ed irragionevole rispetto al compenso medio corrente nella città in cui si trovava l’edificio condominiale).

Di conseguenza, all’autorità giudiziaria non è in alcun modo consentito controllare la convenienza o l’opportunità della scelta effettuata dall’assemblea, «quale organo sovrano della volontà dei condomini», ma deve solo stabilire se quella delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell’organo deliberante (Cass. civ., 20 aprile 2001, n. 5889).

Il condomino che impugni la delibera dovrà pertanto sollevare eccezioni che riguardano la legittimità della decisione e non il merito di questa.

L’installazione dei ponteggi danneggia economicamente il negozio a piano terra. Ne risponde il condominio?

L'installazione di ponteggi sulla facciata condominiale può cagionare un danno economico agli esercizi commerciali ubicati nel palazzo.

L’installazione di ponteggi sulla facciata condominiale può cagionare un danno economico agli esercizi commerciali ubicati nel palazzo.

 

Il rifacimento della facciata condominiale può cagionare un danno economico agli esercizi commerciali ubicati nel palazzo. Vediamo come può tutelarsi il negoziante.

Rifacimento della facciata. La facciata rappresenta un bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.; consiste nella parete esterna del palazzo e nei decori che, pur appartenendo alle singole unità immobiliari, ne costituiscono parte integrante. [1] Il rifacimento riguarda il ripristino dell’intonaco, della tinta, del rivestimento e via discorrendo.

Alle spese partecipano, in base ai millesimi, tutti i condomini, anche quelli che non affacciano sulla facciata oggetto di manutenzione (Trib. Roma 16966/2009)

Lavori alla facciata condominiale e pregiudizio economico ai negozi. Gli esercizi commerciali che si trovano a piano terra subiscono un indubbio nocumento in caso di installazione di ponteggi.

Le impalcature, infatti, nascondono la presenza dei negozi che non possono attirare la clientela.

Se un ponteggio deve essere fissato sulla proprietà di uno dei condomini, egli ha diritto a percepire un indennizzo ai sensi dell’art. 843 c.c. (Trib.

Roma 10 dicembre 2007). [2] Del pari, se i lavori si protraggono per mesi e questo cagiona un danno ad una proprietà esclusiva, come un negozio, il titolare ha diritto di agire per il risarcimento del danno. Vediamo cosa accade se l’esercizio commerciale è in locazione.

Se il negozio è concesso in locazione. Ai sensi dell’art. 1575 c.c. il locatore deve mantenere il bene in modo da servire all’uso convenuto.

La presenza di un ponteggio che cela la vetrina del negozio e ne occulta addirittura l’esistenza si traduce in un inadempimento agli obblighi gravanti sul locatore.

Il conduttore, pertanto, ha titolo per agire contro il locatore e chiedere una riduzione del canone oltre al risarcimento del danno subito.

Riduzione del canone e risarcimento del danno. Per ottenere il risarcimento del danno, spetta al conduttore dimostrare di aver patito un pregiudizio di ordine economico. In buona sostanza, l’onere della prova grava su di lui.

Egli deve dimostrare, scritture contabili alla mano, che le sue entrate sono diminuite nel periodo in cui i ponteggi hanno oscurato la sua attività.

Solo allegando la prova del danno, avrà titolo per ottenere il ristoro del nocumento sofferto(Corte d’Appello Milano, 1062/2013).

Nel caso di specie, il danno si concreta nella limitazione del godimento dell’immobile, ragion per cui il conduttore ha titolo sia per ottenere il ristoro del danno patito che per richiedere la riduzione del canone.

Casi in cui è ammessa la riduzione del canone. Il conduttore non può cessare di corrispondere il canone o ridurlo unilateralmente in caso di diminuzione del godimento del bene (nel nostro caso, a causa della presenza delle impalcature).

Una simile condotta sarebbe legittima solo nel caso in cui manchi in toto la controprestazione da parte del locatore.

Così nell’ipotesi dell’interclusione dell’immobile a causa di lavori stradali protratta per due anni, il conduttore non può sospendere totalmente il versamento del canone, ma solo ridurlo in proporzione al mancato godimento (Cass. 14739/2005).

Quando si ha diritto al risarcimento del danno per mancato godimento. Premesso che il danno patito va dimostrato, la giurisprudenza della Cassazione è costante nell’affermare che: «il mancato temporaneo godimento dell’immobile non implica di per sé il diritto del conduttore al risarcimento dei danni, bensì la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo (o se del caso la risoluzione del contratto), mentre per il risarcimento dei danni ulteriori è necessaria la loro imputabilità a fatto e colpa del locatore» (Cass. 261/2008). L’occupazione di un’area antistante al negozio per il compimento dei lavori straordinari – come il rifacimento della facciata – dà diritto al negoziante ad ottenere il risarcimento del danno.

In una vicenda simile, la Cassazione ha statuito che “l’occupazione di un viale antistante un’attività commerciale comporta di per sé un danno” (Cass. 67/2013).

I ponteggi non devono penalizzare gli esercizi commerciali. Come ricordato, la delibera assembleare di rifacimento della facciata è legittima e non ci si può opporre.

Tuttavia, in sede di assemblea, si può operare al fine di ridurre al minimo gli svantaggi scaturenti da tale attività.

In primo luogo, chiedendo all’impresa di creare dei “sottopassi” nei ponteggi per transitare lungo le vetrine.

Inoltre, sempre in sede di assemblea, è opportuno deliberare di apportare il minor danno possibile alle attività commerciali valutando adeguatamente le modalità di installazione dei ponteggi.

Su chi grava la responsabilità del cantiere. Il dovere di custodia e vigilanza del cantiere grava sull’appaltatore.

Tra i suoi molteplici obblighi v’è quello di non arrecare danni a terzi e ai condomini stessi. Sui ponteggi, infatti, il condominio non può esercitare alcun potere [3] .

Infatti, «il condominio appaltante non è custode delle impalcature e dei ponteggi montati e allestiti dall’appaltatore a cui abbia affidato l’esecuzione di un’opera, non potendo rispetto a quei manufatti esercitare autonomamente, sul piano materiale e fisico, alcun atto o intervento volti a incidere sulla loro conformazione:conseguentemente, il condominio non è responsabile dei danni, di qualsiasi genere, che dalle impalcature e dai ponteggi siano derivati nella sfera di terzi, inclusi gli stessi condomini» (Trib. Messina1238/2012). L’opera, inoltre, deve essere completata nei tempi pattuiti.

Il protrarsi dei lavori per anni – addirittura due in un caso esaminato dalla Suprema Corte (Cass. 14739/2005) – determina una responsabilità per inadempimento in capo all’appaltatore, con il conseguente diritto del condominio ad ottenere il risarcimento del danno.

L’accettazione dell’opera, benché consegnata tardivamente, non importa per ciò solo la rinuncia al ristoro del danno subito (App. Aquila 26 maggio 2012).

Danni provocati dal ponteggio: caduta oggetti. Dei danni cagionati dalle impalcature risponde l’appaltatore.

Ad esempio, nel caso di caduta di materiali che danneggino il marciapiede condominiale o le auto parcheggiate. Come accennato, egli è custode dei ponteggi e risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c.

La suddetta norma dispone che ciascuno sia responsabile per le cose di cui è custode [4] , salvo il caso fortuito.

Per custode si intende il soggetto che abbia il governo della res, ossia eserciti un potere di diritto o di fatto sulla stessa.

Conclusioni. La presenza di ponteggi rappresenta indubbiamente uno svantaggio per i commercianti in quanto le impalcature nascondono le vetrine.

Per questa ragione, in sede di assemblea, occorre sempre considerare la presenza di locali commerciali e deliberare nel senso di arrecare loro il minor pregiudizio possibile.

Se le installazioni rimangono per lungo tempo, il conduttore di un locale commerciale può agire contro il locatore per ottenere la riduzione del canone in proporzione al minorato godimento del bene e, se dimostra il danno, può ottenere un risarcimento.

Qualora il protrarsi dei lavori avvenga a causa di un inadempimento dell’appaltatore, egli è responsabile degli eventuali danni subiti dai condomini.

Fonte:

Caduta provocata dalla chiusura improvvisa del portone: il condominio non è responsabile

Il condominio in qualità di custode non è responsabile se un condomino cade a causa della chiusura improvvisa del portone dietro di lui.

Il condominio in qualità di custode non è responsabile se un condomino cade a causa della chiusura improvvisa del portone dietro di lui.

 

Una condomina cade dalle scale esterne del condominio a causa della chiusura improvvisa del pesante portone di ingresso.

Tale portone reca un funzionamento a molla e la forte spinta di chiusura ha determinato la caduta della donna giù per le scale, provocandole delle significative lesioni personali.

Il giudice di primo grado riconosce all’attrice il risarcimento del danno per non aver il condominio rimediato alla situazione di pericolo e condanna la compagine condominiale alla corresponsione di oltre 100 mila euro.

Tuttavia in sede di appello la sentenza viene riformata e la donna condannata alla ripetizione di quanto ottenuto nel primo grado di giudizio. Si giunge così in Cassazione.

Condominio e responsabilità per cose in custodia (art. 2051 c.c.). Il giudice di primo grado considera il condominio responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c.

La norma, infatti, dispone che ciascuno sia responsabile per le cose di cui è custode, salvo il caso fortuito.

Per custode si intende il soggetto che abbia il governo della cosa, ossia eserciti un potere di diritto o di fatto sulla stessa.

Nel caso di specie, è pacifico che si consideri tale il condominio con riferimento ai beni di proprietà comune.

Il condominio, infatti, ha l’obbligo di mantenere le cose comuni in buono stato di conservazione per evitare pregiudizi ai terzi.

In particolare, l’art. 2051 c.c. prevede una forma di responsabilità oggettiva aggravata, in cui il custode può liberarsi solo dimostrando il verificarsi di un evento imprevedibile. Il caso fortuito è integrato anche dal comportamento negligente tenuto dal danneggiato.

In buona sostanza, il condominio – in qualità di custode – non è tenuto a risarcire il danno se questo è stato cagionato dalla negligenza del condomino

La responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. è “aggravata” per il danneggiante, in quanto spetta a lui – e non al danneggiato – fornire la prova liberatoria; inoltre, non è sufficiente dimostrare un’assenza di colpa, ma si deve provare l’esistenza di un fatto estraneo alla condotta dell’agente, idoneo ad interrompere il nesso causale.

Si considera estraneo il fatto naturale, il fatto del terzo e il fatto dello stesso danneggiato.

Affinché sia riconosciuto il risarcimento, non è sufficiente allegare il fatto di danno, ma occorre dimostrare il nesso causale. Infatti, l’art. 2051 c.c. non esonera il danneggiato dall’onere di provare la connessione eziologica tra la cosa in custodia (nel nostro caso il portone) e il danno (ossia le lesioni subite dalla donna).

In altre parole, occorre dimostrare che l’evento si sia prodotto come conseguenza della particolare condizione del bene custodito (Cass. 2075/2002), vale a dire che il danno sia stato cagionato dal meccanismo di funzionamento del portone.

Nel caso in esame, il giudice ha acclarato che le lesioni riportate dalla danneggiata sono state provocate dalla sua condotta; il comportamento della donna quindi è stato idoneo a determinare l’evento.

La responsabilità del custode è esclusa in caso di comportamento incauto del danneggiato il quale, potendo prevedere la situazione di pericolo dipendente dalla cosa in custodia, vi si esponga ugualmente (Cass. 22898/2012).

Nella fattispecie oggetto di scrutinio, la donna abitava nello stabile ed era consapevole del meccanismo di chiusura del portone; ciò nonostante si è fermata sulla piattaforma di distribuzione delle scale mentre il portone si chiudeva.

Il danno da lei sofferto è stato prodotto da una sua disattenzione, dato che ella conosceva il funzionamento della porta.

Responsabilità del condominio e responsabilità dell’amministratore. Come ricordato, il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose condominiali non rechino pregiudizio ad alcuno.

L’amministratore di condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, con conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni ai terzi o ai condomini (Cass. 25251/2008).

In ogni caso, il custode in senso giuridico è l’ente di gestione; l’amministratore, in qualità di mandatario, risponde contrattualmente solo verso il condominio; la compagine condominiale può agire per responsabilità contrattuale contro l’amministratore che sia stato inadempiente.

Responsabilità penale del condominio e dell’amministratore. Nell’infausto caso in cui un soggetto riporti lesioni nelle zone comuni del condominio, emerge un profilo di responsabilità penale.

Si fa riferimento ai reati di lesioni colpose (art. 590 c.c.) e di omicidio colposo (art. 589 c.c.).

L’amministratore di condominio riveste una posizione di garanzia (art. 40 c. 2 c.p.), egli infatti ha l’obbligo di vigilare sulle parti comuni e di adottare tutte le misure idonee a prevenire pericoli per la incolumità pubblica derivanti dalle cose comuni.

Pertanto, onde evitare conseguenze penali, l’amministratore deve impegnarsi al fine di prevenire eventuali situazioni di pericolo.

Ad esempio, nel caso di cornicioni pericolanti, vietando l’accesso o il transito nelle zone rischiose (Cass. Pen. 46385/2015) [3] .

Si ricorda che, secondo la giurisprudenza, «l’amministratore di condominio in quanto tale assume, dunque, una posizione di garanzia opelegis che discende dal potere attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea.

Da ciò quindi consegue la responsabilità per omessa rimozione del pericolo cui si espone l’incolumità di pubblicadi chiunque acceda in quei luoghi, e per l’eventuale evento dannoso che è derivato causalmente dalla situazione di pericolo proveniente dalla scarsa o dativa manutenzione dell’immobile»

Conclusioni. In definitiva, la pronuncia in commento (Corte Cass., sez.

VI, 27 dicembre 2017 n. 30963) ribadisce un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza in materia di danni da cose in custodia.

Se da un lato il condominio è responsabile dei danni provocati ai condomini o ai terzi dai beni comuni, dall’altro se l’evento è causato da un fatto del terzo – come il comportamento imprudente del danneggiato – non è ravvisabile alcuna forma di responsabilità in capo alla compagine condominiale.

Nel caso di specie il danneggiato che sia consapevole del funzionamento del meccanismo di chiusura del portone non ha diritto ad essere risarcito, giacché avrebbe dovuto agire in modo cauto

Fonte:

Integrazione ordine del giorno dell’assemblea condominiale

Integrazione dell'ordine del giorno:l'amministratore può integrarlo nonostante non inserito nell'avviso di convocazione redatto ed inviato ai condòmini?

Integrazione dell’ordine del giorno:l’amministratore può integrarlo nonostante non inserito nell’avviso di convocazione redatto ed inviato ai condòmini?

 

L’amministratore di condominio, o comunque chi convoca l’assemblea condominiale, può integrare l’ordine del giorno già inserito nell’avviso di convocazione redatto ed inviato ai condòmini?

La questione attiene alle formalità concernenti il procedimento di convocazione ed alle conseguenze per il caso d’irregolarità.

In relazione agli argomenti che l’assemblea viene chiamata ad affrontare, il così detto ordine del giorno, l’art. 66, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile afferma chiaramente che l’avviso di convocazione deve contenere “specifica indicazione dell’ordine del giorno”.

Prima dell’entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, che ha modificato l’art. 66 disp. att. c.c. inserendovi tale disposizione, era stata la giurisprudenza ha indicare l’obbligo d’inserimento nell’avviso di convocazione dell’ordine del giorno, chiarendo altresì che la ratio dell’indicazione degli argomenti da tratta era quella di far comprendere ai convocati “sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale degli argomenti da esaminare, in modo da consentire di partecipare, direttamente o indirettamente, con cognizione di causa alla relativa deliberazione” (Cass. 9 gennaio 2006 n. 63).

Un sostanziale recepimento dell’attività giurisprudenziale in ambito normativo.

Come detto, l’ordine del giorno – che indichi chiaramente l’oggetto della discussione – deve essere inserito nell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale. Esso è in parte determinato dalla legge (si pensi all’assemblea ordinaria annuale che deve svolgersi anche per la discussione sul rendiconto di gestione) ed in parte può essere arricchito secondo quanto richiesto dai condòmini o considerato opportuno dall’amministratore (art. 66, primo comma, c.c.).

Violare le norme poste in relazione al procedimento di convocazione dell’assemblea, ivi comprese quelle riguardanti l’ordine del giorno (incompleta formulazione rispetto al deliberato, ecc.) comporta l’annullabilità della delibera.

Svolta questa doverosa premessa di carattere generale, entriamo nel merito dalla vicenda. Le ragioni che possono portare l’amministratore (o chi convoca l’assemblea) ad ipotizzare una integrazione dell’ordine del giorno sono varie; può essere sorta una necessità dopo l’invio dell’avviso, può essere stata avanzata una richiesta dai condòmini proprio alla luce dell’avviso comunicato, ecc. ecc.

Al riguardo, guardando alle disposizioni legislative che disciplinano il procedimento di convocazione dell’assemblea, non esistono norme che ostino alla integrazione dell’ordine del giorno.

Unico limite: la presenza del termine di tempo (minimo di cinque giorni, giusta il disposto dell’art. 66 disp. att. c.c.) che deve intercorrere tra ricezione dell’avviso di convocazione e svolgimento dell’assemblea in prima convocazione.

Ciò vuol dire che se l’avviso è stato inviato a ridosso della scadenza di tale termine, difficilmente l’ordine del giorno può essere integrato.

Ove sussista ancora lo spazio temporale previsto dalla legge – o quello maggiore indicato dal regolamento condominiale – l’amministratore, con le stesse modalità di comunicazione dell’avviso di convocazione, potrà integrare l’ordine del giorno.

Residua un’ultima ipotesi che però necessita della presenza di tutti i condòmini all’assemblea: la possibilità di sottoporgli direttamente in questa sede i nuovi argomenti. Ove i condòmini ne accettino l’esame, la deliberazione dovrà considerarsi pienamente valida ed efficace poiché nessuno potrà dire di non essere stato avvisato.

Agire diversamente anche con riferimento all’integrazione dell’ordine del giorno comporta la violazione delle norme dettate in materia di convocazione e quindi l’annullabilità della delibera.

Approvazione tardiva dei rendiconti non “salva” l’amministratore dalla revoca giudiziale.

Approvazione dei bilanci: l'amministratore è obbligato a redigerli ai sensi del novellato art. 1130 Cc,ed approvarli entro 180 giorni.

Approvazione dei bilanci: l’amministratore è obbligato a redigerli ai sensi del novellato art. 1130 Cc,ed approvarli entro 180 giorni.

Approvazione dei bilanci:quanto tempo?

Tra gli obblighi dell’amministratore di condominio, sia nella previgente disciplina, che in quella attuale, vi è quello di redigere il rendiconto annuale che, ai sensi del novellato art. 1130 Cc, deve essere approvato dall’assemblea, appositamente convocata entro centottanta giorni.

Tale omissione può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore, siccome espressamente ritenuta “grave irregolarità”, tanto è vero che l’art. 1129 Cc, intitolato <<Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore>>, al 12° comma, n. 1), ritiene che: <<Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, ….>>.

Ciò posto, qualora penda un provvedimento giudiziale di revoca, le delibere di approvazione tardiva dei rendiconti, eventualmente adottate nelle more di detto procedimento, non valgono a sanare l’inadempimento dell’amministratore che ha tra i suoi precipui compiti, quello di rendere il conto della sua gestione.

Della questione si è occupata incidentalmente la Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 28764, pubblicata in data 30 novembre 2017.

La stessa è stata adita dall’amministratore il quale era stato revocato, su ricorso di un condomino, dal Tribunale di Napoli, con decreto confermato in sede di reclamo dalla Corte d’Appello partenopea.

Quest’ultima, infatti, <<ha ritenuto, per un verso, che le delibere adottate dall’assemblea condominiale in pendenza del procedimento (vale a dire l’approvazione dei rendiconti 2010, 2011, 2012 e 2013 e la sua conferma nella carica di amministratore del condominio) non abbiano eliso l’interesse del …. alla richiesta pronuncia di revoca (“la circostanza che … l’amministratore abbia presentato i rendiconti 2010, 2011 2012 e 2013 e che l’assemblea li abbia approvati non vale … a sanare l’inadempimento: i rendiconti relativi agli anni 2010, 2011 e 2012 sono stati presentati con notevole ritardo … sicché non può dubitarsi che l’amministratore ha violato uno dei suoi obblighi primari, che è quello di rendere il conto della sua gestione “alla fine di ciascun anno” (secondo l’originaria formulazione dell’art. 1130 ult. co . c.c) ovvero, secondo il nuovo dettato dell’art. 1130 ult. co . c.c., di redigere il rendiconto condominiale “annuale” della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”; né – ha aggiunto la corte – può rilevare la conferma dell’avv. …. nella carica di amministratore del condominio, decisa dall’assemblea con delibera del 10/3/2014, posto che, a norma dell’art. 1129, comma 13°, c.c., nel testo successivo alla riforma di cui alla I. n. 220 del 2012, “in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato”, “sicché, diversamente da quanto previsto dalla precedente disciplina, l’assemblea non è libera di nominare nuovamente l’amministratore resosi inadempiente e revocato con provvedimento dell’autorità giudiziaria”: il reclamato, quindi, ha concluso la corte, “ha uno specifico interesse ad ottenere il provvedimento giudiziale di revoca perché potrebbe far valere l’illegittimità della nomina dell’avv. …, impugnando la relativa delibera”) e, per altro verso, che le giustificazione addotte dalla reclamante (e cioè che il ….., con la sua attività ostruzionistica e defatigante, avrebbe contribuito a ritardare la presentazione dei rendiconti) sono risultate generiche e, soprattutto, non hanno consentito “di evincere il nesso causale tra la condotta del., reclamato ed il ritardo nella presentazione dei rendiconti”>>.

La Suprema Corte, con l’ordinanza oggi in commento, ha da un lato confermato il costante orientamento per il quale risulta inammissibile il ricorso per cassazione avverso il decreto di revoca dell’amministratore che, come è noto, è suscettibile di impugnativa solo nella parte relativa alla statuizione sulle spese del giudizio di revoca e, sullo specifico punto, pure sollevato in ricorso, la Corte conferma che <<in materia di liquidazione delle spese giudiziali, il giudice d’appello, nel caso di rigetto del gravame, non può, in mancanza di uno specifico motivo di impugnazione, modificare la statuizione sulle spese processuali di primo grado>>.

Ciò posto, il ricorso è rigettato con condanna della ricorrente al rimborso al controricorrente delle spese di lite.

Tabelle millesimali: la sostituzione può essere deliberata dall’assemblea se non hanno natura contrattuale

Tabelle millesimali: possono essere di origine e natura contrattuale, di origine e natura assembleare o di origine contrattuale ma natura assembleare.

Tabelle millesimali: possono essere di origine e natura contrattuale, di origine e natura assembleare o di origine contrattuale ma natura assembleare.

 

Tabelle millesimali; si discute spesso dell’approvazione e revisione (ed eventuale sostituzione) delle stesse. Dopo la sentenza n. 18477 dell’agosto 2010, la procedura di revisione dello strumento di ripartizione delle spese e di funzionamento dell’assemblea è stato notevolmente semplificato.

Ne abbiamo parlato abbondantemente e abbiamo dato conto dei successivi, conformi, pronunciamenti della giurisprudenza (tanto di merito quanto di legittimità).

Visto che però non sempre il tutto risulta chiaro e in considerazione dell’estrema attualità dell’argomento, torniamo ad occuparcene cercando, come si suole dire, di semplificare al massimo.

Tabelle millesimali

Esse possono essere di origine e natura contrattuale, di origine e natura assembleare o di origine contrattuale ma natura assembleare.

Le prime, che derogano ai criteri di ripartizione previsti dalla legge (artt. 1123, 1124 e 1126 c.c.) possono essere adottate e modificate solamente con il consenso di tutti i condomini.

Quanto alla seconda ed alla terza tipologia, per lungo tempo s’è dubitato della loro legittimità o meglio per un lungo periodo s’è negata la loro liceità. Le tabelle approvate a maggioranza sono nulle, si diceva.

Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 18447, hanno specificato che ” l’affermazione che la necessità della unanimità dei consensi dipenderebbe dal fat to che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di propri età sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni è in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di questa S.C. e cioè che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti (sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 1; nel senso che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell’assemblea nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti, cfr. sent. 28 giugno 1979 n. 3634)” (così Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477).

In ragione di ciò, hanno concluso gli ermellini, le tabelle millesimali che siano conformi ai criteri stabiliti dalla legge, tanto nel caso in cui sono contenute in un regolamento contrattuale, tanto se inserite in uno assembleare, possono essere adottate con le medesime maggioranze dettate per l’approvazione del regolamento.

Come mai questa scelta? Perché le tabelle sono un allegato del regolamento (cfr. art 1138 c.c.) ed è principio generale quello secondo cui gli allegati seguono le medesime regole previste per gli atti principali.

Fonte:

Lavanderia a gettoni in condominio: obbligatorio rispettare le fasce orarie imposti dal Regolamento comunale

Lavanderia in condominio, si può se vengono rispettate le fasce orarie per i rumori delle macchie, imposte dal regolamento comunale

Lavanderia in condominio, si può se vengono rispettate le fasce orarie per i rumori delle macchie, imposte dal regolamento comunale

 

Lavanderia in condominio; anche se le emissioni rumorose non superano la soglia consentita, l’attività deve rispettare i limiti temporali previsti dalle prescrizioni del regolamento di polizia urbana.

La mancata depenalizzazione. Com’è noto, l’art. 659 c.p. è norma volta a tutelare sia la quiete pubblica che la tranquillità privata, sanzionando le condotte, di tipo commissivo od omissivo, idonee a disturbare le occupazioni o il riposo delle persone.

Ai fini di una più compiuta comprensione, preme rapidamente rammentare che nell’esercizio della delega di cui alla l. 28 aprile 2014, n. 67, in materia di pene detentive non carcerarie e di riforma del sistema sanzionatorio, il Governo ha emanato i due decreti legislativi 15 gennaio 2016, n. 7 e n. 8, volti l’uno ad abrogare alcuni specifici reati e a trasformarli in illeciti civili, puniti con sanzioni pecuniarie; l’altro a depenalizzare e trasformare in illeciti amministrativi tutti i reati puniti con la sola pena pecuniaria, ed alcuni specifici reati previsti dal codice penale e dalle leggi speciali.

Il Governo non ha però inteso dare integrale attuazione alla legge delega; per quello che qui rileva, nonostante la diversa previsione della legge delega (art. 2, comma 2, lett. b, n. 2), non si è quindi proceduto alla depenalizzazione della contravvenzione di cui all’art. 659 c.c., avendo evidentemente il Governo ritenuto la sola sanzione amministrativa del tutto insufficiente a garantire una piena tutela del bene protetto dalla norma.

Il titolare di una lavanderia a gettoni, esercitata in un edificio condominiale, veniva condannato ad un’ammenda di 250 euro, oltre al risarcimento del danno da liquidarsi in separato giudizio, per il reato di cui all’art. 659, comma 2, c.p. in ragione dei rumori e delle vibrazioni prodotte dalle macchine operatrici, funzionanti anche in orario notturno. (Si rammenta che il comma 2 disciplina l’ipotesi in cui il rumore disturbante venga emesso da un soggetto che eserciti una professione o un mestiere rumoroso, cioè che non possa essere esercitata senza produrre rumori quale, ad esempio, una scuola di canto, un cantiere, oppure, appunto, una lavanderia professionale; il comma 1 punisce la differente ipotesi in cui il soggetto arrechi disturbo alle occupazioni o al riposo delle persone mediante schiamazzi o rumori, oppure abbia abusato di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, o, ancora, abbia suscitato o, avendone l’obbligo giuridico e la possibilità pratica, non abbia impedito strepiti di animali).

L’imputato proponeva dunque ricorso in appello – successivamente trasmesso alla Corte di Cassazione in quanto riferito a sentenza non appellabile –, lamentando, in primo luogo, l’erroneo inquadramento da parte del Tribunale della fattispecie contestata entro l’ambito del comma 2 della menzionata disposizione e non già del comma 1, come risultante peraltro da sua attività difensiva; censurava altresì la ritenuta necessità di una specifica autorizzazione, come disposto dal regolamento di polizia urbana: il Tribunale aveva considerato l’attività della lavanderia come rientrante nel commercio al dettaglio, piuttosto che come “offerta di un servizio alla collettività”, e, di conseguenza, aveva reputato insufficiente la sola comunicazione di inizio attività cui si era limitato l’imputato.

Dopo la rimessione dell’atto impugnatorio alla Corte di legittimità, l’imputato deduceva infine, con un’ultima memoria, la ritenuta intervenuta depenalizzazione del reato a lui contestato.

La Cassazionemuove da quest’ultimo profilo di censuraeribadisce che l’evento di cui all’art. 659 c.p. continua ad essere una fattispecie penale e come tale va considerata: gli artt. 1 e 2 del d.lgs. n. 7/2016 non menzionano affatto l’art. 659 c.p. fra le disposizioni oggetto dell’intervento, mentre il d.lgs. 8/2016, dopo la clausola generale di depenalizzazione di cui all’art. 1, comma 1 – secondo la quale «non costituiscono reato e sono soggette alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma di denaro tutte le violazioni per le quali è prevista la sola pena della multa o dell’ammenda» –, introduce una serie di “eccezioni” ai commi 3 e 4, che escludono dall’intervento di depenalizzazione i reati previsti dal codice penale, i reati previsti dalle leggi indicate nell’elenco allegato e quelli in materia di immigrazione di cui al D.Lgs. n. 286/1998. Gli artt. 2 e 3 del d.lgs. 18/2016 operano, a loro volta, una depenalizzazione nominativa, indicando specificamente le fattispecie oggetto dell’intervento, depenalizzando anche alcuni reati del codice penale.

Tuttavia, «Poiché neppure tra queste è dato trovare traccia dell’art. 659 cod. pen., è giocoforza ritenere che l’illecito descritto da tale norma non sia stato oggetto di depenalizzazione alcuna, neppure con riferimento all’ipotesi prevista dal capoverso dell’art. 659 c.c.p., sebbene essa preveda la sola sanzione pecuniaria», conclude la Corte. (Nello stesso senso, si veda Cass. pen., 26 ottobre 2016-14 febbraio 2017, n. 6882.)

I giudici di legittimità hanno dunque ritenuto inammissibile detto motivo di ricorso, ma hanno reputato altrettanto infondate le altre censure: relativamente alla riconduzione del fatto contestato nelle previsioni di cui al comma 2 dell’art. 659 c.p., la Corte di legittimità ha giudicato corretto l’operato del Tribunale, dal momento che l’attività esercitata dall’imputato non può non considerarsi un’attività o un mestiere rumoroso, comportando essa l’utilizzo di lavatrici professionali «certamente produttrici in misura rilevante di onde sonore e di altre vibrazioni ad esse equiparabili».

In particolare, la Cassazione rammenta che «in tema di disturbo delle occupazioni e del riposo e delle persone, l’esercizio di un’attività o di un mestiere rumoroso […] possa integrare: a) l’illecito amministrativo di cui all’art. 10, comma secondo, della legge 26 ottobre 1995, n. 447, qualora si verifichi il superamento dei limiti, massimi o differenziali, di emissione del rumore fissati dalle leggi e dai provvedimenti amministrativi; b) il reato di cui al comma primo dell’art. 659, cod. pen., qualora il mestiere o l’attività vengano svolti eccedendo dalle normali attività di esercizio, ponendo così in essere una condotta idonea turbare la pubblica quiete; c) il reato di cui al comma secondo dell’art. 659 cod. pen., qualora siano violate specifiche disposizioni di legge o prescrizioni della Autorità che regolano l’esercizio del mestiere o della attività, diverse da quella relativa ai valori limite di emissione sonora stabiliti in applicazione dei criteri di cui alla legge n. 447 del 1995 (Cass., sez. III pen., 18 agosto 2015, n. 34920; idem sez. III pen., 9 febbraio 2015, n. 5735)».

Ebbene, con specifico riferimento alla fattispecie in questione, il Tribunale, dopo aver accertato che si trattasse di un’attività oggettivamente rumorosa, ha precisato che la medesima, pure svolta nel rispetto del limite acustico, violava invece i limiti temporali posti dal Regolamento comunale di polizia urbana per l’esercizio di attività della stessa tipologia: a fronte di un’imposta sospensione dello svolgimento delle attività fra le ore 19 o 20 della sera – a seconda della stagione – e le ore 7:30 o 8 del mattino seguente, l’attività contestata aveva invece inizio alle ore 6 del mattino e si protraeva almeno sino alle ore 22, in evidente violazione delle indicate prescrizioni.

Del tutto priva di pregio poi la contestazione circa la non corretta qualificazione, da parte del Tribunale, dell’attività di lavanderia come “offerta di un servizio alla collettività”: ciò che rileva ai fini della questione, chiarisce la Cassazione, è che «per un verso, l’attività […] fosse ontologicamente produttrice di rumori e, per altro verso, che essa non era interrotta negli orari nei quali, per l’espresso divieto contenuto nel Regolamento di PU […], la stessa doveva viceversa cessare» – valutazioni che il Tribunale aveva fondato sia su massime di esperienza assolutamente plausibili e ragionevoli sia sulle numerose dichiarazioni acquisite in sede dibattimentali.

Di qui, infine, la correttezza dell’ulteriore condanna dell’imputato al risarcimento del danno: il concreto svolgimento dell’attività in violazione delle previsioni regolamentari in tema di mestieri rumorosi fa sorgere l’obbligo di risarcire il pregiudizio economico, laddove ne sia effettivamente provata l’entità, cagionato ai terzi per effetto della condotta illegittima.

Odori provenienti dal ristorante in condominio, s’incorre in contravvenzione.

Chi, fuori dai casi consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas o odori  di fumo, atti a imbrattare o molestare le persone va incontro a sanzioni.

Chi, fuori dai casi consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas o odori di fumo, atti a imbrattare o molestare le persone va incontro a sanzioni.

Odori provenienti dal ristorante in condominio.

Probabilmente siamo abituati a ritenere come solo comportamenti come lo sbattimento di qualche tappeto, lo scuotimento delle tovaglie o l’innaffiare le piante sul balcone imbrattando l’appartamento sottostante (Cfr.: Cass. pen. n. 15956/2014), possa integra una condotta penalmente rilevante e, in particolare, la contravvenzione di all’art. 674 c.p., a mente del quale, chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, è punito con l’arresto fino ad un mese o con l’ammenda fino a 206 euro.

In realtà, risponde del reato contravvenzionale di “getto pericolo di cose”, previsto dalla suddetta norma, anche chi, fuori dai casi consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare offese, imbrattare o molestare le persone.

Appare evidente dalla lettura della fattispecie sanzionatoria – rientrante nelle contravvenzioni disposte dal codice penale per le quali è prevista la pena alternativa dell’arresto ovvero della ammenda – che la norma è posta a salvaguardia della pubblica incolumità, pertanto, la condotta del soggetto attivo consistente nel lancio di cose ovvero nell’emissione di gas, vapori o fumi, deve comportare l’imbrattamento o la molestia delle persone, risultando conseguentemente escluso il reato in caso di danno a cose o oggetti.

Ciò posto, un ristoratore capitolino è stato ritenuto dal Tribunale di Roma colpevole della contravvenzione di cui all’art. 674 Cp e condannato alla pena di 500,00 euro di ammenda, per avere provocato l’emissione di fumi e vapori maleodoranti nel cortile condominiale, con conseguente molestia in danno degli utenti del condominio.

Propone appello, poi convertito in ricorso per cassazione l’imputato, il quale muove diverse censure nei confronti della sentenza di condanna.

Da non perdere: Il ristorante produce nuvole di fumo, rumori eccessivi e cattivi odori.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 44257, depositata in data 26 settembre 2017, dichiara inammissibile il ricorso, in considerazione del fatto che risulta impedito al giudice di legittimità la rilettura degli elementi di fatto (istruttori) posti a fondamento della decisione ma, in ogni caso, sostiene come “la sentenza in esame ha fatto buon governo del principio a mente del quale il reato di cui all’art. 674 cod. pen. (Getto pericoloso di cose) è configurabile anche in presenza di “molestie olfattive” promananti da impianto munito di autorizzazione per le emissioni in atmosfera (e rispettoso dei relativi limiti, come nel caso di specie), e ciò perché non esiste una normativa statale che preveda disposizioni specifiche – e, quindi, valori soglia – in materia di odori>> e che, al fine di valutare la presenza o meno della molestia, si deve tener conto del concetto di <<normale tollerabilità, previsto dall’art. 844 cod. civ. in un’ottica strettamente individualistica”.

Principio già sostenuto in precedenza, allorquando si è affermato che “la configurabilità dell’art. 674 cod. pen. è esclusa in presenza di immissioni provenienti da attività autorizzata e contenute nei limiti di legge, o dell’autorizzazione; osserva il Collegio, infatti, che queste pronunce si riferiscono a casi ben diversi dal presente, nei quali vi era piena corrispondenza “qualitativa” e “tipologica” tra le immissioni riscontrate e quelle oggetto del provvedimento amministrativo o disciplinate dalla legge, tra quelle accertate e quelle che l’agente si era impegnato a contenere entro determinati limiti; situazione nella quale, invero, il rispetto di questi ultimi implica una presunzione di legittimità del comportamento, concepita dall’ordinamento come necessaria per contemperare le esigenze di tutela pubblica con quelle della produzione economica (Sez. 3, n. 37495 del 13/7/2011; Sez. 3, n. 40849 del 21/10/2010; Sez. 3, n. 15707 del 9/1/2009)” (Cass. pen., n. 12019/2015)

Concludendo, in simili fattispecie, trovano applicazione i principi per cui: “a) l’evento del reato consiste nella molestia, che prescinde dal superamento di eventuali valori soglia previsti dalla legge, essendo sufficiente quello del limite della stretta tollerabilità; b) qualora difetti la possibilità di accertare obiettivamente, con adeguati strumenti, l’intensità delle emissioni, il giudizio sull’esistenza e sulla non tollerabilità delle stesse ben può basarsi sulle dichiarazioni di testimoni, specie se a diretta conoscenza dei fatti, quando tali dichiarazioni non si risolvano nell’espressione di valutazioni meramente soggettive o in giudizi di natura tecnica, ma consistano nel riferimento a quanto oggettivamente percepito dagli stessi dichiaranti”.