Comunicazioni al condòmino irreperibile, cosa fare?

Che cosa si può fare quando un condòmino risulta essere irreperibile e non si riesce a fargli recapitare la corrispondenza?

Che cosa si può fare quando un condòmino risulta essere irreperibile e non si riesce a fargli recapitare la corrispondenza?

 

Che cosa si può fare quando un condòmino risulta essere irreperibile e non si riesce a fargli recapitare la corrispondenza?

Al riguardo è utile innanzitutto distinguere tra semplice ignoranza della residenza o comunque di un recapito certamente riconducibile ad una persona ed irreperibilità giuridicamente intesa, ossia impossibilità di rintracciare quel soggetto.

Mancata conoscenza della residenza

Com’è noto l’art. 1130 n. 6 c.c. attribuendo all’amministratore il compito di tenere il registro di anagrafe condominiale gli impone di inserire in questo registro la residenza o il domicilio dei condòmini. Continua a leggere

Nulla la delibera che ripartisce le spese in parti uguali

Nulla la delibera che sancisce la ripartizione delle spese in parti uguali; è questa la decisione del giudice che stabilisce l'entità del contributo dovuto.

Nulla la delibera che sancisce la ripartizione delle spese in parti uguali; è questa la decisione del giudice che stabilisce l’entità del contributo dovuto.

 

Spetta, infatti, al giudice stabilire l’entità del contributo dovuto dal singolo condomino conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà (Ordinanza 18 gennaio 2017 – 21 febbraio 2018, n. 4259).

In fatto. Tizio è un condòmino ed esercita la professione di avvocato. In quanto tale, aveva svolto per conto del Suo Condominio un’attività processuale, al termine della quale aspettava il pagamento del compenso professionale maturato. Non essendo stato remunerato, decide allora di agire in giudizio. Chiede ed ottiene un Decreto ingiuntivo che notifica alla Compagine.

Successivamente, l’assemblea dei condòmini decide di ripartire la spesa tra tutti i condòmini (compreso lui) in parti uguali, in assenza della tabella millesimale. Continua a leggere

Morosità in condominio. Vietato interrompere i servizi essenziali quali acqua e gas. Lecita, invece, l’interruzione dei servizi “non essenziali”

Morosità in condominio:uno dei motivi di attrito più forti è certamente quello che si consuma tra condomini che pagano le quote e quelli morosi.

Morosità in condominio:uno dei motivi di attrito più forti è certamente quello che si consuma tra condomini che pagano le quote e quelli morosi.

 

Morosità in condominio: all’interno della compagine condominiale uno dei motivi di attrito più forti è certamente quello che si consuma tra condomini che pagano le quote e quelli invece che, per una ragione o per un’altra, non lo fanno.

Spesso accade che, a causa dei condomini morosi, anche quelli virtuosi sono costretti a subire vari disservizi, come, ad esempio, l’interruzione della luce nelle scale, la manutenzione dell’ascensore o la pulizia delle parti comuni.

Il legislatore, con l’art. 63, co. 3, disp.att.cc, ha comunque dotato il condominio di un importante strumento, consentendo all’amministratore, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Il legislatore ha inoltre, con la modifica del 2012, svincolato tale potere dell’amministratore dal requisito della espressa autorizzazione contenuta nel regolamento di condominio, presente invece nella vecchia formulazione.

Se quindi prima facie la suddetta previsione normativa potrebbe sembrare un’importante deterrente nei confronti dei condomini morosi, in realtà la sua concreta applicabilità ha una portata assai limitata,rivelandosi così un’arma spuntata per il condominio.

Stando al testo della riforma, affinché si possa procedere alla sospensione delle utenze, sono necessari i seguenti presupporti:

  • che ci sia una inadempienza del condomino di almeno sei mensilità;
  • che il servizio da sospendere sia un servizio comune al condominio, ma suscettibile di godimento separato.

Ad una lettura più attenta della norma è evidente come essa, in realtà, sia estremamente generica e non chiarisca quali siano questi «servizi comuni suscettibili di godimento separato».

In relazione a questo, da tempo dottrina e giurisprudenza si sono interrogati sulla necessità di distinguere all’interno della categoria dei servizi comuni, quelli”essenziali” da quelli “non essenziali”.

Il quadro che ne deriva è che,se da un lato l’alveo dei servizi “non essenziali” non è mai stato oggetto di veri contrasti in seno alla giurisprudenza, pacificamente ammettendosi la possibilità di privare il condomino inadempiente del diritto di accedere a taluni locali o servizi condominiali, quali, ad esempio:il deposito biciclette, l’impianto centralizzato tv, la piscina, le chiavi del cancello elettrico per parcheggiare l’auto nello spiazzo comune, dall’altro lato non può dirsi lo stesso per la categoria dei “servizi essenziali“.

Essi comprendono sostanzialmente quelli aventi ad oggetto la fornitura di acqua, luce e gas.

Ed è proprio in relazione a tali servizi che si sono registrati i maggiori contrasti in giurisprudenza, confermati da soluzioni nei giudizi di merito a volte diametralmente opposte.

Ad esempio, con riferimento al servizio di riscaldamento ed acqua si sono così confrontati gli orientamenti negativi alla sospensione dei servizi in parola (Trib. Milano, ord. 24.10.2013; Trib. Torino, ord. 21.08.2014; Trib. Brescia, ord. 29.9.2014) e quelli invece positivi (Trib. Brescia 17.2.2014 e 21.5.2014; Trib. Roma, ord. 27.6.2014; Trib. Lecco,ord. 29.12.2014).

Va da sé che, con un quadro così eterogeneo, alcuni Tribunali, aderendo all’orientamento più restrittivo, consentirebbero la mera sospensione di forniture non essenziali, mentre altri, giungerebbero a decisioni opposte, abilitando l’amministratore a sospendere forniture di vitale importanza, quali energia elettrica, gas o riscaldamento.

A parere di chi scrive sembra comunque potersi affermare che secondo l’ultimo orientamento dei giudici si propenda per un’interpretazione meno afflittiva della menzionata norma.

In tale direzione si colloca anche una recente pronuncia del Tribunale di Bologna con l’ordinanza del 15 settembre 2017. Nel caso esaminato dal Tribunale, un condominio aveva agito in giudizio chiedendo di essere autorizzato, in via di urgenza e cautelare, alla sospensione dei servizi centralizzati di riscaldamento e acqua,oltre al distacco dall’antenna televisiva condominiale,nei confronti di una condomina, per il mancato pagamento delle spese condominiali per oltre sei mesi.

Il Tribunale non riteneva, tuttavia, di poter dar ragione al condominio, rigettando il relativo ricorso, in quanto infondato, autorizzando implicitamente ed esclusivamente il distacco dall’antenna televisiva centralizzata, pacificamente considerato servizio non essenziale.

Il Giudice, nel motivare la decisione, pur ammettendo documentalmente pacifica la durata ultrasemestrale della morosità riferibile alla condomina ed altrettanto incontestabile la possibilità di godimento separato dei servizi comuni di riscaldamento e acqua, sussistendo così senz’altro astrattamente i presupposti applicativi dell’art. 63, co. 3, disp.att. c.c., ammetteva peraltro che l’interesse meramente economico del condominio non poteva però pregiudicare i diritti fondamentali del condomino come il godimento del riscaldamento, dell’elettricità e dell’acqua in quanto ritenuti servizi essenziali.

Il Giudice ha quindi aderito all’orientamento giurisprudenziale favorevole alla non sospensione delle forniture in parola, proprio sulla base del fatto che una eventuale interruzione comporterebbe un danno grave e irreparabile nei confronti del condomino moroso, contrario ai diritti fondamentali della persona,dovendosi ritenere preminente la tutela del diritto alla salute (art. 32 Cost.)rispetto ai diritti di natura patrimoniale (anche se di un gruppo di persone come in un condominio).

Deve inoltre evidenziarsi che, nel caso di specie, in particolare per quanto concerne l’erogazione del servizio idrico, il Tribunale ha dovuto necessariamente tenere conto anche della legislazione statale,recante disposizioni in materia di contenimento della morosità nel servizio idrico integrato (art. 3 del Dpcm 29 agosto 2016), secondo la quale «ai soggetti indigenti, seppur morosi, va comunque garantita una fornitura di 50 litri al giorno pro capite».

In ultima analisi, per mera completezza espositiva, deve anche qui brevemente richiamarsi quanto in altro commento già ampliamente trattato, circa le modalità concrete con le quali l’amministratore possa legittimamente provvedere alla sospensione delle forniture aventi ad oggetto tali “servizi essenziali” ex art. 63, co. 3, disp. att. c.c.

E’ doveroso infatti evidenziare che, a causa delle difficoltà interpretative della norma, deve prestarsi particolare attenzione in merito alla concreta applicazione della stessa.

Infatti,qualora l’amministratore non voglia incorrere nella fattispecie criminosa di cui all’art 392 c.p.

è consigliabile chiedere preventivamente l’autorizzazione al giudice, al fine di ottenere il sigillo di legittimità in merito al proprio operato, oltre che i limiti, il contenuto e le modalità concrete del distacco delle forniture.

Avv. Dario Balsamo

Potatura, piante da vaso e alberi da abbattere. Ecco quando si potrà usufruire del bonus verde

Potatura: con legge n. 205 del 27.12.2017 il legislatore ha introdotto un nuovo incentivo applicabile, per l'anno 2018, ai lavori di sistemazione a verde

Potatura: con legge n. 205 del 27.12.2017 il legislatore ha introdotto un nuovo incentivo applicabile, per l’anno 2018, ai lavori di sistemazione a verde

 

Potatura: con la legge n. 205 del 27.12.2017 il legislatore ha introdotto un nuovo incentivo applicabile, per l’anno 2018, ai lavori di sistemazione a verde. Sulla base dei primi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, rimarrebbero escluse dall’incentivo le spese di ordinaria manutenzione. Quali sono, quindi, le ipotesi agevolate?

Con l’articolo 1, comma 12, legge n. 205/2017 viene introdotta una nuova detrazione sui lavori di sistemazione di aree scoperte private di edifici, impianti di irrigazione e realizzazione di coperture a verde, e parti comuni esterne di edifici condominiali. L’agevolazione, in particolare, consiste in una detrazione del 36% delle spese sostenute fino ad un ammontare complessivo non superiore a 5.000 euro.

In occasione di TELEFISCO 2018 e VIDEOFORUM 2018, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni interessanti spunti interpretativi sull’ambito di applicazione delle agevolazioni. Di seguito proponiamo alcune riflessioni circa le ipotesi ammesse ed escluse dall’agevolazione.

Posso beneficiare dell’agevolazione per le spese di potatura? Si deve escludere dall’ambito di applicazione le spese di manutenzione ordinaria del verde, anche con riferimento alle operazioni di potatura.

Il carattere periodico dell’intervento, nonché la preesistenza dell’area verde, non consentirebbe la fruizione del bonus fiscale.

La preclusione relativa ai lavori di potatura, in ogni caso, non è assoluta:in occasione di operazioni di recupero a verde possono essere ammesse anche tali operazioni.

Se acquisto piante in vaso possono beneficiare dell’incentivo? Pur specificando che l’acquisto di piante in vaso non consente l’applicazione automatica del beneficio, l’Agenzia delle Entrate ha ammesso tale tipologia di spesa.

Si segnala, in ogni caso, che le piante in vaso possono essere incentivate solo se incluse in un più vasto programma di sistemazione a verde (ex novo o di rinnovamento).

A titolo esemplificativo, qualora venga recuperata a verde una parte comune condominiale, possono essere ammesse all’agevolazione anche le piante in vaso utilizzate ad ornamento.

Posso provvedere alla gestione in economia dei lavori di recupero a verde e beneficiare dell’agevolazione?Non possono essere incentivati i costi relativi ai materiali ed alle piante utilizzate per il recupero di un’area a verde, pertanto non è possibile la gestione in economia delle lavorazioni.

Possono essere oggetto dell’agevolazione solo gli interventi e le opere complessivamente necessarie per la sistemazione a verde.

Devo abbattere un albero morto o pericolante. Posso beneficiare dell’incentivo? Pur riferendosi ad attività di manutenzione, si ritiene che l’abbattimento di alberi pericolanti o morti (in aree di confine, inclusi in cortili privati o parti comuni) possa beneficiare della detrazione d’imposta in quanto attività di carattere eccezionale.

La fruizione dell’incentivo, in questo caso, potrebbe fornire l’occasione per intervenire rispetto a specifiche situazioni di pericolo(molto spesso tollerate e protratte per anni con elevati rischi di danno).

Ho un terreno ciottolato adiacente all’abitazione dove è rimasto accatastato materiale per numerosi anni. Posso recuperarle l’area a verde beneficiando del bonus? Considerato il carattere innovativo dell’intervento, si ritiene che tale fattispecie possa rientrare tra le ipotesi agevolate.

Allo stesso modo, nel caso in cui gli spazi pertinenti all’abitazione siano invasi da sterpi, o in stato di abbandono, il recupero dell’area può beneficiare dell’agevolazione.

Posso beneficiare dell’agevolazione per rinnovare il cortile dell’azienda? No, il beneficio è riservato agli immobili abitativi.

Se vengono svolti lavori di sistemazione a verde sulle parti comuni condominiali, posso beneficiare dell’agevolazione per l’installazione di impianti di irrigazione sulla mia esclusiva proprietà? Si, in questo caso l’Agenzia delle Entrate ha previsto la contemporanea applicazione dell’agevolazione nel rispetto degli specifici limiti previsti dalla legge.

In questo caso il contribuente potrà beneficiare dell’agevolazione nel limite massimo di spesa di 5.000 euro per i lavori di recupero sulla sua proprietà e, contemporaneamente, fruire dell’incentivo spettante per i lavori di sistemazione sulle parti comuni, nell’ulteriore limite di 5.000 euro per immobile abitativo.

Si segnala che il limite va applicato separatamente per le due distinte tipologie di intervento, e che non può essere sommato.

Pertanto, qualora il contribuente sostenga spese per 8.000 euro sulla sua proprietà esclusiva e per 2.000 euro sulle parti comuni condominiali, potrà fruire dell’incentivo rispettivamente per 5.000 e 2.000 euro.

Si attende, in ogni caso, un intervento ufficiale dell’Agenzia delle Entrate che individui specificamente le singole ipotesi di applicazione dell’incentivo.

Avv. Riccardo Malvevisti

Infiltrazioni d’acqua in garage sotto un’aiuola condominiale: chi paga i danni?

Acqua nel garage, ne risponde il proprietario a meno che non vi sia una cattiva manutenzione dei giardini da parte dei loro proprietari.

Acqua nel garage, ne risponde il proprietario a meno che non vi sia una cattiva manutenzione dei giardini da parte dei loro proprietari.

 

Un lettore del quotidiano di difesa dei consumatori Il Salvagente ha inviato un quesito riguardante un particolare caso di danni da infiltrazioni di acqua. Il caso prospettato riguarda un condominio nel quale ci sono 8 garage di cui quattro collocati sotto i giardini di proprietà di due famiglie.

 Infiltrazioni di acqua in garage sotto un giardino

Il lettore è a conoscenza del fatto che in base al dettato legislativo se ci sono infiltrazioni di acqua le spese sono a carico del proprietario del box, ad eccezione del caso in cui esse non siano state provocate da una cattiva manutenzione dei giardini da parte dei loro proprietari e chiede se nel caso in cui si programmino lavori di manutenzione sul tetto devono essere compresi i millesimi riferiti ai garage che stanno sotto ai giardini.

La risposta del giornale parte dal considerare il caso di acqua che proviene dai giardini che fanno da copertura a un box. E’ necessario chiedere l’intervento di un tecnico per capire la causa delle infiltrazioni, che possono avere a che fare con la cattiva impermeabilizzazione del giardino o con il sistema di irrigazione oppure ancora con un altro impianto comune al #Condominio. Lo specialista stilerà una perizia nella quale descriverà lo stato dei luoghi e sulla base di essa si passerà allo step ulteriore del procedimento.

Risarcimento dei danni: principi generali

Il proprietario del giardino è responsabile dei danni cagionati ad un bene o luogo di proprietà altrui, in questo caso il garage, se è difettoso un impianto di pertinenza del suo bene oppure alla scarsa manutenzione di esso protratta nel tempo.

E’ questo il principio per distinguere un bene condominiale  da uno di pertinenza di un singolo condominio o un gruppo di proprietari.

Si tratta di un criterio oggettivo, il quale dovrebbe eliminare tutti i dubbi ogni volta che ci si chieda come debba essere ripartita una spesa in condominio #casa

Fonte:

Morosità in condominio: può l’amministratore esibire l’elenco?

Morosità: quali sono i diritti di ciascun condòmino in relazione alla possibilità di conoscere i nomi dei non pagatori delle quote condominiali?

Morosità: quali sono i diritti di ciascun condòmino in relazione alla possibilità di conoscere i nomi dei non pagatori delle quote condominiali?

 

Quali sono i diritti di ciascun condòmino in relazione alla possibilità di conoscere i nomi degli altri comproprietari in stato di morosità nel pagamento delle quote condominiali?

Condominio e morosità

Com’è noto e come viene spesso ripetuto, la  morosità in condominio- ovvero il ritardato o mancato pagamento degli oneri condominiali – è causa di difficoltà e spesso di problemi (es. distacco servizi) nella gestione delle cose comuni.

Il mancato pagamento di anche un solo condòmino può avere riflessi negativi su tutti gli altri; si pensi all’erogazione del servizio idrico, alla pulizia delle parti comuni, ecc.

L’amministratore di condominio ha precisi compiti e ben individuate responsabilità in merito alla gestione economica del condominio.

Innanzitutto è all’amministratore ai sensi dell’art. 1130 n. 3 c.c. che spetta il compito di erogare le spese per i servizi comuni nonché quello di riscuotere i contributi. L’attribuzione così individuata dalla norma citata è ancor più rafforzata dalla previsione di cui all’art. 1134 c.c. che riconosce ai singoli condòmini il rimborso delle spese sostenute solamente in relazione ad atti di gestione urgenti.

In questo contesto, la legge riconosce all’amministratore di condominio un particolare potere per la riscossione degli oneri condominiali: si tratta della facoltà di agire in giudizio – senza necessità di preventiva deliberazione assembleare – attraverso un’azione ai più nota come ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento ai sensi dell’art. 63, primo comma, disp. att. c.c.

L’azione così individuata è facoltativa fino ad un certo punto. Come specifica l’art. 1129, nono comma, c.c. infatti, ove non vi sia dispensa dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad attivarsi per la riscossione forzosa del credito (ossia con un’azione giudiziale anche ai sensi del citato art. 63) entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Si badi: l’assemblea può allungare il suddetto termine – ad esempio portandolo da sei a nove mesi – ma non può impedire l’azione legale all’amministratore entro la data indicata dalla legge ovvero dalla deliberazione.

Come dire: spetta all’amministratore considerare l’opportunità di agire prima della scadenza del termine. Sebben non sia espressamente previsto dall’art. 1129 c.c.

è indubbio che l’inosservanza di questo termine può portare ad una revoca per gravi irregolarità nella gestione, ove l’inerzia abbia causato o rischi di causare danni.

Amministratore di condominio e trasparenza

La legge n. 220 del 2012 – nota ai più come riforma del condominio – ha introdotto nel codice civile ciò che già da anni la giurisprudenza andava affermando: la gestione del condominio da parte dell’amministratore dev’essere improntata alla massima trasparenza verso i propri mandanti, ossia i condòmini. Tale principio è stato tradotto in realtà, prevendendo, tra le altre:

  • obbligo di apertura ed utilizzazione di un conto corrente intestato ad ogni condominio amministrato;
  • obbligo di comunicazione preventiva del proprio compenso;
  • obbligo di comunicazione di specifici dati (es. recapiti di studio, luogo consultazione registri);
  • obbligo di trasparenza nella gestione contabile anche attraverso la conservazione decennale e la messa a disposizione della documentazione giustificativa di spesa.

Tra gli aspetti che meritano attenzione specifica v’è, poi, quello della trasparenza inerente allo stato di pagamento degli oneri condominiali.

La legge, lo vedremo qui di seguito, pone in capo all’amministratore ben precisi compiti, il cui inadempimento può portare conseguenze in grado d’incidere sul mandato assembleare.

Diritto di accesso allo stato dei pagamenti

Quali informazioni può chiedere ed ottenere un condòmino in relazione allo stato dei pagamenti?

La risposta è contenuta nell’art. 1130 n. 9 c.c. a mente del quale, l’amministratore è tenuto a «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali […]».

Insomma chi voglia sapere come stanno le cose riguardo ai pagamento degli oneri condominiali non deve necessariamente attendere la fine dell’anno o meglio la presentazione del rendiconto di gestione; la richiesta può essere fatta in qualunque momento e l’amministratore è tenuto a fornire tale informazione.

Alcune precisi paiono utili:

  • lo stato dei pagamenti fa riferimento a quelli incassati fino alla data di risposta, o meglio a quelli fino a quella data contabilizzati (l’amministratore ha trenta giorni di tempo dall’incasso per annotarlo sul registro di contabilità, art. 1130 n. 7 c.c.);
  • il condòmino ha diritto di conoscere l’esatto ammontare delle somme versate da tutti, non solamente da lui;
  • la richiesta non necessita di motivazione specifica.

La legge non stabilisce un termine entro il quale l’amministratore è tenuto ad evadere la richiesta pervenutagli, sicché si deve ritenere – come avviene per la richiesta della documentazione contabile – che il termine debba essere valutato bilanciando le esigenze del condòmino con quelle dell’amministratore riguardanti il normale svolgimento dell’incarico nell’ambito della propria attività lavorativa.

L’art. 1129, dodicesima comma c.c., annovera tra le gravi irregolarità che possono portare alla revoca giudiziale l’inottemperanza all’obbligo di fornire l’attestazione (cioè comunicazione sottoscritta dall’amministratore) inerente allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali.

  • L’amministratore può spifferare al creditore del condominio il nominativo dei condomini morosi?
  • Guai per l’amministratore che non consegna l’elenco dei morosi. Rischia di pagare di tasca propria
  • L’amministratore deve comunicare solo i nominativi che risultano morosi rispetto allo specifico credito vantato
Avv. Alessandro Gallucci

La braga non è di proprietà condominiale

La braga non è condominiale:la Cassazione ha ribaltato la sentenza di appello e ha condannato un unico condomino al risarcimento dei danni

La braga non è condominiale:la Cassazione ha ribaltato la sentenza di appello e ha condannato un unico condomino al risarcimento dei danni

 

 

La braga è il raccordo tra la tubatura di proprietà del singolo appartamento (orizzontale) e quella verticale che è di proprietà del condominio.

La braga è di proprietà del singolo condomino

Nel caso in cui ci siano danni a causa di infiltrazioni di acqua provocate da un danno a questo elemento dell’impianto fognario è sempre stato un problema stabilire chi ha l’onere di risarcire i danni.

 La Cassazione ha stabilito che le condutture degli impianti idrici e fognari e i relativi collegamenti sono di proprietà condominiale fino al punto di diramazione degli impianti agli alloggi di proprietà dei singoli individui. A partire da quel punto in poi le condutture sono di proprietà del proprietario della unità immobiliare in cui l’impianto entra con una disposizione orizzontale, mentre, al contrario, i tubi di proprietà comune sono posizionati verticalmente.

Questo è il risultato di quanto disposto dall’art. 1177 del codice civile.

La braga è di proprietà del singolo appartamento e la Suprema Corte è giunta a questa conclusione in base al ragionamento per il quale la braga serve solo a convogliare gli scarichi dei singoli alloggi, e quindi sono di utilità esclusiva del proprietario di quest’ultimo; al contrario la colonna verticale raccoglie gli scarichi di tutte le unità immobiliari del condominio e quindi tutti i suoi componenti ne traggono una utilità (Cassazione, sent. 17-1-2018, n. 1027).

La conseguenza di questa conclusione è che il singolo proprietario deve risarcire tutti i danni che sono provocati da rotture o fessure della braga.

In questi casi nella stipula della polizza globale fabbricati è necessario prestare attenzione e verificare che la copertura assicurativa comprenda i lavori per la ricerca guasto, riparazione guasto e danni che potrebbero essere ricondotti ad una sua rottura.

La storia processuale della vertenza cui si riferisce la sentenza della cassazione sopracitata era iniziata con il fatto che i proprietari di un appartamento avevano citato il proprietario di quello soprastante e il #Condominio per ottenere il risarcimento dei danni provocato da una infiltrazione di acque fognarie nel loro appartamento.

In primo grado il tribunale ha condannato il singolo condomino a risarcire i danni, il quale ha proposto appello ed è stato condannato l’intero condominio in base ad una interpretazione giurisprudenziale del dettato del codice civili smentito dalla Suprema Corte. #casa

Fonte:

L’inquilino può pagare direttamente all’amministratore di condominio?

Non è raro,che l'inquilino versi le somme relative alle spese condominiali direttamente all'amministratore e non al proprietario.

Non è raro,che l’inquilino versi le somme relative alle spese condominiali direttamente all’amministratore e non al proprietario.

 

Il conduttore di un’abitazione – ovvero di un’unità immobiliare con altra destinazione – ubicata in condominio ha certamente dei rapporti con la compagine condominiale.

L’inquilino, è cosa nota, deve rispettare il regolamento al pari del proprio e il condominio può chiedergli direttamente la cessazione delle violazioni (Cass. 8 marzo 2006 n. 4920).

Al pari del proprietario, all’inquilino spettano i medesimi diritti in materia di uso delle cose comuni, o meglio il conduttore ha diritto di utilizzare le cose comuni secondo la loro destinazione.

Non solo: com’è noto – sebbene non vi sia unanimità di vedute circa il soggetto convocante – il conduttore ha diritto di partecipare alle assemblee condominiali aventi ad oggetto la disciplina dell’uso delle cose comuni ed ha diritto di partecipazione e voto in relazione a quelle aventi ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria (art. 10 legge n. 392 del 1978).

Oltre alla questione di diritti ed obblighi del conduttore in relazione all’uso delle cose comuni, sovente ci si pone dei dubbi in relazione alla partecipazione dello stesso alle spese condominiali.

La risposta è , ma tale obbligo non deriva da un rapporto diretto tra conduttore e condominio, bensì da specifici obblighi contrattuali derivanti da norme dettate in relazione alla regolamentazione del rapporto locatizio.

In sostanza l’inquilino deve sì partecipare alle spese condominiali, ma la sua partecipazione assume la forma del rimborso di una serie di oneri al proprietario.

Di tale impostazione troviamo riscontro diretto nell’art. 9 della legge n. 392/78, a mente del quale il conduttore è tenuto a corrispondere le spese relative:

  • al servizio di pulizia;
  • al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria;
  • allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • alla fornitura di altri servizi comuni;
  • al servizio di portineria nella misura del 90%, salvo differente accordo.

In breve: il conduttore è tenuto a pagare ciò che usa, ma si tratta di un obbligo derogabile in suo favore, come lo stesso primo comma sancisce espressamente, specificando che le sue disposizioni si applicano, salvo patto contrario.

In questo contesto, poi, al conduttore è riconosciuto il diritto di ottenere la giustificazione delle somme dovute a titolo di oneri condominiali.

Dato questo contesto, la giurisprudenza ha in più occasioni avuto modo di specificare che le norme dettate dalla legge n. 392/78 in materia di rapporti economici tra locatore e conduttore in merito alle spese condominiali nulla ha aggiunto o specificato in relazione alla normativa condominiale; in considerazione di ciò, dicono i giudici, l’amministratore può riscuotere per via giudiziale le quote condominiali – in ragione di quanto disposto dagli artt. 1123 cod. proc. civ. e 63 disp. att. c.c. – esclusivamente da ciascun condominio, restandogli preclusa l’azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (Cass. 12 gennaio 1994 n. 246).

Se il conduttore paga direttamente all’amministratore?

Non è raro, nella prassi quotidiana, una volta che s’è instaurato il rapporto locatizio, che il conduttore prenda a versare i contributi dovuti a titolo di oneri accessori (in sostanza le somme relative alle spese condominiali) direttamente all’amministratore e non al proprietario.

È giusto tutto ciò? Non manca chi ritiene che il conduttore non possa in alcun modo versare le somme in esame all’amministratore e che quest’ultimo debba addirittura rifiutare il versamento diretto dell’inquilino.

Le cose non stanno propriamente così: è vero, l’unico obbligato verso il condominio è e resta il proprietario, ma la figura del conduttore, per quanto terza rispetto ai rapporti condominiali afferenti al versamento delle rate, non può essere a priori esclusa.

Le norme condominiali e quelle sulla locazione, infatti, vanno sempre lette coordinatamente con le altre disposizioni dettate dal codice civile e da altre disposizioni di legge. Tra queste vi sono quelle dettate dal codice civile in materia di adempimento del terzo (art. 1180 c.c.), nonché quelle riguardanti la delega di pagamento (art. 1268 e ss. c.c.).

L’adempimento del terzo è quella particolare fattispecie nella quale un terzo rispetto ad un rapporto obbligatorio può adempiere la prestazione dovuta dal debitore e senza che il creditore possa opporvisi, a meno che:

– il debitore non gli abbia manifestato la sua opposizione;

– non vi sia un particolare interesse del creditore a che la prestazione sia eseguita dal debitore.

Si badi: siccome il creditore può rifiutare l’adempimento parziale (art. 1180 c.c.), deve ritenersi che l’amministratore possa rifiutare il pagamento di quella parte di somme che il conduttore ritiene a lui imputabili (es. quote ordinarie eccettuato compenso amministratore e assicurazione stabile).

Ciò che può dirsi certo, però, è che non sussiste un divieto di accettazione del pagamento da parte del conduttore, divieto che non sussiste nemmeno in caso di parzialità dell’adempimento.

V’è poi l’ipotesi della delega di pagamento, ossia quel caso in cui è il debitore/condòmino a dare al proprio debitore/conduttore l’ordine di pagare una determinata somma all’amministratore.

In questo caso all’amministratore non interessano i rapporti interni tra i due soggetti: come per il caso di adempimento spontaneo del terzo egli sarà tenuto ad accettare la prestazione (salvo interesse all’adempimento diretto del debitore, cosa che non sussiste per le obbligazioni pecuniarie) e potrà rifiutare l’adempimento parziale.

In ogni caso, l’amministratore che rilascia la quietanza di pagamento (la ricevuta) dovrà farlo specificando che il pagamento è stato eseguito dall’inquilino in favore del proprietario.

  • Spese condominiali: il conduttore ha sempre diritto di avere giustificazioni in merito alle richieste.
  • Contestazione da parte dell’inquilino delle spese condominiali richieste dal proprietario
Avv. Alessandro Gallucci
Fonte:

Assemblea condominiale conflittuale? Perchè il litigio accade?

Assemblea condominiale, quali sono le cause che ogni volta portano al conflitto e alle discussioni amministratore e condomini?

Assemblea condominiale, quali sono le cause che ogni volta portano al conflitto e alle discussioni amministratore e condomini?

 

L’assemblea di condominio non è una passeggiata di salute. Sentiamo epidermicamente la sua pressione non appena riceviamo la raccomandata.

Ci prende l’ansia vedendo avvicinarsi la data del calendario Entrando nell’atrio condominiale siamo ormai in arena è una domanda si palesa alla nostra coscienza:” riuscirò a tornare a casa prima della mezzanotte?”.

Percorrendo il corridoio delineato dalle sedie passiamo tra sguardi di un odio malcelato e volti corrugati.

Questo è almeno quello che la maggior parte delle persone vede nel suo immaginario quando pensa all’assemblea di condominio.

Degna di un palinsesto a metà tra quarto grado e porta a porta la riunione assume spesso toni accesi e tutti gli argomenti vengono trattati un po’ a caso sforando spesso le 4 ore con l’evidente difficoltà dell’amministratore di tenere a bada umori tutt’altro che concilianti

Vi siete mai chiesti come mai quando si riunisce questo gruppo di persone quasi sempre si generano tensioni?

Cerchiamo di spiegare anzitutto cos’è un gruppo.

Un gruppo per la maggior parte delle teorie psicologiche è un insieme di persone che si forma spontaneamente sulla base di alcuni elementi, come la comunanza di interessi o di valori, la similarità caratteriale o un comune intento. Ogni gruppo ha un obiettivo da perseguire.

Un fan club ha l’obiettivo di parlare dell’idolo rock del momento, un circolo di caccia deve organizzare battute e tenere riunioni etc. Esiste un particolare tipo di gruppo, cioè il gruppo di lavoro.

In questo tipo di gruppo tutti i partecipanti conoscono e condividono gli obiettivi per cui il gruppo esiste, riconoscono ad alcuni membri determinati ruoli e ne rispettano l’operato in quanto consci della funzione necessaria di quel determinato ruolo. Un po’ come in una squadra di calcio: tutti sanno che sono una squadra, tutti sanno che l’obiettivo è fare goal, tutti sanno che il goal si fa grazie alla collaborazione si tutti i membri e ciascuno ha un ruolo necessario e funzionale all’obiettivo.

Veniamo ora al gruppo condominio, che si riunisce in assemblea. L’assemblea di condominio dovrebbe essere un’occasione, per questo insieme di persone, di riunirsi con il fine comune di raggiungere un obiettivo di miglioramento o di conservazione dello stato ottimale delle parti comuni, che possa essere quello di rifare la facciata, di sistemare le aiuole di riscrivere il regolamento e via dicendo.

Allora, se il condominio è un gruppo e ogni gruppo ha un obiettivo…cosa è che va storto? Perché si generano i conflitti?La risposta è duplice.

Per prima cosa, la peculiarità a tratti inquietante del gruppo condominio è che questo insieme di persone non si riunisce spontaneamente. Vi si riunisce per caso. Perché si acquista una casa o si va ad abitare in un nuovo appartamento.

E’ quindi un gruppo quasi forzato privo di quei valori comuni che consentono alle persone di “riconoscersi”.

Quindi, psicologicamente, le persone non si percepiscono come membri di un insieme in cui tutti gli elementi operano per un comune obiettivo.

E questo è un punto.

Il secondo punto riguarda la mancanza di obiettivi chiari non tanto in assemblea di condominio (quelli sono esplicitati nell’ordine del giorno) ma riguardo l’esistenza stessa del gruppo “condominio” inteso come insieme di persone che condividono un bene o parti di esso e che pertanto hanno il comune interesse di conservare quel bene.

Esiste una sfumatura che fa la differenza e che è utile sapere: le persone tendono a dividere le persone in due gruppi.

Da una parte il gruppo di appartenenza (ingroup) dove riconoscono persone a loro simili o vicine e che solitamente vengono viste come persone positive con le quali si può andare d’accordo.

Dall’altra il gruppo esterno (outgroup) composto da persone che si ritengono distanti dal proprio modo di pensare e vedere le cose, diverse nei valori e spesso percepite come negative, con le quali insomma il conflitto è più prevedibile.

Probabilmente quindi, considerando che il condominio non è un gruppo spontaneo e che quindi le persone non si sentano parte di un gruppo, considerando che probabilmente i condomini non si avvertano l’un l’altro come appartenenti ad un insieme che ha un obiettivo comune e non essendoci una chiarezza dichiarata dell’obiettivo del gruppo….

Potremmo pensare che in assemblea di ratifichino i conflitti latenti di questa realtà cosi fatta?

Potremmo pensare che, se l’amministratore riuscisse ad orientare ad un obiettivo un gruppo scompattato come quello sopra descritto, se riuscisse a trasformarlo in un gruppo di lavoro dichiarando periodicamente gli intenti e facendo in modo che le persone si sentano parte di una squadra dove ciascuno è responsabile del bene comune l’assemblea diventerebbe un luogo meno caotico e meno conflittuale?

Ma soprattutto, se provassimo a conoscere il nostro vicino e scoprissimo che è più simile a noi di quanto crediamo…lo considereremmo ancora parte di un gruppo”avversario”?

Fonte:

Pagamento rate condominiali tramite POS multi conto corrente. Quando la tecnologia aiuta gli amministratori di condominio

Con il POS,l'amministratore non uscirebbe più dai Condomini con soldi contanti e quindi sarebbe protetto da furti e rapine.

Con il POS,l’amministratore non uscirebbe più dai Condomini con soldi contanti e quindi sarebbe protetto da furti e rapine.

 

Sul mercato di sono diverse soluzioni tecnologiche che consentono ai professionisti di accettare i pagamenti dai propri clienti attraverso una piattaforma web integrabile all’interno del proprio sito internet, oppure tramite un terminale POS multi conto corrente abilitato all’accettazione di carte di debito e di credito.

Non è troppo lontano dalla realtà ipotizzare che presto l’estensione dell’obbligo di POS arrivi anche alle amministrazioni condominiali.

L’art. 1130, punto 3, c.c. recita che l’amministratore deve “riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni“.

Dunque tra le attribuzioni dell’amministratore vi è anche quella di recuperare le risorse economiche occorrenti per far funzionare i servizi comuni.

L’importanza dell’attività di riscossione è di tutta evidenza, posto che senza fondi non è possibile acquistare alcuna fornitura. E’ come se un’automobile fosse priva di carburante.

L’amministratore deve, dunque, attivarsi per una tempestiva emissione di rate e un efficace monitoraggio delle entrate.

Molti amministratori non si limitano a trasmettere il documento per il pagamento (avviso, bollettino postale, MAV, etc.), ma predispongono modalità di riscossione diretta con i propri clienti.

In particolare alcuni si recano presso il Condominio (riscossione domiciliare) e quasi tutti accettano il pagamento delle rate presso la propria sede.

Le modalità di corresponsione della quota sono varie: contanti (non oltre il limite di 2.999,99 euro, stabilito con la Legge di Bilancio 2016) e assegni su tutti, ma diversi Studi si sono anche attrezzati per consentire pagamenti tramite POS.

Il POS, acronimo di Point Of Sale, che tradotto letteralmente significa “punto di vendita”, è un dispositivo tecnologico che consente ad un venditore di accettare e incassare, direttamente sul proprio conto corrente o carta prepagata, il pagamento da parte dei clienti per il tramite di strumenti di pagamento elettronici quali moneta elettronica, carte di credito, carte di debito, carte prepagate, etc.

Ovviamente, per far funzionare il dispositivo, occorre innanzitutto avere attivato il relativo servizio presso l’istituto di credito ove cui è radicato il conto (tuttavia esistono società che forniscono POS già collegati ad una carta-conto, con un IBAN dedicato senza doversi,dunque,necessariamente dotare di un conto corrente), nonché avere una connessione telefonica (nel caso ad esempio del POS fisso) o web (nel caso di POS mobile o di POS virtuale).

Si precisa che il POS, in base alla normativa attuale, non è obbligatorio per gli amministratori e questo nonostante una recente normativa, la Legge n. 208 del 28 dicembre 2015, nell’estendere l’obbligo di cui alla Legge n. 221 del 17 dicembre 2012 (di accettare pagamenti effettuati con strumenti quali carte di credito e bancomat) anche a commercianti e professionisti, abbia dato adito ad interpretazioni in tal senso.

Tra i soggetti obbligati a possedere il POS per ricevere un pagamento dal proprio cliente, la normativa vigente indica soltanto quelli che svolgono attività di vendita al dettaglio (ad esempio in un negozio di abbigliamento), in locali tipo ristoranti, bar, hotel, etc. nonché coloro che svolgono un’attività di servizi professionali.

I primi rientrano nella categoria dei commercianti, mentre i secondi in quella dei professionisti.

Proprio per quest’ultimi, un’interpretazione estensiva della norma che faceva anche riferimento alla legge 04/2013 inquadrante la categoria degli amministratori condominiali tra i professionisti, propugnava l’obbligo di POS anche per i mandatari del Condominio.

Tuttavia i professionisti a cui si rivolge la normativa vigente sopra indicata sono quelli che forniscono una prestazione di tipo intellettuale al pubblico: attività assimilabili a quella della consulenza.

Invece, gli amministratori, percepiscono i pagamenti a titolo di contributi volontari da parte dei propri amministrati i quali non acquistano servizi in proprio, ma piuttosto concorrono a costituire e rimpinguare in un unico calderone che è il conto condominiale, le risorse economiche necessarie per pagare i servizi comuni per il tramite del loro rappresentante legale.

Per tutto quanto sopra possiamo, dunque, affermare che la normativa attuale non impone all’amministratore di Condominio di dotarsi di un POS. Caso diverso, ovviamente, se lo stesso erogasse servizi a soggetti che non sono solamente i suoi amministrati (esempio revisioni condominiali, assistenze in assemblee, consulenze, tutte prestate in Condomini non gestiti da tale professionista).

Tuttavia, anche in assenza di obblighi in tal senso, l’amministratore di condominio può ritenere utile dotarsi di un POS e allora viene a porsi il problema di come minimizzare il più possibile le spese di gestione, nella considerazione che l’utilizzo di tale dispositivo ha costi di non poco conto.

Il POS comporta, difatti, spese di installazione, spese per il canone mensile, nonchè costi (fissi e in percentuale) per ogni transazione effettuata.

Le condizioni di spesa variano a seconda dell’istituto di credito, ma in generale possono arrivare fino ad alcune centinaia di euro all’anno.

A tali costi si aggiunge la considerazione della scarsa praticità nell’uso di POS legato al numero di tali dispositivi da tenere in sede, posto che di norma ciascuna apparecchiatura è abbinata ad uno specifico conto corrente (tranne nelle soluzioni già evidenziate prima), sicché un Amministratore dovrebbe tenere tanti POS quanti sono i conti correnti intestati ai Condomini gestiti.

Almeno su quest’ultima problematica la tecnologia viene in soccorso degli amministratori mettendo a disposizione congegni a cui è possibile collegare diversi (anche fino a 200) conti correnti. Esistono, ormai, diverse aziende che propongono soluzioni che consentono ai professionisti di accettare i pagamenti dai propri clienti attraverso una piattaforma web integrabile all’interno del proprio sito internet, oppure tramite un terminale POS multi conto corrente abilitato all’accettazione di carte di debito e di credito.

Aziende che offrono, inclusa nel pacchetto, anche l’assistenza per la configurazione del prodotto e per l’impostazione delle procedure di verifica.

Tali piattaforme, tra l’altro,agevolano il monitoraggio del pagamento da parte dell’amministratore attraverso la possibilità di importare la movimentazione nel proprio software gestionale o confermare l’esito della transazione attraverso una comunicazione per e-mail o sms.

Piattaforme che si sono evolute anche in ambito di mobilità attraverso collegamenti al proprio tablet o smartphone e consentendo, in tal modo, di effettuare i pagamenti anche in ambito delle assemblee, ad esempio, mentre il presidente e il segretario stanno annotando gli intervenuti.

Si tratta di un sistema utile (nella sua versione mobile) anche per gli amministratori che ancora ad oggi riscuotono domiciliarmente nonostante noti fatti di cronaca (agguati con rapine di quanto riscosso e percosse fisiche) consiglierebbero di evitare tale prassi.

Con il POS, l’amministratore non uscirebbe più dal Condominio con il contanti e quindi il menzionato dispositivo si rivelerebbe un sistema che garantirebbe una maggior sicurezza contro furti e rapine o addirittura smarrimenti di borse porta soldi o similari.

C’è anche da considerare che la normativa in materia di pagamenti è tendenzialmente nel senso di eliminare le transazioni in contanti. Per farlo, il legislatore italiano non si limita a porre obblighi o divieti, ma anche incentivi come la riduzione delle commissioni interbancarie applicate ai pagamenti effettuati con carte di pagamento.

In particolare si evidenzia che per quanto attiene alle spese connesse al POS il Consiglio dei Ministri, con nota stampa n.44 del 15 settembre 2017, ha comunicato di aver approvato il decreto legislativo che recepisce la Direttiva 2015/2366 del Parlamento europeo e del Consiglio del 25 novembre 2015 relativa ai servizi di pagamento nel mercato interno, in modifica delle Direttive 2002/65/CE, 2009/110/CE e 2013/36/UE e il Regolamento (UE) n. 1093/2010, e abrogando la Direttiva 2007/64/CE, nonché di adeguamento delle disposizioni interne al Regolamento (UE) n. 751/2015 del Parlamento europeo e del Consiglio del 29 aprile 2015 relativo alle commissioni interbancarie sulle operazioni di pagamento basate su carta – (Presidenza del Consiglio e Ministero dell’economia e delle finanze – esame preliminare), fissando un tetto alle predette commissioni.

L’intento è evidentemente quello di incentivare l’uso della moneta elettronica riducendo le criticità che hanno sempre fatto da ostacolo al loro impiego come i costi elevati per il loro utilizzo. In questo modo si mira a ridurre l’uso del contanti massimizzando la tracciabilità delle operazioni nell’ottica di una piena trasparenza di tutte le transazioni commerciali.

Parimenti evidente è l’indirizzo del legislatore, dato con la Riforma del Condominio (legge 220/2012 e s.m.i.) verso una gestione condominiale più trasparente anche attraverso la previsione dell’obbligo di un conto corrente condominiale ove cui fa transitare tutte le operazioni in entrata ed in uscita afferenti il Condominio (art. 1129 c.c.).

Dunque non è troppo lontano dalla realtà ipotizzare che presto l’estensione dell’obbligo di POS arrivi anche alle amministrazioni condominiali. Nel frattempo, quella che al momento è solo una scelta dell’amministratore se dotarsi o meno di un POS, potrebbe rivelarsi un valore aggiunto del professionista nell’ottica di una fidelizzazione del cliente, in un contesto chiaramente più ampio di evoluzione dell’amministratore in una figura sempre più attenta ai bisogni del condòmino.

Una politica tesa alla soddisfazione del cliente, da contemperare con quella di minimizzare i costi di gestione sia nell’ambito del Condominio che del professionista.

Ecco, quindi, che le soluzioni tecnologiche prospettate contribuirebbero ad avvicinare l’amministratore al condòmino ai propri condòmini grazie alla messa a disposizione di servizi a questi ultimi, al di là dei meri adempimenti normativi.

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