Contabilità condominiale trasparente: capiamoci qualcosa!

Per una contabilità condominiale trasparente, l’amministratore deve presentare il rendiconto di fine anno  corredato di tutti i giustificativi di spesa.

Per una contabilità condominiale trasparente, l’amministratore deve presentare il rendiconto di fine anno corredato di tutti i giustificativi di spesa.

 

Come può l’amministratore rendere conto del suo operato?

Per una contabilità condominiale trasparente, l’amministratore di condominio deve rendere conto del suo operato ai condomini facendo vedere gli estratti conto del conto corrente bancario intestato al condominio e presentando il rendiconto di fine anno ovvero il bilancio condominiale corredato di tutti i giustificativi di spesa.

A tale scopo l’amministratore annota in un registro e in ordine cronologico tutte le somme incassate e tutte le spese effettuate nel corso dell’anno, entro un mese dal momento in cui vengono effettuate queste operazioni.

E’utile immaginare il condominio come una piccola società che ha propri debiti e crediti e i suoi movimenti di denaro in entrata e in uscita. A fine anno è importante predisporre un documento che consenta a tutti di farsi una idea dello “stato di salute” della piccola azienda rappresentata dal nostro condominio e controllare l’attività del suo amministratore. Questo documento è il bilancio condominiale.

Cosa sono il Bilancio Preventivo ed il Bilancio Consuntivo?

Il documento redatto a fine anno, in occasione della cosiddetta chiusura d’esercizio, viene chiamato Bilancio o Rendiconto Consuntivo, quello redatto contemporaneamente al primo, chiamato Bilancio Preventivo, ha il solo scopo di fare una previsione delle spese per l’anno a venire. Sono entrambi documenti ufficiali in caso di liti o controversie e di conseguenza è una buona regola di amministrazione presentarli all’assemblea del condominio in tempi ragionevoli.

La legge dispone che il rendiconto sia redatto annualmente e che l’amministratore debba convocare un’assemblea entro 180 giorni per procedere alla sua approvazione.
Se l’amministratore non provvede alla convocazione dell’assemblea per l’approvazione la legge consente anche a uno solo dei condomini di chiedere all’Autorità giudiziaria la revoca dell’incarico. Questo proprio per garantire una contabilità condominiale trasparente.

Il rendiconto è approvato se si raggiunge la maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Una volta approvato il rendiconto la relativa spesa viene suddivisa tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Come è fatto un Bilancio?

Il bilancio deve essere chiaro e semplice perché il condomino in base ad esso può tracciare l’esatto percorso dei propri soldi e l’amministratore può evitare di essere accusato di non avere svolto bene il suo lavoro.

La regola fondamentale è che tutte le somme spese e incassate siano accompagnate da pezze d’appoggio valide ai fini fiscali. Continua a leggere

Liti condominiali: dove si andrà a finire?

Le liti condominiali rappresentano un terzo delle cause civili,che finiscono in tribunale, e molte di queste avvengono anche per futili motivi.

Le liti condominiali rappresentano un terzo delle cause civili,che finiscono in tribunale, e molte di queste avvengono anche per futili motivi.

 

A cosa sono arrivate le liti in condominio?

Nei giorni scorsi a Torino un amministratore di condominio e un condomino erano impegnati in una discussione. A un certo punto essa è diventata animata ed è spuntato un coltello. Una persona è intervenuta per sedare gli animi ed è stata ferita.

Sempre a Torino nelle scorse settimane è accaduto che  una lite tra condomini sia arrivata in tribunale. Una signora, infatti, ha citato in giudizio la sua dirimpettaia, accusandola di ascoltare musica ad alto volume a tutte le ore, di avere sbattuto in una serata il portoncino del pianerottolo centotrentadue volte, di avere lasciato teste di topo morto sullo zerbino della vicina e di averla insultata.In un’altra occasione la donna ha raccontato, di avere

 

sentito alcuni rumori provenire dal pianerottolo e guardando dallo spioncino del suo portone di casa ha visto la vicina con i pantaloni abbassati, che le mostrava il sedere.

Sono alcuni esempi di quella che è diventata la vita quotidiana all’interno degli edifici

dove tra gli occupanti dei vari appartamenti, si sono persi i legami di solidarietà, che, tradizionalmente, hanno caratterizzato le relazioni di vicinato per essere sostituiti da un perenne stato di “guerriglia”, nel quale ognuno ha il solo fine di arrecare fastidio all’altro, il quale diventa il destinatario ultimo del rancore accumulato da ciascuno a causa delle frustrazioni, che caratterizzano il proprio vissuto quotidiano.

 

Le liti condominiali rappresentano un terzo delle cause civili, che intasano i tribunali e lo studio di esse ci dice che i motivi per cui si litiga di più in condominio sono i seguenti:

·         le “immissioni” di rumori ed odori, di vario genere

·         l’occupazione di un’area condominiale da parte di un singolo condomino con oggetti e mezzi di sua proprietà;

·         i rumori in cortile, magari durante l’orario del silenzio

·      l’innaffiatura del vicino sottostante a causa di piante gocciolanti o di bucato, lo sbattimento di tappeti e di tovaglie che fanno piovere di tutto

·         i mozziconi di sigaretta gettati dalla finestra da un fumatore“distratto”

·         I giochi dei bambini nelle aree condominiali

·         il parcheggio selvaggio della automobili nel cortile condominiale.

Nel condominio avviene il più strano dei paradossi, poiché pur costituendo esso una piccola comunità, i suoi membri non si conoscono tra loro, come avviene, in genere, negli altri insediamenti umani di piccole dimensioni.

La litigiosità in condominio lede l’interesse comune di ciascun condomino di curare e usare al meglio le parti comuni di un edificio e crea danni anche al loro tornaconto personale.

Ad esempio, si ponga mente ai furti in appartamento: un vicino vigile garantirebbe la migliore delle protezioni; di conseguenza sarebbe della massima importanza e convenienza instaurare con lui un buon rapporto e, invece, avviene l’esatto, opposto. Continua a leggere

Decisioni in condominio; chi decide e come prenderle?

Le decisioni riguardo le parti comuni non vanno prese dal singolo condominio o da un gruppo di condòmini ma sono in capo all’assemblea condominiale

Le decisioni riguardo le parti comuni non vanno prese dal singolo condominio o da un gruppo di condòmini ma sono in capo all’assemblea condominiale

 

Nel contesto condominiale esistono delle parti private, ad esempio le abitazioni ed i garage di proprietà del condòmino, e delle parti comuni, ad esempio il pianerottolo, le scale, il cortile. Il condominio, una volta costituito, affida all’assemblea condominiale la responsabilità di decidere delle parti comuni, seguendo delle leggi apposite per il suddetto compito.
La legislazione sul condominio si caratterizza per il fatto che sottrae al comproprietario delle parti comuni dell’edificio il potere di gestire liberamente il proprio bene per affidarlo all’assemblea condominiale, la quale è un organo collegiale che decide in base a maggioranze e il condomino di minoranza deve adeguarsi, a meno che non decida di impugnare la delibera per motivi di legittimità.
Quindi potremmo dire che le decisioni, quasi tutte, riguardo le parti comuni  non vanno prese dal singolo condominio o da un gruppo di condòmini ma sono in capo all’assemblea condominiale: l’assemblea si riunisce, si decide su un punto dell’ordine del giorno in base alle votazioni e si stila un verbale di assemblea nel quale si evince la decisione presa per maggioranza. Il singolo voto non ha solo un valore numerico ma anche un valore in base al millesimo rappresentato da ogni condòmino. Abbiamo parlato qui dei millesimi e delle tabelle millesimali che servono a ripartire sia le spese che il valore del voto.

Quando interviene il giudice?

Il giudice interviene solo in caso di mancato pagamento dei condomini, mediante l’ emissione di decreto ingiuntivo, che viene fatta   sulla base della delibera e della ripartizione. Ovviamente, al di la delle decisioni dell’assemblea, ci sono dei casi in cui ci si può rivolgere al giudice:

Ogni condomino, singolarmente, puo’ adire l’Autorita’ Giudiziaria nelle seguenti circostanze:
1) per ottenere la nomina giudiziaria dell’amministratore qualora il condominio abbia piu’ di quattro condomini e l’assemblea non vi abbia provveduto (art. 1129, I comma, c.c.);
2) per ottenere la revoca giudiziaria dell’amministratore nei seguenti casi:
. a) qualora l’amministratore non abbia presentato il conto della propria gestione per due anni di seguito;
. b) per fondati sospetti di gravi irregolarita’;
. c) quando l’amministratore non abbia provveduto a dare informazione, senza indugio, all’assemblea di citazioni giudiziali o provvedimenti amministrativi notificati al condominio;
3) per impugnare le delibere assembleari che ritenga viziate. Si sottolinea, anche in questo caso, che si tratta di quelle situazioni tipizzate dal codice che non privano i condomini del potere di rivolgersi al giudice qualora ritengano leso un diverso diritto

In assenza dell’istituto del condominio solo agendo in sede giudiziaria si sarebbe potuto costringere un condomino dissenziente a rifare, ad esempio, un tetto danneggiato con un enorme dispendio di tempo e di denaro, dal momento che i compiti tipici dell’assemblea condominiali sarebbero dovuti essere esercitati dal giudice con i tempi che contraddistingue la sua attività.

Lo spostamento del potere decisionale dal magistrato all’assemblea condominiale trasforma il diritto di gestione del bene del singolo condomino ad un interesse legittimo a che l’assemblea decida seguendo il dettame legislativo, con conseguente presunzione di legittimità del provvedimento. Continua a leggere

Verbale di assemblea: quello che c’è da sapere

Il verbale è redatto dal segretario dell’assemblea, il quale ha il compito di scrivere il documento sotto dettatura del presidente dell’organo collegiale.

Il verbale è redatto dal segretario dell’assemblea, il quale ha il compito di scrivere il documento sotto dettatura del presidente dell’organo collegiale.

 

Il verbale dell’assemblea fornisce la prova della volontà dell’assemblea di condominio.

Il verbale è redatto dal segretario dell’assemblea, il quale ha il compito di scrivere il documento sotto dettatura del presidente dell’organo collegiale.

Le due figure sono scelte tra i partecipanti alla assemblea del condominio all’inizio di essa.

Il presidente dell’assemblea si accerta della correttezza della procedura con la quale sono stati convocati gli aventi diritto, che possono essere condòmini o delegati, e verifica i “quorum” di costituzione in prima e seconda convocazione. In un secondo momento si accerta della regolarità delle presenze e delle deleghe facendo attenzione al fatto che alla riunione partecipi solo chi ne ha diritto.

Egli ha il compito di aprire e chiudere le discussioni sui singoli punti all’O.d.G.e può imporre un limite alla durata degli interventi.

dirige le operazioni di voto sulle proposte di delibera  e a fine riunione dichiarerà chiusa l’assemblea.

Il verbale deve informare riguardo:

  • la corretta convocazione dell’assemblea condominiale, la sua costituzione e segnalare un eventuale allontanamento o sopraggiungere di un condomino).
  • Per ogni delibera deve essere indicato il nome del condomino e dei millesimi individuali dei votanti a favore, contro e degli astenuti, i quali sono considerati al pari dei dissenzienti;
  • quanto detto in assemblea dai condomini che hanno richiesto che il proprio intervento fosse verbalizzato;
  • tutti i documenti che possano essere ritenuti utili per la vita condominiale.

Il verbale non è annullabile quando sono elencati con nome e cognome i partecipanti all’assemblea e i relativi millesimi e allo stesso tempo si è data indicazione dei condomini, che si sono astenuti o hanno votato contro, e del valore totale delle quote condominiali di ciascuno di essi.

Nel caso in cui una delibera assembleare riguarda un argomento che provoca un forte contrasto nel condominio è fondamentale che nella redazione del verbale si abbia cura di verificare che la delibera adottata, ha tutti gli elementi per evitare l’impugnazione.

A seguito di una prassi consolidata l’assemblea condominiale in prima convocazione viene fissata ad orari impossibili (ad esempio di notte o all’alba) in modo che essa vada deserta. Questo si spiega con il fatto che la legge consente, in seconda convocazione, quorum più facili da raggiungere e si possono prendere decisioni con maggioranze più basse. Continua a leggere

Detrazione fiscali per l’automazione di un cancello di accesso ad un edificio: si può godere?

L' automazione di un cancello di accesso ad un edificio può godere del beneficio delle detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio?

L’ automazione di un cancello di accesso ad un edificio può godere del beneficio delle detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio?

 

L’ automazione di un cancello di accesso ad un edificio può godere del beneficio delle detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio?

La proprietà esclusiva ovvero condominiale di questo manufatto è in grado d’incidere sull’eventuale detraibilità dell’intervento?

Le detrazioni fiscali sono un beneficio accordato al contribuente dalla legge che gli consente di sottrarre dall’imposta lorda astrattamente dovuta all’erario, una sua parte, predeterminata in ragione della natura della spesa effettuata nel corso dell’anno.

Con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, la norma di riferimento è rappresentata dall’art. 16-bis del d.p.r. n. 917/86, altrimenti noto come T.U.I.R. (testo unico delle imposte sui redditi).

Che il contribuente che possiede o detiene, sulla base di un titolo idoneo, un immobile ad uso residenziale può detrarre dall’imposta lorda il 36% della spesa effettuata nell’anno d’imposta di riferimento con un limite massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione pari ad € 48.000,00.

Questi gli importi standard previsti dalla norma: ad oggi fino a tutto il 2018 – salvo ulteriori proroghe – la spesa detraibile è pari al 50% del costo sostenuto entro un massimo di € 96.000,00.

In ogni caso la detrazione opera su base decennale a partire dall’anno di effettuazione della spesa e è ridotta della metà per gli immobili a destinazione promiscua (residenziale – non residenziale).

Lo stesso art. 16-bis T.U.I.R. ed i successivi decreti attuativi hanno delineato le modalità di corresponsione dei pagamenti che bisogna utilizzare per potere usufruire della detrazione in esame. La guida «Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali»  periodicamente rilasciata dell’Agenzia delle Entrate contiene delucidazioni utili su questo e molti altri aspetti

Cancelli ed individuazione degli interventi detraibili

Il novero degli interventi rispetto ai quali è possibile usufruire delle detrazione fiscali sono indicati dall’art. 16-bis più volte citato e così sintetizzabili. Continua a leggere

Amministratore di condominio: compenso extra per l’attività di esibizione dei documenti?

Amministratore di condominio;l'esibizione dei documenti contabili non deve costituire ragione di ulteriore compenso in favore dello stesso.

Amministratore di condominio;l’esibizione dei documenti contabili non deve costituire ragione di ulteriore compenso in favore dello stesso.

 

La presente controversia ha ad oggetto l’impugnativa di una delibera condominiale. Il condomino censurava, tra i vari motivi, anche il punto relativo al compenso.

In primo grado, il Tribunale di Pescara dichiarava la nullità totale della deliberazione limitatamente al punto n. 6, relativo al compenso previsto in favore dell’amministratore per il rilascio di copia di atti della gestione condominiale, rigettando le restanti domande.

In secondo grado, il condomino appellava in via principale la pronuncia di primo grado, in particolare, alla mancata dichiarazione di invalidità della deliberazione impugnata circa gli altri punti di contestazione.

La Corte di Appello rigettava l’impugnazione principale, mentre accoglieva l’appello incidentale del Condominio relativo al compenso spettante all’amministratore per il rilascio di copia di atti della gestione condominiale.

Per tali motivi, il condomino ha proposto ricorso in cassazione per due motivi: violazione dell’art. 112 c.p.c. (omissione della corte d’appello sulla censura in merito al compenso dell’amministratore); violazione art. 1713 c.c. in quanto la Corte territoriale avrebbe errato nel ritenere che la legge consenta di limitare il diritto del condominio al controllo sull’attività di gestione dell’amministratore. Continua a leggere

Raccolta differenziata dei rifiuti in condominio

La raccolta differenziata ha creato problematiche a causa di condòmini che  lasciano le loro buste di spazzature indifferenziata nei contenitori dei vicini

La raccolta differenziata ha creato problematiche a causa di condòmini che lasciano le loro buste di spazzature indifferenziata nei contenitori dei vicini

 

Raccolta differenziata: la stessa ha comportato l’insorgere di problematiche nuove a causa dei condòmini “pigri”, i quali, accanto ai mastelli di quelli diligenti, lasciano le loro buste di spazzature indifferenziata oppure per fare un dispetto le depositano nei contenitori dei vicini.

Nella mia esperienza di amministratore capita spesso di ricevere foto di esterni condominiali invasi dalle buste di spazzatura di coloro i quali trovano difficoltoso ritirare i mastelli e seguire il calendario della raccolta differenziata; gli altri condòmini, esasperati, mi telefonano lamentandosi dello scempio che c’è di fronte al proprio palazzo e mi trovo costretto a spiegare che più che chiamare una ditta delle pulizie per rimuovere la spazzatura, il sottoscritto non ha nessun potere sanzionatorio sulle “persone”, che si rendono responsabili di comportamenti indegni di membri di un contesto civile.

La circostanza che fa arrabbiare ancora di più coloro che fanno la raccolta differenziata in maniera corretta è il fatto che, se venisse elevata una multa da parte delle autorità competenti in queste circostanze, il destinatario di essa sarebbe l’intero condominio e non solo gli “incivili” per colpa dei quali è stata comminata. Continua a leggere