Amministratori di condominio: non sono tutti uguali. Un breve vademecum per i condòmini

Nell’attuale situazione, scegliere un amministratore con la certezza della sua professionalità è come un terno al lotto. Come dico sempre sarcasticamente ai miei condòmini, è anche una questione di fortuna.

Abbiamo visto, ad esempio, la scorsa settimana, come solo la giurisprudenza, con la sentenza del Tribunale di Padova n. 818 del 24 marzo 2017, abbia sancito che il mancato aggiornamento periodico da parte dell’amministratore può essere causa di revoca e rende la nomina nulla per l’anno in questione.

Ma i condòmini cosa possono fare per tutelarsi al riguardo, specie se l’amministratore si rifiuta di esibire i documenti attestanti i suoi aggiornamenti?

In mancanza di un albo, o collegio o registro che dir si voglia, non esiste un ente terzo, neutrale, autorevole, oggi come oggi, in grado di rassicurare e tutelare i condòmini alla ricerca dell’amministratore formato, competente e preparato.

Non si può non sottolineare che qualcosa non quadra, in quanto all’amministratore di condominio è demandato il compito complesso e delicato di tutelare il patrimonio immobiliare dei propri condòmini, con l’assunzione di responsabilità civili e penali senza pari, se rapportate a quelle di tutti gli altri professionisti.

Chiunque, in qualsiasi qualsiasi settore è responsabile per i soli atti e comportamenti compiuti nell’esercizio delle proprie funzioni, mentre l’amministratore di condominio, lo è anche, civilmente e penalmente, per conseguenze di delibere contra legem e per eventi accidentali.

In altre parole, l’amministratore è soggetto all’anomalia di essere responsabile di eventi casuali (es. tegola che cade dal tetto e ammazza un passante) o poste in essere da terzi, anche contro la propria volontà (es. rifiuto da parte dell’assemblea di ottemperare alle norme di legge, in materia di sicurezza degli impianti, poichè ritenute troppo costose).

Nella malaugurata ipotesi di accadimento fortuito è di fondamentale importanza che l’amministratore sia non solo assicurato, ma riesca a dimostrare di avere agito sempre con diligenza e competenza per la tutela dell’incolumità dei condòmini e dei terzi; nel caso di delibere contra legem assunte dall’assemblea, per non incorrere in tragiche e spiacevoli conseguenze, l’amministratore ha solo una strada, quella delle dimissioni.

A fronte del delicatissimo compito dell’amministratore, che implica anche il possesso di altre doti fondamentali, quali l’abilità di gestire i rapporti conflittuali, la negoziazione, la diplomazia, la pazienza, l’efficienza e la tempestività in caso d’urgenza (elenco esemplificativo e non certo esaustivo), i due unici criteri che tuttavia, oggi, guidano i condòmini nella scelta di un amministratore, sono il prezzo ed il passaparola.

Qualcuno potrebbe obiettare che esistono le associazioni, ma non è obbligatorio essere iscritti per esercitare la professione di amministratore e comunque le associazioni non sono in grado di garantire sull’operato, la correttezza e la formazione degli associati, poiché di fatto non esistono oggettivi metodi di controllo.

Mentre il passaparola è sempre un buon biglietto da visita, in quanto rappresentativo della reputazione e testimone dell’operato dell’amministratore, discorso diverso va fatto sul prezzo, che diventa spesso l’unico metro di giudizio per i condòmini pigri, disinformati o menefreghisti, in quanto uno dei luoghi comuni più diffusi (ed erronei) è che “gli amministratori sono tutti uguali”.

Beh, cari condòmini, credo sia ora di darsi una solenne svegliata: gli amministratori non sono affatto tutti uguali.

  • Non lo sono prima di tutto come persone.
  • Non lo sono in termini di titolo di studio.
  • Non lo sono in termini di affidabilità e garanzia.
  • Non lo sono in termini di formazione e attestazione di qualità.
  • Non lo sono in termini di organizzazione interna di studio: dipendenti e collaboratori, gestione privacy, strumenti informatici, software utilizzati ecc…

Non lo sono in termini di organizzazione esterna: tempistiche e qualità degli interventi, efficienza nelle manutenzioni, gestione dei fornitori ecc…

Non sapete quanto offensivo sia, per chi svolge questo lavoro con serietà, competenza, passione e responsabilità, essere accomunato agli improvvisati, agli avventurieri, agli irresponsabili ed ai disonesti.

Occorrerebbe avere più rispetto per la professione dell’amministratore e valutare di conseguenza il reale valore del servizio offerto, sulla base di parametri di qualità oggettivi e non di errati luoghi comuni.

In genere si tende a pagare volentieri qualcosa di cui si percepisce il valore, mentre si è mal disposti a farlo per qualcosa che si giudica “intercambiabile”, come nel caso dell’amministratore, a causa di un retaggio culturale che non riconosce adeguata dignità professionale al ruolo.

Giusto per contestualizzare: è giudicato comunemente caro un amministratore il cui compenso annuo per unità immobiliare si aggira intorno ai 127 € (€100+4%+IVA22%), il che equivale ad un pacchetto di chewing gum a settimana!

Credo che questo sia motivo di riflessione, perchè, citando Oscar Wilde: “oggi la gente conosce il prezzo di tutto e il valore di nulla”. Niente di più vero.

Posto quindi che il prezzo sia in verità un falso problema, e che il passaparola possa essere la prima scrematura nella scelta di un professionista qualificato, su cosa occorre soffermarsi per misurare il reale valore di un amministratore e come instaurare un corretto rapporto per non avere sorprese durante il rapporto di mandato?

Ecco, in sintesi una carrellata di 10 regole pratiche da seguire, dettate dall’esperienza:

  1. Stabilire un rapporto chiaro ed onesto fin dall’inizio: è inutile dire che va tutto bene, quando nel condominio vi sono alti tassi di morosità e litigiosità e l’immobile cade a pezzi.
  2. Richiedere altrettanta trasparenza nella presentazione dell’offerta economica, tramite tariffario dettagliato e nella presentazione dei servizi offerti: reperibilità, sito internet, documenti on line, tempistiche d’intervento in caso di urgenze manutentive, in caso di morosità, ecc…
  3. Esaminare il curriculum professionale dell’amministratore e gli attestati di formazione di base, della formazione periodica e dell’esperienza maturata sul campo.Verificare se l’amministratore rende pubblici questi dati sul suo sito.
  4. Richiedere il numero dei condomini amministrati e la tipologia prevalente (piccoli condomini, grandi complessi, centri commerciali ecc..) per valutare se si rientra nella fascia di clientela abituale.
  5. Rendersi conto dell’organizzazione di studio, verificare gli orari d’ufficio e verificare periodicamente la possibilità di esaminare il giornale di cassa, i documenti contabili, i contratti ecc…previo appuntamento.
  6. Richiedere obbligatoriamente la polizza professionale dell’amministratore.
  7. Verificare l‘associazione di appartenenza (se iscritto).
  8. Richiedere la lista dei fornitori abituali per avere riferimenti in caso di bisogno.
  9. Richiedere copia della polizza globale fabbricato per rendersi conto di cosa è assicurato e cosa no e non avere brutte sorprese in caso di sinistri.
  10. Stipulare un vero e proprio contratto con il professionista, mettendo a verbale, nella delibera di nomina e di ogni successiva riconferma, le prestazioni richieste, gli accordi particolari pattuiti, il tariffario di studio, la verifica della validità della polizza professionale e della formazione periodica annuale

Come corollario, che vale comunque per qualsiasi professione, occorre giudicare anche la capacità comunicativa e la capacità di ascolto dell’amministratore, rammentando nel contempo, informandosi preventivamente, quali siano, nel rapporto condòmino-amministratore i rispettivi diritti e doveri, per evitare pericolosi malintesi legati ad errate aspettative.

Seguire queste regole non sarà difficile per un professionista serio e preparato e darà garanzia ai condòmini di serietà, trasparenza e qualità del professionista scelto.

Il rapporto di mandato è un rapporto di fiducia, che si istituisce se l’impegno profuso dall’amministratore, finalizzato alla buona gestione operativa, viene verificato ed apprezzato dal condomino, nell’ottica di una reciproca soddisfazione, avendo come obiettivo il bene comune e non gli interessi dei singoli.

Daniela Zeba

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