Animali e condominio: regole e obblighi da rispettare

Chiunque abbia animali domestici, soprattutto un cane, conosce perfettamente le difficoltà nel gestire la sua presenza in appartamento, specialmente in alcuni contesti condominiali in cui non tutti i residenti sono ben disposti nei confronti degli amici a quattro zampe.

Per lunghi anni si sono susseguite dispute e battaglie legali, spesso vere e proprie guerriglie tra condomini, ma negli ultimi tempi il legislatore ha avviato una vera e propria opera di sistemazione del settore, con l’introduzione di nuove regole e normative che aiutano a vivere in armonia e tranquillità.

Animali e condominio sono stati per lungo tempo due concetti opposto ma fortunatamente anche in Italia abbiamo adottato la corrente di pensiero comune in gran parte d’Europa, facendo un grande passo avanti nella modernità. La convivenza tra animali e persone all’interno di un condominio non può essere oggetto di discussione si adotta sempre il buon senso e si rispettano gli spazi comuni. Per animali e condominio, regole chiare e ben definite sono la base di una società civile.

La liberalizzazione degli animali nel condominio
Il primo grande e importante passo fatto dalla legge per la regolamentazione degli animali nei condomini è stata la loro liberalizzazione. Sembra anacronistico e assurdo, visto le campagne di protezione degli animali che si susseguono da ormai tanti decenni, ma fino a pochi anni fa, quando è stata introdotta questa legge, era ancora possibile leggere annunci di locazione o vendita che vietavano ai nuovi inquilini di portare con loro gli animali domestici. Il principio del vietato vietare è stato quello che ha ispirato il legislatore per la formulazione di una nuova impostazione giuridica che, secondo alcuni, è stata una vera vittoria di civiltà.

La legge di riferimento è la 220/2012 del Codice Civile, che proprio per porre fine a una condizione di vera discriminazione è stata modificata con l’introduzione dell’articolo 16 il 18 giugno 2013. In realtà si tratta di una norma di ripiego per colmare una lacuna che ci si è accorti essere presente solo dopo la promulgazione della legge. Per rimediare, quindi, è stato necessario introdurre una norma, che in una società civilizzata degli anni Duemila probabilmente sarebbe dovuta essere superflua.
La norma in questione, infatti, dice molto chiaramente che i regolamenti condominiali non possono vietare il possesso e la presenza di animali domestici e da compagnia all’interno dell’abitazione. Questo è stato possibile grazie a un fondamentale cambiamento concettuale nella collocazione degli animali domestici, che non possono e non devono più essere considerati come degli oggetti di possesso ma sono a tutti gli effetti degli esseri senzienti. Questa è una sentenza fondamentale della Corte di Cassazione, che riconosce gli animali come membri della famiglia a tutti gli effetti. Sono gli effetti dell’articolo 1138 del codice civile, ultimo comma, fortemente voluto dall’onorevole Michela Vittoria Brambilla anche per scoraggiare l’abbandono degli animali, fenomeno purtroppo molto diffuso nel nostro Paese.
L’Italia è uno dei Paesi in cui la presenza degli animali da compagnia è in costante crescita, pare che siano in tutto 60.5 milioni gli animali che vivono nel nostro Paese all’interno dei condomini, di cui la maggioranza (55.6%) sono cani, seguiti a ruota dai gatti (49.7%). L’aumento degli animali domestici ha fatto inevitabilmente aumentare le discussioni e le controversie condominiali.
Si sono spesso concluse in tribunale davanti al giudice di pace e questo ha portato molti amministratori a vietarne la presenza all’interno del condominio, sfruttando l’assenza di una specifica indicazione che lo impedisse. Adesso che, invece, è entrata in vigore la norma del vietato vietare, le cose sono molto cambiate. Accanto al divieto di impedire la presenza degli animali domestici negli appartamenti condominiali, sono state integrate anche norme per la coesistenza civile, che impongono, oltre ai diritti, anche obblighi e doveri per i possessori di animali domestici.

La presenza degli animali domestici nel condominio: quali sono ben accetti?
Premesso, quindi, che non è più consentito inibire la presenza degli animali nel condominiomediante i regolamenti interni, la coabitazione dev’essere nel pieno rispetto di tutti gli altri condomini. Il rispetto degli spazi comuni e privati all’interno di un contesto condominiale è alla base del buon senso.
Tuttavia, permane una piccola lacuna ancora da colmare per quanto concerne la definizione di animali domestici e da compagnia, perché in tal senso la legge non è ancora particolarmente chiara. Infatti, se nessuno ha dubbi sulla definizione semantica di animali da compagnia riferita a cani e gatti, possono sorgere dei dubbi per altri animali quali cincillà, furetti ma anche specie più esotiche quali serpenti, ragni e anche maialini. In realtà, a leggere con attenzione la norma, alcune indicazioni più specifiche vengono fornite, giacché si specifica che nella semantica degli animali domestici possono essere considerati anche i conigli e le galline.
Cosa significa, questo, nella pratica? Significa che il regolamento condominiale, seppure non può opporsi alla presenza di animali domestici, può comunque opporsi alla presenza di animali cosiddetti esotici, come per esempio i serpenti, i ragni e le iguane. Questo vuol dire che anche sui cincillà e sui furetti, che possono essere considerati animali esotici, il condominio può porre il veto sulla loro presenza.

Animali e condominio: case in locazione
Tutto questo è in riferimento al regolamento condominiale per la presenza di animali domestici ma solo nel caso in cui il nuovo condomino stia acquistando casa. Diverso è il discorso delle case in affitto all’interno di un condominio, in quanto l’inquilino è assoggettato a una normativa ben diversa. Infatti, nel caso in cui venga stipulato un contratto di locazione, il proprietario può impedire al suo inquilino di introdurre all’interno della casa qualsiasi tipo di animale domestico, anche cani o gatti, benché all’interno del condominio la loro presenza sia accettata.
Ovviamente, la clausola di non intromissione di animali domestici dev’essere specificata nel contratto di locazione al momento della stipula per poter essere fatta valere e non può essere introdotta in un secondo momento. Il proprietario di casa la può introdurre solo nel momento in cui viene effettuato un eventuale rinnovo contrattuale al termine della scadenza naturale di quello precedente.
Il proprietario di casa, d’altronde, può liberamente scegliere chi far entrare nella sua abitazione e se crede che un cane possa in qualche modo arrecare un danno alla sua proprietà può vietarne la presenza. Potrebbe sembrare un discorso non moralmente corretto, visto e considerato che gli animali domestici sono considerati a tutti gli effetti dei membri della famiglia, ma la legge non lo vieta.

Il regolamento degli animali nel condominio: gli spazi comuni
Il buon senso deve sempre accompagnare il condomino nella gestione del suo animale domestico, pertanto la buona educazione impone che si debbano rispettare con grande cura gli spazi comuni. Il condomino deve fare in modo che il suo cane non arrechi un danno agli altri, quindi deve adottare tutte le misure cautelari necessarie. A tal proposito, il cane che viene fatto circolare liberamente nelle aree comuni di un condominio dev’essere sempre munito di guinzaglio non più lungo di 1,5 metri in modo tale che il padrone abbia la massima autorità e capacità di intervento in caso di bisogno.
Diverso è il discorso della museruola, perché il cane non è tenuto a portarla sempre ma il suo conducente è obbligato ad averla sempre con sé per utilizzarla in caso di necessità. Inoltre, il suo utilizzo è obbligatorio in alcuni contesti specifici, come gli spazi chiusi e di ridotte dimensioni in cui possono essere presenti anche altre persone: l’esempio più comune è l’ascensore, dove il cane, di qualunque razza, è per norma obbligato a indossare la museruola secondo l’ordinanza 6.8.3023 Gazzetta Ufficiale 6.09.13 del Ministero della Salute. Solo se il cane è inserito nell’elenco delle razze pericolose è obbligatorio che indossi la museruola sempre e comunque quando si trova nelle aree comuni.
Queste sono le disposizioni di sicurezza a cui è tenuto il conduttore di un animale domestico per la civile convivenza all’interno di un condominio. Qualsiasi forma restrittiva che impedisca all’animale, dotato delle opportune misure cautelari, di frequentare le aree comuni non ha alcun valore legale e può essere annullata dal tribunale.
Il ricorso dev’essere presentato entro un mese dal momento in cui avviene la delibera nel caso in cui sia stato verbalizzato il suo voto contrario o entro un mese a partire dalla notifica della stessa, in caso di sua assenza. Inoltre, se durante l‘assemblea sono state effettuate delle libere sulla limitazione della libertà degli animali domestici, senza che questo argomento fosse inserito nell’ordine del giorno, la delibera è formalmente viziata e, quindi, non valida a prescindere dal suo contenuto. Non è necessario ricorrere al tribunale, basta una raccomandata con ricevuta A/R inviata all’amministratore condominiale contestando il fatto illecito.

Animali e condominio: i doveri del proprietario
La convivenza tra cani e condomini è regolamentata dalla legge e, se da una parte vige il diritto di poter vivere liberamente con il proprio cane in un condominio, dall’altra è necessario che vengano adottate delle precauzioni affinché la presenza dell’animale non possa essere causa di problemi. Oltre alle dotazioni cautelari per l’incolumità, infatti, il proprietario del cane deve assolvere ad alcuni obblighi burocratici e sanitari affinché il suo cane sia in regola.


A tal proposito, quindi, è obbligato a effettuare la registrazione dell’animale, con conseguente inserimento del microchip per la sua identificazione. Deve effettuare regolarmente tutte le vaccinazioni del caso contro le patologie più a rischio per l’animale (cane o gatto che sia) e, inoltre, è tenuto al trattamento antiparassitario periodico per impedire la comparsa di animali non desiderati che possono causare problemi anche all’uomo.
Al di là degli obblighi sanitari e burocratici, ci sono quelli comportamentali, che si rifanno per lo più al buon senso e all’educazione.
E’ obbligatorio per i proprietari avere sempre con sé la paletta con i sacchetti per raccogliere gli escrementi che l’animale lascia per terra, che devono essere buttati negli appositi cestini.


Non è obbligatorio, ma è consigliato, anche avere con sé una bottiglia d’acqua per eliminare l’urina, soprattutto quando l’animale è abituato a segnare il suo passaggio sui muri delle abitazioni o, comunque, all’interno dei cortili condominiali. Il buon senso consiglia anche l’utilizzo di deodoranti specifici per l’eliminazione completa dei/ cattivi odori.


Infine, per quanto riguarda i rumori, il cane non ha la facoltà di intendere e di volere, pertanto non è in grado di sapere quando può esprimere il suo linguaggio (abbaiando) e quando no: sta al buon senso del suo proprietario fare in modo che il cane stia tranquillo durante le ore di riposo.


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