Amministratore condominiale e comunicazione verbali a futuri acquirenti

L'amministratore, con l'autorizzazione del condòmino interessato, può comunicare al futuro acquirente i verbali facendo attenzione a non violare le privacy.

L’amministratore, con l’autorizzazione del condòmino interessato, può comunicare al futuro acquirente i verbali facendo attenzione a non violare le privacy.

 

Trattative per la cessione di un appartamento e comunicazioni ai futuri acquirenti dei verbalidell’assemblea condominiale, quando è possibile?

Partiamo dal dato certo: le norme non regolamentano espressamente tale fattispecie, sicché la soluzione non può che essere data guardando alle disposizioni generali in materia di condominio e protezione dei dati personali, nonché alle eventuali decisioni in materia anche del garante della protezione dei dati personali.

La questione ruota attorno al contemperamento tra due distinti interessi: trasparenza da una parte e riservatezza dell’altra. Come vedremo, alla ricorrenza di determinate condizioni non vi sono problemi per la comunicazione dei verbali a possibili futuri acquirenti.

Verbale dell’assemblea condominiale

Che cos’è il verbale dell’assemblea di condominio?

Come ricorda la giurisprudenza, esso altro non è che una semplice scrittura che contiene delle dichiarazioni, la cui autenticità si presume, ma che può essere sconfessata mediante qualunque genere di prova (Cass. 9 maggio 2017 n. 11375).

Di certo il verbale dell’assemblea fa piena prova in relazione alle dichiarazioni di chi lo sottoscrive, ovverossia nella quasi totalità delle ipotesi presidente e segretario.

D’ogni riunione si deve redigere processo verbale. Per quanto non sia espressamente previsto dalla legge, è buona norma redigere il verbale nella sua forma definitiva nel corso della medesima assemblea e non successivamente, fatto questo, ahinoi, non raro.

I verbali devono essere comunicati ai condòmini assenti, come prescrive l’art. 1137 c.c. ai fini della decorrenza dei termini d’impugnazione delle delibere.

Accesso al registro dei verbali

Nell’ambito del condominio, si può affermare, senza timore di smentita, che non esistono limiti per ogni condòmino con riferimento alla conoscenza di ogni documento condominiale, nonché all’ottenimento di sue copie.

Quanto ai verbali, tale conclusione la si trae espressamente dall’art. 1129, secondo comma, c.c. il quale specifica che all’atto della nomina e ad ogni suo rinnovo l’amministratore deve comunicare ai condòmini i locali in cui sono conservati i registi condominiali – ivi compreso quello dei verbali (art. 1130 n. 7 c.c.), nonché i giorni e le ore «in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata».

Si badi: la norma fa riferimento agli interessati. Quale valore concreto bisogna dare a questo attributo? Chi è un interessato? Sicuramente lo è ogni condòmino, per il solo fatto d’essere tale e nei limiti in cui quel verbale non contenga informazioni in grado di giovarli nuocendo al condominio (es. verbale relativo a valutazioni su una controversia tra la compagine e quello stesso condòmino).

Ma può esserlo anche un conduttore, nella misura in cui nel verbale sono contenute informazioni utili ai fini del corretto svolgimento del rapporto locatizio. È interessato anche un usufruttuario o il titolare d’un diritto d’uso esclusivo.

Altri documenti differente dai verbali e dagli altri registri sono sempre richiedibili dai condòmini e più in generale dagli interessati, come sopra definiti.

Maggiore attenzione, anzi per meglio dire un divieto preventivo di comunicazione del verbale sussiste in relazione a soggetti totalmente estranei alla compagine condominiale.

Privacy e comunicazione dei verbali d’assemblea condominiale

Il Codice in materia di protezione dei dati personali (d.lgs n. 196/2003) contiene una serie di norme volte a garantire la riservatezza delle persone contemperando tale diritto con l’interesse alla trasparenza, necessario e fondamentale in molti ambiti. Continua a leggere

Furti in condominio facilitati dal ponteggio, chi è responsabile?

Furti: non è automatico che la responsabilità ricada  sull’appaltatore, Secondo la Corte di Cassazione va analizzato punto per punto quanto accaduto.

Furti: non è automatico che la responsabilità ricada sull’appaltatore, Secondo la Corte di Cassazione va analizzato punto per punto quanto accaduto.

 

 

Capita, a volte, che il ponteggio collocato sull’edificio condominiale per lo svolgimento di opere di manutenzione straordinaria possa facilitare l’entrata dei ladri negli appartamenti e agevolare i furti. In questi casi chi è responsabile? L’appaltatore o il condominio?

Innanzitutto, va specificato che la responsabilità non ricade automaticamente sull’appaltatore. Per poter avanzare nei confronti di quest’ultimo, infatti, una richiesta di risarcimento danni è necessario attribuirgli una condotta negligente, tenendo conto delle circostanze di tempo e di luogo.

Furti: non è automatico che la responsabilità ricada sull’appaltatore

In merito alla questione, la Corte di Cassazione si è pronunciata con la sentenza n. 5840/1991 analizzando la vicenda di un furto che faceva seguito a un episodio analogo verificatosi prima in altro appartamento. In seguito a questi avvenimento, l’amministratore del condominio aveva domandato alla ditta che si occupava del rifacimento dell’edifico di montare un’illuminazione che di notte facesse luce sul ponteggio e, alla fine della giornata lavorativa, togliere le scale che collegano i diversi piani dell’impalcatura. I giudici avevano giudicato responsabile l’appaltatore per i furti accaduti, poiché non aveva osservato le basilari regole di diligenza e perizia. Non adottando un comportamento accorto e idoneo a impedire a terzi un uso anomalo del ponteggio, aveva agevolato l’ingresso di questi negli appartamenti e il verificarsi dei furti.

In tal senso si muove anche un’altra sentenza della Suprema Corte, la n. 2844/2005, che ha giudicato responsabile la ditta che non aveva illuminato in modo appropriato il ponteggio e non aveva tolto le scalette mobili che dal piano inferiore conducevano ai piani superiori.

Quanto appena detto è stato riaffermato l’11 ottobre 2011 dalla Corte di Appello di Roma, la quale ha ravvisato la responsabilità dell’appaltatore – che non aveva tolto le scalette di collegamento dei vari piani del ponteggio – quando appariva certo che i ladri avevano adoperato l’impalcatura per entrare nell’immobile derubato.
L’appaltatore, ha specificato la Corte, è ugualmente responsabile anche se il ponteggio è stato montato da un subappaltatore, poiché l’appaltatore risponde sempre della sua corretta tenuta sia al committente sia a terzi.

Nel caso esaminato dai giudici di Appello capitolini, il condòmino derubato aveva avanzato la richiesta di risarcimento danni per il furto subito non solo alla ditta che aveva effettuato i lavori straordinari sull’edificio ma anche al condominio, in qualità di responsabile dei danni causati delle cose in custodia.
La responsabilità del condominio non è stata ravvisata in quanto – pur essendo il ponteggio collegato al palazzo condominiale – non fa parte della custodia del condominio “in quanto finalizzato esclusivamente allo svolgimento delle lavorazioni e che resta nella sola sfera di custodia dell’appaltatore, rispetto alla quale il condominio non ha nessun diretto potere, sicché non è configurabile una responsabilità ex art. 2051 c.c.. Non sussiste pertanto un’automatica estensione di responsabilità al condominio dei danni derivati agevolati dall’uso anomalo dei ponteggi”.

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Locazione, il conduttore non può sospendere o ridurre il pagamento del canone

Durante il corso della locazione, il conduttore non può astenersi dal versare il canone, anche se ci sono  vizi che limitano o il godimento del bene locato.

Durante il corso della locazione, il conduttore non può astenersi dal versare il canone, anche se ci sono vizi che limitano o il godimento del bene locato.

 

Durante il corso della locazione, il conduttore non può astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, anche se sono sopravvenuti dei vizi che limitano o riducono il godimento del bene locato. L’autoriduzione del canone, ossia il pagamento in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, genera un fatto arbitrario e illegittimo da cui può derivare la risoluzione del contratto per l’inadempienza del conduttore.  Questo il giudizio emesso dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 12427 del 9 novembre 2016,  nella quale si riconosce il comportamento inadempiente del conduttore che, in autonomia, aveva deciso di sospendere integralmente il versamento dei canoni mensili di locazione. L’art. 1578 Codice Civile è estremamente chiaro nel sottolineare che, in presenza di vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità del bene locato a servire all’uso pattuito, il conduttore ha il diritto – in alternativa alla risoluzione del contratto – di richiedere la riduzione del canone tramite la presentazione di una domanda all’autorità giudiziaria. L’ipotesi di sospensione del pagamento in via di autotutela non è, come si vede, contemplata dalla norma.

Anche se sopravvengono vizi che compromettono il godimento del bene

La vicenda in questione è stata sollevata durante l’opposizione, da parte della società conduttrice, a un decreto ingiuntivo – emesso dai giudici meneghini su richiesta della parte locatrice – per l’importo corrispondente ai canoni di locazione insoluti. Per la società conduttrice, che aveva continuato a utilizzare l’immobile ma non aveva versato quanto era stato pattuito, “le somme richieste a titolo di canone dovevano dichiararsi, a tutti gli effetti, non dovute in considerazione del fatto che l’immobile locato era affetto da vizi che ne diminuivano drasticamente il godimento, in quanto impedivano l’utilizzo di ampie parti dell’immobile”. La società conduttrice, a motivo di infiltrazioni e allagamenti che avevano reso gran parte della struttura inutilizzabile, si era autoridotta il canone e solo dopo la ricezione dell’ ordine di pagamento si era rivolta al giudice per far verificare l’esistenza dei vizi dichiarati e accertare il proprio diritto di cessare il pagamento.

Il Tribunale di Milano, sulla scia dei principi già affermati dalla Corte di Cassazione (sent. n. 18987/2016),  ha ribadito che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione deve considerarsi legittima nel solo caso in cui i vizi della cosa locata comportino per il conduttore un impedimento totale al godimento del bene locato. Inoltre, specificano i giudici, l’autoriduzione del canone da parte della società conduttrice costituisce “inadempimento contrattuale” anche quando venga posta in essere “per sopperire alla presenza di vizi dell’immobile locato e per ripristinare l’equilibrio del contratto che si presume violato, essendo devoluto esclusivamente al Giudice il potere di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti, e quindi di disporre la riduzione della prestazione contrattuale del conduttore“. L’esercizio del diritto alla riduzione del canone è, dunque, la condizione indispensabile affinché possa essere ripristinato l’equilibrio del rapporto contrattuale, venuto meno con l’inadempimento del locatore all’obbligo di mantenere il bene locato in stato da consentirne il pacifico uso da parte del conduttore. “L’azione di riduzione del corrispettivo locativo per vizi della cosa locata ha, infatti, natura di azione costitutiva, in quanto volta a determinare una modificazione giudiziale del regolamento contrattuale al fine di ristabilire il rapporto di corrispettività economica fra le contrapposte prestazioni” delle parti.

Alla luce del contenuto della CTU, i giudici hanno riscontrato la presenza di vizi nell’immobile tali da legittimare la sospensione del pagamento e riconosciuto il diritto del conduttore a non versare il canone pattuito solo per il periodo successivo alla presentazione della domanda di riduzione. Pertanto, hanno dichiarato illegittima l’autoriduzione effettuata nel periodo precedente.

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Registro di anagrafe condominiale: compiti e responsabilità dell’amministratore

Registro di anagrafe condominiale: compiti e responsabilità dell’amministratore che rischia la revoca se non osserva quest’obbligo.

Registro di anagrafe condominiale: compiti e responsabilità dell’amministratore che rischia la revoca se non osserva quest’obbligo.

 

Fornire una “carta d’identità” del condominio, contenente le informazioni anagrafiche e patrimoniali utili a capire con precisione da chi è formata la compagine condominiale e in che stato versano le unità immobiliari. Questa la funzione essenziale del registro di anagrafe condominiale, introdotto dalla legge di riforma in materia di condominio 220/2012Unico responsabile della compilazione e aggiornamento di questo documento, come sancito dall’art. 1130 comma 6 Codice Civile, è  l’amministratore di condominio chiamato a “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale” contenente:

• le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio;
• i dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
• ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio”. In questa tipologia di dati rientrano le certificazioni riguardanti la perfetta funzionalità degli impianti e, più in generale, l’abitabilità dell’edificio. Su questo ultimo punto è intervenuto il decreto “Destinazione Italia”, divenuto poi legge 9/2014, che ha corretto l’impostazione iniziale del testo riformato specificando che i dati concernenti la sicurezza riguardino solo le parti comuni dell’edificio e non le singole unità immobiliari.

Registro anagrafe: rischia la revoca se non osserva quest’obbligo

L’art. 1130 comma 6 del Codice Civile sottolinea poi che qualsiasi modifica dei dati “deve essere comunicata all’amministrazione in forma scritta entro sessanta giorni”. In caso di mancata collaborazione, l’amministratore può diffidare formalmente, per iscritto, i condòmini inadempienti a fornire i dati necessari entro un termine di trenta giorni, decorso il quale lo stesso provvederà ad acquisire le informazioni mancanti rivolgendosi agli Uffici competenti, nel rispetto della privacy dei soggetti coinvolti (art. 24 Codice privacy).

Alla luce di quanto finora detto, appare evidente come la compilazione e l’aggiornamento del documento di anagrafe condominiale sia una mansione specificatamente riconducibile all’amministratore, che “ha preciso obbligo di compilare diligentemente il registro, curando che lo stesso sia completo di tutti i dati stabiliti dalla normativa ed inoltre deve consentirne la verifica ai condòmini, ai sensi dell’art. 1129 comma 2  Codice Civile” (Tribunale di Milano, Sezione XIII, ordinanza 18/11/2013)¹. La consultazione del registro condominiale è, previa richiesta,  pertanto accessibile a ogni condòmino. L’amministratore è tenuto a indicare il luogo dove esso è depositato, i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione e ottenere – previo rimborso della spesa – copia da lui firmata.

L’amministratore che viene meno all’osservanza di quest’obbligo rischia di vedersi revocato dall’incarico – come previsto dall’art. 1129, comma 11 n.7 del Codice Civile – per “grave irregolarità” di gestione, “pur dovendosi applicare l’art. 1455 Codice Civile che concerne la valutazione, da parte del magistrato, della gravità dell’inadempimento, contemperando i reciproci interessi di costui e dell’assemblea (Cass. Civ., Sez. II, sentenza 4 marzo 2016, n. 4314). Un inadempimento non grave può determinare comunque il risarcimento del danno, se provocato e dimostrabile (Cass. Civ., Sez. II, sentenza 16 giugno 2016, n. 12466), ma non permette al magistrato di dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 Codice Civile“².

Nella cura del registro condominiale, l’amministratore è tenuto a raccogliere non solo i dati dei proprietari delle unità immobiliari ma anche le generalità dei titolari dei diritti reali (usufruttuari) e personali di godimento (conduttori e comodatari). Ma se le informazioni relative agli usufruttuari si possono ricercare nei pubblici registri immobiliari, più difficile è per l’amministratore risalire ai dati anagrafici degli inquilini poiché non esiste alcuna anagrafe pubblica dei contratti di locazione da cui ricavare le informazioni utili in caso di mancata collaborazione del proprietario. Se il contratto è registrato, l’amministratore può rivolgersi all’Agenzia delle Entrate ma – come si evince dall’art. 18 c. 3 del Dpr 131/1986, per avere copia del contratto – deve prima chiedere l’autorizzazione al giudice competente.

Nella fattispecie della cessione della proprietà da parte del singolo condòmino, essa deve essere comunicata all’amministratore per l’annotazione nel registro dell’anagrafe in modo tale da liberare il venditore dall’obbligo delle spese condominiali. A tal proposito, l’art. 63 comma 5 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile afferma che “chi cede i diritti sulle unità immobiliari resta obbligato solidamente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. Ragion per cui, si diventa condòmino nel momento in cui il trasferimento è comunicato all’amministratore di condominio.

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