Conflitto di interessi e riconferma dell’amministratore di condominio

Conflitto: il Tribunale stabilisce che l'amministratore uscente non può farsi delegare sia per la sua stessa riconferma che per l'approvazione dei bilanci.

Conflitto: il Tribunale stabilisce che l’amministratore uscente non può farsi delegare sia per la sua stessa riconferma che per l’approvazione dei bilanci.

 

La pronuncia passa in rassegna alcuni vizi inerenti la redazione del verbale assembleare, dalla mancata indicazione dei condomini assenzienti al conflitto di interessi nella conferma dell’amministratore condominiale sino alle maggioranze per la modifica del regolamento condominiale.

La vicenda. Il casus belli è generato da una delibera assembleare impugnata per molteplici profili di illiceità, sia di carattere formale che sostanziale, etra i più interessanti al presente parere la mancata indicazione dei votanti la riconferma dell’amministratore con le relative carature millesimali; il conflitto di interessi nella predetta riconferma in capo all’amministratore medesimo, partecipante al voto sia in proprio che per delega di un altro condomino; le maggioranze necessarie per la decisione di vietare l’accesso delle autovetture al cortile comune.

La sentenza. Il Tribunale di Bolzano, con un’articolata pronuncia, offre interessanti principi di diritto di matrice giurisprudenziale, ancora oggi valevoli nonostante l’intervenuta riforma del condominio (Trib.Bolzano n. 730/2014). Tra i vari aspetti trattati, meritano sicuramente attenzione le seguenti questioni.

In primo luogo il Giudice ritiene annullabile la delibera in ragione dell’omessa menzione dei condomini votanti la riconferma dell’amministratore e l’indicazione delle relative carature, facendo proprio quell’orientamento di Cassazione secondo cui “non è conforme alla disciplina indicata omettere di riprodurre nel verbale l’indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio, limitandosi a prendere atto del risultato della votazione, in concreto espressa con la locuzione “l’assemblea, a maggioranza, ha deliberato”“(Cass. Civ. n. 810/1999) e, altresì, “E’ annullabile la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote” (Cass. Civ. S.U., n. 4806/2005). Continua a leggere

Revisione delle tabelle millesimali in presenza di un errore obiettivo

Ogni condomino ha diritto a chiedere la revisione delle tabelle millesimali qualora si accorga di discordanza tra valori millesimali reali e quelli indicati

Ogni condomino ha diritto a chiedere la revisione delle tabelle millesimali qualora si accorga di discordanza tra valori millesimali reali e quelli indicati

 

Ogni condomino ha diritto a chiedere la revisione delle tabelle millesimali qualora le stesse siano frutto di una concreta discordanza tra i valori millesimali reali e quelli indicati in tabella.

Peraltro, la prova dell’anzidetta divergenza non ricade sul condomino richiedente, dovendo lo stesso limitarsi a svelare l’esistenza di errori oggettivamente riscontrabili.

Questi i principi di diritto ribaditi dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 1848, depositata in data 25 Gennaio 2018.

La sentenza in questione si è occupata della fattispecie relativa alla revisione delle tabelle millesimali, ex art. 69 disp. att. Cc, nella formulazione vigente prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio (L. 220/2012), il quale disponeva come

«I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano».

Nell’anno 2001, infatti, un condomino citava in giudizio il resto della compagine condominiale, al fine di revisionare le tabelle millesimali siccome non conformi all’effettivo valore millesimale degli appartamenti.

Che, peraltro, una tale opera di revisione era stata già avviata su impulso dell’assemblea ma che, tuttavia, non è mai stata dalla stessa approvata.

Istruita la causa con l’ammissione di una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale di Firenze rigettava la domanda ritenendo come «le quote in uso e quelle indicate dall’ausiliare non erano “connotate dall’esistenza di un vero e proprio errore”, in quanto la differenza accertata derivava “da un margine di fisiologica opinabilità”», e anche la Corte d’Appello, successivamente adita dall’attore, confermava la decisione impugnata.

Propone ricorso per cassazione il condomino eccependo la violazione dell’art. 69 disp. att. Cc, nel testo vigente all’epoca di instaurazione del giudizio, evidenziando come dagli accertamenti peritali sarebbe emersa l’oggettiva discordanza tra i valori millesimali reali e quelli attribuiti invece con le tabelle vigenti.

La Corte di Cassazione, riunita in camera di consiglio, premette da subito come la Corte d’Appello non si sarebbe uniformata all’interpretazione consolidata del giudice di legittimità.

Ed invero, «Il diritto spettante anche al singolo condomino di chiedere la revisione delle tabelle millesimali, in base all’art. 69 disp. att. c.c. (nella formulazione, applicabile “ratione temporis”, anteriore alla I. n. 220 del 2012) è subordinato all’esistenza di un errore o di un’alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari.

L’errore, in particolare, determinante la revisione delle tabelle millesimali, è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto.

La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, peraltro, l’onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l’esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio. Continua a leggere

Amministratore condominiale e comunicazione verbali a futuri acquirenti

L'amministratore, con l'autorizzazione del condòmino interessato, può comunicare al futuro acquirente i verbali facendo attenzione a non violare le privacy.

L’amministratore, con l’autorizzazione del condòmino interessato, può comunicare al futuro acquirente i verbali facendo attenzione a non violare le privacy.

 

Trattative per la cessione di un appartamento e comunicazioni ai futuri acquirenti dei verbalidell’assemblea condominiale, quando è possibile?

Partiamo dal dato certo: le norme non regolamentano espressamente tale fattispecie, sicché la soluzione non può che essere data guardando alle disposizioni generali in materia di condominio e protezione dei dati personali, nonché alle eventuali decisioni in materia anche del garante della protezione dei dati personali.

La questione ruota attorno al contemperamento tra due distinti interessi: trasparenza da una parte e riservatezza dell’altra. Come vedremo, alla ricorrenza di determinate condizioni non vi sono problemi per la comunicazione dei verbali a possibili futuri acquirenti.

Verbale dell’assemblea condominiale

Che cos’è il verbale dell’assemblea di condominio?

Come ricorda la giurisprudenza, esso altro non è che una semplice scrittura che contiene delle dichiarazioni, la cui autenticità si presume, ma che può essere sconfessata mediante qualunque genere di prova (Cass. 9 maggio 2017 n. 11375).

Di certo il verbale dell’assemblea fa piena prova in relazione alle dichiarazioni di chi lo sottoscrive, ovverossia nella quasi totalità delle ipotesi presidente e segretario.

D’ogni riunione si deve redigere processo verbale. Per quanto non sia espressamente previsto dalla legge, è buona norma redigere il verbale nella sua forma definitiva nel corso della medesima assemblea e non successivamente, fatto questo, ahinoi, non raro.

I verbali devono essere comunicati ai condòmini assenti, come prescrive l’art. 1137 c.c. ai fini della decorrenza dei termini d’impugnazione delle delibere.

Accesso al registro dei verbali

Nell’ambito del condominio, si può affermare, senza timore di smentita, che non esistono limiti per ogni condòmino con riferimento alla conoscenza di ogni documento condominiale, nonché all’ottenimento di sue copie.

Quanto ai verbali, tale conclusione la si trae espressamente dall’art. 1129, secondo comma, c.c. il quale specifica che all’atto della nomina e ad ogni suo rinnovo l’amministratore deve comunicare ai condòmini i locali in cui sono conservati i registi condominiali – ivi compreso quello dei verbali (art. 1130 n. 7 c.c.), nonché i giorni e le ore «in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata».

Si badi: la norma fa riferimento agli interessati. Quale valore concreto bisogna dare a questo attributo? Chi è un interessato? Sicuramente lo è ogni condòmino, per il solo fatto d’essere tale e nei limiti in cui quel verbale non contenga informazioni in grado di giovarli nuocendo al condominio (es. verbale relativo a valutazioni su una controversia tra la compagine e quello stesso condòmino).

Ma può esserlo anche un conduttore, nella misura in cui nel verbale sono contenute informazioni utili ai fini del corretto svolgimento del rapporto locatizio. È interessato anche un usufruttuario o il titolare d’un diritto d’uso esclusivo.

Altri documenti differente dai verbali e dagli altri registri sono sempre richiedibili dai condòmini e più in generale dagli interessati, come sopra definiti.

Maggiore attenzione, anzi per meglio dire un divieto preventivo di comunicazione del verbale sussiste in relazione a soggetti totalmente estranei alla compagine condominiale.

Privacy e comunicazione dei verbali d’assemblea condominiale

Il Codice in materia di protezione dei dati personali (d.lgs n. 196/2003) contiene una serie di norme volte a garantire la riservatezza delle persone contemperando tale diritto con l’interesse alla trasparenza, necessario e fondamentale in molti ambiti. Continua a leggere

Errore nelle tabelle millesimali: il condomino ha diritto ad ottenere il rimborso?

Se c'è un errore nelle tabelle millesimali, può un condomino fare ricorso ed ottenere un rimborso? Come ci si comporta in questi casi?

Se c’è un errore nelle tabelle millesimali, può un condomino fare ricorso ed ottenere un rimborso? Come ci si comporta in questi casi?

 

 

Un condomino propone opposizione al decreto ingiuntivo avente a oggetto oneri condominiali eccependo non essere dovuta la somma ingiunta poiché derivante da tabelle millesimali errate. In particolare, l’opponente sostiene che il fabbricato avesse cambiato fisionomia nel corso degli anni, anche mediante interventi di sopraelevazione, accentuandosi in tal modo la differenza tra i valori reali delle singole unità e le tabelle millesimali che, in ogni caso, erano risultate approssimative e inesatte sin dall’origine.

Per tale motivo chiede la revoca del decreto e, in via riconvenzionale, il riconoscimento sia del diritto alla revisione delle tabelle e che, per l’effetto, dell’arricchimento senza causa da parte del condominio, con conseguente condanna del medesimo al rimborso dell’eccedenza di contribuzione non dovuta.

Chi paga per la revisione delle tabelle millesimali?

La sentenza. Il Tribunale respinge l’opposizione, ma accoglie la domanda riconvenzionale limitatamente al diritto alla revisione delle tabelle, rigettando invece l’istanza di rimborso (Trib. Padova, n. 106/2017).

Per quanto concerne il decreto ingiuntivo, il Giudice non fa altro che conformarsi all’orientamento, oramai granitico, in base al quale il giudizio di opposizione riguarda esclusivamente la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione; peraltro, nel caso di specie, risultando le tabelle approvate e applicate sin dall’origine neppure può sostenersi la nullità della delibera che ha approvato gli oneri condominiali -e che avrebbe costituito l’unica ipotesi in cui la delibera può essere sindacata in sede di opposizione (Cass. Civ., n. 305/2016).

Più interessanti sono invece altri due profili della sentenza.

Il condominio sostiene, infatti, che la modifica delle tabelle avrebbe dovuto essere azionata nei confronti dei singoli condomini, e non del condominio, poiché il procedimento da cui è scaturita l’opposizione sarebbe stato avviato con il deposito del ricorso per ingiunzione avvenuto il 2.5.2012, ossia in epoca antecedente l’entrata in vigore della legge di riforma (18.6.2013).

Al contrario, il Giudice patavino ritiene che “il giudizio avente ad oggetto la domanda riconvenzionale di revisione delle tabelle millesimali debba intendersi instaurato solo con la notifica dell’atto di citazione avvenuto in data 5.7.2013 (…).

L’attrice ha, pertanto, convenuto legittimamente in giudizio il Condominio nella persona del suo amministratore, senza necessità di convenire in giudizio tutti i singoli Condòmini, così come previsto dalla normativa innovativa“.

Quanto al rimborso della contribuzione, il ragionamento è ancora più sottile.

Com’è noto, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. è possibile procedere alla revisione delle tabelle millesimali ove si dimostri una obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità e le relative carature, e ciò a causa di un errore o del sopravvenuto mutamento dei volumi del fabbricato (ad esempio, per ristrutturazione, sopraelevazione, frazionamento, accorpamento ecc…) (Cass. Civ., n. 11575/2017). Continua a leggere

Contabilità condominiale trasparente: capiamoci qualcosa!

Per una contabilità condominiale trasparente, l’amministratore deve presentare il rendiconto di fine anno  corredato di tutti i giustificativi di spesa.

Per una contabilità condominiale trasparente, l’amministratore deve presentare il rendiconto di fine anno corredato di tutti i giustificativi di spesa.

 

Come può l’amministratore rendere conto del suo operato?

Per una contabilità condominiale trasparente, l’amministratore di condominio deve rendere conto del suo operato ai condomini facendo vedere gli estratti conto del conto corrente bancario intestato al condominio e presentando il rendiconto di fine anno ovvero il bilancio condominiale corredato di tutti i giustificativi di spesa.

A tale scopo l’amministratore annota in un registro e in ordine cronologico tutte le somme incassate e tutte le spese effettuate nel corso dell’anno, entro un mese dal momento in cui vengono effettuate queste operazioni.

E’utile immaginare il condominio come una piccola società che ha propri debiti e crediti e i suoi movimenti di denaro in entrata e in uscita. A fine anno è importante predisporre un documento che consenta a tutti di farsi una idea dello “stato di salute” della piccola azienda rappresentata dal nostro condominio e controllare l’attività del suo amministratore. Questo documento è il bilancio condominiale.

Cosa sono il Bilancio Preventivo ed il Bilancio Consuntivo?

Il documento redatto a fine anno, in occasione della cosiddetta chiusura d’esercizio, viene chiamato Bilancio o Rendiconto Consuntivo, quello redatto contemporaneamente al primo, chiamato Bilancio Preventivo, ha il solo scopo di fare una previsione delle spese per l’anno a venire. Sono entrambi documenti ufficiali in caso di liti o controversie e di conseguenza è una buona regola di amministrazione presentarli all’assemblea del condominio in tempi ragionevoli.

La legge dispone che il rendiconto sia redatto annualmente e che l’amministratore debba convocare un’assemblea entro 180 giorni per procedere alla sua approvazione.
Se l’amministratore non provvede alla convocazione dell’assemblea per l’approvazione la legge consente anche a uno solo dei condomini di chiedere all’Autorità giudiziaria la revoca dell’incarico. Questo proprio per garantire una contabilità condominiale trasparente.

Il rendiconto è approvato se si raggiunge la maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Una volta approvato il rendiconto la relativa spesa viene suddivisa tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Come è fatto un Bilancio?

Il bilancio deve essere chiaro e semplice perché il condomino in base ad esso può tracciare l’esatto percorso dei propri soldi e l’amministratore può evitare di essere accusato di non avere svolto bene il suo lavoro.

La regola fondamentale è che tutte le somme spese e incassate siano accompagnate da pezze d’appoggio valide ai fini fiscali. Continua a leggere

Liti condominiali: dove si andrà a finire?

Le liti condominiali rappresentano un terzo delle cause civili,che finiscono in tribunale, e molte di queste avvengono anche per futili motivi.

Le liti condominiali rappresentano un terzo delle cause civili,che finiscono in tribunale, e molte di queste avvengono anche per futili motivi.

 

A cosa sono arrivate le liti in condominio?

Nei giorni scorsi a Torino un amministratore di condominio e un condomino erano impegnati in una discussione. A un certo punto essa è diventata animata ed è spuntato un coltello. Una persona è intervenuta per sedare gli animi ed è stata ferita.

Sempre a Torino nelle scorse settimane è accaduto che  una lite tra condomini sia arrivata in tribunale. Una signora, infatti, ha citato in giudizio la sua dirimpettaia, accusandola di ascoltare musica ad alto volume a tutte le ore, di avere sbattuto in una serata il portoncino del pianerottolo centotrentadue volte, di avere lasciato teste di topo morto sullo zerbino della vicina e di averla insultata.In un’altra occasione la donna ha raccontato, di avere

 

sentito alcuni rumori provenire dal pianerottolo e guardando dallo spioncino del suo portone di casa ha visto la vicina con i pantaloni abbassati, che le mostrava il sedere.

Sono alcuni esempi di quella che è diventata la vita quotidiana all’interno degli edifici

dove tra gli occupanti dei vari appartamenti, si sono persi i legami di solidarietà, che, tradizionalmente, hanno caratterizzato le relazioni di vicinato per essere sostituiti da un perenne stato di “guerriglia”, nel quale ognuno ha il solo fine di arrecare fastidio all’altro, il quale diventa il destinatario ultimo del rancore accumulato da ciascuno a causa delle frustrazioni, che caratterizzano il proprio vissuto quotidiano.

 

Le liti condominiali rappresentano un terzo delle cause civili, che intasano i tribunali e lo studio di esse ci dice che i motivi per cui si litiga di più in condominio sono i seguenti:

·         le “immissioni” di rumori ed odori, di vario genere

·         l’occupazione di un’area condominiale da parte di un singolo condomino con oggetti e mezzi di sua proprietà;

·         i rumori in cortile, magari durante l’orario del silenzio

·      l’innaffiatura del vicino sottostante a causa di piante gocciolanti o di bucato, lo sbattimento di tappeti e di tovaglie che fanno piovere di tutto

·         i mozziconi di sigaretta gettati dalla finestra da un fumatore“distratto”

·         I giochi dei bambini nelle aree condominiali

·         il parcheggio selvaggio della automobili nel cortile condominiale.

Nel condominio avviene il più strano dei paradossi, poiché pur costituendo esso una piccola comunità, i suoi membri non si conoscono tra loro, come avviene, in genere, negli altri insediamenti umani di piccole dimensioni.

La litigiosità in condominio lede l’interesse comune di ciascun condomino di curare e usare al meglio le parti comuni di un edificio e crea danni anche al loro tornaconto personale.

Ad esempio, si ponga mente ai furti in appartamento: un vicino vigile garantirebbe la migliore delle protezioni; di conseguenza sarebbe della massima importanza e convenienza instaurare con lui un buon rapporto e, invece, avviene l’esatto, opposto. Continua a leggere

Decisioni in condominio; chi decide e come prenderle?

Le decisioni riguardo le parti comuni non vanno prese dal singolo condominio o da un gruppo di condòmini ma sono in capo all’assemblea condominiale

Le decisioni riguardo le parti comuni non vanno prese dal singolo condominio o da un gruppo di condòmini ma sono in capo all’assemblea condominiale

 

Nel contesto condominiale esistono delle parti private, ad esempio le abitazioni ed i garage di proprietà del condòmino, e delle parti comuni, ad esempio il pianerottolo, le scale, il cortile. Il condominio, una volta costituito, affida all’assemblea condominiale la responsabilità di decidere delle parti comuni, seguendo delle leggi apposite per il suddetto compito.
La legislazione sul condominio si caratterizza per il fatto che sottrae al comproprietario delle parti comuni dell’edificio il potere di gestire liberamente il proprio bene per affidarlo all’assemblea condominiale, la quale è un organo collegiale che decide in base a maggioranze e il condomino di minoranza deve adeguarsi, a meno che non decida di impugnare la delibera per motivi di legittimità.
Quindi potremmo dire che le decisioni, quasi tutte, riguardo le parti comuni  non vanno prese dal singolo condominio o da un gruppo di condòmini ma sono in capo all’assemblea condominiale: l’assemblea si riunisce, si decide su un punto dell’ordine del giorno in base alle votazioni e si stila un verbale di assemblea nel quale si evince la decisione presa per maggioranza. Il singolo voto non ha solo un valore numerico ma anche un valore in base al millesimo rappresentato da ogni condòmino. Abbiamo parlato qui dei millesimi e delle tabelle millesimali che servono a ripartire sia le spese che il valore del voto.

Quando interviene il giudice?

Il giudice interviene solo in caso di mancato pagamento dei condomini, mediante l’ emissione di decreto ingiuntivo, che viene fatta   sulla base della delibera e della ripartizione. Ovviamente, al di la delle decisioni dell’assemblea, ci sono dei casi in cui ci si può rivolgere al giudice:

Ogni condomino, singolarmente, puo’ adire l’Autorita’ Giudiziaria nelle seguenti circostanze:
1) per ottenere la nomina giudiziaria dell’amministratore qualora il condominio abbia piu’ di quattro condomini e l’assemblea non vi abbia provveduto (art. 1129, I comma, c.c.);
2) per ottenere la revoca giudiziaria dell’amministratore nei seguenti casi:
. a) qualora l’amministratore non abbia presentato il conto della propria gestione per due anni di seguito;
. b) per fondati sospetti di gravi irregolarita’;
. c) quando l’amministratore non abbia provveduto a dare informazione, senza indugio, all’assemblea di citazioni giudiziali o provvedimenti amministrativi notificati al condominio;
3) per impugnare le delibere assembleari che ritenga viziate. Si sottolinea, anche in questo caso, che si tratta di quelle situazioni tipizzate dal codice che non privano i condomini del potere di rivolgersi al giudice qualora ritengano leso un diverso diritto

In assenza dell’istituto del condominio solo agendo in sede giudiziaria si sarebbe potuto costringere un condomino dissenziente a rifare, ad esempio, un tetto danneggiato con un enorme dispendio di tempo e di denaro, dal momento che i compiti tipici dell’assemblea condominiali sarebbero dovuti essere esercitati dal giudice con i tempi che contraddistingue la sua attività.

Lo spostamento del potere decisionale dal magistrato all’assemblea condominiale trasforma il diritto di gestione del bene del singolo condomino ad un interesse legittimo a che l’assemblea decida seguendo il dettame legislativo, con conseguente presunzione di legittimità del provvedimento. Continua a leggere

Verbale di assemblea: quello che c’è da sapere

Il verbale è redatto dal segretario dell’assemblea, il quale ha il compito di scrivere il documento sotto dettatura del presidente dell’organo collegiale.

Il verbale è redatto dal segretario dell’assemblea, il quale ha il compito di scrivere il documento sotto dettatura del presidente dell’organo collegiale.

 

Il verbale dell’assemblea fornisce la prova della volontà dell’assemblea di condominio.

Il verbale è redatto dal segretario dell’assemblea, il quale ha il compito di scrivere il documento sotto dettatura del presidente dell’organo collegiale.

Le due figure sono scelte tra i partecipanti alla assemblea del condominio all’inizio di essa.

Il presidente dell’assemblea si accerta della correttezza della procedura con la quale sono stati convocati gli aventi diritto, che possono essere condòmini o delegati, e verifica i “quorum” di costituzione in prima e seconda convocazione. In un secondo momento si accerta della regolarità delle presenze e delle deleghe facendo attenzione al fatto che alla riunione partecipi solo chi ne ha diritto.

Egli ha il compito di aprire e chiudere le discussioni sui singoli punti all’O.d.G.e può imporre un limite alla durata degli interventi.

dirige le operazioni di voto sulle proposte di delibera  e a fine riunione dichiarerà chiusa l’assemblea.

Il verbale deve informare riguardo:

  • la corretta convocazione dell’assemblea condominiale, la sua costituzione e segnalare un eventuale allontanamento o sopraggiungere di un condomino).
  • Per ogni delibera deve essere indicato il nome del condomino e dei millesimi individuali dei votanti a favore, contro e degli astenuti, i quali sono considerati al pari dei dissenzienti;
  • quanto detto in assemblea dai condomini che hanno richiesto che il proprio intervento fosse verbalizzato;
  • tutti i documenti che possano essere ritenuti utili per la vita condominiale.

Il verbale non è annullabile quando sono elencati con nome e cognome i partecipanti all’assemblea e i relativi millesimi e allo stesso tempo si è data indicazione dei condomini, che si sono astenuti o hanno votato contro, e del valore totale delle quote condominiali di ciascuno di essi.

Nel caso in cui una delibera assembleare riguarda un argomento che provoca un forte contrasto nel condominio è fondamentale che nella redazione del verbale si abbia cura di verificare che la delibera adottata, ha tutti gli elementi per evitare l’impugnazione.

A seguito di una prassi consolidata l’assemblea condominiale in prima convocazione viene fissata ad orari impossibili (ad esempio di notte o all’alba) in modo che essa vada deserta. Questo si spiega con il fatto che la legge consente, in seconda convocazione, quorum più facili da raggiungere e si possono prendere decisioni con maggioranze più basse. Continua a leggere

Detrazione fiscali per l’automazione di un cancello di accesso ad un edificio: si può godere?

L' automazione di un cancello di accesso ad un edificio può godere del beneficio delle detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio?

L’ automazione di un cancello di accesso ad un edificio può godere del beneficio delle detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio?

 

L’ automazione di un cancello di accesso ad un edificio può godere del beneficio delle detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio?

La proprietà esclusiva ovvero condominiale di questo manufatto è in grado d’incidere sull’eventuale detraibilità dell’intervento?

Le detrazioni fiscali sono un beneficio accordato al contribuente dalla legge che gli consente di sottrarre dall’imposta lorda astrattamente dovuta all’erario, una sua parte, predeterminata in ragione della natura della spesa effettuata nel corso dell’anno.

Con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, la norma di riferimento è rappresentata dall’art. 16-bis del d.p.r. n. 917/86, altrimenti noto come T.U.I.R. (testo unico delle imposte sui redditi).

Che il contribuente che possiede o detiene, sulla base di un titolo idoneo, un immobile ad uso residenziale può detrarre dall’imposta lorda il 36% della spesa effettuata nell’anno d’imposta di riferimento con un limite massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione pari ad € 48.000,00.

Questi gli importi standard previsti dalla norma: ad oggi fino a tutto il 2018 – salvo ulteriori proroghe – la spesa detraibile è pari al 50% del costo sostenuto entro un massimo di € 96.000,00.

In ogni caso la detrazione opera su base decennale a partire dall’anno di effettuazione della spesa e è ridotta della metà per gli immobili a destinazione promiscua (residenziale – non residenziale).

Lo stesso art. 16-bis T.U.I.R. ed i successivi decreti attuativi hanno delineato le modalità di corresponsione dei pagamenti che bisogna utilizzare per potere usufruire della detrazione in esame. La guida «Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali»  periodicamente rilasciata dell’Agenzia delle Entrate contiene delucidazioni utili su questo e molti altri aspetti

Cancelli ed individuazione degli interventi detraibili

Il novero degli interventi rispetto ai quali è possibile usufruire delle detrazione fiscali sono indicati dall’art. 16-bis più volte citato e così sintetizzabili. Continua a leggere

Amministratore di condominio: compenso extra per l’attività di esibizione dei documenti?

Amministratore di condominio;l'esibizione dei documenti contabili non deve costituire ragione di ulteriore compenso in favore dello stesso.

Amministratore di condominio;l’esibizione dei documenti contabili non deve costituire ragione di ulteriore compenso in favore dello stesso.

 

La presente controversia ha ad oggetto l’impugnativa di una delibera condominiale. Il condomino censurava, tra i vari motivi, anche il punto relativo al compenso.

In primo grado, il Tribunale di Pescara dichiarava la nullità totale della deliberazione limitatamente al punto n. 6, relativo al compenso previsto in favore dell’amministratore per il rilascio di copia di atti della gestione condominiale, rigettando le restanti domande.

In secondo grado, il condomino appellava in via principale la pronuncia di primo grado, in particolare, alla mancata dichiarazione di invalidità della deliberazione impugnata circa gli altri punti di contestazione.

La Corte di Appello rigettava l’impugnazione principale, mentre accoglieva l’appello incidentale del Condominio relativo al compenso spettante all’amministratore per il rilascio di copia di atti della gestione condominiale.

Per tali motivi, il condomino ha proposto ricorso in cassazione per due motivi: violazione dell’art. 112 c.p.c. (omissione della corte d’appello sulla censura in merito al compenso dell’amministratore); violazione art. 1713 c.c. in quanto la Corte territoriale avrebbe errato nel ritenere che la legge consenta di limitare il diritto del condominio al controllo sull’attività di gestione dell’amministratore. Continua a leggere