Gruppo whatsapp del condominio. Ma ha valore legale?

Nel nostro palazzo un gruppo di famiglie ha attivato un gruppo whatsapp condominiale. Ma che senso ha usare un social se, come sembra, non ha alcun valore legale?

Creare un gruppo whatzapp può essere utile al condominio, per mettersi in contatto più velocemente sia con l’amministratore sia con tutti i condomini dello stabile.

Cara Signora, nella nostra rubrica Salvacondominio non avevamo ancora affrontato questo argomento, ma sono sempre più numerosi gli amministratori e i condomini che organizzano chat comuni su whatsapp per scambiarsi informazioni, confrontarsi prima delle assemblee, proporre e discutere questioni da mettere all’ordine del giorno. Si tratta di un mezzo veloce e facilmente accessibile per coordinarsi o per segnalare eventuali problemi di amministrazione e di gestione, che però va usato in modo appropriato, altrimenti può rappresentare un rischio. Primo fra tutti, quello di peggiorare i rapporti tra vicini di casa e tra amministratore e condomini, spesso molto precari e per questo a volte poco facilitati dall’uso di un mezzo social e multigenerazionale, che però richiede un uso sapiente e diplomatico della comunicazione scritta e immediata.

Ma chi può creare un gruppo whatsapp condominiale? Il servizio può essere attivato dall’amministratore, preventivamente autorizzato dall’assemblea, o da parte di un gruppo di condomini. In ogni caso, occorre acquisire preventivamente l’autorizzazione di tutti i partecipanti al gruppo, mentre le informazioni devono essere trattate nel rispetto della riservatezza della privacy di ognuno. Bisogna ricordare comunque che il social non è un mezzo valido e legale per fare una delega o per esprimere un voto. Né tantomeno per convocare un’assemblea, comunicazione che va effettuata attraverso raccomandata a/r, lettera consegnata a mano o posta elettronica certificata, strumenti che non possono in nessun modo essere sostituiti da un semplice messaggio whatsapp, seppure con doppia spunta blu. Pertanto non ha valore legale, ma solo di contatto.

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Donna urla di notte per far smettere di abbaiare i cani, denunciata.

Donna urla di notte, denunciata. L’atto di urlare di notte è idoneo a disturbare potenzialmente la quiete e il riposo di un numero indeterminato di persone. La tranquillità pubblica, essendo un particolare aspetto dell’ordine pubblico, è salvaguardata dallo Stato.

Il Tribunale competente aveva emesso una pronuncia di condanna, al pagamento di 900 euro di ammenda, nei confronti di una donna condannata per aver disturbato le occupazioni ed il riposo delle persone mediante schiamazzi, affacciandosi di notte alla finestra urlando e fischiando.
Avverso tale sentenza, la donna ha proposto ricorso in Cassazione.
Secondo la difesa dell’imputata, la reazione esasperata della donna era stata il frutto di una annosa problematica, ovvero il disturbo provocato dai cani del vicino. Difatti, l’eccessivo disturbo causato, sia di giorno che di notte, dai cani del quartiere in cui risiedeva l’imputata aveva portato la donna a fischiare contro gli animali al fine di farli smettere, pronunciando anche il nome del proprietario del cane disturbante allo scopo di invitarlo a una migliore educazione. Dunque, a parere della difesa non era stato leso l’ordine pubblico, quale tranquillità sociale e bene giuridico tutelato dalla norma.
Nel giudizio in Cassazione, i Giudici hanno confermato la pronuncia di condanna. A parere della Corte, il Tribunale aveva correttamente accertato il superamento dei limiti della normale tollerabilità causato dalle urla e dai fischi.
Per meglio dire, secondo la Cassazione, tali attività erano idonee a disturbare potenzialmente la quiete ed il riposo di un numero indeterminato di persone, considerando la loro intensità, le ore del giorno e della notte in cui venivano posti in essere, la concreta percezione da parte di una pluralità di soggetti e la loro durata negli anni.
In definitiva, la Cassazione ha evidenziato che la valutazione sull’entità del fenomeno rumoroso deve essere compiuta in rapporto alla media sensibilità del gruppo sociale in cui il fenomeno rumoroso si verifica, considerate le circostanze di luogo e tempo della azione. In questo caso, la rilevanza penale riguardava le grida notturne della signora. Per le suesposte ragioni, il ricorso è stato rigettato ed è stata confermata la pronuncia di condanna.

Fonte: condominioelocazione.it

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Trasformazione di una finestra del muro perimetrale in porta: è illegittima

In tema di condominio, negli edifici ove in particolar modo vi sono locali adibiti ad uso commerciale, la trasformazione della finestra del muro perimetrale condominiale in una porta non costituisce un uso più intenso della cosa comune. Infatti tale trasformazione è illegittima in quanto altera la destinazione e la funzione dell’apertura.

In un condominioTizio aveva chiamato in giudizio Caio, in quanto, quest’ultimo, senza il consenso di tutti i condomini,per cui senza la aggioranza, aveva trasformato una finestra esistente sul muro perimetrale dello stabile condominiale in una porta, mettendo in comunicazione un locale destinato a bar con altro spazio esterno di proprietà del medesimo convenuto. Ad avviso dell’attore, in tal modo era stata realizzata un’opera illegittima.
In primo grado, il Tribunale aveva respinto la domanda dell’attore. Successivamente, la Corte d’appello riformava la pronuncia sostenendo che la trasformazione della finestra in porta alterava la destinazione e la funzione dell’apertura e, pertanto, una possibile via di accesso di terzi estranei, avventori del bar, agli spazi condominiali.
Avverso tale pronuncia, il ricorrente ha proposto ricorso in Cassazione, eccependo che l’uso più intenso della cosa comune era ammesso dall’art. 1102 del codice civile.
La Corte di Cassazione, conformemente al ragionamento della Corte d’appello, ha precisato che la nuova apertura praticata dal ricorrente nel muro perimetrale dello stabile costituiva un uso non consentito del bene comune, idoneo tra l’altro a costituire una nuova servitù a carico del condominio. Inoltre, a parere dei giudici, la natura illecita dell’utilizzazione rendeva superflua qualsiasi considerazione relativa alla sua effettiva estensione, oggettiva o soggettiva. Per tali motivi, il ricorso è stato rigettato.

Fonte: condominioelocazione.it

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Deleghe in assemblea: quante ne può avere un condòmino?

Rilasciare una delega per partecipare all’assemblea condominiale è un buon modo per consentire all’organismo deliberativo di assumere le decisioni necessarie alla gestione delle parti comuni ed al contempo di partecipare alla vita deliberativa del condominio.

Prendere una delega per rappresentare un condòmino all’assemblea condominiale vuol dire assumere un incarico di mandato, finalizzato al compimento di un atto giuridico vincolante (il voto) per il proprio rappresentato

Sovente assumere su di sé l’onere di rappresentanza di più condòmini vuol dire assumere un potere decisionale rilevante, spesso decisivo, in sede assembleare.

Per questa ragione, cioè per evitare che ciascun singolo condòmino, ovvero un rappresentante di molti di essi, possa agire in maniera confliggente con il bene comune, i regolamento condominiali posso porre e la legge pone specifici limiti al potere di assumere deleghe.

Partecipazione all’assemblea condominiale di persona o per delega

La partecipazione all’assemblea è un diritto insopprimibile dei condòmini.

Ciascun condòmino (o meglio, avente diritto, come specificato dall’art. 1136 c.c.) ha diritto di essere informato per tempo (almeno cinque giorni prima della così detta prima convocazione, cfr. art. 66 disp. att. c.c.) dello svolgimento della riunione per potervi partecipare e per poterlo fare conoscendo adeguatamente gli argomenti che saranno oggetto di discussione.

La partecipazione all’assemblea, dice l’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, può avvenire in due modi:

  • personalmente;
  • per delega.

La partecipazione personale consiste nel presenziare all’assemblea, esprimendo il proprio voto sugli argomenti posti in discussione.

La partecipazione per delega avviene mediante attribuzione del potere di rappresentanza da un’altra persona. Il delegato è chi conferisce tale potere, il delegante chi assume la rappresentanza. L’art. 67 summenzionato, dichiarato inderogabile dal successivo art. 72 disp. att. c.c.) specifica che la delega deve essere scritta.

Se Tizio si presenta in assemblea senza la delega scritta di Caio, ma solamente affermando che tale delega sia stata conferita oralmente, allora questa non potrà essere accettata.

Il delegato, una volta constata la validità della delega, deve essere considerato presente in assemblea a tutti gli effetti di legge. Ciò vuol dire, ad esempio, che il delegato dovrà essere considerato come se fosse lì in assemblea personalmente ai fini del computo dei quorum costitutivi, ai fini dell’impugnativa delle delibere, ecc.

Numero massimo di deleghe tra legge e regolamento, come contarle?

Un condòmino, ovvero se non vietato dal regolamento condominiale un estraneo al condominio, può rappresentare più condòmini in seno alla medesima assemblea.

Fino alla entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (la così detta riforma del condominio), ovverossia fino al 18 giugno 2013, la legge non poneva limiti in merito al numero di deleghe che un condòmino (o una persona estranea al condominio) potevano assumere.

Due, quattro, dieci o addirittura tutti i condòmini: nessuna limitazione preventiva era preveduta dal legislatore. I regolamenti condominiali rappresentano l’unica fonte di eventuali limiti.

La legge citata ha cambiato le regole; per espressa previsione del primo comma dell’art. 67 disp. att. c.c. dall’entrata in vigore di quella legge «Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale».

Un quinto dei condòmini e del valore proporzionale.

Condominio di ventuno condòmini. Un quinto di ventuno è pari a 4,2 per approssimazione 4. Un quinto di mille e pari a 200. Nessun condòmino potrà rappresentare più di quattro condòmini e duecento millesimi.

Tutto chiaro? Forse.

Il condòmino delegato rientra nel conteggio delle deleghe?

Tizio, proprietario di un appartamento ubicato nel condominio Alfa partecipato da ventuno persone, prende le deleghe di Caio, Sempronio e Mevio. Tre deleghe per complessivi 180 millesimi. Tizio, Caio, Sempronio e Mevio, tutti e quattro assieme sono quattro condòmini e rappresentano 202 millesimi. Tizio eccede il limite delle deleghe oppure è nei limiti?

Detta diversamente: il condòmino rappresentante rientra nel conteggio del limite di deleghe?

Per lo scrivente no: la norma parla di divieto di rappresentare più di un quinto dei condòmini. Il condòmino che assume una delega presenzia per se stesso e rappresenta altri. Il limite delle deleghe sarebbe sforato se prendesse la delega di un altro condòmino superando il limite del quinto del valore proporzionale.

Insomma l’eccesso è concorrente, ossia deve riguardare tanto il numero di condòmini, quanto quello di millesimi.

Il regolamento condominiale può prescrivere limiti più stringenti, ma, stante l’inderogabilità dell’art. 67 disp. att. c.c., non può eliminare il divieto in esame, nemmeno se si tratta di regolamento contrattuale.

Il ruolo del presidente dell’assemblea nella verifica delle deleghe

Chi ha il dovere di controllare la regolarità delle deleghe e conseguentemente ammettere la partecipazione delegato all’assemblea?

Risposta: il presidente dell’assemblea condominiale, quale garante del corretto svolgimento della riunione, ha il potere/dovere di verificare che la delega esista (sia data in forma scritta) e che il condòmino delegato non ecceda il numero prescritto dalla legge ovvero quello più stringente eventualmente previsto dal regolamento condominiale.

Se un condòmino rappresenta più condòmini di quanti potrebbe, il presidente deve vietare la rappresentanza di tutti? Per chi scrive no, dovrà eliminare la delega rilasciata per ultima (fa fede la data riportata sul documento), ovvero in caso di pari data, lasciare al delegato la scelta di quale non considerare.

Se non ci si dovesse accorgere del superamento del limite, la delibera dovrebbe essere considerata impugnabile, nella specie, per chi scrive, annullabile in ragione di violazione di norme attinenti la partecipazione e votazione in assemblea.Deleghe in eccesso: come comportarsi se si verifica che un condomino ne ha prese più del consentito?

I condomini presenti per delega devono essere conteggiati ai fini del calcolo del quorum deliberativo e costitutivo dell’assemblea.

Avv. Alessandro Gallucci

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Supercondominio. Genesi, presupposti e costituzione assemblea.

Nei casi in cui in un complesso residenziale vi siano edifici singolarmente considerati con un numero cospicuo di appartamenti, nonché villette indipendenti, parti comuni con aree a verde e vialetti interni, si può parlare di “supercondominio” e se così è, in caso di delibere finalizzate all’approvazione di lavori di ristrutturazione a tutti gli edifici, dovrà essere convocata apposita assemblea dei proprietari per ogni singolo fabbricato, oppure un’unica assemblea straordinaria con un’unica votazione, il cui conteggio delle maggioranze vada effettuato sul numero complessivo dei millesimi .

Il supercondominio viene posto in essere quando in un complesso edile composto da più edifici tra loro contigui, che già di per sé costituiscono dei condomini autonomi, vi sono determinati servizi o manufatti comuni ai singoli palazzi.

La sua creazione è stata voluta dalla giurisprudenza anteriore alla riforma del condominio del 2012, al fine di estendere ai manufatti comuni ai singoli palazzi la normativa del condominio, in luogo di quella prevista per la comunione ordinaria.

Il supercondominio è stato successivamente recepito dal legislatore con la riforma della Legge n. 220/2012, introducendo nel codice civile delle norme che ne disciplinano il funzionamento.

Con l’art. 1117 bis il legislatore riconosce l’applicabilità della normativa del condominio a quei manufatti comuni, non solo a più condomìni tra loro autonomi, ma anche a più unità immobiliari o più edifici, estendendola di fatto anche a piccoli agglomerati urbani che di per sé non costituirebbero un condominio nel senso più classico del termine.

In altre parole, anche in un complesso edile composto, ad esempio, da tante villette a schiera, il quale presenta manufatti realizzati per il miglior godimento delle singole unità abitative, troverà applicazione la normativa sul condominio nella amministrazione e gestione di tali opere comuni, con obbligo per i singoli proprietari di riunirsi in assemblea ed eventualmente nominare un amministratore.

Sulla scorta di tali riflessioni al complesso residenziale ipotizzato sopra va attribuita la qualifica di “supercondominio” rientrante nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 bis del c.c.

In merito al momento in cui sorge il supercondominio la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1344 del 19 gennaio 2018, ribadendo anche precedenti orientamenti, ha statuito che: ” al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. cod.civ., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomìni, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi”. Il supercondominio è giuridicamente e strutturalmente distinto rispetto ai singoli condomini che lo compongono: esso ha un proprio amministratore, il quale può coincidere o meno con l’amministratore di uno dei palazzi del supercondominio, e ha una propria assemblea autonoma.

In merito all’organo assembleare qualora i partecipanti al supercondominio siano minori di sessanta, la riforma del 2012 non prevede normative speciali: pertanto i condomini del supercondominio si dovranno riunire in assemblea e troverà applicazione, in merito alle attribuzioni e al funzionamento dell’organo assembleare, quanto disposto dagli artt. 1135 e 1136 del codice civile.

Qualora, viceversa, i partecipanti al supercondominio siano in numero maggiore di sessanta, la normativa del codice civile riguardante l’organo assembleare e il suo funzionamento deve essere integrata da quanto disposto dal comma 3° dell’art. 67 disposizioni di attuazione del c.c. .

Tale norma introduce una particolare tipologia di assemblea, definita “assemblea dei rappresentanti”, che ha competenza sulla gestione ordinaria delle parti comuni del super condominio e sulla nomina del suo amministratore.

Ciascun condominio, infatti, ricompreso nel complesso edile supercondominiale, deve eleggere in seno alla propria assemblea, con le maggioranze di cui all’art. 1136 5° co. del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio), un proprio rappresentante, chiamato a far valere le ragioni del suo condominio e ad esercitare il suo diritto di voto in seno alla assemblea dei rappresentanti supercondominiale.

Qualora il singolo condominio non provveda a nominare un proprio rappresentante, lo stesso potrà essere nominato dalla autorità giudiziaria su ricorso di un singolo condomino.

Qualora nessun condomino provveda ad adire l’autorità giudiziaria per la nomina di un rappresentante, la stessa potrà essere adita anche su ricorso di un singolo componente della assemblea dei rappresentanti super condominiale, previa diffida notificata all’amministratore del condominio inadempiente o alla generalità dei condomini di quel palazzo.
In merito alla assemblea dei rappresentanti supercondominiale introdotta dall’art.67 disp. att. del c.c., è importante specificare che la stessa ha competenza a pronunciarsi esclusivamente sulla nomina dell’amministratore e sulla gestione ordinaria delle parti comuni.

E’ pertanto affetta da nullità per violazione di legge la delibera adottata dalla assemblea dei rappresentanti che vada a pronunciarsi sulla realizzazione di lavori straordinari da eseguirsi sulle parti comuni dell’intero complesso edile (Trib. Milano n. 13360 del 02.12.2016).

Va da se quindi che per l’approvazione di lavori straordinari da effettuarsi sulle parti comuni supercondominiali sarà necessario convocare la totalità dei partecipanti al supercondominio in una assemblea apposita secondo quanto disposto dall’art. 66 disp.att. del codice e su questa calcolare le maggioranze previste.

Avv. Guerino De Santis

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Amministratori di condominio: non sono tutti uguali. Un breve vademecum per i condòmini

Nell’attuale situazione, scegliere un amministratore con la certezza della sua professionalità è come un terno al lotto. Come dico sempre sarcasticamente ai miei condòmini, è anche una questione di fortuna.

Abbiamo visto, ad esempio, la scorsa settimana, come solo la giurisprudenza, con la sentenza del Tribunale di Padova n. 818 del 24 marzo 2017, abbia sancito che il mancato aggiornamento periodico da parte dell’amministratore può essere causa di revoca e rende la nomina nulla per l’anno in questione.

Ma i condòmini cosa possono fare per tutelarsi al riguardo, specie se l’amministratore si rifiuta di esibire i documenti attestanti i suoi aggiornamenti?

In mancanza di un albo, o collegio o registro che dir si voglia, non esiste un ente terzo, neutrale, autorevole, oggi come oggi, in grado di rassicurare e tutelare i condòmini alla ricerca dell’amministratore formato, competente e preparato.

Non si può non sottolineare che qualcosa non quadra, in quanto all’amministratore di condominio è demandato il compito complesso e delicato di tutelare il patrimonio immobiliare dei propri condòmini, con l’assunzione di responsabilità civili e penali senza pari, se rapportate a quelle di tutti gli altri professionisti.

Chiunque, in qualsiasi qualsiasi settore è responsabile per i soli atti e comportamenti compiuti nell’esercizio delle proprie funzioni, mentre l’amministratore di condominio, lo è anche, civilmente e penalmente, per conseguenze di delibere contra legem e per eventi accidentali.

In altre parole, l’amministratore è soggetto all’anomalia di essere responsabile di eventi casuali (es. tegola che cade dal tetto e ammazza un passante) o poste in essere da terzi, anche contro la propria volontà (es. rifiuto da parte dell’assemblea di ottemperare alle norme di legge, in materia di sicurezza degli impianti, poichè ritenute troppo costose).

Nella malaugurata ipotesi di accadimento fortuito è di fondamentale importanza che l’amministratore sia non solo assicurato, ma riesca a dimostrare di avere agito sempre con diligenza e competenza per la tutela dell’incolumità dei condòmini e dei terzi; nel caso di delibere contra legem assunte dall’assemblea, per non incorrere in tragiche e spiacevoli conseguenze, l’amministratore ha solo una strada, quella delle dimissioni.

A fronte del delicatissimo compito dell’amministratore, che implica anche il possesso di altre doti fondamentali, quali l’abilità di gestire i rapporti conflittuali, la negoziazione, la diplomazia, la pazienza, l’efficienza e la tempestività in caso d’urgenza (elenco esemplificativo e non certo esaustivo), i due unici criteri che tuttavia, oggi, guidano i condòmini nella scelta di un amministratore, sono il prezzo ed il passaparola.

Qualcuno potrebbe obiettare che esistono le associazioni, ma non è obbligatorio essere iscritti per esercitare la professione di amministratore e comunque le associazioni non sono in grado di garantire sull’operato, la correttezza e la formazione degli associati, poiché di fatto non esistono oggettivi metodi di controllo.

Mentre il passaparola è sempre un buon biglietto da visita, in quanto rappresentativo della reputazione e testimone dell’operato dell’amministratore, discorso diverso va fatto sul prezzo, che diventa spesso l’unico metro di giudizio per i condòmini pigri, disinformati o menefreghisti, in quanto uno dei luoghi comuni più diffusi (ed erronei) è che “gli amministratori sono tutti uguali”.

Beh, cari condòmini, credo sia ora di darsi una solenne svegliata: gli amministratori non sono affatto tutti uguali.

  • Non lo sono prima di tutto come persone.
  • Non lo sono in termini di titolo di studio.
  • Non lo sono in termini di affidabilità e garanzia.
  • Non lo sono in termini di formazione e attestazione di qualità.
  • Non lo sono in termini di organizzazione interna di studio: dipendenti e collaboratori, gestione privacy, strumenti informatici, software utilizzati ecc…

Non lo sono in termini di organizzazione esterna: tempistiche e qualità degli interventi, efficienza nelle manutenzioni, gestione dei fornitori ecc…

Non sapete quanto offensivo sia, per chi svolge questo lavoro con serietà, competenza, passione e responsabilità, essere accomunato agli improvvisati, agli avventurieri, agli irresponsabili ed ai disonesti.

Occorrerebbe avere più rispetto per la professione dell’amministratore e valutare di conseguenza il reale valore del servizio offerto, sulla base di parametri di qualità oggettivi e non di errati luoghi comuni.

In genere si tende a pagare volentieri qualcosa di cui si percepisce il valore, mentre si è mal disposti a farlo per qualcosa che si giudica “intercambiabile”, come nel caso dell’amministratore, a causa di un retaggio culturale che non riconosce adeguata dignità professionale al ruolo.

Giusto per contestualizzare: è giudicato comunemente caro un amministratore il cui compenso annuo per unità immobiliare si aggira intorno ai 127 € (€100+4%+IVA22%), il che equivale ad un pacchetto di chewing gum a settimana!

Credo che questo sia motivo di riflessione, perchè, citando Oscar Wilde: “oggi la gente conosce il prezzo di tutto e il valore di nulla”. Niente di più vero.

Posto quindi che il prezzo sia in verità un falso problema, e che il passaparola possa essere la prima scrematura nella scelta di un professionista qualificato, su cosa occorre soffermarsi per misurare il reale valore di un amministratore e come instaurare un corretto rapporto per non avere sorprese durante il rapporto di mandato?

Ecco, in sintesi una carrellata di 10 regole pratiche da seguire, dettate dall’esperienza:

  1. Stabilire un rapporto chiaro ed onesto fin dall’inizio: è inutile dire che va tutto bene, quando nel condominio vi sono alti tassi di morosità e litigiosità e l’immobile cade a pezzi.
  2. Richiedere altrettanta trasparenza nella presentazione dell’offerta economica, tramite tariffario dettagliato e nella presentazione dei servizi offerti: reperibilità, sito internet, documenti on line, tempistiche d’intervento in caso di urgenze manutentive, in caso di morosità, ecc…
  3. Esaminare il curriculum professionale dell’amministratore e gli attestati di formazione di base, della formazione periodica e dell’esperienza maturata sul campo.Verificare se l’amministratore rende pubblici questi dati sul suo sito.
  4. Richiedere il numero dei condomini amministrati e la tipologia prevalente (piccoli condomini, grandi complessi, centri commerciali ecc..) per valutare se si rientra nella fascia di clientela abituale.
  5. Rendersi conto dell’organizzazione di studio, verificare gli orari d’ufficio e verificare periodicamente la possibilità di esaminare il giornale di cassa, i documenti contabili, i contratti ecc…previo appuntamento.
  6. Richiedere obbligatoriamente la polizza professionale dell’amministratore.
  7. Verificare l‘associazione di appartenenza (se iscritto).
  8. Richiedere la lista dei fornitori abituali per avere riferimenti in caso di bisogno.
  9. Richiedere copia della polizza globale fabbricato per rendersi conto di cosa è assicurato e cosa no e non avere brutte sorprese in caso di sinistri.
  10. Stipulare un vero e proprio contratto con il professionista, mettendo a verbale, nella delibera di nomina e di ogni successiva riconferma, le prestazioni richieste, gli accordi particolari pattuiti, il tariffario di studio, la verifica della validità della polizza professionale e della formazione periodica annuale

Come corollario, che vale comunque per qualsiasi professione, occorre giudicare anche la capacità comunicativa e la capacità di ascolto dell’amministratore, rammentando nel contempo, informandosi preventivamente, quali siano, nel rapporto condòmino-amministratore i rispettivi diritti e doveri, per evitare pericolosi malintesi legati ad errate aspettative.

Seguire queste regole non sarà difficile per un professionista serio e preparato e darà garanzia ai condòmini di serietà, trasparenza e qualità del professionista scelto.

Il rapporto di mandato è un rapporto di fiducia, che si istituisce se l’impegno profuso dall’amministratore, finalizzato alla buona gestione operativa, viene verificato ed apprezzato dal condomino, nell’ottica di una reciproca soddisfazione, avendo come obiettivo il bene comune e non gli interessi dei singoli.

Daniela Zeba

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Condomino condannato per molestie e disturbo alle persone: suona i citofoni e bussa alla porta dei vicini.

Un condomino è stato condannato a pagare un’ammenda per disturbo e molestie. Suonava ripetutamente il citofono di notte, bussava alle porte degli alloggi dei vicini e cospargeva il pianerottolo di olio e sostanze corrosive. Per questi motivi, il proprietario di un appartamento in condominio è stato condannato al pagamento di 500 euro di ammenda per il reato di cui all’articolo 660 del Codice penale (molestia e disturbo alle persone).

Il condòmino dovrà anche risarcire tutti i danni subiti dalla persona offesa, costituitasi parte civile in giudizio, da liquidarsi in separata sede.

La sentenza di condanna, pronunciata dal Tribunale di Ascoli Piceno, è stata confermata dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 58085 del 2018, davanti alla quale l’imputato aveva presentato direttamente appello (trattandosi di sentenza di condanna a sola pena pecuniaria).


Secondo la tesi difensiva dell’avvocato dell’imputato, il tribunale avrebbe pronunciato la sentenza di condanna senza prove sufficienti della colpevolezza, in particolar basandosi solo sulle testimonianze rese dalla persona offesa e dai suoi stretti congiunti.

Testimonianze non attendibili, secondo l’imputato, perché sia la persona offesa che i suo parenti stretti sono animati – a suo dire – da sentimenti di astio nei suoi confronti. La Suprema Corte ha però ritenuto il ricorso inammissibile.

Con esso, infatti, l’imputato propone una ricostruzione dei fatti sganciata dalle risultanze processuali, apertamente contraddetta dalle più che corrette e plausibili osservazioni della sentenza impugnata, che ha ineccepibilmente evidenziato come, alla stregua della convergente prova dichiarativa, era rimasto accertato che l’imputato, sin da quando la famiglia della persona offesa si era trasferita nell’appartamento confinante con il suo, aveva attuato una serie di sistematiche molestie, azionando ripetutamente il citofono corrispondente all’abitazione dei vicini, in orario notturno e più volte consecutivamente, bussando alla porta dell’abitazione, cospargendo il pianerottolo di olio e di sostanze corrosive.

Si tratta di condotte che – secondo gli Ermellini – non hanno altro scopo se non quello di disturbare e molestare.

Prove inconfutabili. Secondo la Suprema Corte non vi è ragione di dubitare della ricostruzione dei fatti prospettata attraverso le testimonianze rese nel giudizio di primo grado.

La persona offesa aveva riferito di avere colto l’imputato nel frangente in cui, sempre in orario notturno, stava azionando per l’ennesima volta il campanello della porta di ingresso della sua abitazione.

Una ricostruzione che ha trovato riscontro nelle dichiarazioni di altro condomino, che aveva personalmente assistito a taluni dei detti comportamenti, riprendendo l’imputato e invitandolo a desistere dalle azioni di disturbo.

A fronte delle prove raccolte, le doglianze formulato in appello appaiono generiche, laddove sostengono che non sarebbe stato valutato l’intero materiale probatorio, in particolare gli elementi che deponevano nel senso del malanimo delle presunte parti lese e che, dunque, i testi erano inattendibili; manifestamente infondate nella parte in cui affermano che la responsabilità non poteva basarsi sulla deposizione delle persone offese priva di riscontri; in ogni caso indeducibili, attenendo nella sostanza alla valutazione dei dati probatori compiuta dal giudice del merito con argomenti lineari e logici.

Da qui la decisione della Cassazione. I fatti, così come descritti e ritenuti verificatisi, integrano il reato contestato, evidenziando come il comportamento descritto si concretizzi nell’intenzione di molestare e di compiere atti di disturbo, e non risultando che il ricorrente abbia mai addotto alcuna altra plausibile giustificazione, se non quella dell’asserita ostilità di tutti i testi escussi, anche quelli estranei e indifferenti.

Condanna confermata, dunque, con l’imputato che ora dovrà anche sostenere le spese del procedimento e – per i profili di colpa correlati all’irritualità dell’impugnazione – anche la somma di 2000 euro in favore della cassa delle ammende.


Avv. Giuseppe Nuzzo – Foro di Lecce
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Segretario e presidente: perché nell’assemblea condominiale non possono considerarsi solo delle “comparse”?

Segretario e Presidente:tale nomina viene decisa dai presenti all'assemblea, con votazione a maggioranza  sotto la supervisione attiva dell'amministratore.

Segretario e Presidente:tale nomina viene decisa dai presenti all’assemblea, con votazione a maggioranza sotto la supervisione attiva dell’amministratore.

 

 

Nella prassi condominiale è noto che in ordine al compimento delle operazioni preliminari assembleari, dopo la verifica dei presenti e della loro legittimazione a partecipare alla riunione, si proceda alla nomina congiunta del Presidente e del Segretario.

Tale nomina, abitualmente, viene decisa dai presenti all’assemblea, con votazione a maggioranza di teste e millesimi, sotto la supervisione attiva dell’amministratore, che ne dirige le operazioni di voto e anche di “scelta”.

Di solito, infatti, è l’amministratore di condominio a dover insistere affinché due dei presenti alla riunione prestino il loro consenso a sottoscrivere il verbale d’assemblea, in qualità di Presidente e Segretario.

Ciò si verifica perché, di regola, nessuno dei partecipanti all’assemblea desidera ricoprire tali ruoli, per paura di incorrere in qualsivoglia responsabilità riferita allo svolgimento della riunione.

D’altronde, non sono poche le assemblee di condominio che degenerano in liti, con rilevanza penale, per minacce personali, offese gratuite e diffamazioni tra i partecipanti alla riunione.

In questi casi, il Presidente ed il Segretario saranno tempestati dalle richieste, dei partecipanti offesi, di mettere a verbale le varie dichiarazioni illecite proferite in assemblea e saranno anche i primi ad essere sentiti, da parte delle Forze dell’Ordine, in caso di querela sporta dagli stessi offesi.

Di conseguenza, le figure di Presidente e Segretario, che devono svolgere compiti ingrati durante le riunioni di condominio e manco retribuiti, non possono essere considerate come delle semplici “comparse”.

Basti pensare che spetta al Presidente dirigere lo svolgimento dell’assemblea condominiale, attraverso l’utilizzo di poteri di direzione e moderazione del dibattito, con facoltà di decidere una durata degli interventi uguale per tutti i partecipanti alla riunione (Cass. n. 24132/2009). Continua a leggere

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Convocazione dell’assemblea di condominio con messaggi sms e whatsapp: profili di validità

Convocazione assemblea: nella prassi condominiale gli amministratori, dietro insistenza dei condòmini, utilizzano inviare degli sms.

Convocazione assemblea: nella prassi condominiale gli amministratori, dietro insistenza dei condòmini, utilizzano inviare degli sms.

 

Negli ultimi trent’anni il mondo della comunicazione è stato rivoluzionato dall’introduzione di nuovi strumenti di dialogo, più veloci ed efficaci rispetto al passato, a cominciare dagli sms, per finire alle più recenti applicazioni di messaggistica istantanea, che fanno parte del vivere quotidiano di tantissime persone e vengono utilizzati, spesso, anche in ambito condominiale.

Basti pensare, ad esempio, ai numerosi amministratori di condomini, che utilizzano tali strumenti di comunicazione, per rispondere alle segnalazioni inoltrate dai condòmini, oppure, per sollecitare un pagamento, o addirittura, per convocare gli stessi condòmini alle assemblee condominiali.

Nella prassi condominiale sono tanti gli amministratori che, in modo semplice ed economico, dietro insistenza dei condòmini, utilizzano inviare degli sms, per convocare le riunioni di condominio.

Tale prassi è agevolata anche dagli appositi software dedicati alla gestione condominiale, che consentono all’amministratore di condominio di utilizzare delle applicazioni veloci, per inviare direttamente sul numero di cellulare dei condòmini, gli sms contenenti l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale.

Ma non basta, si pensi anche ai gruppi WhatsApp, riservati ai condòmini ed all’amministratore, per dialogare non solo delle riunioni di condominio, ma anche delle più svariate questioni condominiali, che fanno registrare chat intrise di messaggi, ad ogni ora del giorno, con lagnanze di tutti i tipi.

Ebbene, per quanto riguarda la convocazione dell’assemblea condominiale, l’utilizzo di tali strumenti sta ingenerando l’idea che il dialogo telematico multicanale possa essere considerato come alternativo all’utilizzo degli specifici mezzi di comunicazione indicati dal codice civile. Sotto tale profilo è noto che, ai sensi dell’art. 66 comma 3 Disp. Att. Cod. Civ., la convocazione dell’assemblea condominiale debba essere inviata mediante lettera raccomandata, fax, posta certificata (PEC) o tramite consegna a mano. In questo caso il legislatore ha inteso tipizzare il quadro normativo, con specifiche forme di comunicazione, al fine di garantire l’effettiva conoscibilità delle convocazioni assembleari.

Di preciso, la finalità perseguita dal legislatore, con l’art. 66 comma 3 Disp. Att. Cod. Civ., è quella di assicurare al destinatario un alto grado di conoscibilità dell’avviso di convocazione inviato dall’amministratore di condomino.

Tuttavia, ai fini del perfezionamento della notifica è sufficiente che l’avviso di convocazione entri nella disponibilità del destinatario, nei termini previsti dall’art. 66 comma 1 Disp. Att. Cod. Civ. e cioè cinque giorni prima della data fissata per la riunione di prima convocazione.

Sul punto si osserva che, prima della L. 220/12 valeva il principio della libertà delle forme, in quanto l’art. 1136 c.c. non prescriveva particolari modalità di notifica dell’avviso di convocazione dell’assemblea e pertanto l’amministratore era facoltizzato ad utilizzare qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, tant’è che l’avvenuta comunicazione poteva essere provata anche da elementi univoci dai quali risultava che il condomino aveva concretamente ricevuto la notizia (Cass. n. 1033/1995).

Addirittura, la convocazione poteva essere comunicata anche oralmente, in base al principio della libertà delle forme, salvo che il regolamento non prescrivesse specifiche modalità di notifica dell’avviso (Cass. n. 8449/2008).

Attualmente, invece l’avviso di convocazione dell’assemblea soggiace al rispetto dei mezzi tassativamente elencati nel novellato art. 66 comma 3 Disp. Att. Cod. Civ., in quanto trattasi di norma inderogabile. Peraltro, l’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1136 comma 4 Cod. Civ., non può deliberare se non consta che tutti gli aventi di diritto siano stati convocati, tant’è che, ai sensi dell’art. 66 Disp Att. Cod. Civ., il vizio di omessa convocazione o la convocazione fuori termine integrano un vizio di annullabilità della delibera condominiale.

In questi casi spetta al condominio, ovvero all’amministratore, l’onere di provare l’avvenuta convocazione dei condòmini all’assemblea condominiale.

Purtuttavia, non è da escludere, in via risolutiva, che un sms o un messaggio WhatsApp possano avere validità probatoria, in quanto la giurisprudenza ha ritenuto che i messaggi elettronici possano assurgere a prova, nell’ambito giudiziale, sebbene le pronunce dei giudici si riferiscano a materie differenti da quella condominiale.

In termini probatori, i messaggi Whatsapp sono stati considerati, a tutti gli effetti, delle prove documentali riconducibili all’art 2712 c.c., e cioè alle cosiddette riproduzioni meccaniche in genere, che formano piena prova dei fatti e delle cose rappresentate, salvo disconoscimento degli stessi fatti o cose a cui si riferiscono, da parte del soggetto nei confronti del quale vengono utilizzati (Trib. di Ravenna, sentenza 231/2017).

Di recente, sotto il profilo della forma scritta, è stato ritenuto legittimo un licenziamento notificato a mezzo Whatsapp (Trib. Catania ord. del 27/06/2017).

Per quanto riguarda gli sms, è principio consolidato, che siano utilizzabili come prova in giudizio, al punto di giustificare l’addebito di una separazione a carico del coniuge infedele (Cass. n. 5510/2017).

Tali decisioni sono segni dei tempi e potrebbero interessare anche la materia condominiale, anche perché i giudici ammettono, sempre più spesso, l’utilizzo in giudizio dei colloqui privati, come gli scambi di messaggi, sms e Whatsapp, tra singoli o in gruppo.

Peraltro, se è vero che l’unico intento del legislatore, nel prescrivere i mezzi tassativi, per l’inoltro dell’avviso di convocazione assembleare, è quello di garantire la sfera di conoscibilità del destinatario, è pur vero che il destinatario della convocazione potrebbe, comunque, venirne a conoscenza, con mezzi diversi.

Immaginiamo, per esempio, che l’amministratore, dietro richiesta scritta dell’interessato, anziché utilizzare i mezzi prescritti dal legislatore, inoltri, sul numero di cellulare del condomino, un messaggio sms o Whatsapp, contenente l’avviso di convocazione e, di seguito, lo stesso condomino risponda all’amministratore, con un altro messaggio, nel quale dichiara di aver ricevuto la notizia.

Nell’ipotesi, sembra difficile che il condomino interessato possa eccepire di non aver ricevuto l’avviso di convocazione, rilevando il mancato utilizzo dei mezzi di cui all’art. 66 comma 3 Disp. Att. Cod. Civ., in quanto il messaggio ricevuto potrebbe essere considerato come una valida prova, nell’ambito di un procedimento giudiziario.

L’unica difficoltà che si registra è quella di provare che il testo esibito dall’amministratore, davanti al giudice, sia effettivamente quello presente sul cellulare dell’interessato, e cioè sia stato effettivamente spedito e ricevuto.

Di solito, ai fini della prova, si usa uno screenshot, da screen che significa “schermo” e shot che vuol dire “scatto fotografico”, cioè si scatta una foto dello schermo dello smartphone, con impressa la conversazione.

Oppure, un altro metodo, forse più sicuro, potrebbe essere quello di far leggere il messaggio ad una persona, che sia disposta a testimoniare in giudizio dichiarando, davanti al giudice, di aver letto lo stesso messaggio personalmente.

In tutti i modi, come succede per le email, prive di firma digitale, spetterà sempre al giudice decidere se i messaggi abbiano valore probatorio e cioè se abbiano o meno l’efficacia di una scrittura privata prevista dall’art. 2702 c.c., che fa piena prova fino a querela di falso.

Per tali ragioni è consigliabile che l’amministratore trasmetta l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, sempre e soltanto, con i mezzi previsti dal codice civile.

Avv. Michele Orefice – Foro di Catanzaro
Fonte:
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Regolamento di condominio: cosa c’è da sapere

Regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il procedimento di formazione e  quando abbia natura contrattuale.

Regolamento di condominio, quali ne siano l’origine ed il procedimento di formazione e quando abbia natura contrattuale.

 

 

Il regolamento di condominio, quali ne siano l’origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi come fonte di obblighi e diritti non tanto per la collettività come tale, quanto, soprattutto, per i singoli condomini. Cass. 29 novembre 1995 n. 12342

Non sussiste alcuna violazione di legge nella previsione del regolamento condominiale che stabilisca le caratteristiche, i requisiti e i titoli che deve avere l’amministratore del condominio.

Invero, in tema di condominio negli edifici, l’art. 1138 c.c., comma 4, pur dichiarando espressamente non derogabile dal regolamento (tra le altre) la disposizione dell’art. 1129 c.c., la quale attribuisce all’assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata dell’incarico (Sez. 2, Sentenza n. 13011 del 24/05/2013, Rv. 626458), non preclude però che il regolamento condominiale possa stabilire che la scelta dell’assemblea debba cadere su soggetti (persone fisiche o persone giuridiche) che presentino determinare caratteristiche, requisiti o titoli professionali. Cass. 30 novembre 2016 n. 24432

Il conduttore che si è impegnato a rispettare le clausole contenute in un regolamento condominiale può essere chiamato in causa per risoluzione del contratto, ove si sia reso inadempiente rispetto a tale impegno. Trib. Monza 7 settembre 2016 n. 2395

Nell’ambito dei regolamenti condominiali vanno distinte le clausole con contenuto tipicamente regolamentare dalle clausole contrattuali le quali devono essere approvate all’unanimità. E’ fuori discussione che una clausola, che limita ad un determinato uso un immobile escludendo gli altri possibili, costituisce limitazione del diritto di proprietà.

Pertanto le norme del regolamento condominiale, che incidono sulla utilizzabilità e sulla destinazione delle parti dell’edificio, in particolare sullo stato giuridico di una cosa comune, come nella specie le scale, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall’originario proprietario dello stabile, debbono essere accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto ovvero con atti separati, e, se invece deliberate dall’assemblea condominiale, debbono essere approvate all’unanimità (cfr. tra le tante, Cass. 11 febbraio 1977 n. 621).

E, non potendo formare oggetto di decisione assembleare a maggioranza, sono assolutamente nulle le deliberazioni delle assemblee condominiali lesive dei diritti di proprietà comune. Cass. 20 marzo 2015 n. 5657

Le clausole del regolamento condominiale di natura assembleare, anche se approvate con il consenso di tutti i condòmini, possono essere modificate con le maggioranze indicate dall’art. 1138 c.c. Cass. 6 maggio 2014 n. 9681 Continua a leggere

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