Passaggio di consegne. Scatta la penale per ogni giorno di ritardo.

il condominio Caio, in persona dell'amministratore pro tempore, ha citato in giudizio ex art. 702 bis c.p.c. l'amministratore precedente, al fine di ottenere la consegna di tutta la documentazione rimasta in suo possesso.

Il condominio Caio, in persona dell’amministratore pro tempore, ha citato in giudizio ex art. 702 bis c.p.c. l’amministratore precedente, al fine di ottenere la consegna di tutta la documentazione rimasta in suo possesso.

 

Passaggio di consegne; Il condominio Caio, in persona dell’amministratore pro tempore, ha citato in giudizio ex art. 702 bis c.p.c. l’amministratore precedente, al fine di ottenere la consegna di tutta la documentazione rimasta in suo possesso.

Premetteva il condominio di aver sollecitato il precedente amministratore sia con richieste verbali che con richieste scritte, nulla ottenendo.

L’amministratore non si costituiva in giudizio, pertanto il Tribunale di Napoli VI sezione civile nella persona del dott.

Mauro Impresa in funzione di G.U. con ordinanza del 11.06.2018 accoglieva il ricorso ed ordinava la consegna della documentazione richiesta.

Condannava, inoltre, il resistente al pagamento della somma di euro 20,00 per ogni giorno di ritardo rispetto all’adempimento dell’ordine di consegna, con decorrenza dal trentesimo giorno successivo alla notifica dell’ordinanza.

Spesso il nuovo amministratore ha la necessità di agire giudizialmente nei confronti del precedente amministratore al fine di ottenere la consegna della documentazione condominiale. L’art. 1129 comma 8 c.c. prevede espressamente tale obbligo, testualmente: “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio ed ai singoli condomini…”.

La novità testuale di detta norma introdotta dalla legge di riforma (L. 220/2012) fa sì che, dovendo agire in esecuzione di un diritto espressamente riconosciuto dall’ordinamento, la procedura corretta è quella prevista dall’art. 702 bis c.p.c. Continua a leggere

Assemblea di condominio e voto del proprietario di più appartamenti

Quando più persone sono proprietarie della medesima unità immobiliare (es. coniugi in comunione dei beni, eredi, ecc.), allora queste conteranno, ai fini che qui c'interessano, come un solo condòmino.

Quando più persone sono proprietarie della medesima unità immobiliare (es. coniugi in comunione dei beni, eredi, ecc.), allora queste conteranno, ai fini che qui c’interessano, come un solo condòmino.

 

Assemblea: quanto pesa il voto del condòmino che è proprietario di più appartamenti?

La questione crea sovente delle perplessità tra chi si approccia per le prime volte alla gestione dei condominii, ovvero anche solamente a chi abita in un condominio ma è poco informato sulla materia.

La problematica che spesso riscontriamo nelle domande che ci vengono poste riguarda sempre la stessa questione: chi è proprietario di due, tre o più unità immobiliari vota una sola volta, ovvero deve essere conteggiato tante volte quante sono le unità immobiliari di cui è proprietario?

Conteggio dei condòmini

Sapere individuare il numero dei condòmini è fondamentale ai fini:

  • della valutazione dell’obbligatorietà della nomina dell’amministratore;
  • dell’esatta valutazione della ricorrenza dei quorum costitutivi delle assemblee;
  • del calcolo delle maggioranze necessarie ai fini della deliberazione;
  • della valutazione dell’obbligatorietà del regolamento di condominio;
  • della valutazione della composizione dell’assemblea del supercondominio.

Com’è noto la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto, l’adozione del regolamento se i condòmini sono più di dieci; l’assemblea del supercondominio per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore, invece, si compone di rappresentanti nominati nelle assemblee condominiali se i condòmini sono più di sessanta.

Come effettuare questo calcolo? Per farlo bisogna tenere presente la definizione di condòmino. Il condòmino è il proprietario di un’unità immobiliare.

Che quella persona sia proprietaria di un appartamento, ovvero di due o più, poco cambia: essa è sempre considerata solamente come un condòmino.

Se in un condominio vi sono nove unità immobiliari in proprietà ad altrettante persone, allora i condòmini sono nove e la nomina dell’amministratore sarà obbligatoria; se le unità immobiliari sono nove, ma i condòmini otto, perché una persona è proprietaria di due distinte unità immobiliari, allora la nomina non sarà obbligatoria.

Quando più persone sono proprietarie della medesima unità immobiliare (es. coniugi in comunione dei beni, eredi, ecc.), allora queste conteranno, ai fini che qui c’interessano, come un solo condòmino.

Tanto si desume dal secondo comma dell’art. 67 disp. att. c.c. a mente del quale «qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea […]».

Otto unità immobiliari, sette delle quali in proprietà solitaria ed una in proprietà indivisa tra marito e moglie. Questi ultimi vanno conteggiati come unica persona e quindi il numero dei condòmini, ai fini che interessano, è pari ad otto.

Conteggio dei condòmini ai fini deliberativi

Tizio, Caio, Sempronio, Mevio, Filano e Calpurnio sono proprietari di un’unità immobiliare a testa? Bene, allora ai fini deliberativi ognuno conterà come unica persona. Tanti condòmini quante sono le unità immobiliari: il calcolo è presto fatto. In assemblea bisogna dar conto della presenza delle persone e delle rispettive quote millesimali.

Così, ad esempio, siccome per la regolare costituzione dell’assemblea in seconda convocazione è necessaria la presenza di tanti condòmini che «rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio» (art. 1136, terzo comma, c.c.), la riunione sarà validamente costituita alla presenza di due condòmini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.

Se Tizio è proprietario di due unità immobiliari? Non cambia nulla: i condòmini sono sempre sei, ciò che cambia è solamente la quota millesimale di Tizio che, in quanto proprietario di due appartamenti, sarà maggiore.

Così ad esempio, se le sue unità immobiliari valgono, rispettivamente, 50 e 75 millesimi, Tizio unico condòmino, in assemblea rappresenterà un quota millesimale pari 125/1000, ma ai fini del calcolo dei condòmini sarà sempre e solo uno.

Quindi per costituire l’assemblea in prima convocazione sarà sempre necessaria la presenza di almeno un’altra persona.

Come verbalizzare la presenza del condòmino proprietario di più unità immobiliari?

Non esiste una formula prestabilita, l’importante è che sia chiaro che lo stesso rappresenta un solo voto, il relazione al numero dei condòmini, e tanti millesimi quanti sono quelli derivanti dalle unità immobiliari di suo riferimento.

Così, restando ai numeri precedenti, nella griglia ovvero nell’elenco dei presenti basterà dar atto – ove presente – della presenza di Tizio e dei relativi millesimi, ossia 125.

Qualora in assemblea fossero presenti solo Tizio e Caio, quindi, bisognerà dire che sono presenti due condòmini per un totale di … millesimali quanti sono i millesimi complessivi da essi rappresentati.

Allo stesso modo si deve concludere per la verbalizzazione delle operazioni di voto. Il voto del condòmino proprietario di più unità immobiliari varrà sempre come il voto di un condòmino proprietario di una sola unità immobiliare.

Ciò che farà differenza è solamente la maggiore quota millesimale rappresentata e dunque in tal senso la possibilità di avere un peso maggiore ai fini dell’orientamento della decisione, dato che le maggioranze in assemblea condominiale si formano sempre guardano al doppio parametro numero dei condòmini/valore millesimale.

Avv. Alessandro Gallucci
Fonte:

Amministratore: non è nominabile se non indica il suo compenso; una nuova conferma dal Tribunale di Roma

Amministratore: il giudice  ha dichiarato la nullità di una delibera condominiale di nomina dello stesso per mancata determinazione del compenso.

Amministratore: il giudice ha dichiarato la nullità di una delibera condominiale di nomina dello stesso per mancata determinazione del compenso.

 

Amministratore e compensi. Con una recente pronuncia(Trib. Roma, sez. V civ., 9 aprile 2018, n. 7192) il giudice capitolino ha dichiarato la nullità di una delibera condominiale di nomina dell’amministratore impugnata da uno dei proprietari: questi, tra le altre doglianze, ne aveva lamentato l’invalidità per mancata determinazione del compenso dell’amministratore medesimo, e aveva altresì ritenuto censurabili di nullità, per derivazione, i successivi deliberati che avevano confermato l’amministratore nella sua carica e lo avevano anche autorizzato a stare in giudizio.

Il Condominio, costituitosi in giudizio, replicava che con una successiva delibera l’assemblea aveva confermato nella sua carica l’amministratore, ne aveva deliberato il compenso e aveva dichiarato espressamente la propria volontà di sanare i precedenti atti riguardanti la nomina.

La decisione: l’impossibilità di sanare un atto nullo Il Tribunale ha ritenuto di non condividere la deduzione formulata dal Condominio convenuto: il disposto della norma prevede la radicale nullità della delibera di nomina dell’amministratore in assenza di analitica indicazione, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, dell’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Ora, la delibera assembleare, in quanto manifestazione di volontà, «soggiace pacificamente» alla disciplina civilistica in materia di nullità del contratto, la quale, all’art. 1423 c.c., esclude che il contratto nullo possa essere convalidato, fatte salve diverse disposizioni di legge.

Ne consegue l’impossibilità di convalidare una delibera nulla per dettato normativo, come nel caso di specie, dovendosi ritenere ammissibile l’operatività della sanatoria in presenza di vizi di legittimità solo con riferimento alle delibere annullabili.

Un precedente giurisprudenziale: nullità della nomina e sue ricadute Il Tribunale di Milano aveva già espresso il medesimo orientamento, con la sentenza del 5 aprile 2016, n. 4294: la controversia originava dall’impugnazione di una delibera assembleare proposta da alcuni condomini, i quali avevano lamentato la nullità del provvedimento di conferma del mandato al precedente amministratore in quanto privo della specificazione indicazione della misura del compenso. Continua a leggere

Immobile cointestato, chi invitare all’assemblea condominiale?

Immobile cointestato:ogni proprietario ha diritto ad essere convocato all'assemblea all'indirizzo indicato all'amministratore.

Immobile cointestato:ogni proprietario ha diritto ad essere convocato all’assemblea all’indirizzo indicato all’amministratore.

 

Se un appartamento ubicato in un edificio in condominio appartiene a più persone, a chi deve essere inviato l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale?

Rispondere correttamente alla domanda è di fondamentale importanza perché l’omessa convocazione, com’è noto è causa di invalidità delle successive delibere e più nello specifico di annullabilità (art. 66 disp. att. c.c.).

La risposta è differente rispetto a quella che si dava in passato e quindi rispetto alla giurisprudenza precedente al 2013 – data di entrata in vigore della riforma del condominio e delle nuove regole – o comunque sviluppatasi sulla scorta delle norme fin ad allora applicabili.

Convocazione a ciascun comproprietario

Il sesto comma dell’art. 1136 c.c. specifica che l’assemblea non può deliberare se non v’è constatazione – che esegue il presidente dell’assemblea stessa – che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente invitati a partecipare.

Quanto alle modalità di comunicazione dell’avviso, l’art. 66 disp. att. c.c. specifica che l’avviso di convocazione deve essere comunicato (ossia giungere) al destinatario almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione e deve essere inviato a mezzo:

  • di posta raccomandata;
  • di posta elettronica certificata (p.e.c.);
  • fax;
  • tramite consegna a mani.

La norma non lascia spazio a dubbi: ciascun avente diritto a partecipare all’assemblea condominiale deve essere avvisato nei modi prescritti dalla legge.

Le sentenze (meglio l’unica nota allo scrivente) in materia di mezzi di comunicazione dell’avviso di convocazione lasciano intendere che quelli indicati dalla legge rappresentino gli unici utilizzabili (tassatività delle forme di convocazione, in tal senso si veda, Trib. Genova 23 ottobre 2014 n. 3350).

Una casa appartiene a più persone? Ognuna di esse ha diritto ad essere destinataria dell’avviso di convocazione, all’indirizzo indicato all’amministratore o in assenza presso la residenza.

Nulla vieta, quindi, che gli aventi diritto indichino un indirizzo unico per tutti ove inviare un unico avviso indirizzato ad ognuno di essi. Continua a leggere

Preventivi di spesa: l’amministratore di condominio deve portarli in assemblea ?

Preventivi di spesa per lavori: l'amministratore non ha alcun obbligo di presentare questo documento e qualora lo facesse l'assemblea può non accettarli.

Preventivi di spesa per lavori: l’amministratore non ha alcun obbligo di presentare questo documento e qualora lo facesse l’assemblea può non accettarlo.

 

Quando l’assemblea è chiamata a scegliere un’impresa o un professionista per l’affidamento di un’opera o di un incarico, l’amministratore di condominio è tenuto a presentare all’assemblea dei preventivi?

È questa la domanda che ci è giunta da un nostro lettore.

Più nello specifico questo lamenta che «l’amministratore scrive nella convocazione che è auspicata la presentazione da parte dei condòmini di più preventivi per l’affidamento dell’incarico, ma poi nessun ne porta mai uno, l’amministratore nemmeno e quindi dobbiamo riaggiornare l’assemblea».

Detta diversamente: è inadempiente l’amministratore che, indetta l’assemblea per la scelta di un’impresa, non si attivi per individuare una o più proposte da sottoporre ai condòmini?

La risposta è negativa: nessun inadempimento, insomma. Vediamo perché.

Poteri dell’amministratore condominiale in materia di preventivi

L’amministratore di condominio, è sempre bene ricordarlo, agisce per conto dei condòmini nell’ambito di un rapporto giuridico assimilabile a quello di mandato.

Egli, quindi, altro non è che una figura (detta mandatario) che, accettando l’incarico, assume l’obbligo di compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra parte (il mandante).

Quali sono questi atti? Continua a leggere

Società che amministra condomini e deleghe di partecipazione all’assemblea

Società che amministra condomini e deleghe di partecipazione all'assemblea: è annullabile la delibera alla quale partecipano soci della società.

Società che amministra condomini e deleghe di partecipazione all’assemblea: è annullabile la delibera alla quale partecipano soci della società.

 

E’ annullabile per violazione delle norme sulle deleghe la deliberazione dell’assemblea del condominio alla cui riunione hanno partecipato come delegati dei condòmini alcuni soci amministratori della s.r.l. amministratrice del condominio

Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunto il Tribunale di Pordenone con la sentenza n. 180 depositata in cancelleria l’1 marzo 2018.

Il principio espresso dal Tribunale friulano unitamente alle motivazioni a suo sostegno meritano interesse in quanto consentono, superando quei formalismi che potrebbe derivare da una interpretazione rigida della norma, di dare risposta anche a fattispecie simili.

Il caso: dei condòmini impugnano la deliberazione dell’assemblea del condominio cui partecipano, contestando – tra le varie cose – che alcune deleghe erano state concesse a persone che rivestivano la qualità di soci amministratori dalla società mandataria del condominio.

Insomma per essi le deleghe così conferite violavano il disposto di cui all’art. 67 disp. att. c.c.

Deleghe a partecipare all’assemblea di condominio, limiti e divieti

Quando si parla di deleghe per partecipare all’assemblea condominiale, come appena accennato, uno dei punti di riferimento per valutarne la legittimità è rappresentato dall’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Tale norma, nei suoi vari commi, specifica che:

  • la delega deve essere scritta (primo comma);
  • se i condòmini sono più di venti (cioè ventuno) il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (primo comma);
  • in nessun caso può essere conferita delega all’amministratore di condominio (quinto comma), ossia né per partecipare all’assemblea del condominio, né per prendere parte a quella del supercondominio.

La norma è tra quelle che l’art. 72 disp. att. c.c. ha dichiarato assolutamente inderogabili, ovverosia non modificabili nemmeno da un accordo intercorrente tra tutti i condòmini e rientrante o in un regolamento contrattuale oppure in altro patto.

La loro violazione, comunque, attenendo al procedimento di formazione e composizione dell’assemblea condominiale e più nello specifico alla sussistenza dei quorum costitutivi e deliberativi, comporta l’annullabilità delle delibere, con conseguente necessità di contestazione della loro violazione entro trenta giorni dalla deliberazione o comunicazione del verbale a seconda della presenza o assenza del condòmino dalla riunione.

Deleghe all’amministratore e a soggetti equiparabili

Come si accennava, la legge vieta di conferire all’amministratore di condominio le deleghe a partecipare all’assemblea. Si tratta di un divieto che così impedisce l’espressione di un voto che potrebbe essere considerato in conflitto d’interesse.

La sentenza n. 180 specifica che così com’è formulata la norma, si deve intendere che il voto espresso dall’amministratore di condominio delegato dal condòmino è sempre considerato in conflitto d’interesse, senza possibilità di dimostrazione del contrario.

Il problema s’è posto e si pone – basta leggere il nostro forum per averne l’idea – in casi in cui la delega non è direttamente conferita all’amministratore, ma ad un soggetto a questi molto vicino. Continua a leggere

Tabelle di ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge e tra proprietario ed inquilino

Tabelle: ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all'amministratore: millesimi di proprietà, d'uso, suddivisione in parti uguali.

Tabelle: ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all’amministratore: millesimi di proprietà, d’uso, suddivisione in parti uguali.

 

Ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all’amministratore: millesimi di proprietà, d’uso, suddivisione in parti uguali, ecc.

Le modalità di ripartizione sono quelle indicate dagli articoli 1123, 1124, 1126, 1130-bis c.c. , se le parti (ossia tutti i condomini) non si sono messe d’accordo in modo differente.

Poche scarne indicazioni, quelle contenute negli articoli citati. La legge detta criteri di ripartizione molto generali: si parla di spese di conservazione, innovazioni, spese d’uso, mentre solo raramente (vedi criteri per ascensori, lastrici solari d’uso esclusivo e revisione contabile) il legislatore è entrato nello specifico.

La dottrina, in tempi ormai lontani, ebbe modo di affermare che “il problema della ripartizione delle spese è quello che, in Italia, ha portato una completa disarmonia nell’istituto condominiale” (così Terzago, Il condominio, Giuffrè, 1985).

La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la legge n. 220/2012, non ha inserito molte novità di rilievo: insomma tranne che per il caso della revisione contabile (art. 1130-bis c.c.) e dell’estensione del dettato dell’art. 1124 c.c. anche agli ascensori (come ormai da anni diceva la giurisprudenza), la così detta riforma è stata deludente. Si pensi che pur consentendo l’attivazione del sito internet condominiale, la legge non ha specificato secondo quali criteri debbano essere suddivise le spese di attivazione e gestione dello spazio web.

Nessun riferimento alle sempre incerte questioni della ripartizione dei costi tra proprietari ed inquilini (sarebbe stata utile una modificazione dell’art. 9 della legge n. 392 del 1978 che s’è dimostrata largamente insufficiente); v’è poi l’introduzione della solidarietà verso il condominio per le spese dovuto dall’usufruttario e/o dal nudo proprietario. Continua a leggere

Allaccio abusivo al contatore condominiale. Scatta il reato di furto aggravato

L'allaccio abusivo al conttore condominiale,viene punito con una condanna  di quattro mesi di reclusione ed al pagamento di una multa di 200 euro.

L’allaccio abusivo al conttore condominiale,viene punito con una condanna di quattro mesi di reclusione ed al pagamento di una multa di 200 euro.

 

Un soggetto, reo di aver sottratto energia elettrica tramite allaccio abusivo ad un contatore condominiale, viene condannato in primo e secondo grado per il reato di furto di energia elettrica aggravato dalla violenza sulle cose destinate a un pubblico servizio.

L’imputato ha proposto ricorso per Cassazione sostenendo che la sentenza impugnata era viziata in quanto aveva ritenuto sussistente, nel caso di specie, l’aggravante di cui all’art. 625, n. 7, del codice penale.

Il ricorrente, riportandosi ad un orientamento giurisprudenziale ormai ampiamente superato, ha dedotto che tale aggravante non poteva essere applicata considerato che nel caso in questione ” l’allacciamento abusivo era stato effettuato sul contatore condominiale, ad uso privato, e non su un bene destinato a pubblico servizio“.

Il ricorso in Cassazione. La quarta sezione penale ha dichiarato infondata la tesi del ricorrente confermando la sentenza impugnata che lo aveva condannato per il reato di furto aggravato di energia elettrica. (Corte di Cassazione, sez. IV, 1.02.2018, n. 4939).

La sentenza, riportandosi all’orientamento consolidato, ha ribadito che nel caso di furto di energia elettrica tramite allaccio abusivo ad un contatore condominiale trova applicazione l’aggravante prevista dall’art. 625 n. 7 del codice penale norma che persegue come finalità quella di offrire maggiore tutela a determinate cose in ragione delle condizioni in cui si trovano o della destinazione delle stesse.

Secondo la giurisprudenza la sussistenza di tali presupposti, ossia la destinazione della cosa oggetto di furto ad un pubblico servizio (energia elettrica), si configura anche nel caso di specie malgrado oggetto dell’azione delittuosa sia stata la sottrazione di energia elettrica dal contatore condominiale. Continua a leggere

Supercondominio: esiste senza bisogno di una delibera assembleare o atto costitutivo

L'esistenza  del Supercondominio è da riconoscere "di fatto" ogni qual volta preesistano parti o servizi comuni tra più condominii.

L’esistenza del Supercondominio è da riconoscere “di fatto” ogni qual volta preesistano parti o servizi comuni tra più condominii.

 

La Cassazione ha affermato – con la Sentenza n.1344 del 19 gennaio 2018 – che l’esistenza giuridica del Supercondominio è da riconoscere “di fatto” ogni qual volta preesistano parti o servizi comuni tra più condominii, senza bisogno di ricorrere ad una esternalizzazione o formalizzazione con delibera assembleare.

Quindi, nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condominii, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale trovano applicazione le norme sul condominio degli edifici e non già quelle sulla comunione in generale (in punto, si veda anche articolo 1117 bis codice civile).

Il fatto. Tizia, condomina di un complesso edilizio costituito da otto edifici e denominato Condominio Beta, ha impugnato una delibera assembleare, lamentando la mancata allegazione del rendiconto di gestione all’avviso di convocazione e altri motivi ancora inerenti la gestione delle parti comuni tra i predetti edifici. Il Tribunale di Milano ha rigettato la domanda svolta da Tizia.

La Corte di Appello, invece, l’ha accolta, presupponendo sulla esistenza dell’istituto, nella fattispecie, del “Supercondominio”.

I giudici di appello hanno quindi ritenuto invalida la deliberazione per quanto concerne l’approvazione del bilancio con un’unica votazione e l’approvazione del mantenimento di un’unica impresa di pulizia per tutte le parti comuni, anche dei singoli condominii.

La vicenda, in quanto tale, è pervenuta alla Corte di Cassazione, la quale con Sentenza nr 1344 del 2018 ha definito il caso enunciando i principi di diritto di seguito riportati.

La Sentenza. Il ricorso proposto dal Condominio e il giudizio a cui questo inerisce – così premette il decidente – fa parte di un vasto contenzioso che da anni vede contrapposte le parti processuali e che ha il suo fulcro nella qualificazione del Condominio come cosiddetto “Supercondominio”, laddove affermata da Tizia e negata dagli altri condòmini.

Secondo il Condominio ricorrente la Corte di Appello di Milano, nel riconoscere la preesistenza di un Supercondominio – per inciso, il contesto normativo di riferimento è ante riforma del diritto condominiale (vedi conclusione) -, avrebbe erroneamente interpretato la giurisprudenza della Cassazione senza indicare l’effettiva volontà della parti.

A parere della compagine ricorrente la qualificazione data alla stessa nell’ambito dell”istituto prescelto “Supercondominio” si porrebbe in violazione dei principi di cui all’articolo 1117 codice civile (rubricato “parti comuni dell’edificio”) nonché quello dii cui agli articoli 61 e 62 delle Disposizioni di Attuazione al Codice civile.

Per la Corte di Cassazione, tuttavia, il ricorso è da respingere.La Corte di Appello meneghina, nell’affermare la natura giuridica del supercondominio, si è posta in modo coerente alla giurisprudenza di legittimità, laddove ha più volte affermato che: “al pari del condominio negli edifici, regolato dagli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile anche il cosiddetto supercondominio viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti“.

In altri termini, per l’esistenza del citato supercondominio non occorre l’esplicitazione di alcuna volontà assembleare, ma, per ritenerlo sussistente è necessario verificare che i singoli edifici considerati, laddove costituiti in altrettanti condomini, abbiano tra loro in comune taluni beni, impianti e servizi, connessi attraverso la relazione di accessorio e principale.

Conclusione. L’articolo 2, comma 1, della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013) ha aggiunto l’articolo 117 bis Codice civile (rubricato: “Ambito di applicabilità”), il quale così recita: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 “. Il Legislatore, memore – possibilmente -dell’esperienza giudiziaria maturata dall’affrontare casi “atavici” come quello sopra trattato, è voluto intervenire in materia, così da dissipare ogni dubbio sulla disciplina applicabile ai cosiddetti “supercondomini”.

Mette conto rammentare – anche qui – che il presupposto perché si insaturi un diritto di condominio su un bene comune è e rimane costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendono il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e, in quanto tale, non suscettibile di autonomo utilità, come avviene nella “comunione”.

Avv. Rosario Dolce del Foro di Palermo
Fonte:

 

 

 

Conflitto di interessi e riconferma dell’amministratore di condominio

Conflitto: il Tribunale stabilisce che l'amministratore uscente non può farsi delegare sia per la sua stessa riconferma che per l'approvazione dei bilanci.

Conflitto: il Tribunale stabilisce che l’amministratore uscente non può farsi delegare sia per la sua stessa riconferma che per l’approvazione dei bilanci.

 

La pronuncia passa in rassegna alcuni vizi inerenti la redazione del verbale assembleare, dalla mancata indicazione dei condomini assenzienti al conflitto di interessi nella conferma dell’amministratore condominiale sino alle maggioranze per la modifica del regolamento condominiale.

La vicenda. Il casus belli è generato da una delibera assembleare impugnata per molteplici profili di illiceità, sia di carattere formale che sostanziale, etra i più interessanti al presente parere la mancata indicazione dei votanti la riconferma dell’amministratore con le relative carature millesimali; il conflitto di interessi nella predetta riconferma in capo all’amministratore medesimo, partecipante al voto sia in proprio che per delega di un altro condomino; le maggioranze necessarie per la decisione di vietare l’accesso delle autovetture al cortile comune.

La sentenza. Il Tribunale di Bolzano, con un’articolata pronuncia, offre interessanti principi di diritto di matrice giurisprudenziale, ancora oggi valevoli nonostante l’intervenuta riforma del condominio (Trib.Bolzano n. 730/2014). Tra i vari aspetti trattati, meritano sicuramente attenzione le seguenti questioni.

In primo luogo il Giudice ritiene annullabile la delibera in ragione dell’omessa menzione dei condomini votanti la riconferma dell’amministratore e l’indicazione delle relative carature, facendo proprio quell’orientamento di Cassazione secondo cui “non è conforme alla disciplina indicata omettere di riprodurre nel verbale l’indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio, limitandosi a prendere atto del risultato della votazione, in concreto espressa con la locuzione “l’assemblea, a maggioranza, ha deliberato”“(Cass. Civ. n. 810/1999) e, altresì, “E’ annullabile la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote” (Cass. Civ. S.U., n. 4806/2005). Continua a leggere