Morosità in condominio. Vietato interrompere i servizi essenziali quali acqua e gas. Lecita, invece, l’interruzione dei servizi “non essenziali”

Morosità in condominio:uno dei motivi di attrito più forti è certamente quello che si consuma tra condomini che pagano le quote e quelli morosi.

Morosità in condominio:uno dei motivi di attrito più forti è certamente quello che si consuma tra condomini che pagano le quote e quelli morosi.

 

Morosità in condominio: all’interno della compagine condominiale uno dei motivi di attrito più forti è certamente quello che si consuma tra condomini che pagano le quote e quelli invece che, per una ragione o per un’altra, non lo fanno.

Spesso accade che, a causa dei condomini morosi, anche quelli virtuosi sono costretti a subire vari disservizi, come, ad esempio, l’interruzione della luce nelle scale, la manutenzione dell’ascensore o la pulizia delle parti comuni.

Il legislatore, con l’art. 63, co. 3, disp.att.cc, ha comunque dotato il condominio di un importante strumento, consentendo all’amministratore, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Il legislatore ha inoltre, con la modifica del 2012, svincolato tale potere dell’amministratore dal requisito della espressa autorizzazione contenuta nel regolamento di condominio, presente invece nella vecchia formulazione.

Se quindi prima facie la suddetta previsione normativa potrebbe sembrare un’importante deterrente nei confronti dei condomini morosi, in realtà la sua concreta applicabilità ha una portata assai limitata,rivelandosi così un’arma spuntata per il condominio.

Stando al testo della riforma, affinché si possa procedere alla sospensione delle utenze, sono necessari i seguenti presupporti:

  • che ci sia una inadempienza del condomino di almeno sei mensilità;
  • che il servizio da sospendere sia un servizio comune al condominio, ma suscettibile di godimento separato.

Ad una lettura più attenta della norma è evidente come essa, in realtà, sia estremamente generica e non chiarisca quali siano questi «servizi comuni suscettibili di godimento separato».

In relazione a questo, da tempo dottrina e giurisprudenza si sono interrogati sulla necessità di distinguere all’interno della categoria dei servizi comuni, quelli”essenziali” da quelli “non essenziali”.

Il quadro che ne deriva è che,se da un lato l’alveo dei servizi “non essenziali” non è mai stato oggetto di veri contrasti in seno alla giurisprudenza, pacificamente ammettendosi la possibilità di privare il condomino inadempiente del diritto di accedere a taluni locali o servizi condominiali, quali, ad esempio:il deposito biciclette, l’impianto centralizzato tv, la piscina, le chiavi del cancello elettrico per parcheggiare l’auto nello spiazzo comune, dall’altro lato non può dirsi lo stesso per la categoria dei “servizi essenziali“.

Essi comprendono sostanzialmente quelli aventi ad oggetto la fornitura di acqua, luce e gas.

Ed è proprio in relazione a tali servizi che si sono registrati i maggiori contrasti in giurisprudenza, confermati da soluzioni nei giudizi di merito a volte diametralmente opposte.

Ad esempio, con riferimento al servizio di riscaldamento ed acqua si sono così confrontati gli orientamenti negativi alla sospensione dei servizi in parola (Trib. Milano, ord. 24.10.2013; Trib. Torino, ord. 21.08.2014; Trib. Brescia, ord. 29.9.2014) e quelli invece positivi (Trib. Brescia 17.2.2014 e 21.5.2014; Trib. Roma, ord. 27.6.2014; Trib. Lecco,ord. 29.12.2014).

Va da sé che, con un quadro così eterogeneo, alcuni Tribunali, aderendo all’orientamento più restrittivo, consentirebbero la mera sospensione di forniture non essenziali, mentre altri, giungerebbero a decisioni opposte, abilitando l’amministratore a sospendere forniture di vitale importanza, quali energia elettrica, gas o riscaldamento.

A parere di chi scrive sembra comunque potersi affermare che secondo l’ultimo orientamento dei giudici si propenda per un’interpretazione meno afflittiva della menzionata norma.

In tale direzione si colloca anche una recente pronuncia del Tribunale di Bologna con l’ordinanza del 15 settembre 2017. Nel caso esaminato dal Tribunale, un condominio aveva agito in giudizio chiedendo di essere autorizzato, in via di urgenza e cautelare, alla sospensione dei servizi centralizzati di riscaldamento e acqua,oltre al distacco dall’antenna televisiva condominiale,nei confronti di una condomina, per il mancato pagamento delle spese condominiali per oltre sei mesi.

Il Tribunale non riteneva, tuttavia, di poter dar ragione al condominio, rigettando il relativo ricorso, in quanto infondato, autorizzando implicitamente ed esclusivamente il distacco dall’antenna televisiva centralizzata, pacificamente considerato servizio non essenziale.

Il Giudice, nel motivare la decisione, pur ammettendo documentalmente pacifica la durata ultrasemestrale della morosità riferibile alla condomina ed altrettanto incontestabile la possibilità di godimento separato dei servizi comuni di riscaldamento e acqua, sussistendo così senz’altro astrattamente i presupposti applicativi dell’art. 63, co. 3, disp.att. c.c., ammetteva peraltro che l’interesse meramente economico del condominio non poteva però pregiudicare i diritti fondamentali del condomino come il godimento del riscaldamento, dell’elettricità e dell’acqua in quanto ritenuti servizi essenziali.

Il Giudice ha quindi aderito all’orientamento giurisprudenziale favorevole alla non sospensione delle forniture in parola, proprio sulla base del fatto che una eventuale interruzione comporterebbe un danno grave e irreparabile nei confronti del condomino moroso, contrario ai diritti fondamentali della persona,dovendosi ritenere preminente la tutela del diritto alla salute (art. 32 Cost.)rispetto ai diritti di natura patrimoniale (anche se di un gruppo di persone come in un condominio).

Deve inoltre evidenziarsi che, nel caso di specie, in particolare per quanto concerne l’erogazione del servizio idrico, il Tribunale ha dovuto necessariamente tenere conto anche della legislazione statale,recante disposizioni in materia di contenimento della morosità nel servizio idrico integrato (art. 3 del Dpcm 29 agosto 2016), secondo la quale «ai soggetti indigenti, seppur morosi, va comunque garantita una fornitura di 50 litri al giorno pro capite».

In ultima analisi, per mera completezza espositiva, deve anche qui brevemente richiamarsi quanto in altro commento già ampliamente trattato, circa le modalità concrete con le quali l’amministratore possa legittimamente provvedere alla sospensione delle forniture aventi ad oggetto tali “servizi essenziali” ex art. 63, co. 3, disp. att. c.c.

E’ doveroso infatti evidenziare che, a causa delle difficoltà interpretative della norma, deve prestarsi particolare attenzione in merito alla concreta applicazione della stessa.

Infatti,qualora l’amministratore non voglia incorrere nella fattispecie criminosa di cui all’art 392 c.p.

è consigliabile chiedere preventivamente l’autorizzazione al giudice, al fine di ottenere il sigillo di legittimità in merito al proprio operato, oltre che i limiti, il contenuto e le modalità concrete del distacco delle forniture.

Avv. Dario Balsamo

Amministratore di condominio: le responsabilità e i beni comuni

L'amministratore è custode dei beni condominiali e ha il compito di provvedere alla gestione delle cose comuni, e alla custodia di esse.

L’amministratore è custode dei beni condominiali e ha il compito di provvedere alla gestione delle cose comuni, e alla custodia di esse.

 

 

L’amministratore di condominio è legato all’immobile amministrato da una contratto di mandato senza rappresentanza ed è a ciò che va sempre correlata la questione della responsabilità personale dell’amministratore. Lo spazio della responsabilità dell’amministratore di condominio non si limita ai soli casi previsti dal legislatore ma si aggiorna di continuo.

In caso di mancata custodia delle cose comuni, risponde solo ai condòmini e non a terzi

Con la sentenza n. 25251/2008 la Cassazione ha specificato che “l’amministratore è custode dei beni condominiali e ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, con conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danno a terzi o agli stessi condòmini”.

Seguendo questo ragionamento, gli Ermellini hanno sviluppato un ulteriore principio con la sentenza 17983/2014. Con tale sentenza la Suprema Corte ha, infatti, aggiunto che “la responsabilità extra contrattuale verso i terzi risulta predicabile – ex articolo 2051 Codice civile – esclusivamente a carico del condominio, residuando per l’amministratore  esclusivamente la possibilità di ricorrere in responsabilità nel rapporto interno che lo lega al condominio medesimo”. Il concetto di custodia che fonda la responsabilità sul citato articolo sarebbe “altra cosa rispetto al compito di custodire i beni comuni (rientrando negli obblighi contrattuali assunti dall’amministratore nei confronti dei condòmini) e sussiste – rispetto a soggetti terzi e sul piano extracontrattuale – in capo al solo condominio, sul quale grava una presunzione di responsabilità che ammette una prova liberatoria”.

Alla luce di quanto finora detto,  il terzo danneggiato può agire per la responsabilità di cui all’art. 2051 Codice civile solo nei confronti del condominio – e, di conseguenza, di tutti i condòmini, essendo il condominio un semplice ente di gestione privo di personalità giuridica – e non direttamente nei confronti dell’amministratore, anche qualora quest’ultimo abbia mancato di custodire la cosa comune.

Una volta emessa la condanna, il condominio può chiedere all’amministratore il risarcimento per l’inadempienza agli obblighi del mandato.

Questa sentenza è di notevole importanza, in quanto sarebbe stato ingiusto ritenere l’amministratore di condominio come il diretto responsabile per il risarcimento dei danni, derivanti dai beni condominiali, subiti da un terzo.

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