Assemblea di condominio e voto del proprietario di più appartamenti

Quando più persone sono proprietarie della medesima unità immobiliare (es. coniugi in comunione dei beni, eredi, ecc.), allora queste conteranno, ai fini che qui c'interessano, come un solo condòmino.

Quando più persone sono proprietarie della medesima unità immobiliare (es. coniugi in comunione dei beni, eredi, ecc.), allora queste conteranno, ai fini che qui c’interessano, come un solo condòmino.

 

Assemblea: quanto pesa il voto del condòmino che è proprietario di più appartamenti?

La questione crea sovente delle perplessità tra chi si approccia per le prime volte alla gestione dei condominii, ovvero anche solamente a chi abita in un condominio ma è poco informato sulla materia.

La problematica che spesso riscontriamo nelle domande che ci vengono poste riguarda sempre la stessa questione: chi è proprietario di due, tre o più unità immobiliari vota una sola volta, ovvero deve essere conteggiato tante volte quante sono le unità immobiliari di cui è proprietario?

Conteggio dei condòmini

Sapere individuare il numero dei condòmini è fondamentale ai fini:

  • della valutazione dell’obbligatorietà della nomina dell’amministratore;
  • dell’esatta valutazione della ricorrenza dei quorum costitutivi delle assemblee;
  • del calcolo delle maggioranze necessarie ai fini della deliberazione;
  • della valutazione dell’obbligatorietà del regolamento di condominio;
  • della valutazione della composizione dell’assemblea del supercondominio.

Com’è noto la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto, l’adozione del regolamento se i condòmini sono più di dieci; l’assemblea del supercondominio per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore, invece, si compone di rappresentanti nominati nelle assemblee condominiali se i condòmini sono più di sessanta.

Come effettuare questo calcolo? Per farlo bisogna tenere presente la definizione di condòmino. Il condòmino è il proprietario di un’unità immobiliare.

Che quella persona sia proprietaria di un appartamento, ovvero di due o più, poco cambia: essa è sempre considerata solamente come un condòmino.

Se in un condominio vi sono nove unità immobiliari in proprietà ad altrettante persone, allora i condòmini sono nove e la nomina dell’amministratore sarà obbligatoria; se le unità immobiliari sono nove, ma i condòmini otto, perché una persona è proprietaria di due distinte unità immobiliari, allora la nomina non sarà obbligatoria.

Quando più persone sono proprietarie della medesima unità immobiliare (es. coniugi in comunione dei beni, eredi, ecc.), allora queste conteranno, ai fini che qui c’interessano, come un solo condòmino.

Tanto si desume dal secondo comma dell’art. 67 disp. att. c.c. a mente del quale «qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea […]».

Otto unità immobiliari, sette delle quali in proprietà solitaria ed una in proprietà indivisa tra marito e moglie. Questi ultimi vanno conteggiati come unica persona e quindi il numero dei condòmini, ai fini che interessano, è pari ad otto.

Conteggio dei condòmini ai fini deliberativi

Tizio, Caio, Sempronio, Mevio, Filano e Calpurnio sono proprietari di un’unità immobiliare a testa? Bene, allora ai fini deliberativi ognuno conterà come unica persona. Tanti condòmini quante sono le unità immobiliari: il calcolo è presto fatto. In assemblea bisogna dar conto della presenza delle persone e delle rispettive quote millesimali.

Così, ad esempio, siccome per la regolare costituzione dell’assemblea in seconda convocazione è necessaria la presenza di tanti condòmini che «rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio» (art. 1136, terzo comma, c.c.), la riunione sarà validamente costituita alla presenza di due condòmini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi.

Se Tizio è proprietario di due unità immobiliari? Non cambia nulla: i condòmini sono sempre sei, ciò che cambia è solamente la quota millesimale di Tizio che, in quanto proprietario di due appartamenti, sarà maggiore.

Così ad esempio, se le sue unità immobiliari valgono, rispettivamente, 50 e 75 millesimi, Tizio unico condòmino, in assemblea rappresenterà un quota millesimale pari 125/1000, ma ai fini del calcolo dei condòmini sarà sempre e solo uno.

Quindi per costituire l’assemblea in prima convocazione sarà sempre necessaria la presenza di almeno un’altra persona.

Come verbalizzare la presenza del condòmino proprietario di più unità immobiliari?

Non esiste una formula prestabilita, l’importante è che sia chiaro che lo stesso rappresenta un solo voto, il relazione al numero dei condòmini, e tanti millesimi quanti sono quelli derivanti dalle unità immobiliari di suo riferimento.

Così, restando ai numeri precedenti, nella griglia ovvero nell’elenco dei presenti basterà dar atto – ove presente – della presenza di Tizio e dei relativi millesimi, ossia 125.

Qualora in assemblea fossero presenti solo Tizio e Caio, quindi, bisognerà dire che sono presenti due condòmini per un totale di … millesimali quanti sono i millesimi complessivi da essi rappresentati.

Allo stesso modo si deve concludere per la verbalizzazione delle operazioni di voto. Il voto del condòmino proprietario di più unità immobiliari varrà sempre come il voto di un condòmino proprietario di una sola unità immobiliare.

Ciò che farà differenza è solamente la maggiore quota millesimale rappresentata e dunque in tal senso la possibilità di avere un peso maggiore ai fini dell’orientamento della decisione, dato che le maggioranze in assemblea condominiale si formano sempre guardano al doppio parametro numero dei condòmini/valore millesimale.

Avv. Alessandro Gallucci
Fonte:

Amministratore: non è nominabile se non indica il suo compenso; una nuova conferma dal Tribunale di Roma

Amministratore: il giudice  ha dichiarato la nullità di una delibera condominiale di nomina dello stesso per mancata determinazione del compenso.

Amministratore: il giudice ha dichiarato la nullità di una delibera condominiale di nomina dello stesso per mancata determinazione del compenso.

 

Amministratore e compensi. Con una recente pronuncia(Trib. Roma, sez. V civ., 9 aprile 2018, n. 7192) il giudice capitolino ha dichiarato la nullità di una delibera condominiale di nomina dell’amministratore impugnata da uno dei proprietari: questi, tra le altre doglianze, ne aveva lamentato l’invalidità per mancata determinazione del compenso dell’amministratore medesimo, e aveva altresì ritenuto censurabili di nullità, per derivazione, i successivi deliberati che avevano confermato l’amministratore nella sua carica e lo avevano anche autorizzato a stare in giudizio.

Il Condominio, costituitosi in giudizio, replicava che con una successiva delibera l’assemblea aveva confermato nella sua carica l’amministratore, ne aveva deliberato il compenso e aveva dichiarato espressamente la propria volontà di sanare i precedenti atti riguardanti la nomina.

La decisione: l’impossibilità di sanare un atto nullo Il Tribunale ha ritenuto di non condividere la deduzione formulata dal Condominio convenuto: il disposto della norma prevede la radicale nullità della delibera di nomina dell’amministratore in assenza di analitica indicazione, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, dell’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Ora, la delibera assembleare, in quanto manifestazione di volontà, «soggiace pacificamente» alla disciplina civilistica in materia di nullità del contratto, la quale, all’art. 1423 c.c., esclude che il contratto nullo possa essere convalidato, fatte salve diverse disposizioni di legge.

Ne consegue l’impossibilità di convalidare una delibera nulla per dettato normativo, come nel caso di specie, dovendosi ritenere ammissibile l’operatività della sanatoria in presenza di vizi di legittimità solo con riferimento alle delibere annullabili.

Un precedente giurisprudenziale: nullità della nomina e sue ricadute Il Tribunale di Milano aveva già espresso il medesimo orientamento, con la sentenza del 5 aprile 2016, n. 4294: la controversia originava dall’impugnazione di una delibera assembleare proposta da alcuni condomini, i quali avevano lamentato la nullità del provvedimento di conferma del mandato al precedente amministratore in quanto privo della specificazione indicazione della misura del compenso. Continua a leggere

Preventivi di spesa: l’amministratore di condominio deve portarli in assemblea ?

Preventivi di spesa per lavori: l'amministratore non ha alcun obbligo di presentare questo documento e qualora lo facesse l'assemblea può non accettarli.

Preventivi di spesa per lavori: l’amministratore non ha alcun obbligo di presentare questo documento e qualora lo facesse l’assemblea può non accettarlo.

 

Quando l’assemblea è chiamata a scegliere un’impresa o un professionista per l’affidamento di un’opera o di un incarico, l’amministratore di condominio è tenuto a presentare all’assemblea dei preventivi?

È questa la domanda che ci è giunta da un nostro lettore.

Più nello specifico questo lamenta che «l’amministratore scrive nella convocazione che è auspicata la presentazione da parte dei condòmini di più preventivi per l’affidamento dell’incarico, ma poi nessun ne porta mai uno, l’amministratore nemmeno e quindi dobbiamo riaggiornare l’assemblea».

Detta diversamente: è inadempiente l’amministratore che, indetta l’assemblea per la scelta di un’impresa, non si attivi per individuare una o più proposte da sottoporre ai condòmini?

La risposta è negativa: nessun inadempimento, insomma. Vediamo perché.

Poteri dell’amministratore condominiale in materia di preventivi

L’amministratore di condominio, è sempre bene ricordarlo, agisce per conto dei condòmini nell’ambito di un rapporto giuridico assimilabile a quello di mandato.

Egli, quindi, altro non è che una figura (detta mandatario) che, accettando l’incarico, assume l’obbligo di compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra parte (il mandante).

Quali sono questi atti? Continua a leggere

Società che amministra condomini e deleghe di partecipazione all’assemblea

Società che amministra condomini e deleghe di partecipazione all'assemblea: è annullabile la delibera alla quale partecipano soci della società.

Società che amministra condomini e deleghe di partecipazione all’assemblea: è annullabile la delibera alla quale partecipano soci della società.

 

E’ annullabile per violazione delle norme sulle deleghe la deliberazione dell’assemblea del condominio alla cui riunione hanno partecipato come delegati dei condòmini alcuni soci amministratori della s.r.l. amministratrice del condominio

Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunto il Tribunale di Pordenone con la sentenza n. 180 depositata in cancelleria l’1 marzo 2018.

Il principio espresso dal Tribunale friulano unitamente alle motivazioni a suo sostegno meritano interesse in quanto consentono, superando quei formalismi che potrebbe derivare da una interpretazione rigida della norma, di dare risposta anche a fattispecie simili.

Il caso: dei condòmini impugnano la deliberazione dell’assemblea del condominio cui partecipano, contestando – tra le varie cose – che alcune deleghe erano state concesse a persone che rivestivano la qualità di soci amministratori dalla società mandataria del condominio.

Insomma per essi le deleghe così conferite violavano il disposto di cui all’art. 67 disp. att. c.c.

Deleghe a partecipare all’assemblea di condominio, limiti e divieti

Quando si parla di deleghe per partecipare all’assemblea condominiale, come appena accennato, uno dei punti di riferimento per valutarne la legittimità è rappresentato dall’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Tale norma, nei suoi vari commi, specifica che:

  • la delega deve essere scritta (primo comma);
  • se i condòmini sono più di venti (cioè ventuno) il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (primo comma);
  • in nessun caso può essere conferita delega all’amministratore di condominio (quinto comma), ossia né per partecipare all’assemblea del condominio, né per prendere parte a quella del supercondominio.

La norma è tra quelle che l’art. 72 disp. att. c.c. ha dichiarato assolutamente inderogabili, ovverosia non modificabili nemmeno da un accordo intercorrente tra tutti i condòmini e rientrante o in un regolamento contrattuale oppure in altro patto.

La loro violazione, comunque, attenendo al procedimento di formazione e composizione dell’assemblea condominiale e più nello specifico alla sussistenza dei quorum costitutivi e deliberativi, comporta l’annullabilità delle delibere, con conseguente necessità di contestazione della loro violazione entro trenta giorni dalla deliberazione o comunicazione del verbale a seconda della presenza o assenza del condòmino dalla riunione.

Deleghe all’amministratore e a soggetti equiparabili

Come si accennava, la legge vieta di conferire all’amministratore di condominio le deleghe a partecipare all’assemblea. Si tratta di un divieto che così impedisce l’espressione di un voto che potrebbe essere considerato in conflitto d’interesse.

La sentenza n. 180 specifica che così com’è formulata la norma, si deve intendere che il voto espresso dall’amministratore di condominio delegato dal condòmino è sempre considerato in conflitto d’interesse, senza possibilità di dimostrazione del contrario.

Il problema s’è posto e si pone – basta leggere il nostro forum per averne l’idea – in casi in cui la delega non è direttamente conferita all’amministratore, ma ad un soggetto a questi molto vicino. Continua a leggere

Tabelle di ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge e tra proprietario ed inquilino

Tabelle: ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all'amministratore: millesimi di proprietà, d'uso, suddivisione in parti uguali.

Tabelle: ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all’amministratore: millesimi di proprietà, d’uso, suddivisione in parti uguali.

 

Ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all’amministratore: millesimi di proprietà, d’uso, suddivisione in parti uguali, ecc.

Le modalità di ripartizione sono quelle indicate dagli articoli 1123, 1124, 1126, 1130-bis c.c. , se le parti (ossia tutti i condomini) non si sono messe d’accordo in modo differente.

Poche scarne indicazioni, quelle contenute negli articoli citati. La legge detta criteri di ripartizione molto generali: si parla di spese di conservazione, innovazioni, spese d’uso, mentre solo raramente (vedi criteri per ascensori, lastrici solari d’uso esclusivo e revisione contabile) il legislatore è entrato nello specifico.

La dottrina, in tempi ormai lontani, ebbe modo di affermare che “il problema della ripartizione delle spese è quello che, in Italia, ha portato una completa disarmonia nell’istituto condominiale” (così Terzago, Il condominio, Giuffrè, 1985).

La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la legge n. 220/2012, non ha inserito molte novità di rilievo: insomma tranne che per il caso della revisione contabile (art. 1130-bis c.c.) e dell’estensione del dettato dell’art. 1124 c.c. anche agli ascensori (come ormai da anni diceva la giurisprudenza), la così detta riforma è stata deludente. Si pensi che pur consentendo l’attivazione del sito internet condominiale, la legge non ha specificato secondo quali criteri debbano essere suddivise le spese di attivazione e gestione dello spazio web.

Nessun riferimento alle sempre incerte questioni della ripartizione dei costi tra proprietari ed inquilini (sarebbe stata utile una modificazione dell’art. 9 della legge n. 392 del 1978 che s’è dimostrata largamente insufficiente); v’è poi l’introduzione della solidarietà verso il condominio per le spese dovuto dall’usufruttario e/o dal nudo proprietario. Continua a leggere

Revisione delle tabelle millesimali in presenza di un errore obiettivo

Ogni condomino ha diritto a chiedere la revisione delle tabelle millesimali qualora si accorga di discordanza tra valori millesimali reali e quelli indicati

Ogni condomino ha diritto a chiedere la revisione delle tabelle millesimali qualora si accorga di discordanza tra valori millesimali reali e quelli indicati

 

Ogni condomino ha diritto a chiedere la revisione delle tabelle millesimali qualora le stesse siano frutto di una concreta discordanza tra i valori millesimali reali e quelli indicati in tabella.

Peraltro, la prova dell’anzidetta divergenza non ricade sul condomino richiedente, dovendo lo stesso limitarsi a svelare l’esistenza di errori oggettivamente riscontrabili.

Questi i principi di diritto ribaditi dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 1848, depositata in data 25 Gennaio 2018.

La sentenza in questione si è occupata della fattispecie relativa alla revisione delle tabelle millesimali, ex art. 69 disp. att. Cc, nella formulazione vigente prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio (L. 220/2012), il quale disponeva come

«I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano».

Nell’anno 2001, infatti, un condomino citava in giudizio il resto della compagine condominiale, al fine di revisionare le tabelle millesimali siccome non conformi all’effettivo valore millesimale degli appartamenti.

Che, peraltro, una tale opera di revisione era stata già avviata su impulso dell’assemblea ma che, tuttavia, non è mai stata dalla stessa approvata.

Istruita la causa con l’ammissione di una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale di Firenze rigettava la domanda ritenendo come «le quote in uso e quelle indicate dall’ausiliare non erano “connotate dall’esistenza di un vero e proprio errore”, in quanto la differenza accertata derivava “da un margine di fisiologica opinabilità”», e anche la Corte d’Appello, successivamente adita dall’attore, confermava la decisione impugnata.

Propone ricorso per cassazione il condomino eccependo la violazione dell’art. 69 disp. att. Cc, nel testo vigente all’epoca di instaurazione del giudizio, evidenziando come dagli accertamenti peritali sarebbe emersa l’oggettiva discordanza tra i valori millesimali reali e quelli attribuiti invece con le tabelle vigenti.

La Corte di Cassazione, riunita in camera di consiglio, premette da subito come la Corte d’Appello non si sarebbe uniformata all’interpretazione consolidata del giudice di legittimità.

Ed invero, «Il diritto spettante anche al singolo condomino di chiedere la revisione delle tabelle millesimali, in base all’art. 69 disp. att. c.c. (nella formulazione, applicabile “ratione temporis”, anteriore alla I. n. 220 del 2012) è subordinato all’esistenza di un errore o di un’alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari.

L’errore, in particolare, determinante la revisione delle tabelle millesimali, è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto.

La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, peraltro, l’onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l’esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio. Continua a leggere

Errore nelle tabelle millesimali: il condomino ha diritto ad ottenere il rimborso?

Se c'è un errore nelle tabelle millesimali, può un condomino fare ricorso ed ottenere un rimborso? Come ci si comporta in questi casi?

Se c’è un errore nelle tabelle millesimali, può un condomino fare ricorso ed ottenere un rimborso? Come ci si comporta in questi casi?

 

 

Un condomino propone opposizione al decreto ingiuntivo avente a oggetto oneri condominiali eccependo non essere dovuta la somma ingiunta poiché derivante da tabelle millesimali errate. In particolare, l’opponente sostiene che il fabbricato avesse cambiato fisionomia nel corso degli anni, anche mediante interventi di sopraelevazione, accentuandosi in tal modo la differenza tra i valori reali delle singole unità e le tabelle millesimali che, in ogni caso, erano risultate approssimative e inesatte sin dall’origine.

Per tale motivo chiede la revoca del decreto e, in via riconvenzionale, il riconoscimento sia del diritto alla revisione delle tabelle e che, per l’effetto, dell’arricchimento senza causa da parte del condominio, con conseguente condanna del medesimo al rimborso dell’eccedenza di contribuzione non dovuta.

Chi paga per la revisione delle tabelle millesimali?

La sentenza. Il Tribunale respinge l’opposizione, ma accoglie la domanda riconvenzionale limitatamente al diritto alla revisione delle tabelle, rigettando invece l’istanza di rimborso (Trib. Padova, n. 106/2017).

Per quanto concerne il decreto ingiuntivo, il Giudice non fa altro che conformarsi all’orientamento, oramai granitico, in base al quale il giudizio di opposizione riguarda esclusivamente la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione; peraltro, nel caso di specie, risultando le tabelle approvate e applicate sin dall’origine neppure può sostenersi la nullità della delibera che ha approvato gli oneri condominiali -e che avrebbe costituito l’unica ipotesi in cui la delibera può essere sindacata in sede di opposizione (Cass. Civ., n. 305/2016).

Più interessanti sono invece altri due profili della sentenza.

Il condominio sostiene, infatti, che la modifica delle tabelle avrebbe dovuto essere azionata nei confronti dei singoli condomini, e non del condominio, poiché il procedimento da cui è scaturita l’opposizione sarebbe stato avviato con il deposito del ricorso per ingiunzione avvenuto il 2.5.2012, ossia in epoca antecedente l’entrata in vigore della legge di riforma (18.6.2013).

Al contrario, il Giudice patavino ritiene che “il giudizio avente ad oggetto la domanda riconvenzionale di revisione delle tabelle millesimali debba intendersi instaurato solo con la notifica dell’atto di citazione avvenuto in data 5.7.2013 (…).

L’attrice ha, pertanto, convenuto legittimamente in giudizio il Condominio nella persona del suo amministratore, senza necessità di convenire in giudizio tutti i singoli Condòmini, così come previsto dalla normativa innovativa“.

Quanto al rimborso della contribuzione, il ragionamento è ancora più sottile.

Com’è noto, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. è possibile procedere alla revisione delle tabelle millesimali ove si dimostri una obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità e le relative carature, e ciò a causa di un errore o del sopravvenuto mutamento dei volumi del fabbricato (ad esempio, per ristrutturazione, sopraelevazione, frazionamento, accorpamento ecc…) (Cass. Civ., n. 11575/2017). Continua a leggere

Liti condominiali: dove si andrà a finire?

Le liti condominiali rappresentano un terzo delle cause civili,che finiscono in tribunale, e molte di queste avvengono anche per futili motivi.

Le liti condominiali rappresentano un terzo delle cause civili,che finiscono in tribunale, e molte di queste avvengono anche per futili motivi.

 

A cosa sono arrivate le liti in condominio?

Nei giorni scorsi a Torino un amministratore di condominio e un condomino erano impegnati in una discussione. A un certo punto essa è diventata animata ed è spuntato un coltello. Una persona è intervenuta per sedare gli animi ed è stata ferita.

Sempre a Torino nelle scorse settimane è accaduto che  una lite tra condomini sia arrivata in tribunale. Una signora, infatti, ha citato in giudizio la sua dirimpettaia, accusandola di ascoltare musica ad alto volume a tutte le ore, di avere sbattuto in una serata il portoncino del pianerottolo centotrentadue volte, di avere lasciato teste di topo morto sullo zerbino della vicina e di averla insultata.In un’altra occasione la donna ha raccontato, di avere

 

sentito alcuni rumori provenire dal pianerottolo e guardando dallo spioncino del suo portone di casa ha visto la vicina con i pantaloni abbassati, che le mostrava il sedere.

Sono alcuni esempi di quella che è diventata la vita quotidiana all’interno degli edifici

dove tra gli occupanti dei vari appartamenti, si sono persi i legami di solidarietà, che, tradizionalmente, hanno caratterizzato le relazioni di vicinato per essere sostituiti da un perenne stato di “guerriglia”, nel quale ognuno ha il solo fine di arrecare fastidio all’altro, il quale diventa il destinatario ultimo del rancore accumulato da ciascuno a causa delle frustrazioni, che caratterizzano il proprio vissuto quotidiano.

 

Le liti condominiali rappresentano un terzo delle cause civili, che intasano i tribunali e lo studio di esse ci dice che i motivi per cui si litiga di più in condominio sono i seguenti:

·         le “immissioni” di rumori ed odori, di vario genere

·         l’occupazione di un’area condominiale da parte di un singolo condomino con oggetti e mezzi di sua proprietà;

·         i rumori in cortile, magari durante l’orario del silenzio

·      l’innaffiatura del vicino sottostante a causa di piante gocciolanti o di bucato, lo sbattimento di tappeti e di tovaglie che fanno piovere di tutto

·         i mozziconi di sigaretta gettati dalla finestra da un fumatore“distratto”

·         I giochi dei bambini nelle aree condominiali

·         il parcheggio selvaggio della automobili nel cortile condominiale.

Nel condominio avviene il più strano dei paradossi, poiché pur costituendo esso una piccola comunità, i suoi membri non si conoscono tra loro, come avviene, in genere, negli altri insediamenti umani di piccole dimensioni.

La litigiosità in condominio lede l’interesse comune di ciascun condomino di curare e usare al meglio le parti comuni di un edificio e crea danni anche al loro tornaconto personale.

Ad esempio, si ponga mente ai furti in appartamento: un vicino vigile garantirebbe la migliore delle protezioni; di conseguenza sarebbe della massima importanza e convenienza instaurare con lui un buon rapporto e, invece, avviene l’esatto, opposto. Continua a leggere

Decisioni in condominio; chi decide e come prenderle?

Le decisioni riguardo le parti comuni non vanno prese dal singolo condominio o da un gruppo di condòmini ma sono in capo all’assemblea condominiale

Le decisioni riguardo le parti comuni non vanno prese dal singolo condominio o da un gruppo di condòmini ma sono in capo all’assemblea condominiale

 

Nel contesto condominiale esistono delle parti private, ad esempio le abitazioni ed i garage di proprietà del condòmino, e delle parti comuni, ad esempio il pianerottolo, le scale, il cortile. Il condominio, una volta costituito, affida all’assemblea condominiale la responsabilità di decidere delle parti comuni, seguendo delle leggi apposite per il suddetto compito.
La legislazione sul condominio si caratterizza per il fatto che sottrae al comproprietario delle parti comuni dell’edificio il potere di gestire liberamente il proprio bene per affidarlo all’assemblea condominiale, la quale è un organo collegiale che decide in base a maggioranze e il condomino di minoranza deve adeguarsi, a meno che non decida di impugnare la delibera per motivi di legittimità.
Quindi potremmo dire che le decisioni, quasi tutte, riguardo le parti comuni  non vanno prese dal singolo condominio o da un gruppo di condòmini ma sono in capo all’assemblea condominiale: l’assemblea si riunisce, si decide su un punto dell’ordine del giorno in base alle votazioni e si stila un verbale di assemblea nel quale si evince la decisione presa per maggioranza. Il singolo voto non ha solo un valore numerico ma anche un valore in base al millesimo rappresentato da ogni condòmino. Abbiamo parlato qui dei millesimi e delle tabelle millesimali che servono a ripartire sia le spese che il valore del voto.

Quando interviene il giudice?

Il giudice interviene solo in caso di mancato pagamento dei condomini, mediante l’ emissione di decreto ingiuntivo, che viene fatta   sulla base della delibera e della ripartizione. Ovviamente, al di la delle decisioni dell’assemblea, ci sono dei casi in cui ci si può rivolgere al giudice:

Ogni condomino, singolarmente, puo’ adire l’Autorita’ Giudiziaria nelle seguenti circostanze:
1) per ottenere la nomina giudiziaria dell’amministratore qualora il condominio abbia piu’ di quattro condomini e l’assemblea non vi abbia provveduto (art. 1129, I comma, c.c.);
2) per ottenere la revoca giudiziaria dell’amministratore nei seguenti casi:
. a) qualora l’amministratore non abbia presentato il conto della propria gestione per due anni di seguito;
. b) per fondati sospetti di gravi irregolarita’;
. c) quando l’amministratore non abbia provveduto a dare informazione, senza indugio, all’assemblea di citazioni giudiziali o provvedimenti amministrativi notificati al condominio;
3) per impugnare le delibere assembleari che ritenga viziate. Si sottolinea, anche in questo caso, che si tratta di quelle situazioni tipizzate dal codice che non privano i condomini del potere di rivolgersi al giudice qualora ritengano leso un diverso diritto

In assenza dell’istituto del condominio solo agendo in sede giudiziaria si sarebbe potuto costringere un condomino dissenziente a rifare, ad esempio, un tetto danneggiato con un enorme dispendio di tempo e di denaro, dal momento che i compiti tipici dell’assemblea condominiali sarebbero dovuti essere esercitati dal giudice con i tempi che contraddistingue la sua attività.

Lo spostamento del potere decisionale dal magistrato all’assemblea condominiale trasforma il diritto di gestione del bene del singolo condomino ad un interesse legittimo a che l’assemblea decida seguendo il dettame legislativo, con conseguente presunzione di legittimità del provvedimento. Continua a leggere

Verbale di assemblea: quello che c’è da sapere

Il verbale è redatto dal segretario dell’assemblea, il quale ha il compito di scrivere il documento sotto dettatura del presidente dell’organo collegiale.

Il verbale è redatto dal segretario dell’assemblea, il quale ha il compito di scrivere il documento sotto dettatura del presidente dell’organo collegiale.

 

Il verbale dell’assemblea fornisce la prova della volontà dell’assemblea di condominio.

Il verbale è redatto dal segretario dell’assemblea, il quale ha il compito di scrivere il documento sotto dettatura del presidente dell’organo collegiale.

Le due figure sono scelte tra i partecipanti alla assemblea del condominio all’inizio di essa.

Il presidente dell’assemblea si accerta della correttezza della procedura con la quale sono stati convocati gli aventi diritto, che possono essere condòmini o delegati, e verifica i “quorum” di costituzione in prima e seconda convocazione. In un secondo momento si accerta della regolarità delle presenze e delle deleghe facendo attenzione al fatto che alla riunione partecipi solo chi ne ha diritto.

Egli ha il compito di aprire e chiudere le discussioni sui singoli punti all’O.d.G.e può imporre un limite alla durata degli interventi.

dirige le operazioni di voto sulle proposte di delibera  e a fine riunione dichiarerà chiusa l’assemblea.

Il verbale deve informare riguardo:

  • la corretta convocazione dell’assemblea condominiale, la sua costituzione e segnalare un eventuale allontanamento o sopraggiungere di un condomino).
  • Per ogni delibera deve essere indicato il nome del condomino e dei millesimi individuali dei votanti a favore, contro e degli astenuti, i quali sono considerati al pari dei dissenzienti;
  • quanto detto in assemblea dai condomini che hanno richiesto che il proprio intervento fosse verbalizzato;
  • tutti i documenti che possano essere ritenuti utili per la vita condominiale.

Il verbale non è annullabile quando sono elencati con nome e cognome i partecipanti all’assemblea e i relativi millesimi e allo stesso tempo si è data indicazione dei condomini, che si sono astenuti o hanno votato contro, e del valore totale delle quote condominiali di ciascuno di essi.

Nel caso in cui una delibera assembleare riguarda un argomento che provoca un forte contrasto nel condominio è fondamentale che nella redazione del verbale si abbia cura di verificare che la delibera adottata, ha tutti gli elementi per evitare l’impugnazione.

A seguito di una prassi consolidata l’assemblea condominiale in prima convocazione viene fissata ad orari impossibili (ad esempio di notte o all’alba) in modo che essa vada deserta. Questo si spiega con il fatto che la legge consente, in seconda convocazione, quorum più facili da raggiungere e si possono prendere decisioni con maggioranze più basse. Continua a leggere