Infiltrazioni: Il locatore, in qualità di possessore, resta responsabile dei danni causati dalla collocazione di fioriere sulla terrazza a livello

Infiltrazioni: Il locatore, in qualità di possessore, resta l'unico responsabile dei danni causati dalla collocazione di fioriere sulla terrazza a livello.

Infiltrazioni: Il locatore, in qualità di possessore, resta l’unico responsabile dei danni causati dalla collocazione di fioriere sulla terrazza a livello.

 

Il proprietario di due locali commerciali ubicate al piano terra di un edificio condominiale, cita in giudizio il condominio sostenendo che a causa della mancata manutenzione dei pluviali si erano verificati negli immobili di sua proprietà, concessi in locazione ad uso commerciale, svariate infiltrazioni che lo avevano costretto anche a ridurre l’importo del canone di locazione.

Il condominio si è costituito negando ogni addebito, puntualizzando che le infiltrazioni derivavano dalla terrazza a livello di proprietà di Tizio su cui è collocata la tubazione pluviale, puntualizzando che in corrispondenza del punto dei locali dell’attore, ove maggiormente si erano manifestate le infiltrazioni, sulla sovrastante terrazza a livello erano state collocate delle grosse fioriere che rappresentavano un ostacolo al regolare deflusso delle acque piovane e che, a fronte della scarsa manutenzione del terrazzo, si concentravano ristagni d’acqua.

Il locatore, dopo la sua chiamata in causa, convinto di non avere alcuna responsabilità, chiama a sua volta in giudizio il conduttore chiedendo che fosse dichiarato responsabile della richiesta di risarcimento danni avanzata dall’attore. Continua a leggere

Infiltrazioni d’acqua in garage sotto un’aiuola condominiale: chi paga i danni?

Acqua nel garage, ne risponde il proprietario a meno che non vi sia una cattiva manutenzione dei giardini da parte dei loro proprietari.

Acqua nel garage, ne risponde il proprietario a meno che non vi sia una cattiva manutenzione dei giardini da parte dei loro proprietari.

 

Un lettore del quotidiano di difesa dei consumatori Il Salvagente ha inviato un quesito riguardante un particolare caso di danni da infiltrazioni di acqua. Il caso prospettato riguarda un condominio nel quale ci sono 8 garage di cui quattro collocati sotto i giardini di proprietà di due famiglie.

 Infiltrazioni di acqua in garage sotto un giardino

Il lettore è a conoscenza del fatto che in base al dettato legislativo se ci sono infiltrazioni di acqua le spese sono a carico del proprietario del box, ad eccezione del caso in cui esse non siano state provocate da una cattiva manutenzione dei giardini da parte dei loro proprietari e chiede se nel caso in cui si programmino lavori di manutenzione sul tetto devono essere compresi i millesimi riferiti ai garage che stanno sotto ai giardini.

La risposta del giornale parte dal considerare il caso di acqua che proviene dai giardini che fanno da copertura a un box. E’ necessario chiedere l’intervento di un tecnico per capire la causa delle infiltrazioni, che possono avere a che fare con la cattiva impermeabilizzazione del giardino o con il sistema di irrigazione oppure ancora con un altro impianto comune al #Condominio. Lo specialista stilerà una perizia nella quale descriverà lo stato dei luoghi e sulla base di essa si passerà allo step ulteriore del procedimento.

Risarcimento dei danni: principi generali

Il proprietario del giardino è responsabile dei danni cagionati ad un bene o luogo di proprietà altrui, in questo caso il garage, se è difettoso un impianto di pertinenza del suo bene oppure alla scarsa manutenzione di esso protratta nel tempo.

E’ questo il principio per distinguere un bene condominiale  da uno di pertinenza di un singolo condominio o un gruppo di proprietari.

Si tratta di un criterio oggettivo, il quale dovrebbe eliminare tutti i dubbi ogni volta che ci si chieda come debba essere ripartita una spesa in condominio #casa

Fonte:

L’installazione dei ponteggi danneggia economicamente il negozio a piano terra. Ne risponde il condominio?

L'installazione di ponteggi sulla facciata condominiale può cagionare un danno economico agli esercizi commerciali ubicati nel palazzo.

L’installazione di ponteggi sulla facciata condominiale può cagionare un danno economico agli esercizi commerciali ubicati nel palazzo.

 

Il rifacimento della facciata condominiale può cagionare un danno economico agli esercizi commerciali ubicati nel palazzo. Vediamo come può tutelarsi il negoziante.

Rifacimento della facciata. La facciata rappresenta un bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.; consiste nella parete esterna del palazzo e nei decori che, pur appartenendo alle singole unità immobiliari, ne costituiscono parte integrante. [1] Il rifacimento riguarda il ripristino dell’intonaco, della tinta, del rivestimento e via discorrendo.

Alle spese partecipano, in base ai millesimi, tutti i condomini, anche quelli che non affacciano sulla facciata oggetto di manutenzione (Trib. Roma 16966/2009)

Lavori alla facciata condominiale e pregiudizio economico ai negozi. Gli esercizi commerciali che si trovano a piano terra subiscono un indubbio nocumento in caso di installazione di ponteggi.

Le impalcature, infatti, nascondono la presenza dei negozi che non possono attirare la clientela.

Se un ponteggio deve essere fissato sulla proprietà di uno dei condomini, egli ha diritto a percepire un indennizzo ai sensi dell’art. 843 c.c. (Trib.

Roma 10 dicembre 2007). [2] Del pari, se i lavori si protraggono per mesi e questo cagiona un danno ad una proprietà esclusiva, come un negozio, il titolare ha diritto di agire per il risarcimento del danno. Vediamo cosa accade se l’esercizio commerciale è in locazione.

Se il negozio è concesso in locazione. Ai sensi dell’art. 1575 c.c. il locatore deve mantenere il bene in modo da servire all’uso convenuto.

La presenza di un ponteggio che cela la vetrina del negozio e ne occulta addirittura l’esistenza si traduce in un inadempimento agli obblighi gravanti sul locatore.

Il conduttore, pertanto, ha titolo per agire contro il locatore e chiedere una riduzione del canone oltre al risarcimento del danno subito.

Riduzione del canone e risarcimento del danno. Per ottenere il risarcimento del danno, spetta al conduttore dimostrare di aver patito un pregiudizio di ordine economico. In buona sostanza, l’onere della prova grava su di lui.

Egli deve dimostrare, scritture contabili alla mano, che le sue entrate sono diminuite nel periodo in cui i ponteggi hanno oscurato la sua attività.

Solo allegando la prova del danno, avrà titolo per ottenere il ristoro del nocumento sofferto(Corte d’Appello Milano, 1062/2013).

Nel caso di specie, il danno si concreta nella limitazione del godimento dell’immobile, ragion per cui il conduttore ha titolo sia per ottenere il ristoro del danno patito che per richiedere la riduzione del canone.

Casi in cui è ammessa la riduzione del canone. Il conduttore non può cessare di corrispondere il canone o ridurlo unilateralmente in caso di diminuzione del godimento del bene (nel nostro caso, a causa della presenza delle impalcature).

Una simile condotta sarebbe legittima solo nel caso in cui manchi in toto la controprestazione da parte del locatore.

Così nell’ipotesi dell’interclusione dell’immobile a causa di lavori stradali protratta per due anni, il conduttore non può sospendere totalmente il versamento del canone, ma solo ridurlo in proporzione al mancato godimento (Cass. 14739/2005).

Quando si ha diritto al risarcimento del danno per mancato godimento. Premesso che il danno patito va dimostrato, la giurisprudenza della Cassazione è costante nell’affermare che: «il mancato temporaneo godimento dell’immobile non implica di per sé il diritto del conduttore al risarcimento dei danni, bensì la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo (o se del caso la risoluzione del contratto), mentre per il risarcimento dei danni ulteriori è necessaria la loro imputabilità a fatto e colpa del locatore» (Cass. 261/2008). L’occupazione di un’area antistante al negozio per il compimento dei lavori straordinari – come il rifacimento della facciata – dà diritto al negoziante ad ottenere il risarcimento del danno.

In una vicenda simile, la Cassazione ha statuito che “l’occupazione di un viale antistante un’attività commerciale comporta di per sé un danno” (Cass. 67/2013).

I ponteggi non devono penalizzare gli esercizi commerciali. Come ricordato, la delibera assembleare di rifacimento della facciata è legittima e non ci si può opporre.

Tuttavia, in sede di assemblea, si può operare al fine di ridurre al minimo gli svantaggi scaturenti da tale attività.

In primo luogo, chiedendo all’impresa di creare dei “sottopassi” nei ponteggi per transitare lungo le vetrine.

Inoltre, sempre in sede di assemblea, è opportuno deliberare di apportare il minor danno possibile alle attività commerciali valutando adeguatamente le modalità di installazione dei ponteggi.

Su chi grava la responsabilità del cantiere. Il dovere di custodia e vigilanza del cantiere grava sull’appaltatore.

Tra i suoi molteplici obblighi v’è quello di non arrecare danni a terzi e ai condomini stessi. Sui ponteggi, infatti, il condominio non può esercitare alcun potere [3] .

Infatti, «il condominio appaltante non è custode delle impalcature e dei ponteggi montati e allestiti dall’appaltatore a cui abbia affidato l’esecuzione di un’opera, non potendo rispetto a quei manufatti esercitare autonomamente, sul piano materiale e fisico, alcun atto o intervento volti a incidere sulla loro conformazione:conseguentemente, il condominio non è responsabile dei danni, di qualsiasi genere, che dalle impalcature e dai ponteggi siano derivati nella sfera di terzi, inclusi gli stessi condomini» (Trib. Messina1238/2012). L’opera, inoltre, deve essere completata nei tempi pattuiti.

Il protrarsi dei lavori per anni – addirittura due in un caso esaminato dalla Suprema Corte (Cass. 14739/2005) – determina una responsabilità per inadempimento in capo all’appaltatore, con il conseguente diritto del condominio ad ottenere il risarcimento del danno.

L’accettazione dell’opera, benché consegnata tardivamente, non importa per ciò solo la rinuncia al ristoro del danno subito (App. Aquila 26 maggio 2012).

Danni provocati dal ponteggio: caduta oggetti. Dei danni cagionati dalle impalcature risponde l’appaltatore.

Ad esempio, nel caso di caduta di materiali che danneggino il marciapiede condominiale o le auto parcheggiate. Come accennato, egli è custode dei ponteggi e risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c.

La suddetta norma dispone che ciascuno sia responsabile per le cose di cui è custode [4] , salvo il caso fortuito.

Per custode si intende il soggetto che abbia il governo della res, ossia eserciti un potere di diritto o di fatto sulla stessa.

Conclusioni. La presenza di ponteggi rappresenta indubbiamente uno svantaggio per i commercianti in quanto le impalcature nascondono le vetrine.

Per questa ragione, in sede di assemblea, occorre sempre considerare la presenza di locali commerciali e deliberare nel senso di arrecare loro il minor pregiudizio possibile.

Se le installazioni rimangono per lungo tempo, il conduttore di un locale commerciale può agire contro il locatore per ottenere la riduzione del canone in proporzione al minorato godimento del bene e, se dimostra il danno, può ottenere un risarcimento.

Qualora il protrarsi dei lavori avvenga a causa di un inadempimento dell’appaltatore, egli è responsabile degli eventuali danni subiti dai condomini.

Fonte:

Calcinacci: cadono pezzi dalla facciata condominiale, chi paga se qualcuno si fa male?

Calcinacci dalla facciata: la responsabilità per i danni a cose e persone è del condominio, salvo eventi di forza maggiore

Calcinacci dalla facciata: la responsabilità per i danni a cose e persone è del condominio, salvo eventi di forza maggiore

 

 

 

Partiamo dal caso ipotetico che la facciata di un condominio abbia un cornicione pericolante che rischia di cadere sui passanti o sulle automobili parcheggiate in cortile. Nonostante il rischio sia stato segnalato in più occasioni dai condòmini, l’assemblea non ha mai risolto il problema per la mancanza del numero legale necessario per riunirsi e decidere.

Calcinacci: la responsabilità per i danni a cose e persone è del condominio, salvo eventi di forza maggiore

I condomìni, a questo punto, decidono di porre all’attenzione dell’amministratore la situazione di rischio, sollecitandolo ad intervenire pur se manca l’autorizzazione dell’assemblea. L’invito ad agire prontamente rimane, tuttavia, inascoltato poiché anche l’amministratore prende tempo. In queste circostanze, cosa stabilisce la legge?

Secondo l’art. 1135 comma 4 Codice civile l’amministratore può, in casi di urgenza, ordinare lavori di manutenzione straordinaria anche senza l’approvazione dell’assemblea.

In generale, sull’amministratore grava il dovere di attivarsi per eliminare le situazioni di pericolo a prescindere dall’autorizzazione deliberata dall’assemblea condominiale. Dopo aver iniziato i lavori, egli è obbligato a comunicarlo durante la prima assemblea utile.

Se l’amministratore, nonostante la situazione d’irrimandabilità, non provvede ad avviare i lavori, dovrà risarcire in prima persona i danni procurati ai terzi e di cui abbia dovuto rispondere il condominio a causa della sua inerzia. Insomma, qualora la persona danneggiata domandi il risarcimento al condominio, l’assemblea potrà decidere di rifarsi sull’amministratore. Ma non solo. L’assemblea, a causa dello scarso impegno mostrato nello svolgimento dei propri doveri, può revocargli il mandato.

Occorre sottolineare che, alla luce di quanto detto, l’amministratore non può disconoscere la sua colpa giustificandosi con il fatto di non aver avviato i lavori poiché mancava la preliminare autorizzazione dell’assemblea.

Per quanto riguarda il condominio, esso è responsabile per i danni cagionati a terzi, cose e persone, dalla caduta di frammenti di cemento dal cornicione o di vernice dalla facciata. Nel caso in cui il crollo in questione è scatenato, invece, da eventi non prevedibili ed evitabili, quale ad esempio una scossa di terremoto, il condominio può esonerarsi dalla suddetta responsabilità.

Il risarcimento del danno è a carico del condominio e pagare saranno tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi. Come già detto, può rivalersi sull’amministratore rimasto inoperoso nonostante gli inviti a effettuare gli interventi di manutenzione urgenti.

Nel caso di inattività dell’amministratore e dell’assemblea, ogni singolo condòmino può rivolgersi al tribunale affinché il giudice, vagliato il carattere di urgenza, decreti l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e indifferibile. La decisione del giudice va oltre la volontà dell’assemblea ed è un valido titolo per provvedere alla messa in sicurezza della facciata condominiale.

Fonte:

Danni al condominio dopo la ristrutturazione: chi ne è responsabile?

Secondo la Corte di Cassazione la Ditta che ha effettuato i lavori in Condominio è responsabile per dieci anni del suo operato.

Secondo la Corte di Cassazione la Ditta che ha effettuato i lavori in Condominio è responsabile per dieci anni del suo operato.

Danni al condominio dopo la ristrutturazione: chi ne è responsabile?

L’impresa che ha realizzato i lavori, che ne risponde per 10 anni non solo in caso di nuova costruzione ma anche nelle ristrutturazioni. Lo ha chiarito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 7756/2016, chiarendo che l’articolo 1669 Codice civile si applica a tutti gli interventi edilizi effettuati su un edificio e che condizionano il normale godimento dello stesso.

Per la Cassazione l’art. 1669 Cod. Civ. si applica anche in caso di ristrutturazioni

La vicenda vede protagonista un condominio che aveva fatto causa all’impresa che aveva effettuato gli interventi di ristrutturazione. Il condominio lamentava che, dopo lo svolgimento dei lavori, erano venuti a galla dei danni: una fessura sulle pareti interne ed esterne dell’edificio, che testimoniavano una condizione di degrado, e lo scollamento di quasi tutte le mattonelle del pavimento.

I giudici di primo grado, sulla base dell’art. 1669 Codice civile, avevano accolto le ragioni del condominio e riconosciuto la responsabilità dell’impresa. Infatti se l’opera, realizzata su edifici destinati alla lunga durata, rovina o causa difetti all’immobile, l’impresa che ha realizzato i lavori è responsabile nei confronti dei committenti se i difetti si verificano entro dieci anni dalla fine dei lavori e se i committenti li hanno denunciati entro un anno dalla loro scoperta.

In fase di appello, però, i giudici avevano affermato che l’articolo 1669 Codice civile potesse essere applicato solo alle nuove costruzioni e non alle ristrutturazioni.

Completamente diversa la decisione della Corte di Cassazione che, invece, ribaltando la sentenza emessa in appello, ha affermato che l’impresa è responsabile non solo nei casi di edifici di nuova costruzione, ma anche per le opere di ristrutturazione. I giudici hanno sottolineato che anche le piccole manutenzioni come le riparazioni, le ristrutturazioni e i restauri possono danneggiare o rovinare l’edificio.

Hanno spiegato, ancora, che per “gravi difetti” devono intendersi quelli riguardanti le parti essenziali degli immobili che garantiscono la stabilità e la conservazione. Tra questi rientrano i vizi della pavimentazione, delle scale, delle recinzioni, degli impianti e l’umidità.

Infine, hanno condannato l’impresa che aveva effettuato gli interventi di ristrutturazione a risarcire il condominio e a riparare i danni.

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