Morosità in condominio. Vietato interrompere i servizi essenziali quali acqua e gas. Lecita, invece, l’interruzione dei servizi “non essenziali”

Morosità in condominio:uno dei motivi di attrito più forti è certamente quello che si consuma tra condomini che pagano le quote e quelli morosi.

Morosità in condominio:uno dei motivi di attrito più forti è certamente quello che si consuma tra condomini che pagano le quote e quelli morosi.

 

Morosità in condominio: all’interno della compagine condominiale uno dei motivi di attrito più forti è certamente quello che si consuma tra condomini che pagano le quote e quelli invece che, per una ragione o per un’altra, non lo fanno.

Spesso accade che, a causa dei condomini morosi, anche quelli virtuosi sono costretti a subire vari disservizi, come, ad esempio, l’interruzione della luce nelle scale, la manutenzione dell’ascensore o la pulizia delle parti comuni.

Il legislatore, con l’art. 63, co. 3, disp.att.cc, ha comunque dotato il condominio di un importante strumento, consentendo all’amministratore, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Il legislatore ha inoltre, con la modifica del 2012, svincolato tale potere dell’amministratore dal requisito della espressa autorizzazione contenuta nel regolamento di condominio, presente invece nella vecchia formulazione.

Se quindi prima facie la suddetta previsione normativa potrebbe sembrare un’importante deterrente nei confronti dei condomini morosi, in realtà la sua concreta applicabilità ha una portata assai limitata,rivelandosi così un’arma spuntata per il condominio.

Stando al testo della riforma, affinché si possa procedere alla sospensione delle utenze, sono necessari i seguenti presupporti:

  • che ci sia una inadempienza del condomino di almeno sei mensilità;
  • che il servizio da sospendere sia un servizio comune al condominio, ma suscettibile di godimento separato.

Ad una lettura più attenta della norma è evidente come essa, in realtà, sia estremamente generica e non chiarisca quali siano questi «servizi comuni suscettibili di godimento separato».

In relazione a questo, da tempo dottrina e giurisprudenza si sono interrogati sulla necessità di distinguere all’interno della categoria dei servizi comuni, quelli”essenziali” da quelli “non essenziali”.

Il quadro che ne deriva è che,se da un lato l’alveo dei servizi “non essenziali” non è mai stato oggetto di veri contrasti in seno alla giurisprudenza, pacificamente ammettendosi la possibilità di privare il condomino inadempiente del diritto di accedere a taluni locali o servizi condominiali, quali, ad esempio:il deposito biciclette, l’impianto centralizzato tv, la piscina, le chiavi del cancello elettrico per parcheggiare l’auto nello spiazzo comune, dall’altro lato non può dirsi lo stesso per la categoria dei “servizi essenziali“.

Essi comprendono sostanzialmente quelli aventi ad oggetto la fornitura di acqua, luce e gas.

Ed è proprio in relazione a tali servizi che si sono registrati i maggiori contrasti in giurisprudenza, confermati da soluzioni nei giudizi di merito a volte diametralmente opposte.

Ad esempio, con riferimento al servizio di riscaldamento ed acqua si sono così confrontati gli orientamenti negativi alla sospensione dei servizi in parola (Trib. Milano, ord. 24.10.2013; Trib. Torino, ord. 21.08.2014; Trib. Brescia, ord. 29.9.2014) e quelli invece positivi (Trib. Brescia 17.2.2014 e 21.5.2014; Trib. Roma, ord. 27.6.2014; Trib. Lecco,ord. 29.12.2014).

Va da sé che, con un quadro così eterogeneo, alcuni Tribunali, aderendo all’orientamento più restrittivo, consentirebbero la mera sospensione di forniture non essenziali, mentre altri, giungerebbero a decisioni opposte, abilitando l’amministratore a sospendere forniture di vitale importanza, quali energia elettrica, gas o riscaldamento.

A parere di chi scrive sembra comunque potersi affermare che secondo l’ultimo orientamento dei giudici si propenda per un’interpretazione meno afflittiva della menzionata norma.

In tale direzione si colloca anche una recente pronuncia del Tribunale di Bologna con l’ordinanza del 15 settembre 2017. Nel caso esaminato dal Tribunale, un condominio aveva agito in giudizio chiedendo di essere autorizzato, in via di urgenza e cautelare, alla sospensione dei servizi centralizzati di riscaldamento e acqua,oltre al distacco dall’antenna televisiva condominiale,nei confronti di una condomina, per il mancato pagamento delle spese condominiali per oltre sei mesi.

Il Tribunale non riteneva, tuttavia, di poter dar ragione al condominio, rigettando il relativo ricorso, in quanto infondato, autorizzando implicitamente ed esclusivamente il distacco dall’antenna televisiva centralizzata, pacificamente considerato servizio non essenziale.

Il Giudice, nel motivare la decisione, pur ammettendo documentalmente pacifica la durata ultrasemestrale della morosità riferibile alla condomina ed altrettanto incontestabile la possibilità di godimento separato dei servizi comuni di riscaldamento e acqua, sussistendo così senz’altro astrattamente i presupposti applicativi dell’art. 63, co. 3, disp.att. c.c., ammetteva peraltro che l’interesse meramente economico del condominio non poteva però pregiudicare i diritti fondamentali del condomino come il godimento del riscaldamento, dell’elettricità e dell’acqua in quanto ritenuti servizi essenziali.

Il Giudice ha quindi aderito all’orientamento giurisprudenziale favorevole alla non sospensione delle forniture in parola, proprio sulla base del fatto che una eventuale interruzione comporterebbe un danno grave e irreparabile nei confronti del condomino moroso, contrario ai diritti fondamentali della persona,dovendosi ritenere preminente la tutela del diritto alla salute (art. 32 Cost.)rispetto ai diritti di natura patrimoniale (anche se di un gruppo di persone come in un condominio).

Deve inoltre evidenziarsi che, nel caso di specie, in particolare per quanto concerne l’erogazione del servizio idrico, il Tribunale ha dovuto necessariamente tenere conto anche della legislazione statale,recante disposizioni in materia di contenimento della morosità nel servizio idrico integrato (art. 3 del Dpcm 29 agosto 2016), secondo la quale «ai soggetti indigenti, seppur morosi, va comunque garantita una fornitura di 50 litri al giorno pro capite».

In ultima analisi, per mera completezza espositiva, deve anche qui brevemente richiamarsi quanto in altro commento già ampliamente trattato, circa le modalità concrete con le quali l’amministratore possa legittimamente provvedere alla sospensione delle forniture aventi ad oggetto tali “servizi essenziali” ex art. 63, co. 3, disp. att. c.c.

E’ doveroso infatti evidenziare che, a causa delle difficoltà interpretative della norma, deve prestarsi particolare attenzione in merito alla concreta applicazione della stessa.

Infatti,qualora l’amministratore non voglia incorrere nella fattispecie criminosa di cui all’art 392 c.p.

è consigliabile chiedere preventivamente l’autorizzazione al giudice, al fine di ottenere il sigillo di legittimità in merito al proprio operato, oltre che i limiti, il contenuto e le modalità concrete del distacco delle forniture.

Avv. Dario Balsamo

Morosità in condominio: può l’amministratore esibire l’elenco?

Morosità: quali sono i diritti di ciascun condòmino in relazione alla possibilità di conoscere i nomi dei non pagatori delle quote condominiali?

Morosità: quali sono i diritti di ciascun condòmino in relazione alla possibilità di conoscere i nomi dei non pagatori delle quote condominiali?

 

Quali sono i diritti di ciascun condòmino in relazione alla possibilità di conoscere i nomi degli altri comproprietari in stato di morosità nel pagamento delle quote condominiali?

Condominio e morosità

Com’è noto e come viene spesso ripetuto, la  morosità in condominio- ovvero il ritardato o mancato pagamento degli oneri condominiali – è causa di difficoltà e spesso di problemi (es. distacco servizi) nella gestione delle cose comuni.

Il mancato pagamento di anche un solo condòmino può avere riflessi negativi su tutti gli altri; si pensi all’erogazione del servizio idrico, alla pulizia delle parti comuni, ecc.

L’amministratore di condominio ha precisi compiti e ben individuate responsabilità in merito alla gestione economica del condominio.

Innanzitutto è all’amministratore ai sensi dell’art. 1130 n. 3 c.c. che spetta il compito di erogare le spese per i servizi comuni nonché quello di riscuotere i contributi. L’attribuzione così individuata dalla norma citata è ancor più rafforzata dalla previsione di cui all’art. 1134 c.c. che riconosce ai singoli condòmini il rimborso delle spese sostenute solamente in relazione ad atti di gestione urgenti.

In questo contesto, la legge riconosce all’amministratore di condominio un particolare potere per la riscossione degli oneri condominiali: si tratta della facoltà di agire in giudizio – senza necessità di preventiva deliberazione assembleare – attraverso un’azione ai più nota come ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento ai sensi dell’art. 63, primo comma, disp. att. c.c.

L’azione così individuata è facoltativa fino ad un certo punto. Come specifica l’art. 1129, nono comma, c.c. infatti, ove non vi sia dispensa dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad attivarsi per la riscossione forzosa del credito (ossia con un’azione giudiziale anche ai sensi del citato art. 63) entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Si badi: l’assemblea può allungare il suddetto termine – ad esempio portandolo da sei a nove mesi – ma non può impedire l’azione legale all’amministratore entro la data indicata dalla legge ovvero dalla deliberazione.

Come dire: spetta all’amministratore considerare l’opportunità di agire prima della scadenza del termine. Sebben non sia espressamente previsto dall’art. 1129 c.c.

è indubbio che l’inosservanza di questo termine può portare ad una revoca per gravi irregolarità nella gestione, ove l’inerzia abbia causato o rischi di causare danni.

Amministratore di condominio e trasparenza

La legge n. 220 del 2012 – nota ai più come riforma del condominio – ha introdotto nel codice civile ciò che già da anni la giurisprudenza andava affermando: la gestione del condominio da parte dell’amministratore dev’essere improntata alla massima trasparenza verso i propri mandanti, ossia i condòmini. Tale principio è stato tradotto in realtà, prevendendo, tra le altre:

  • obbligo di apertura ed utilizzazione di un conto corrente intestato ad ogni condominio amministrato;
  • obbligo di comunicazione preventiva del proprio compenso;
  • obbligo di comunicazione di specifici dati (es. recapiti di studio, luogo consultazione registri);
  • obbligo di trasparenza nella gestione contabile anche attraverso la conservazione decennale e la messa a disposizione della documentazione giustificativa di spesa.

Tra gli aspetti che meritano attenzione specifica v’è, poi, quello della trasparenza inerente allo stato di pagamento degli oneri condominiali.

La legge, lo vedremo qui di seguito, pone in capo all’amministratore ben precisi compiti, il cui inadempimento può portare conseguenze in grado d’incidere sul mandato assembleare.

Diritto di accesso allo stato dei pagamenti

Quali informazioni può chiedere ed ottenere un condòmino in relazione allo stato dei pagamenti?

La risposta è contenuta nell’art. 1130 n. 9 c.c. a mente del quale, l’amministratore è tenuto a «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali […]».

Insomma chi voglia sapere come stanno le cose riguardo ai pagamento degli oneri condominiali non deve necessariamente attendere la fine dell’anno o meglio la presentazione del rendiconto di gestione; la richiesta può essere fatta in qualunque momento e l’amministratore è tenuto a fornire tale informazione.

Alcune precisi paiono utili:

  • lo stato dei pagamenti fa riferimento a quelli incassati fino alla data di risposta, o meglio a quelli fino a quella data contabilizzati (l’amministratore ha trenta giorni di tempo dall’incasso per annotarlo sul registro di contabilità, art. 1130 n. 7 c.c.);
  • il condòmino ha diritto di conoscere l’esatto ammontare delle somme versate da tutti, non solamente da lui;
  • la richiesta non necessita di motivazione specifica.

La legge non stabilisce un termine entro il quale l’amministratore è tenuto ad evadere la richiesta pervenutagli, sicché si deve ritenere – come avviene per la richiesta della documentazione contabile – che il termine debba essere valutato bilanciando le esigenze del condòmino con quelle dell’amministratore riguardanti il normale svolgimento dell’incarico nell’ambito della propria attività lavorativa.

L’art. 1129, dodicesima comma c.c., annovera tra le gravi irregolarità che possono portare alla revoca giudiziale l’inottemperanza all’obbligo di fornire l’attestazione (cioè comunicazione sottoscritta dall’amministratore) inerente allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali.

  • L’amministratore può spifferare al creditore del condominio il nominativo dei condomini morosi?
  • Guai per l’amministratore che non consegna l’elenco dei morosi. Rischia di pagare di tasca propria
  • L’amministratore deve comunicare solo i nominativi che risultano morosi rispetto allo specifico credito vantato
Avv. Alessandro Gallucci

Morosità condominiale: in che modo l’amministratore può procedere al recupero crediti

La morosità dei condomini  è un problema ricorrente e il compito spetta all’amministratore che deve attivarsi quanto prima per il recupero dei crediti.

La morosità dei condomini è un problema ricorrente e il compito spetta all’amministratore che deve attivarsi quanto prima per il recupero dei crediti.

 

Morosità dei condomini di un palazzo: è un problema piuttosto ricorrente e il compito più sgradito spetta all’amministratore che deve attivarsi quanto prima per il recupero dei crediti, con la finalità di mantenere attivi i servizi comuni. Cercare di ottenere le somme stabilite è un modo anche per creare un clima di maggiore serenità fra condomini; i debiti, effettivamente, devono spesso essere corrisposti dagli altri condomini che si dà il caso abbiano pagato con celerità.

Come si può muovere l’amministratore per recuperare le morosità non pagate dai suoi condomini?

Con Legge n. 220 dell’11.12.2012, entrata in vigore il 18.06.2013, relativa alle modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, il legislatore ha stabilito che per l’amministratore esiste un termine improrogabile entro cui dovrà attivarsi per il recupero delle morosità  arretrate dei condomini in ritardo con i pagamenti.

Nell’art. 1129, comma 9, del codice civile è specificato che “salva espressa dispensa dell’assemblea l’amministratore deve riscuotere forzosamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att. c.c., entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”. La legge pertanto stabilisce che l’amministratore ha l’obbligo di depositare un decreto ingiuntivo entro il termine perentorio di sei mesi. Tale decreto ingiuntivo, una volta concesso dal Giudice, è immediatamente esecutivo anche se vi viene proposta opposizione. Perché venga concessa la provvisoria esecutività del decreto, deve necessariamente risultare che in sede di delibera di approvazione dei bilanci ordinari e delle eventuali spese straordinarie da parte dell’assemblea condominiale siano stati approvati anche la spesa e il conseguente piano di riparto. In caso contrario, il Giudice non potrà concedere la provvisoria esecutorietà del decreto che consente l’azione esecutiva immediata. Un altro onere a carico dell’amministratore è la documentazione e la comprovazione della formazione del credito per cui si procede nei confronti del condomino moroso. Ricapitolando, all’amministratore occorrerà:

  • produrre e depositare tutti i documenti necessari per dimostrare la legittimità del credito, e quindi l’avviso di convocazione e prova di consegna dell’avviso al condomino moroso;
  • il verbale sottoscritto dall’assemblea condominiale in cui sono contenute le delibere di approvazione del bilancio consuntivo, bilancio preventivo e di eventuali spese straordinarie;
  • i prospetti di ripartizione dei bilanci e delle spese straordinarie;
  • eventuali diffide al condomino moroso che l’amministratore ha provveduto a fargli pervenire.

Nel caso in cui, a seguito di emissione del decreto ingiuntivo e della relativa notifica del condomino debitore, questi non provveda al pagamento del debito, l’amministratore dovrà “curare diligentemente l’azione e la conseguente procedura esecutiva”,  pena la revoca dalla carica, come previsto dal nuovo art. 1129, XII comma, n. 6 c.c.

In altre parole, se entro i termini il condomino non abbia saldato il suo debito, l’amministratore dovrà immediatamente attivarsi per iniziare l’azione esecutiva che potrà concretizzarsi nel precetto, oppure, in caso di esito negativo, nel pignoramento mobiliare o immobiliare o presso terzi, in base ai beni in possesso del soggetto debitore.

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