L’inquilino può pagare direttamente all’amministratore di condominio?

Non è raro,che l'inquilino versi le somme relative alle spese condominiali direttamente all'amministratore e non al proprietario.

Non è raro,che l’inquilino versi le somme relative alle spese condominiali direttamente all’amministratore e non al proprietario.

 

Il conduttore di un’abitazione – ovvero di un’unità immobiliare con altra destinazione – ubicata in condominio ha certamente dei rapporti con la compagine condominiale.

L’inquilino, è cosa nota, deve rispettare il regolamento al pari del proprio e il condominio può chiedergli direttamente la cessazione delle violazioni (Cass. 8 marzo 2006 n. 4920).

Al pari del proprietario, all’inquilino spettano i medesimi diritti in materia di uso delle cose comuni, o meglio il conduttore ha diritto di utilizzare le cose comuni secondo la loro destinazione.

Non solo: com’è noto – sebbene non vi sia unanimità di vedute circa il soggetto convocante – il conduttore ha diritto di partecipare alle assemblee condominiali aventi ad oggetto la disciplina dell’uso delle cose comuni ed ha diritto di partecipazione e voto in relazione a quelle aventi ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria (art. 10 legge n. 392 del 1978).

Oltre alla questione di diritti ed obblighi del conduttore in relazione all’uso delle cose comuni, sovente ci si pone dei dubbi in relazione alla partecipazione dello stesso alle spese condominiali.

La risposta è , ma tale obbligo non deriva da un rapporto diretto tra conduttore e condominio, bensì da specifici obblighi contrattuali derivanti da norme dettate in relazione alla regolamentazione del rapporto locatizio.

In sostanza l’inquilino deve sì partecipare alle spese condominiali, ma la sua partecipazione assume la forma del rimborso di una serie di oneri al proprietario.

Di tale impostazione troviamo riscontro diretto nell’art. 9 della legge n. 392/78, a mente del quale il conduttore è tenuto a corrispondere le spese relative:

  • al servizio di pulizia;
  • al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria;
  • allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • alla fornitura di altri servizi comuni;
  • al servizio di portineria nella misura del 90%, salvo differente accordo.

In breve: il conduttore è tenuto a pagare ciò che usa, ma si tratta di un obbligo derogabile in suo favore, come lo stesso primo comma sancisce espressamente, specificando che le sue disposizioni si applicano, salvo patto contrario.

In questo contesto, poi, al conduttore è riconosciuto il diritto di ottenere la giustificazione delle somme dovute a titolo di oneri condominiali.

Dato questo contesto, la giurisprudenza ha in più occasioni avuto modo di specificare che le norme dettate dalla legge n. 392/78 in materia di rapporti economici tra locatore e conduttore in merito alle spese condominiali nulla ha aggiunto o specificato in relazione alla normativa condominiale; in considerazione di ciò, dicono i giudici, l’amministratore può riscuotere per via giudiziale le quote condominiali – in ragione di quanto disposto dagli artt. 1123 cod. proc. civ. e 63 disp. att. c.c. – esclusivamente da ciascun condominio, restandogli preclusa l’azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (Cass. 12 gennaio 1994 n. 246).

Se il conduttore paga direttamente all’amministratore?

Non è raro, nella prassi quotidiana, una volta che s’è instaurato il rapporto locatizio, che il conduttore prenda a versare i contributi dovuti a titolo di oneri accessori (in sostanza le somme relative alle spese condominiali) direttamente all’amministratore e non al proprietario.

È giusto tutto ciò? Non manca chi ritiene che il conduttore non possa in alcun modo versare le somme in esame all’amministratore e che quest’ultimo debba addirittura rifiutare il versamento diretto dell’inquilino.

Le cose non stanno propriamente così: è vero, l’unico obbligato verso il condominio è e resta il proprietario, ma la figura del conduttore, per quanto terza rispetto ai rapporti condominiali afferenti al versamento delle rate, non può essere a priori esclusa.

Le norme condominiali e quelle sulla locazione, infatti, vanno sempre lette coordinatamente con le altre disposizioni dettate dal codice civile e da altre disposizioni di legge. Tra queste vi sono quelle dettate dal codice civile in materia di adempimento del terzo (art. 1180 c.c.), nonché quelle riguardanti la delega di pagamento (art. 1268 e ss. c.c.).

L’adempimento del terzo è quella particolare fattispecie nella quale un terzo rispetto ad un rapporto obbligatorio può adempiere la prestazione dovuta dal debitore e senza che il creditore possa opporvisi, a meno che:

– il debitore non gli abbia manifestato la sua opposizione;

– non vi sia un particolare interesse del creditore a che la prestazione sia eseguita dal debitore.

Si badi: siccome il creditore può rifiutare l’adempimento parziale (art. 1180 c.c.), deve ritenersi che l’amministratore possa rifiutare il pagamento di quella parte di somme che il conduttore ritiene a lui imputabili (es. quote ordinarie eccettuato compenso amministratore e assicurazione stabile).

Ciò che può dirsi certo, però, è che non sussiste un divieto di accettazione del pagamento da parte del conduttore, divieto che non sussiste nemmeno in caso di parzialità dell’adempimento.

V’è poi l’ipotesi della delega di pagamento, ossia quel caso in cui è il debitore/condòmino a dare al proprio debitore/conduttore l’ordine di pagare una determinata somma all’amministratore.

In questo caso all’amministratore non interessano i rapporti interni tra i due soggetti: come per il caso di adempimento spontaneo del terzo egli sarà tenuto ad accettare la prestazione (salvo interesse all’adempimento diretto del debitore, cosa che non sussiste per le obbligazioni pecuniarie) e potrà rifiutare l’adempimento parziale.

In ogni caso, l’amministratore che rilascia la quietanza di pagamento (la ricevuta) dovrà farlo specificando che il pagamento è stato eseguito dall’inquilino in favore del proprietario.

  • Spese condominiali: il conduttore ha sempre diritto di avere giustificazioni in merito alle richieste.
  • Contestazione da parte dell’inquilino delle spese condominiali richieste dal proprietario
Avv. Alessandro Gallucci
Fonte:

Conto corrente senza costi… o quasi. Per i condomìni intanto resta il balzello del bollo da pagare

Conto Corrente condominiale:alcuni istituti lo assimilano ad un rapporto di c/c aziendale, con conseguenze care in termini di commissioni e imposte di bollo

Conto Corrente condominiale:alcuni istituti lo assimilano ad un rapporto di c/c aziendale, con conseguenze care in termini di commissioni e imposte di bollo

 

Il d.lgs. 15 marzo 2017, n. 37: un conto corrente senza costi… o quasi Con il d.lgs. n. 37/2017, entrato in vigore lo scorso aprile, il Governo italiano ha dato attuazione alla Direttiva 2014/92/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 23 luglio 2014, sulla comparabilità delle spese relative al conto di pagamento, sul trasferimento del conto di pagamento e sull’accesso al conto di pagamento con caratteristiche di base.

Obiettivo della normativa è garantire ai consumatori che utilizzino conti di pagamento maggiore trasparenza informativa, procedure semplificate per il trasferimento del conto stesso e un regime tariffario agevolato nel caso di apertura di un conto di pagamento con caratteristiche di base.

Si rammenta che il conto di pagamento è, secondo la definizione della Direttiva europea, un conto detenuto in nome di uno o più consumatori, usato per l’esecuzione delle operazioni di pagamento, ossia per depositare, trasferire o ritirare fondi.

In sostanza, il conto di pagamento consente di ricevere accrediti (per esempio, stipendi e pensioni) e di effettuare pagamenti (utenze, bonifici, ecc.), ma, a differenza del conto corrente, non permette che le somme sul medesimo presenti siano impiegate per la gestione del risparmio.

Il conto di pagamento con caratteristiche di base è uno strumento ulteriore, immaginato per utenti con limitate esigenze di operatività e come veicolo per favorire l’inclusione finanziaria.

Va peraltro rimarcato che, prima ancora che per effetto delle disposizioni comunitarie, il “conto di base”viene introdotto nel nostro ordinamento con l’art. 12, comma 3 ss.,d.l.6 dicembre 2011, n. 201: la norma ha stabilito che il Ministero dell’economia e delle finanze-MEF, la Banca d’Italia, l’Associazione Bancaria Italiana-ABI, Poste Italiane S.p.A. e l’Associazione Italiana Istituti di pagamento e di moneta elettronica-AIIP, definissero con apposita convenzione le caratteristiche di un conto di base.

La Convenzione , firmata il 28 marzo 2012,ha riconosciuto, da un lato, come il conto di base possa porsi quale «efficace strumento per una piena ed effettiva partecipazione al mercato unico di tutti i consumatori, costituendo una leva per una più ampia inclusione sociale»;dall’altro, che si tratti di un strumento ad operatività limitata, essendo in particolare esclusi la convenzione d’assegno, la carta di credito, l’accesso a forme di finanziamento ed deposito titoli per gli investimenti.

E ha sancito la gratuità del rapporto di conto sia per le fasce socialmente svantaggiate di clientela(ISEE fino a 8000 euro)sia per i pensionati, titolari di trattamenti pensionistici fino ad un importo annuo lordo di 18000 euro, nell’ipotesi di conti di base destinati all’accredito e al prelievo della pensione.

Lo strumento è stato offerto a partire dal 1° giugno 2012; tuttavia l’assenza di sanzioni per la mancata ottemperanza a quanto così stabilito può non averne particolarmente favorito la diffusione.

Il d.lgs. n. 37/2017 rafforza i profili di garanzia:

  • Sancisce il diritto al conto di base: le banche, Poste italiane s.p.a. e gli altri prestatori di servizi di pagamento abilitati ad offrire servizi a valere su un conto di pagamento, rispetto al passato, sono ora tenuti,limitatamente ai servizi di pagamento che essi offrono ai consumatori, a offrire un conto di pagamento denominato in euro con caratteristiche di base, “conto di base”.Tutti i consumatori soggiornanti legalmente nell’Unione europea, senza discriminazioni e a prescindere dal luogo di residenza, hanno diritto all’apertura di un conto di base nei casi e secondo le modalità previste dal provvedimento in questione;
  • stabilisce che, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, sentita la Banca d’Italia, sia definito il numero annuo di operazioni effettuabili, distinguendo altresì tra più profili di clientela: in relazione alle diverse fasce di utenza, detto decreto individua infatti un numero sufficiente a coprire l’uso personale da parte del consumatore.

Le operazioni e i servizi che dovranno essere necessariamente offerti sono:

  • apertura, gestione e chiusura del conto di pagamento;
  • accreditamento di fondi sui conto di pagamento (es. deposito di contante, ricezione di bonifici);
  • prelievo di contante nei confini dell’Unione europea, presso le dipendenze del prestatore di servizi di pagamento o gli sportelli ATM, anche al di fuori degli orari di apertura del prestatore di servizi di pagamento;
  • alcune operazioni di pagamento nel territorio dell’Unione, ovvero gli addebiti diretti, le operazioni di pagamento con carta di pagamento, utilizzabile anche online; bonifici e ordini permanenti di bonifico presso le dipendenze del prestatore di servizi di pagamento e attraverso gli altri canali eventualmente disponibili, ivi compreso il canale online;
  • prevede che, per il numero annuo di operazioni così individuato, non possa essere addebitata al titolare del conto nessuna spesa,salvo il canone annuo onnicomprensivo e gli oneri fiscali previsti per legge;
  • dispone che il canone annuo onnicomprensivo e il costo delle operazioni aggiuntive o in numero superiore siano ispirati a criteri di ragionevolezza e coerenza con le finalità di inclusione finanziaria,avendo riguardo al livello di reddito nazionale e ai costi mediamente addebitati dai prestatori di servizi di pagamento a livello nazionale per i servizi collegati al conto di pagamento.

Superando un divieto presente nella vigente Convenzione, il d.lgs. n. 37/2017 consente infatti che il titolare del conto di base possa richiedere, ma il prestatore di servizi di pagamento non potrà imporre, l’effettuazione di operazioni aggiuntive o in numero superiore a quello individuato con decreto ministeriale.

Il provvedimento dispone altresì che, con successivo decreto ministeriale, vengano individuate le fasce di clientela socialmente svantaggiate e i titolari di trattamenti pensionistici ai quali il conto di base è offerto senza spese. Il medesimo decreto dovrà inoltre definire le condizioni e le modalità per l’accesso ai conti di base gratuiti e le loro caratteristiche.

E il conto corrente del condominio? La normativa di cui si è appena dato conto costituisce una novità incoraggiante, ove si consideri che lo scorso anno molte banche hanno rincarato i costi, determinando un aumento del prezzo dei conti correnti per famiglie con operatività media.

Sul fronte invece del conto corrente condominiale deve invece segnalarsi il permanere di un aggravio dei costi fissi: alcuni istituti bancari assimilano il conto corrente condominiale ad un rapporto di conto corrente aziendale, con conseguenze care in termini di commissioni sullo scoperto e imposte di bollo. (Su un deposito intestato a una persona fisica l’imposta annuale è pari a 34,20 euro, mentre per un conto corrente che ha quale intestatario una società l’importo è di 100 euro).

Al riguardo, si rammenta che detta assimilazione non può qualificarsi come una pratica del tutto arbitraria, poiché è il risultato di un’interpretazione fornita dall’Amministrazione finanziaria: avallando un indirizzo esattamente contrario a quello espresso da una giurisprudenza quasi unanime,la quale qualifica i condomìni come “consumatori” e li equipara alle persone fisiche, l’Agenzia delle entrate, a seguito di un’interrogazione parlamentare, in data 16 ottobre 2013, aveva affermato che i condomìni possono invece essere equiparati alle persone giuridiche; qualificando il condominio titolare del rapporto di conto corrente come “soggetto diverso da persona fisica”, l’imposta di bollo da applicare agli estratti conto e ad altri documenti inviati dalle banche e i relativi conti correnti intestati ai condomini ammonterà dunque ad un importo annuo di 100 euro.

Ripetutamente le Associazioni di categoria hanno rilevato come il disconoscimento della qualifica di persona fisica al condominio nel sistema bancario integri una condotta fortemente lesiva dei diritti dei condomini e finisca, del resto, con il tradursi in conseguenze negative economiche per l’intera collettività.

È dunque auspicabile che gli approfondimenti che la questione merita e che lo stesso Ministero dell’economia aveva in quella circostanza ritenuto doverosi non si facciano attendere ulteriormente.

Fonte:

Abolizione dei voucher, quali contratti adottare ora nei condomini?

Il governo Gentiloni ha sancito l’abolizione dei voucher che erano utilizzabili anche nei condomini per lavori quali i servizi di giardinaggio e di pulizia.

Il governo Gentiloni ha sancito l’abolizione dei voucher che erano utilizzabili anche nei condomini per lavori quali i servizi di giardinaggio e di pulizia.

Abolizione dei voucher: ecco le eventuali soluzioni alternative

Con il decreto legge n. 25/2017 il governo Gentiloni ha sancito l’ abolizione dei voucher. I buoni erano utilizzabili anche nei condomini per lavori quali i servizi di giardinaggio e di pulizia, spalatura della neve, sgombero delle soffitte ecc. Quali altre tipologie di contratto possono adottare ora i condomini? Si potrebbe utilizzare il contratto di lavoro a chiamata che, come i voucher, permette di chiamare e pagare il lavoratore solo per i giorni e gli orari in cui la sua attività lavorativa è necessaria.
Per attivare tale tipologia contrattuale, occorre considerare due aspetti:

  • l’età del lavoratore, che deve avere meno di 24 anni oppure più di 55;
  • la durata della prestazione, che non deve oltrepassare il limite di 400 giornate di servizio prestato nell’arco di 3 anni solari. Spetta al datore di lavoro comunicare all’ufficio dell’Ispettorato del lavoro la data di inizio di ogni prestazione.

Qualora il condominio sia certo di assicurare al lavoratore un numero determinato di ore lavorate alla settimana, può stipulare il contratto part-time con clausole di flessibilità ed elasticità, che consente di distribuire gli orari secondo i bisogni del condominio.
Questa tipologia di contratto presenta dei costi maggiori rispetto a quello del lavoro a chiamata, in quanto va assicurato un limite di retribuzione, ma c’è la possibilità di avere accesso alle eventuali facilitazioni per le assunzioni.

Vi sono poi i contratti di lavoro autonomo. Tra questi, si possono prendere in considerazione il contratto d’opera, con un singolo soggetto, e l’appalto, con un’azienda.

Il condominio, infine, potrebbe optare per i contratti di collaborazione occasionale, le cui prestazioni non devono oltrepassare il limite dei 30 giorni e i 5000 euro di retribuzione annuale. Alla retribuzione si applica una ritenuta d’acconto del 20%.

Si ricorda che i voucher acquistati prima del 17 marzo scorso, potranno essere utilizzati entro il 31 dicembre 2017.

Fonte:

Condominio, quali sono gli obblighi in caso di appalto?

Condominio e appalto: cosa accade quando l’azienda appaltatrice non riesce a pagare i suoi dipendenti per il lavoro svolto?

Condominio e appalto: cosa accade quando l’azienda appaltatrice non riesce a pagare i suoi dipendenti per il lavoro svolto?

Condominio: cosa accade quando l’azienda appaltatrice non riesce a pagare i suoi dipendenti per il lavoro svolto?

In questo caso, si aziona il principio della “responsabilità solidale”: una volta dimostrato che la ditta appaltatrice non dispone dei mezzi necessari per pagare gli operai,  graverà sul condominio stesso – in qualità di committente dei lavori – il dovere di provvedervi.  Scopo della “responsabilità solidale” è eludere una possibile dispersione delle responsabilità, che la struttura dell’appalto potrebbe favorire.

Il riferimento normativo di quanto appena detto si trova negli articoli n. 1676 Codice civile e n. 29 del D.lgs. n. 276/20003. Il primo stabilisce che “coloro che, alle dipendenze dell’appaltatore, hanno dato la loro attività per eseguire l’opera o per prestare il servizio possono proporre azione diretta contro il committente per conseguire quanto è loro dovuto, fino alla concorrenza del debito che il committente ha verso l’appaltatore nel tempo in cui essi propongono la domanda”. Il secondo, più incisivamente, afferma che il committente è obbligato in solido con l’appaltatore e eventuali subappaltatori, entro il limite di due anni dalla cessazione dell’appalto, a corrispondere ai lavoratori i trattamenti retributivi, comprese le quote di Tfr , i contributi previdenziali e i premi assicurativi dovuti in relazione al periodi di appalto.

Cosa può fare il condominio per evitare di rispondere in solido con i dipendenti dell’appaltatore?

Innanzitutto,  l’amministratore prenderà alcuni accorgimenti – obbligatori secondo il Dlgs 81/2008, articolo 26 Obblighi connessi ai contratti d’appalto o d’opera o di somministrazione – quali la verifica dell’iscrizione alla Camera di Commercio e la verifica dei requisiti organizzativi e strutturali dell’impresa appaltatrice e degli eventuali subappaltatori. Per tutelarsi, poi, l’amministratore verificherà che l’azienda possieda il Durc, documento che garantisce in merito all’assolvimento degli adempimenti nei confronti degli istituti previdenziali e assicurativi (Inps e Inail). Tuttavia, neanche tale documento fornisce certezze assolute. Infatti, la sua data di emissione non coincide per forza con le date di svolgimento dei lavori (e tra i due periodi, potrebbe intanto essere cambiato qualcosa). Ancora, come anche sottolineato dall’interpello 3/2010 del 2 aprile 2010 del Ministero del Lavoro “le verifiche effettuate ai fini del rilascio del Durc sono riconducibili all’unicità del rapporto previdenziale tra impresa richiedente ed Ente rilasciante”. Pertanto, una ditta che abbia un debito derivante da un vincolo di “responsabilità solidale”, ma che sia in regola con i versamenti contributivi, potrà comunque ottenere il Durc.

Il condominio può però richiedere anche copia dell’ultimo F24 o dei cedolini paga dei dipendenti, così da verificare l’effettiva retribuzione, fermo restando che, non essendo obbligato, l’azienda può rifiutare di consegnarli.

È bene per il condominio evitare quelle ditte appaltatrici che giocano al ribasso, proponendo al condominio prezzi troppo concorrenziali, che potrebbero dipendere da un servizio scarso o da uno scorretto inquadramento del lavoratore. Si consideri, infatti, che un appalto genuino dovrebbe avere un costo superiore rispetto all’assunzione diretta, perché al costo medio orario di circa 14,79 euro del personale dipendente da impresa di pulizia andrà sommato il compenso dovuto dal condominio all’azienda per la fornitura e gestione del servizio.

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