L’inquilino può pagare direttamente all’amministratore di condominio?

Non è raro,che l'inquilino versi le somme relative alle spese condominiali direttamente all'amministratore e non al proprietario.

Non è raro,che l’inquilino versi le somme relative alle spese condominiali direttamente all’amministratore e non al proprietario.

 

Il conduttore di un’abitazione – ovvero di un’unità immobiliare con altra destinazione – ubicata in condominio ha certamente dei rapporti con la compagine condominiale.

L’inquilino, è cosa nota, deve rispettare il regolamento al pari del proprio e il condominio può chiedergli direttamente la cessazione delle violazioni (Cass. 8 marzo 2006 n. 4920).

Al pari del proprietario, all’inquilino spettano i medesimi diritti in materia di uso delle cose comuni, o meglio il conduttore ha diritto di utilizzare le cose comuni secondo la loro destinazione.

Non solo: com’è noto – sebbene non vi sia unanimità di vedute circa il soggetto convocante – il conduttore ha diritto di partecipare alle assemblee condominiali aventi ad oggetto la disciplina dell’uso delle cose comuni ed ha diritto di partecipazione e voto in relazione a quelle aventi ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria (art. 10 legge n. 392 del 1978).

Oltre alla questione di diritti ed obblighi del conduttore in relazione all’uso delle cose comuni, sovente ci si pone dei dubbi in relazione alla partecipazione dello stesso alle spese condominiali.

La risposta è , ma tale obbligo non deriva da un rapporto diretto tra conduttore e condominio, bensì da specifici obblighi contrattuali derivanti da norme dettate in relazione alla regolamentazione del rapporto locatizio.

In sostanza l’inquilino deve sì partecipare alle spese condominiali, ma la sua partecipazione assume la forma del rimborso di una serie di oneri al proprietario.

Di tale impostazione troviamo riscontro diretto nell’art. 9 della legge n. 392/78, a mente del quale il conduttore è tenuto a corrispondere le spese relative:

  • al servizio di pulizia;
  • al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria;
  • allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • alla fornitura di altri servizi comuni;
  • al servizio di portineria nella misura del 90%, salvo differente accordo.

In breve: il conduttore è tenuto a pagare ciò che usa, ma si tratta di un obbligo derogabile in suo favore, come lo stesso primo comma sancisce espressamente, specificando che le sue disposizioni si applicano, salvo patto contrario.

In questo contesto, poi, al conduttore è riconosciuto il diritto di ottenere la giustificazione delle somme dovute a titolo di oneri condominiali.

Dato questo contesto, la giurisprudenza ha in più occasioni avuto modo di specificare che le norme dettate dalla legge n. 392/78 in materia di rapporti economici tra locatore e conduttore in merito alle spese condominiali nulla ha aggiunto o specificato in relazione alla normativa condominiale; in considerazione di ciò, dicono i giudici, l’amministratore può riscuotere per via giudiziale le quote condominiali – in ragione di quanto disposto dagli artt. 1123 cod. proc. civ. e 63 disp. att. c.c. – esclusivamente da ciascun condominio, restandogli preclusa l’azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (Cass. 12 gennaio 1994 n. 246).

Se il conduttore paga direttamente all’amministratore?

Non è raro, nella prassi quotidiana, una volta che s’è instaurato il rapporto locatizio, che il conduttore prenda a versare i contributi dovuti a titolo di oneri accessori (in sostanza le somme relative alle spese condominiali) direttamente all’amministratore e non al proprietario.

È giusto tutto ciò? Non manca chi ritiene che il conduttore non possa in alcun modo versare le somme in esame all’amministratore e che quest’ultimo debba addirittura rifiutare il versamento diretto dell’inquilino.

Le cose non stanno propriamente così: è vero, l’unico obbligato verso il condominio è e resta il proprietario, ma la figura del conduttore, per quanto terza rispetto ai rapporti condominiali afferenti al versamento delle rate, non può essere a priori esclusa.

Le norme condominiali e quelle sulla locazione, infatti, vanno sempre lette coordinatamente con le altre disposizioni dettate dal codice civile e da altre disposizioni di legge. Tra queste vi sono quelle dettate dal codice civile in materia di adempimento del terzo (art. 1180 c.c.), nonché quelle riguardanti la delega di pagamento (art. 1268 e ss. c.c.).

L’adempimento del terzo è quella particolare fattispecie nella quale un terzo rispetto ad un rapporto obbligatorio può adempiere la prestazione dovuta dal debitore e senza che il creditore possa opporvisi, a meno che:

– il debitore non gli abbia manifestato la sua opposizione;

– non vi sia un particolare interesse del creditore a che la prestazione sia eseguita dal debitore.

Si badi: siccome il creditore può rifiutare l’adempimento parziale (art. 1180 c.c.), deve ritenersi che l’amministratore possa rifiutare il pagamento di quella parte di somme che il conduttore ritiene a lui imputabili (es. quote ordinarie eccettuato compenso amministratore e assicurazione stabile).

Ciò che può dirsi certo, però, è che non sussiste un divieto di accettazione del pagamento da parte del conduttore, divieto che non sussiste nemmeno in caso di parzialità dell’adempimento.

V’è poi l’ipotesi della delega di pagamento, ossia quel caso in cui è il debitore/condòmino a dare al proprio debitore/conduttore l’ordine di pagare una determinata somma all’amministratore.

In questo caso all’amministratore non interessano i rapporti interni tra i due soggetti: come per il caso di adempimento spontaneo del terzo egli sarà tenuto ad accettare la prestazione (salvo interesse all’adempimento diretto del debitore, cosa che non sussiste per le obbligazioni pecuniarie) e potrà rifiutare l’adempimento parziale.

In ogni caso, l’amministratore che rilascia la quietanza di pagamento (la ricevuta) dovrà farlo specificando che il pagamento è stato eseguito dall’inquilino in favore del proprietario.

  • Spese condominiali: il conduttore ha sempre diritto di avere giustificazioni in merito alle richieste.
  • Contestazione da parte dell’inquilino delle spese condominiali richieste dal proprietario
Avv. Alessandro Gallucci
Fonte:

Immobile pignorato sottoposto a custodia giudiziaria: chi paga gli oneri condominiali?

Se un immobile viene pignorato e sottoposto a custodia giudiziaria, chi paga gli oneri condominiali? Secondo il Tibunale sempre il proprietario.

Se un immobile viene pignorato e sottoposto a custodia giudiziaria, chi paga gli oneri condominiali? Secondo il Tibunale sempre il proprietario.

 

Immobile pignorato: il pignoramento immobiliare, è bene ricordare, non priva della proprietà del bene il titolare, ma quando occorre ripartire gli oneri condominiali chi è obbligato a versarli il proprietario del bene oggetto di esecuzione oppure il custode giudiziario? Ed ancora se il proprietario non ha il godimento degli immobili e non può neanche disporre dei i frutti civili (canone di locazione), sul custode giudiziario grava l’onere di sostituirsi al proprietario del bene pignorato nel pagamento degli oneri?

Il proprietario di alcune unità immobiliari ubicate in un edificio condominiale ed il custode giudiziario si oppongono, distintamente, al decreto ingiuntivo emesso in favore del condominio contenente l’ingiunzione agli opponenti di pagare la somma di oltre seimila euro a titolo di oneri condominiali afferenti le unità immobiliari in questione eccependo, ciascuno, per differenti motivazioni, la propria legittimazione passiva.

Il proprietario degli immobili sostiene di non essere obbligato a pagare gli oneri condominiali in quanto ha perso il godimento dei beni e non può percepirne i frutti civili (canone di locazione) essendo stati gli immobili sottoposti a custodia giudiziaria.

Il custode giudiziario, invece, sostiene che l’unico soggetto obbligato al pagamento degli oneri condominiali dal momento del pignoramento, e fino al decreto di trasferimento dell’immobile, continua ad essere il proprietario degli stessi nonché debitore esecutato.

La sentenza in merito all’opposizione del proprietario degli immobili pignorati.

La sentenza della seconda sezione civile del Tribunale di Palermo affronta singolarmente le due distinte opposizioni, ed in merito a quella esperita dal proprietario degli appartamenti pignorati evidenzia che la tesi della carenza di legittimazione passiva motivata sulla base del fatto che, essendo stati i beni pignorati e sottoposti a custodia giudiziaria, non ha goduto dei beni comuni e pertanto non è obbligato al pagamento degli oneri condominiali, non può trovare accoglimento. (Tribunale di Palermo, sez. civ.II,24.4.2017 n. 2108)

La decisione. A tal riguardo, infatti, il provvedimento precisa che “il pignoramento non priva il debitore della proprietà dei beni aggrediti, ma li vincola alla soddisfazione del credito per il quale il creditore procedente agisce, nonché dei crediti per i quali i creditori siano successivamente intervenuti nel processo esecutivo, ciò attraverso la tecnica di rendere inefficaci nei loro confronti gli atti con cui il debitore intende alienare le cose pignorate …..Poichè, dunque, il pignoramento non determina la perdita del diritto di proprietà del debitore sulla cosa pignorata ma realizza solo una funzione conservativa, …. si deve concludere che la pendenza di una procedura di esecuzione immobiliare non fa scomparire l’obbligo per il debitore esecutato di corrispondere gli oneri condominiali connessi alla proprietà dei beni pignorati, venendo in rilevo, in tal caso, l’adempimento di una cd. obbligatio propter rem, vale a dire di un’obbligazione conseguente alla contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni”.

Sulla questione, fra l’altro, si è unanimemente pronuncia la giurisprudenza di legittimità secondo cui ” In tema di condominio non è possibile sottrarsi all’obbligazione di pagare i contributi invocando l’eccezione di inadempimento ovvero di mancato godimento del bene comune, essendo da escludere un rapporto di sinallagmaticità fra prestazioni con riferimento al pagamento dei contributi che trae origine da un’obbligazione propter rem” (Cass. 3354/2016)

Alla luce di tali considerazioni, tenendo conto che il proprietario degli immobili pignorati nella sua opposizione non ha contestato la debenza della somma ingiuntagli dal condominio (relativa ad oneri condominiali non versati), ma si è limitato solo a contestare la sua legittimazione passiva sulla base dell’errata convinzione che il “il debitore pignorato non può essere obbligato a pagare oneri condominiali di immobili di cui non ha più la disponibilità e di cui non riscuote il relativo canone di locazione riscosso, invece, dalla custodia giudiziaria“, il Giudicante ha respinto la sua opposizione condannandolo al pagamento degli oneri condominiali dovuti anche se gli immobili in questione sono sottoposti, dopo il loro pignoramento, a custodia giudiziaria.

D’altra parte, invece, è stata accolta l’opposizione del custode giudiziario che, giustamente, contesta la sua legittimazione passiva ribadendo che “il custode dei beni pignorati ha il compito di provvedere alla loro amministrazione e conservazione, preservandone l’integrità materiale ed il valore economico“, mentre fino al decreto di trasferimento il debitore, proprietario dei beni esecutati, resta l’unico titolare del diritto di proprietà e quindi l’unico soggetto al quale imputare “le obbligazioni conseguenti alla titolarità del diritto reale su beni e servizi comuni”.

Nulla da fare, quindi, anche dopo il pignoramento dell’immobile sottoposto a custodia giudiziaria il proprietario debitore, anche se non ha più il godimento del bene, resta sempre obbligato al pagamento degli oneri condominiali.