Urgenza, necessità e rimborso spese condominiali

Il fatto che vi sia la necessità di eseguire un intervento manutentivo di una parte comune dell'edificio in condominio non vuol  dire che esso sia urgente e quindi rimborsabile.

Il fatto che vi sia la necessità di eseguire un intervento manutentivo di una parte comune dell’edificio in condominio non vuol dire che esso sia urgente e quindi rimborsabile.

 

Il fatto che vi sia la necessità di eseguire un intervento manutentivo di una parte comune dell’edificio in condominio non vuol automaticamente dire che esso sia urgente e quindi che, laddove sia stato ordinato dal singolo condòmino questi abbia diritto al rimborso delle quote da parte degli altri.

Detta diversamente: l’urgenza cui fa riferimento l’art. 1134 del codice civile, al ricorrere della quale il condòmino ha diritto al rimborso delle quote degli altri non coincide con la necessità dell’intervento, che in un’ipotetica scale di importanza non è parificabile alla prima.

Questa, in sostanza, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9280 pubblicata mediante deposito in cancelleria il 16 aprile 2018.

Una pronuncia utile in quanto ha il merito di porre alla luce un aspetto di fondamentale importanza nella sempre incerta materia del rimborso delle spese urgenti ai sensi dell’art. 1134 c.c.

Specie nei piccoli e piccolissimi condòmini, non è raro imbattersi in iniziative dei singoli condòmini volte a superare, con decisioni individuali, lo stallo collettivo causato da proprio vicino indifferente alle parti comuni dello stabile.

Sapere distinguere ciò che è necessario, da ciò che è urgente o meglio sapere che non tutto ciò che è necessario è anche urgente, è fondamentale per evitare di ordinare interventi rispetto ai quali non si potrà ottenere alcun rimborso della spesa. Le strade, come si vedrà dopo, in tali casi sono altre

Urgenza, quando ricorre?

L’urgenza impone azione immediata e quindi schiude le porte al diritto al rimborso. Quando si può dire che l’intervento disposto non poteva essere rinviato, allora ricorre l’urgenza. Continua a leggere

Tabelle di ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge e tra proprietario ed inquilino

Tabelle: ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all'amministratore: millesimi di proprietà, d'uso, suddivisione in parti uguali.

Tabelle: ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all’amministratore: millesimi di proprietà, d’uso, suddivisione in parti uguali.

 

Ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all’amministratore: millesimi di proprietà, d’uso, suddivisione in parti uguali, ecc.

Le modalità di ripartizione sono quelle indicate dagli articoli 1123, 1124, 1126, 1130-bis c.c. , se le parti (ossia tutti i condomini) non si sono messe d’accordo in modo differente.

Poche scarne indicazioni, quelle contenute negli articoli citati. La legge detta criteri di ripartizione molto generali: si parla di spese di conservazione, innovazioni, spese d’uso, mentre solo raramente (vedi criteri per ascensori, lastrici solari d’uso esclusivo e revisione contabile) il legislatore è entrato nello specifico.

La dottrina, in tempi ormai lontani, ebbe modo di affermare che “il problema della ripartizione delle spese è quello che, in Italia, ha portato una completa disarmonia nell’istituto condominiale” (così Terzago, Il condominio, Giuffrè, 1985).

La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la legge n. 220/2012, non ha inserito molte novità di rilievo: insomma tranne che per il caso della revisione contabile (art. 1130-bis c.c.) e dell’estensione del dettato dell’art. 1124 c.c. anche agli ascensori (come ormai da anni diceva la giurisprudenza), la così detta riforma è stata deludente. Si pensi che pur consentendo l’attivazione del sito internet condominiale, la legge non ha specificato secondo quali criteri debbano essere suddivise le spese di attivazione e gestione dello spazio web.

Nessun riferimento alle sempre incerte questioni della ripartizione dei costi tra proprietari ed inquilini (sarebbe stata utile una modificazione dell’art. 9 della legge n. 392 del 1978 che s’è dimostrata largamente insufficiente); v’è poi l’introduzione della solidarietà verso il condominio per le spese dovuto dall’usufruttario e/o dal nudo proprietario. Continua a leggere

Comunicazioni al condòmino irreperibile, cosa fare?

Che cosa si può fare quando un condòmino risulta essere irreperibile e non si riesce a fargli recapitare la corrispondenza?

Che cosa si può fare quando un condòmino risulta essere irreperibile e non si riesce a fargli recapitare la corrispondenza?

 

Che cosa si può fare quando un condòmino risulta essere irreperibile e non si riesce a fargli recapitare la corrispondenza?

Al riguardo è utile innanzitutto distinguere tra semplice ignoranza della residenza o comunque di un recapito certamente riconducibile ad una persona ed irreperibilità giuridicamente intesa, ossia impossibilità di rintracciare quel soggetto.

Mancata conoscenza della residenza

Com’è noto l’art. 1130 n. 6 c.c. attribuendo all’amministratore il compito di tenere il registro di anagrafe condominiale gli impone di inserire in questo registro la residenza o il domicilio dei condòmini. Continua a leggere

Infiltrazioni d’acqua in garage sotto un’aiuola condominiale: chi paga i danni?

Acqua nel garage, ne risponde il proprietario a meno che non vi sia una cattiva manutenzione dei giardini da parte dei loro proprietari.

Acqua nel garage, ne risponde il proprietario a meno che non vi sia una cattiva manutenzione dei giardini da parte dei loro proprietari.

 

Un lettore del quotidiano di difesa dei consumatori Il Salvagente ha inviato un quesito riguardante un particolare caso di danni da infiltrazioni di acqua. Il caso prospettato riguarda un condominio nel quale ci sono 8 garage di cui quattro collocati sotto i giardini di proprietà di due famiglie.

 Infiltrazioni di acqua in garage sotto un giardino

Il lettore è a conoscenza del fatto che in base al dettato legislativo se ci sono infiltrazioni di acqua le spese sono a carico del proprietario del box, ad eccezione del caso in cui esse non siano state provocate da una cattiva manutenzione dei giardini da parte dei loro proprietari e chiede se nel caso in cui si programmino lavori di manutenzione sul tetto devono essere compresi i millesimi riferiti ai garage che stanno sotto ai giardini.

La risposta del giornale parte dal considerare il caso di acqua che proviene dai giardini che fanno da copertura a un box. E’ necessario chiedere l’intervento di un tecnico per capire la causa delle infiltrazioni, che possono avere a che fare con la cattiva impermeabilizzazione del giardino o con il sistema di irrigazione oppure ancora con un altro impianto comune al #Condominio. Lo specialista stilerà una perizia nella quale descriverà lo stato dei luoghi e sulla base di essa si passerà allo step ulteriore del procedimento.

Risarcimento dei danni: principi generali

Il proprietario del giardino è responsabile dei danni cagionati ad un bene o luogo di proprietà altrui, in questo caso il garage, se è difettoso un impianto di pertinenza del suo bene oppure alla scarsa manutenzione di esso protratta nel tempo.

E’ questo il principio per distinguere un bene condominiale  da uno di pertinenza di un singolo condominio o un gruppo di proprietari.

Si tratta di un criterio oggettivo, il quale dovrebbe eliminare tutti i dubbi ogni volta che ci si chieda come debba essere ripartita una spesa in condominio #casa

Fonte:

Causa di separazione: chi paga le spese del condominio?

Causa di separazione o di divorzio; il giudice decide chi tra i due coniugi potrà continuare ad abitare nell’appartamento e chi dovrà pagare il condominio.

Causa di separazione o di divorzio; il giudice decide chi tra i due coniugi potrà continuare ad abitare nell’appartamento e chi dovrà pagare il condominio.

 

Causa: esiste una regola generale, ma sarebbe opportuno che il magistrato decidesse in merito alla ripartizione delle spese tra i coniugi.

Durante un giudizio di separazione o di divorzio il giudice decide chi tra i due coniugi potrà continuare ad abitare nell’appartamento coniugale e anche chi dei due debba pagare le spese condominiali. Se, però, chi deve pagare non ottempera al suo compito, le spese restano a carico dell’assegnatario. Ad esempio, se il giudice stabilisce che la casa debba restare alla moglie, quest’ultima dovrà pagare all’amministratore gli oneri fiscali. Tuttavia, in caso di mancato versamento delle spese condominiali, potrà essere notificato un decreto ingiuntivo anche all’effettivo proprietario, ossia all’altro coniuge non assegnatario.

Generalmente, se la coppia ha avuto dei figli, il coniuge che ha la tutela dei bambini ha diritto a rimanere nella casa che prima era residenza di tutta la famiglia, mentre l’altro coniuge dovrà trasferirsi in altra locazione. Nel caso in cui la coppia non abbia avuto figli si aprono due possibilità di azione:

  • se l’immobile era in comproprietà esso va diviso tra i due contitolari, salvo diversi accordi tra di loro;
  • se, invece, l’immobile apparteneva a uno solo dei due, ritornerà al legittimo proprietario.

Nel caso di assegnazione della casa si verifica una vera e propria scissione tra l’utilizzatore del bene e il proprietario. Detto ciò, chi paga le spese relative alla gestione ordinaria e a quella straordinaria?

Di norma il giudice, nella sentenza di separazione o divorzio, specifica quale coniuge debba pagare le spese relative alla casa, comprese quelle condominiali. Quasi sempre queste spese vengono messe a carico dell’utilizzatore, ma non sempre è possibile. Nei casi in cui il coniuge beneficiario della casa sia anche nullatenente e non abbia la possibilità di pagare neanche le spese di condominio, è necessario che il magistrato espressamente specifichi che detti oneri sono a carico del proprietario dell’immobile.

Se, invece, il giudice all’atto della separazione non specifica nulla, si applica la regola generale. Saranno a carico del titolare del diritto di godimento tutte le spese per le riparazioni ordinarie dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle che derivano da vetustà o fortuito (artt. 1575 n. 2, 1576 e 1609 cod. civ.), che dovranno essere poste a carico del proprietario (o, nel caso di specie, dei comproprietari, in quote uguali) unitamente alle spese di carattere straordinario inerenti alla proprietà o alla sua conservazione.

Fonte:

Frontalini e fiorere: come si ripartiscono le spese per la loro riparazione

E' valida una delibera che ripartisce le spese per la riparazione dei frontalini e fioriere dei balconi a carico di tutti i condomini in base ai millesimi

E’ valida una delibera che ripartisce le spese per la riparazione dei frontalini e fioriere dei balconi a carico di tutti i condomini in base ai millesimi

Frontalini e fiorere: è’ valida la delibera con la quale l’assemblea condominiale ripartisce le spese per la riparazione a carico di tutti i condomini in base ai millesimi e non a carico esclusivo dei proprietari degli stessi.

Così si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 21641/2017 pubblicata il 19 settembre scorso, confermando il proprio orientamento sul punto.

Frontalini e fiorere: come ripartire le spese?

IL CASO: Una società proprietaria di un immobile all’interno di un condominio impugnava la delibera con la quale l’assemblea condominiale aveva ripartito i costi per la manutenzione e la riparazione dei frontalini e delle fioriere dei balconi e dei terrazzi in base alle tabelle millesimali, chiedendone la nullità o l’annullamento in quanto secondo quanto sostenuto dalla società le stesse andavano poste a carico dei soli proprietari dei balconi e dei terrazzi e non dovevano essere ripartiti secondo le tabelle millesimali di proprietà. L’impugnazione veniva rigettata dal Tribunale e la sentenza di primo grado veniva confermata in appello. La società condomina, quindi, proponeva ricorso per Cassazione sulla scorta di un solo motivo deducendo “la violazione dell’articolo 12 preleggi e articoli 1362, 1363 e 1366 c.c., in quanto la corte territoriale avrebbe interpretato in maniera non corretta il regolamento di condominio e avrebbe omesso di valutare le obiezioni da essa ricorrente sollevate contro la decisione di primo grado”.

LA DECISIONE: La Corte di Cassazione, ritenendo la decisione della Corte di Appello conforme ai principi degli stessi giudici di legittimità, con la sentenza in commento ha rigettato il ricorso osservando che: “che gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 3, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprieta’ di ciascuno (Cass., Sez. 2, n. 6624 del 30 aprile 2012, Rv. 622451-01; Cass., Sez. 2, n. 568 del 19 gennaio 2000, Rv. 532976-01)”.

Condominio: le tabelle millesimali e loro utilizzo

Tabelle millesimali:servono a dividere le spese relative alle parti comuni.La mancanza di dette tabelle non pregiudica il funzionamento del condominio

Tabelle millesimali:servono a dividere le spese relative alle parti comuni.La mancanza di dette tabelle non pregiudica il funzionamento del condominio

 

 

Le tabelle millesimali in condominio e il loro utilizzo.

Esse servono a dividere le spese relative alle parti comuni.

I millesimi sono l’unitá di misura della proprietá condominiale.

Il diritto di ciascun condómino sulle cose comuni é proporzionale al valore della sua proprietá in rapporto al valore dell’intero edificio. Si chiamano in questo modo perché il valore dell’edificio é considerato pari a mille; e, quindi, il diritto di ciascun condómino si calcola per quote millesimali. In genere le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore-venditore e inserite o richiamate nei rogiti di acquisto. Possono anche essere approvate dall’assemblea dopo che un tecnico da essa scelto ha provveduto a determinale, oppure essere  disposte dall’autoritá giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino.

Ai millesimi, inoltre, si fa riferimento per determinare le maggioranze assembleari. Le tabelle millesimali si modificano quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio si é notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

La revisione é ammessa in caso di errore. La mancanza di dette tabelle non pregiudica il funzionamento del condominio; é infatti sufficiente che i condomini siano d’accordo nel ripartire le spese comuni seguendo un criterio stabilito d’intesa tra tutti. Le tabelle millesimali, quindi agevolano, ma non condizionano l’attivitá del condominio, dal momento che il rapporto tra il valore edlla proprietá singola e quello dell’intero edificio esiste prima e indipendentemente dalla loro formazione. Sono tre le tabelle che, in genere, vengono elaborate: quella di prorietá generale, un altra relativa a scale e ascensore e una terza per il riscaldamento nel caso sia centralizzato. Diversi sono gli elementi dell’unitá immobiliare presi in considerazione per la redazione delle tabelle millesimali ( superficie, cubatura, livello del piano, orientamento, prospetto, presenza o meno dell’ascensore e di un giardino privato, numero di luci o vedute). A ciascuna di queste caratteristiche corrisponde un coefficiente uguale, maggiore o minore di uno, il quale esprime la qualitá delle caratteristiche della singola unitá immobiliare.

Se le tabelle millesimali introducono un criterio di ripartizione delle spese comuni diverso da quello stabilito dalla legge hanno natura convenzionale e la loro approvazione richiede il consenso di tutti i condomini, altrimenti é sufficiente la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi. Questo orientamento é stato confermato dalla Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n.18477 del 9/8/2010.

Fonte: